Инструкция узаконения перепланировок квартиры: самовольной и еще не сделанной

Как узаконить не сделанную или самовольную перепланировку квартирыК сожалению, современное жилье не всегда отвечает всем требованиям ее владельцев. В частности, это касается планировки помещений. Можно ли делать перепланировку? Можно, но только с соблюдением закона и требований, иначе есть риск не только получить штраф, но и получить травму при переносе жизненно важных конструкций.

Чтобы узаконить перепланировку квартиры, нужно составить себе четкий план действий и следовать ему законными путями.

Условия узаконивания перепланировки

Существуют определенные требования к перепланировке.

Однозначно запрещено:

  • увеличивать кухонное помещение или санузел за счет жилой комнаты (увеличение более, чем на 25% от жилого помещения);
  • объединять кухню и комнату аркой, если на кухне установлена газовая плита (на электрическую этот запрет не распространяется);
  • сносить несущие стены;
  • уменьшать, сносить и переносить общедомовые коммуникации (водяные трубы, радиаторы отопления, вентиляционные трубы и проемы);
  • переносить ванную комнату или туалет в места, где у соседей снизу находится жилая комната (исключение: если у Вас двухуровневая квартира);
  • делать полы с подогревом от общедомового отопления на лоджии или балконе;
  • устанавливать радиаторы отопления от общедомовых на лоджии;
  • увеличивать площадь балкона за счет жилого помещения (при этом делать арку не запрещено, если она не превышает 1 м в ширину).

Имейте в виду и то, что Ваша перепланировка не должна ухудшать нынешнее жилищные условия.

В частности:

  • нельзя увеличить площадь кухни за счет ванной комнаты или туалета. В этом случае Ваше кухонное помещение попадает в зону туалета или ванны соседей сверху. Исключение: верхний этаж дома или одноэтажная постройка. Прописано в СаНПиН 2.1.2.2645-10 (пункт 3.8);
  • можно увеличить площадь кухни за счет коридора. Актуально в том случае, если у соседей снизу такая же планировка, как у Вас.

    Так Вы не нарушаете два пункта: не используете свою жилую площадь для увеличения и не ухудшаете жилищные условия соседей. Это регламентирует Постановление Правительства РФ № 47 от 26.01.2006.

  • какую бы перепланировку Вы ни делали, кухонное помещение должно иметь естественное освещение (окно). Допускается, если свет будет попадать из комнаты в кухню через перегородки из стекла.

Допускается при перепланировке:

  • объединение кухни, в которой стоит газовая плита с комнатой путем установки дверного проема.

    При этом допускается создание арки, которая будет иметь раздвижные двери. Держать их открытыми или нет – Ваше личное дело. Это единственный шанс сделать кухню-гостиную с газовым оборудованием.

  • ванную комнату и туалет можно увеличить за счет площади нежилого помещения (конкретно коридора). Но учтите, что полы санузла должны быть ниже на 3-5 см, чем в смежном помещении.
  • можно переносить водяное оборудование от стояка, протянув новые трубы. При этом угол слива нужно сохранять, иначе вода будет плохо поступать или уходить.

Кроме того, нужно различать такие понятия как «перепланировка» и «переоборудование». Перепланировкой считается изменение конфигураций квартиры. То есть перенос, снос, уменьшение или увеличение площади помещений в квартире. А переоборудование это перемещение, создание или смена жилищных коммуникаций. И то, и другое требует занесения в технический паспорт и требует разрешения.

Как узаконить самовольную перепланировку квартиры

Самовольная перепланировкаЧаще всего возникают ситуации, когда нужно узаконить уже сделанную перепланировку.

Самовольную перепланировку можно узаконить только через суд. Только разрешение судебного органа позволяет оставить перепланировку, как есть, и оформлять ее далее.

Имейте в виду, что самовольная перепланировка считается незаконной. Если перепланировка будет нарушать закон, то Вас могут обязать ее переделать в исходный вид. Но в любом случае наложат штраф за самовольную перепланировку от 1 тыс. до 30 тыс. рублей.

