Бесплатная консультация с юристом (круглосуточно и без выходных) 8 (499) 938-45-06 Москва и обл.8 (812) 425-64-92 Санкт-Петербург и обл. 8 (800) 350-29-86 все регионы РФ
Бесплатная консультации с юристом
Телефоны

В каких случаях обязательно заверять договор купли-продажи доли квартиры у нотариуса, а в каких нет. Примеры для наглядности

Статья обновлена: 13 октября 2018 г.
Митрофанова Светлана
Автор статьиМитрофанова СветланаПрактикующий юрист с 14 летним стажем работы.

Здравствуйте. В этой статье я подробно разберу в каких ситуациях продавать свою долю квартиры нужно только через нотариуса. Точнее сказать нотариус обязателен для заверения (удостоверения) договор купли-продажи доли. Под каждой ситуацией я перечислила примеры, которые часто попадаются у меня в работе с клиентами. Советую прочитать эти примеры, что по-лучше разобраться.

Главный закон, в котором всё указано — это п. 1 ст. 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

  1. Когда в квартире несколько собственников и у каждого из них есть конкретная доля (1/2, 1/3, 3/4 и т.п.; это долевая собственность), а один из этих собственников хочет продать свою долю кому-либо — нотариус обязателен для заверения договора купли-продажи.

    И НЕ ВАЖНО: 1) Как квартира досталась собственникам — они её купили, досталась им по наследству/приватизации, была подарена и т.п. 2) Кому собственник продаст свою долю — другому собственнику или нет, родственнику или постороннему, одному человеку или нескольким, всю долю или только часть от неё. Запомните, если квартира в общей долевой собственности — идём к нотариусу, чтобы он составил и заверил (удостоверил) договор купли-продажи доли.

    ПОКАЗАТЬ ПРИМЕРЫ

    Если у Вас будут возникать вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом. Задайте свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа снизу экрана или в комментариях. Также можете позвонить по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ. Максимально подробно опишите свою ситуацию, чтобы получить более точный ответ.

  2. Редкий случай: Супруги купили квартиру и оформили её в совместную собственность на двоих, а теперь хотят продать долю в этой квартире — нотариус обязателен.

    Когда хотят продать именно какую-то долю, но не всю квартиру. И тут всё сложнее. Когда квартира в совместной собственности, то доли у супругов НЕ определены — п. 2 ст. 244 ГК РФ. А нельзя продать то, что не определено. Поэтому: 1) Сначала супруги должны оформить у нотариуса брачный договор (ст. 40, ст. 41 и 42 СК РФ) или соглашение о разделе имущества (ст. 38 СК РФ). Брачный договор стоит дешевле. В нём нужно указать, что купленная квартира из совместной собственности переходит в долевую, где у каждого супруга будет конкретная доля. А какая именно, супруги решают между собой, т.е. необязательно по 1/2 каждому. Этот нотариальный брачный договор нужно отнести в МФЦ на регистрацию. 2) Когда квартира теперь по долям, то супруги могут продать свои доли кому-либо. И тут снова потребуется нотариус для оформления договора купли-продажи доли.

    Если же супруги хотят продать сразу ВСЮ квартиру, которая у них в совместной собственности, то нотариус НЕ нужен. Это совсем другая ситуация.

    ПОКАЗАТЬ ПРИМЕРЫ
  3. Редкий случай: Когда супруги купили долю в квартире и оформили её в совместную собственность (именно долю, а не всю квартиру) и потом решили эту долю продать — нотариус обязателен.
    ПОКАЗАТЬ ПРИМЕР

Случай, когда подойдет договор купли-продажи в простой форме (необязательно заверять у нотариуса)

Ниже я перечислила ситуацию, когда договор подойдет в простой форме. Простая форма — это когда договор просто напечатан на листе А4 и подписан сторонами. Также есть примеры.

Когда квартирой владеет один собственник, и он решил продать долю в ней — нотариус НЕ обязателен.

Это называется, что квартира находится в личной собственности. Не важно как собственник получил квартиру и кому он продает долю — договор купли-продажи не обязательно удостоверять нотариально, а подойдет в простой форме.

Небольшое дополнение: когда квартира КУПЛЕНА В БРАКЕ, но оформлена на одного из супругов, эта квартира всё равно является совместной/общей собственностью ОБОИХ супругов (п. 2 ст. 34 СК РФ). Поэтому от второго супруга (не собственника квартиры по бумагам) нужно нотариальное согласие на продажу доли. Конечно, если у супругов не было брачного договора.

Если же супруг купил квартиру до брака или ему в браке/до брака квартира досталась по наследству, дарению или приватизации, то квартира является его личной собственностью, а НЕ совместно нажитым имуществом. Второй супруг никакого отношения к данной квартире не имеет (п. 1 ст. 36 СК РФ). Поэтому и согласия второго супруга тогда не потребуется.

Во многих статьях в интернете я часто вижу, то когда продается доля, то всегда нужен нотариус. Но это не так. Он не нужен когда в квартире один собственник. Я специально задавала вопросы по этому поводу в Росреестр. Ответы ниже. Поэтому если в МФЦ будут настаивать на нотариальном договоре (бывали случаи), то настаивайте на принятии документов. МФЦ не имеют право отказывать в этом. Они просто являются курьерами, которые потом везут договора в Регистрационную палату. Только регистратор может отказать в регистрации, но это не тот случай. Здесь всё по закону.

Ответы с Росреестра

Москвы
Санкт-Петербурга
ПОКАЗАТЬ ПРИМЕРЫ

Если у Вас договор купли-продажи доли подойдет в простой форме — составляйте его у юристов

Крайне не советую искать шаблоны договоров купли-продажи в интернете или составлять его самому. Почти все шаблоны там устаревшие или типовые. Поймите, почти каждая сделка продажи уникальна, а типовые шаблоны не имеют тех пунктов, которые нужно указать в каждом конкретном случае. Поэтому обращайтесь к юристу, т.к. он посмотрит на вашу ситуацию, учтёт все нюансы и составит правильный договор. Ведь, если в договоре будет найдена даже одна орфографическая ошибка в данных, то сделку могут приостановить.

Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста. Заполните форму внизу или в комментариях ↓.

Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *