Инструкция узаконения перепланировок квартиры: самовольной и еще не сделанной

Если коротко, схема оформления самовольной перепланировки квартиры это: подготовить документы; подать их в архитектурный отдел районной администрации; обратиться в районный суд для прошения узаконить перепланировку (по сути необходимо выиграть суд); получить новый технический паспорт в БТИ; внести изменения в кадастровом учете в Кадастровой Палате; получить нового свидетельство о праве собственности в УФРС, если были изменены размеры жилой площади.

Оформление еще не сделанной перепланировки уже без суда: подготовить документы; подать их в архитектурный отдел районной администрации; комиссия в архитектурном отделе рассмотрит документы и вынесет решение; если комиссия разрешит преступить к перепланировке и ремонту; после в квартиру приглашаются работники жилищной инспекции для утверждения перепланировки; получить новый технический паспорт в БТИ; внести изменения в кадастровом учете в Кадастровой Палате; получить нового свидетельство о праве собственности в УФРС, если были изменены размеры жилой площади.

Условия узаконивания перепланировки

Существуют определенные требования к перепланировке.

Однозначно запрещено:

  • увеличивать кухонное помещение или санузел за счет жилой комнаты (увеличение более, чем на 25% от жилого помещения);
  • объединять кухню и комнату аркой, если на кухне установлена газовая плита (на электрическую этот запрет не распространяется);
  • сносить несущие стены;
  • уменьшать, сносить и переносить общедомовые коммуникации (водяные трубы, радиаторы отопления, вентиляционные трубы и проемы);
  • переносить ванную комнату или туалет в места, где у соседей снизу находится жилая комната (исключение: если двухуровневая квартира);
  • делать полы с подогревом от общедомового отопления на лоджии или балконе;
  • устанавливать радиаторы отопления от общедомовых на лоджии;
  • увеличивать площадь балкона за счет жилого помещения (при этом делать арку не запрещено, если она не превышает 1 м в ширину).

Имейте в виду и то, что перепланировка не должна ухудшать нынешнее жилищные условия.

В частности:

  • нельзя увеличить площадь кухни за счет ванной комнаты или туалета. В этом случае Ваше кухонное помещение попадает в зону туалета или ванны соседей сверху. Исключение: верхний этаж дома или одноэтажная постройка. Прописано в СаНПиН 2.1.2.2645-10 (пункт 3.8);
  • можно увеличить площадь кухни за счет коридора. Актуально в том случае, если у соседей снизу такая же планировка.

    Так не нарушается два пункта: не используете свою жилую площадь для увеличения и не ухудшаете жилищные условия соседей. Это регламентирует Постановление Правительства РФ № 47 от 26.01.2006.

  • какую бы перепланировку Вы ни делали, кухонное помещение должно иметь естественное освещение (окно). Допускается, если свет будет попадать из комнаты в кухню через перегородки из стекла.

Допускается при перепланировке:

  • Объединение кухни, в которой стоит газовая плита с комнатой путем установки дверного проема.

    При этом допускается создание арки, которая будет иметь раздвижные двери. Держать их открытыми или нет – Ваше личное дело. Это единственный шанс сделать кухню-гостиную с газовым оборудованием.

  • ванную комнату и туалет можно увеличить за счет площади нежилого помещения (конкретно коридора). Но учтите, что полы санузла должны быть ниже на 3-5 см, чем в смежном помещении.
  • можно переносить водяное оборудование от стояка, протянув новые трубы. При этом угол слива нужно сохранять, иначе вода будет плохо поступать или уходить.

Кроме того, нужно различать такие понятия как «перепланировка» и «переоборудование». Перепланировкой считается перенос или снос стен; уменьшение или увеличение площади комнат и помещений в квартире. А переоборудование это перемещение, создание или смена жилищных коммуникаций. И то, и другое требует занесения в технический паспорт и требует разрешения.

Как узаконить самовольную перепланировку квартиры

Самовольную перепланировку можно узаконить только через суд. Только разрешение судебного органа позволяет оставить перепланировку, как есть, и оформлять ее далее.

Имейте в виду, что самовольная перепланировка считается незаконной. Если перепланировка будет нарушать закон, то могут обязать ее переделать в исходный вид. Но в любом случае наложат штраф за самовольную перепланировку от 1 тыс. до 30 тыс. рублей.