Тем не менее, узаконить можно попробовать. Потребуется:

  1. Собрать пакет документов, который необходимо предоставить в БТИ для получения нового технического паспорта. Необходимый пакет документов для БТИ:
    • старый технический паспорт квартиры;
    • свидетельство о праве собственности и договор основания;
    • подписанное Вами заявление на получение нового тех.паспорта и вывоза техника.
  2. Потом с БТИ к Вам должен прийти работник, осмотреть и измерить все изменения в квартире, сравнив со старым техническим паспортом.
  3. Обращаетесь в СЭС (Санитарно-эпидемиологической станции), чтобы получить заключение о соответствии квартиры нормам, для этого в СЭС подписываете заявление, написанное регистратором.

    Затем работник осматривает Вашу квартиру, если она соответствует нормам, позже Вас пригласят забрать заключение.

  4. С заключением БТИ о перепланировке, а именно с новым техническим паспортом идите в лицензированную проектную организацию, чтобы заказать технический проект.
  5. Имея на руках уже все документы, отправляйтесь в архитектурный отдел районной администрации, чтобы поставить их в известность о перепланировке.
  6. Затем отправляетесь в районный суд для узаконения самовольной перепланировки.

    Полный перечень документов для подачи заявления в суд:

    • заявление о прошении узаконить самовольную перепланировку;
    • оригинал свидетельства о собственности (или копии от нотариуса);
    • технические паспорта квартиры: старый и новый, после перепланировки;
    • заключение из СЭС, что перепланировка соответствует всем правилам и нормам;
    • заключение из лицензированной проектной организации, составившей и утвердившей возможность оставления перепланировки.
  7. После положительного судебного решения в Вашу пользу, отправляетесь в кадастровую палату, чтобы получить новый кадастровый паспорт на квартиру.
  8. Если изменились размеры жилой площади, то надо получить новое свидетельство о государственной регистрации права на квартиру, которую получаете в УФРС.

Имейте в виду, что суд может не только отказать Вам в перепланировке и оплате штрафа, но и требовать о возврате всего на свои места.

Как узаконить еще не сделанную перепланировку

  1. Рисуем эскиз квартирыПрежде всего, Вам потребуется собрать полный перечень документов на квартиру, в которой будет производиться перепланировка:
    • новый технический паспорт квартиры;

      Для этого Вам надо обратиться в БТИ (Бюро технической инвентаризации), написав заявление на перепланировку, чтобы вызвать техника, который осмотрит, и зафиксирует состояние и планировку квартиры на данный момент. После осмотра Вас вызовут еще в БТИ для получения нового тех паспорта.

    • документы на право собственности, а именно свидетельство и договор основания;
    • выписка из домовой книги о зарегистрированных лицах в квартире, которая берется в паспортном столе своего районного ЖЭУ или ТСЖ. О том как ее получить, читайте в этой статье;
    • заверенное в ЖЭУ или ТСЖ разрешение на перепланировку всех совершеннолетних жителей квартиры;
    • копия финансово-лицевого счета, которая берется в бухгалтерии паспортного стола.
  2. Данный пакет документов несете в районную администрацию, а именно в отдел архитектуры.
  3. В этот же момент составляется эскиз или проект. Что из них? Зависит от того, какую конкретно перепланировку Вы задумали сделать.
    1. По эскизу

      На данный момент эскиз не требует юридического оформления. Поэтому просто берете план своей квартиры (поэтажный) и размечаете на нем, что и как будет изменено. Красным цветом отмечают то, что будут сносить. Зеленым – то, что будут возводить. В эскизе отмечают:

      • монтаж или демонтаж НЕ несущих стен;
      • замена окон с увеличением или уменьшением их площади;
      • демонтаж или монтаж перегородки санузла;
      • создание новых дверных проемов или закладывание старых.

      При этом если задумывается переоборудование (замена местами раковины и унитаза, к примеру), то обязательно потребуется соответствующее разрешение от жилищной инспекции. Разрешается удалять и возводить стены из легких материалов – гипсокартон, ДСП, ДВП и прочие, которые не увеличивают нагрузку на строение.