  1. Собрать документы:
    • новый кадастровый паспорт на квартиру. Инструкцию заказа читайте здесь.
    • новый технический паспорт на квартиру. Инструкцию заказа читайте по ссылке.
    • письменное заключение о соответствии квартиры нормам в СЭС.

      Чтобы получить это заключение в здании СЭС (Санитарно-эпидемиологическая станция) подписать заявление, написанное регистратором. После подписания заявления работник осмотрит квартиру и, если она соответствует нормам, позже пригласят забрать письменное заключение.

    • проект квартиры.

      Его необходимо заказать в любой проектно-технической организации. Контакты надежной проектной организации можно получить у нас, для этого напишите онлайн юрист-консультанта внизу справа экрана. Также у него можно бесплатно проконсультироваться.

  2. Имея на руках уже все документы, оповестить архитектурный отдел районной администрации о перепланировке.
  3. Выиграть суд для получения разрешения на узаконение перепланировки.

    Для этого отправляетесь в районный суд и пишите заявление о прошении узаконить самовольную перепланировку.

    Предоставить документы:

    • оригинал свидетельства о праве собственности на квартиру;
    • технический паспорт на квартиру;
    • заключение СЭС;
    • проект из лицензированной проектной организации.
    • Суд вынесете решение. Имейте в виду, что суд может не только отказать в перепланировке и оплате штрафа, но и требовать о возврате всего на свои места.

  4. В случае положительного решения суда, опять заказать новый технический паспорт на квартиру. Выше в пункте №2 уже есть ссылка на инструкцию заказа тех. паспорта.
  5. Внести изменения в кадастровый учет и получить новый кадастровый паспорт на квартиру.

    Для этого: подать документы в Кадастровую палату или МФЦ — паспорт РФ; новый технический паспорт; решение суда; заключение СЭС; Подписать заявление о внесении изменений в кадастровый учет; Оплатить госпошлину в размере 200р.; В назначенный день должен приехать сотрудник для осмотра квартиры и внесения изменений; После внесения изменений, забрать кадастровый паспорт и поданные документы.

  6. Если после перепланировки была изменена площадь квартиры, то необходимо получить новое свидетельство о праве собственности на квартиру. Для этого каждому собственнику обратиться в УФРС (Регистрационную палату), написать заявление на получение нового свидетельства и приложить свои паспорта и новый технический паспорт.

Если же вам некогда заниматься оформлением перепланировки или вы у не уверены, что справитесь, советую обратиться нам за услугой оформления перепланировки. За подробностями обратитесь к нашему онлайн юрист-консультанту справа внизу. Также он бесплатно проконсультирует.



Как узаконить еще не сделанную перепланировку

  1. Прежде всего, Вам потребуется собрать документы, в которой будет производиться перепланировка:
    • новый технический паспорт квартиры. Инструкцию заказа читайте по ссылке.
    • свидетельство о праве собственности на квартиру и договор основания;
    • выписка из домовой книги о зарегистрированных лицах в квартире.

      Данная выписка берется в паспортном столе своего районного ЖЭУ или ТСЖ. О том как ее получить, читайте в этой статье;

    • разрешение на перепланировку от всех совершеннолетних зарегистрированных в квартире, заверенное в ЖЭУ или ТСЖ ;
    • копия финансово-лицевого счета, которая берется в бухгалтерии паспортного стола.
    • письменное заключение о соответствии квартиры нормам от СЭС.

      Чтобы получить это заключение в здании СЭС (Санитарно-эпидемиологическая станция) подписать заявление, написанное регистратором. После подписания заявления работник осмотрит квартиру и, если она соответствует нормам, позже пригласят забрать письменное заключение.

    • письменное заключение о соответствии квартиры нормам пожарной безопасности от МЧС.

      Чтобы получить это заключение необходимо обратиться в управление МЧС и написать заявление. После этого работник осмотрит квартиру и, если она соответствует нормам, позже пригласят забрать письменное заключение.

    • проект или эскиз квартиры.

      Что из них заказать? Зависит от того, какую конкретно перепланировку задумали сделать.

      Эскиз можно составить тогда, если в перепланировке будет:

      • монтаж или демонтаж НЕ несущих стен;
      • замена окон с увеличением или уменьшением их площади;
      • демонтаж или монтаж перегородки санузла;
      • создание новых дверных проемов или закладывание старых.

      Эскиз не требует юридического оформления. Поэтому необходимо взять план своей квартиры (поэтажный) и размечаете на нем, что и как будет изменено. Красным цветом отмечают то, что будут сносить. Зеленым – то, что будут возводить.

      При этом если задумывается переоборудование (замена местами раковины и унитаза, к примеру), то обязательно потребуется соответствующее разрешение от жилищной инспекции. Разрешается сносить или возводить стены из легких материалов – гипсокартон, ДСП, ДВП и прочие, которые не увеличивают нагрузку на строение.

      Перепланировка по проекту происходит тогда, когда планируется сделать:

      • монтаж лестниц в квартире (если квартира двухуровневая);
      • перенос одних помещений в другие (ванная, кухня, туалет);
      • замена слоев пола (не напольного покрытия, а устройства пола);
      • замена плиты газовой на электрическую;
      • установление тяжелых перегородок (основательных, из кирпича, пеноблока и прочих материалов, увеличивающих нагрузку на здание);
      • установка дополнительных коммуникаций (например, накопительного водонагревателя).

    Проект заказывается в любой проектно-технической организации. Контакты надежной проектной организации можно получить у нас, для этого напишите онлайн юрист-консультанта внизу справа экрана. Также у него можно бесплатно проконсультироваться.

  2. С перечисленными выше документами нужно обратиться в архитектурный отдел районной администрации для утверждения эскиза или проекта на перепланировку.

    Там на их бланках составляется два экземпляра заявлений. Полный пакет документов подается на рассмотрение. На свое усмотрение, <могут потребовать дополнительные документы, например разрешение соседей для перепланировки в квартире. Если сомневаетесь в том, что именно требуется делать (эскиз или проект), то можно обратиться за советом к работникам жилищной инспекции.

  3. Жилищная инспекция в течение месяца будет рассматривать заявление, после чего комиссия выдаст разрешение или же запретит перепланировку.

  4. Если комиссия в жилищной инспекции утвердить эскиз или проект жилищной инспекцией, можете приступать к работам по перепланировке квартиры. На работы дается около 4-х месяцев.
  5. Когда перепланировка будет сделана, требуется пригласить работников жилищной инспекции (или районной администрации), которые утвердят работы.
  6. После того как работники жилищной инспекции осмотрит перепланировку и удостоверится что все сделано по проекту или эскизу, получить акт о выполненных работах.
  7. Заказать новый технический паспорт.

    Выше в пункте №1 уже есть ссылка на инструкцию заказа тех. паспорта. При заказе в БТИ предоставьте документы — паспорт РФ, эскиз или копия проекта, копия разрешения на перепланировку от жилищной инспекции, акт о выполненных работах.

  8. Внести изменения в кадастровый учет и получить новый кадастровый паспорт на квартиру.

    Для этого: подать документы в Кадастровую палату или МФЦ — паспорт РФ; новый технический паспорт; решение суда; заключение СЭС; Подписать заявление о внесении изменений в кадастровый учет; Оплатить госпошлину в размере 200р.; В назначенный день должен приехать сотрудник для осмотра квартиры и внесения изменений; После внесения изменений, забрать кадастровый паспорт и поданные документы.

  9. Если после перепланировки была изменена площадь квартиры, то необходимо получить новое свидетельство о праве собственности на квартиру. Для этого каждому собственнику обратиться в УФРС (Регистрационную палату), написать заявление на получение нового свидетельства и приложить свои паспорта и новый технический паспорт.

Если же вам некогда заниматься оформлением перепланировки или вы у не уверены, что справитесь, можно обратиться за услугой оформления перепланировки. За подробностями напишите нашему онлайн юрист-консультанту справа внизу. Плюс он бесплатно проконсультирует.

Сколько стоит узаконить перепланировку квартиры

Бесплатно сделать перепланировку невозможно. Заплатить придется за:

  • услуги посредников, если обращаетесь в фирму (цены сильно варьируются);
  • новый технический паспорт (от 900 руб.) и кадастровый паспорт квартиры (от 200 руб.);
  • судебные издержки, если перепланировка устанавливается через суд;
  • создание проекта лицензированной организацией (от 4 тыс. руб.);

Расчет стоимости осуществляется в каждом отдельном случае индивидуально, в зависимости от сложности перепланировки.


Если у Вас есть вопросы об узаконении перепланировки квартиры, обратитесь к нашему юрист-консультанту.

  1. Сергей:

    Хочу снести стенку в кладовку,как мне это сделать по закону?

    • Admin:

      Здравствуйте, Сергей. Статья как раз об этом, внимательно ее прочтите.

  2. Денис:

    Здравствуйте!
    1) Я приобрел квартиру в подмосковье в ипотеку по договору долевого участия, получил ключи, акт сдачи-приемки. Дом введен в эксплуатацию, на кадастровый учет поставлен. Техпаспорт на квартиру, кадастровый паспорт еще не получал, закладную еще не оформлял, свидетельство о регистрации прав собственность тоже.
    Хочу сделать перепланировку по закону. Я знаю, что помимо всего прочего нужно получить разрешение от УК и банка. Но не уверен, какие шаги и в какой последовательности мне лучше предпринять? Нужно ли сначала оформлять собственность? Или можно заняться оформлением собственности, закладной уже после перепланировки?
    2) После перепланировки при получении нового техпаспорта приедет техник из БТИ, а при получении нового кадастрового паспорта техник из кадастра тоже будет заново все обмерять?
    3) Могу ли я обратиться в любое БТИ и любую Кадастровую палату для оформления паспортов?
    4) Действительно ли я могу заказать кадпаспорт квартиры параллельно с получением техпаспорта, ведь для получения одного паспорта нужен другой?
    Спасибо за ответ!

    • Admin:

      Здравствуйте, Денис. 1. Сначала лучше оформить все в собсвтенность, и еще не факт что банк разрешить перепланировку. 2. Да, техник с кадастровой палаты тоже будет все обмерять. 3. Тех.паспорт заказываете в БТИ, а кадастровый — в Кадастровой палате, т.к. узаканивается перепланировка. 4. При узаканивании перепланировки сначала оформляется тех.паспорт, а потом кадастровый, т.к. кадастровый паспорт оформляется на основании технического. А если до перепланировки, то можно заказать их паралельно.

  3. Роман:

    Здравствуйте, мой близкий родственник (бабушка) собирается оформлять дарственную на квартиру, в которой незаконная перепланировка квартиры (совмещен сан. узел), будут ли проблемы в оформлении?

    • Admin:

      Здравставуйте, Роман. Проблем не будут, т.к. на сделке дарения не требуются технический или кадастровый паспорт.

  4. Светлана:

    Добрый день. приобрела квартиру в новостройке, дом сдали, застройщик выдал акт приема — передачи, кадастровый паспорт заказала на сайте «росреестра». Собираюсь подать докумены на право собственности и сделать перепланировку (точнее перенести на 0,5 метра двери на кухню в комнату). Подскажите пжс в какой очередности делать все документы, на сколько я понимаю — делать планировку без свидетельства нельзя и получить св- во без тех паспорта тоже нельзя?

    • Admin:

      Здравствуйте, Светлана. Лучше сначала получите свидетельство о праве собственности, а для оформления свидетельства нужно сначала оформить тех.паспорт. А уже после оформления свидетельства, начните узаконения перепланировки.

  5. Катерина:

    Здравствуйте, у нас был построен балкон.. все разрешения имеются.. а ввести в эксплуатацию т.е. внемти в технический паспорт так и не внесли.. подскажите что нам за это будет имеются ли какие санкции штрафы.. и как исправить положение.. куда в первую очередь стоит обратиться

  6. Светлана:

    Веранду снесли, сделали пристройку и хотим установить там душевую кабинку, техплан сделали, нужен ли кадастровый план ? В свидетельстве о регистрации (общедолевая )пристройки и веранды не вошли. Как отразится это на свидетельстве и вообще можно ли пристройку внести в свидетельство?

    • Admin:

      Здравствуйте, Светлана. Да нужен, т.е. нужно все узаконить. Если будет увеличена общедолевая площадь, то нужно будет переоформить свидетельство о праве собственности.

  7. янна:

    Здравствуйте, скажите пожалуйста могу ли я продать квартиру с незаконной перепланировкой?

    • Admin:

      Здравствуйте, Яна. Да можете, но только покупателям за полностью наличный расчет и если покупатели согласятся купить такую квартиру, потому что если что, то им придется ее узаканивать, а это затратно и хлопотливо. Продать покупателю с ипотекой Вы не сможете, потому что банк не одобрит им кредит под квартиру с неузаконенной перепланировкой.

  8. Никита:

    Здравствуйте! Скажите пожалуйста считается ли перепланировкой ситуация, когда я сдвигаю дверной проем в ванной на 40 сантиметров влево или вправо. Стена где стоит дверь как и весь блок санузла (раздельного) выполнен из пазогребневой плиты. И считается ли перепланировкой возведение поперек комнаты гипсокартонной арки с раздвижными дверями. Спасибо!

    • Admin:

      Здравствуйте, Никита. Первый случай однозначно считается, во втором случае — если дверной проем не двигали, то просто возведенная арка не считается перепланировкой.

  9. Светлана:

    Здравствуйте. Покупаем квартиру в которой была перепланировка. Одну из комнат соединили с кухней, следовательно жилая площадь уменьшилась, а площадь кухни увеличилась. В новом ТехПаспорте (от 1.08.2014) стало 2 жилых комнаты вместо ранее 3х, а в новом Регистрационном свидетельстве (от 2.10.2014) пишут квартира ТРЕХкомнатная. Верно ли это, ведь осталось две жилые комнаты?

    • Admin:

      Здравствуйте, Светлана. Да, все верно. Просто комната с кухней не считается жилой, а проходной.

  10. Алиса:

    Здравствуйте! Подскажите,пожалуйста,у нас комната в коммунальной квартире,в ней по плану стояла кладовка-0,6 м . Мы ее снесли и,следовательно,жилая площадь увеличилась…К нам приходила женщина с вопросом о перепланировке комнат и делала отметки о том,что во всех комнатах,кроме одной,кладовки были убраны.Получается,что нам теперь надо переделывать документы,чтоб продать эту комнату?И где узнать были ли все таки внесены изменения?Спасибо.

  11. Анна:

    здравствуйте, подскажите, пожалуйста, получила новый техпаспорт после перепланировки, квартира в ипотеке, продавать не собираюсь, необходимо ли делать техплан и кадастровый план с новым свидетельством? в любом случае получать свидетельство будем новое после выплаты ипотеки.

    • Admin:

      Здравствуйте, Анна. Кадастровый план с новой планировкой получить нужно. Если общая площадь квартиры не поменялась, то менять свидетельство не нужно.

  12. Ирина:

    Здравствуйте! Предположите исход нашей ситуации.1. квартира в соц.найме. 2.проект и квартира по факту не совпадают изначально. 3. перекрыта лестница на последний этаж (таким образом в свое время была создана «двухуровневая квартира»). 4. отдел архитектуры готовит отказ в узаконивании перепланировки…. хотели бы приватизировать… Спасибо!

    • Admin:

      Здравствуйте, Ирина. Вам остается добиться положительного результата от отдела от архитектуры, т.е. вернуть квартиру в изначальный вид, как указано в проекте. Без согласия отдела архитектуры Вы не сможете приватизировать квартиру, даже по суду.

  13. елка:

    Прежним собственником однокомнатной квартиры была сделана перепланировка (между кухней и комнатой демонтирована не несущая стена кухни длиной 2, 55 м), которая до сих пор не была узаконена. В настоящее время хочу узаконить перепланировку, но управляйка отказывает, в связи с признанием дома аварийным. При этом, на какой — либо нормативный акт не ссылается. Насколько правомерно решение управляющей компании, если указанная стена расположена под нетронутой капитальной железобетонной балкой и по моему мнению никак не влияет на жесткость конструкции дома?

    • Admin:

      Здравствуйте. Без согласия управляющей компании Вы узаконить перепланировку не сможете, даже обращаясь в суд. Т.к. дом признан аварийным, к сожалению, узаконить перепланировку Вы не сможете.

  14. Борис:

    Есть ли фирмы каторым можно просто заплатить за то что б они занимались всей этой бюрократией или обязательно всё делать надо самому лично?

    • Admin:

      Борис, конечно можно обратиться к специалистам, например, в агентство недвижимости.