      Не всегда требуется ждать разрешения на перепланировку по эскизу, поэтому можно начать работы сразу после подачи документов. При этом важно не нарушить технические, пожарные, гигиенические нормы.

    2. По проекту

      Не всякую перепланировку можно оформить в упрощенной форме. Перепланировка по проекту происходит тогда, когда Вы планируете сделать:

      • монтаж лестниц в квартире (если квартира двухуровневая);
      • перенос одних помещений в другие (ванная, кухня, туалет);
      • замена слоев пола (не напольного покрытия, а устройства пола);
      • замена плиты газовой на электрическую;
      • установление тяжелых перегородок (основательных, из кирпича, пеноблока и прочих материалов, увеличивающих нагрузку на здание);
      • установка дополнительных коммуникаций (например, накопительного водонагревателя).

      Разработкой проекта занимаются компетентные органы:

      • СЭС (Санитарно-эпидемиологическая станция);
      • МЧС;
      • отдел архитектуры города и главный архитектор.

      Необходимые документы для узаконения перепланировки по проекту:

      • техпаспорт квартиры на данный момент;

        Для этого Вам надо обратиться в БТИ (Бюро технической инвентаризации), написав заявление на перепланировку, чтобы вызвать техника, который осмотрит, и зафиксирует состояние и планировку квартиры на данный момент. После осмотра Вас вызовут еще в БТИ для получения нового тех паспорта.

      • документы о собственности (свидетельство и договор основания);
      • техническое заключение техника;
      • выписка из домовой книги о зарегистрированных лицах в квартире, которая берется в паспортном столе в своем районном ЖЭУ или ТСЖ. Ссылка на статью о том как эту выписку взять найдете выше;
      • копия финансово-лицевого счета, берется также в паспортном столе, в бухгалтерии.

      В проекте указываются абсолютно все изменения, которые будут производиться, с расчетом до сантиметра. При этом проект не может включать изменения, которые будут нарушать какие-либо нормы и правила. Жилищный кодекс четко регулирует то, какие изменения могут быть произведены в квартире (описаны выше).

  4. С готовым эскизом или проектом (в 2-х экземплярах) и другими документами нужно идти в архитектурный отдел районной администрации.

    Там на их бланках составляется два экземпляра заявлений. Полный пакет документов подается на рассмотрение. На свое усмотрение, могут потребовать дополнительные документы, например разрешение соседей для перепланировки в Вашей квартире. Если сомневаетесь в том, что именно Вам требуется делать (эскиз или проект), то можно обратиться за советом к работникам жилищной инспекции.

  5. Жилищная инспекция в течение месяца будет рассматривать Ваше заявление, после чего комиссия выдаст разрешение или же запретит перепланировку.
  6. После утверждения Вашего эскиза или проекта жилищной инспекцией, можете приступать к работам. Дается на них около 4-х месяцев.
  7. Когда перепланировка будет произведена, требуется пригласить работников жилищной инспекции (или районной администрации), которые утвердят Ваш ремонт.
  8. После того как работник Жил.инспекции осмотрит перепланировку и удостоверится что все сделано по проекту или эскизу, Вы получаете акт о выполненных работах.
  9. Затем нужно будет отправиться в БТИ для получения нового утвержденного, разрешенного и сделанного плана квартиры, а именно новый технический паспорт. Документы для получения:
    • эскиз или копия проекта;
    • копия разрешения на перепланировку от жилищной инспекции;
    • акт о выполненных работах.
  10. В случае если в ходе перепланировки размеры Вашей квартиры изменились, то требуется также получить новое свидетельство о собственности. Для этого обращаетесь в УФРС (Регистрационную палату), пишите заявление о получении нового свидетельства и прилагаете новый технический паспорт.

После этого процесс перепланировки считается оконченным и законным.

Сколько стоит узаконить перепланировку квартиры

Бесплатно сделать перепланировку невозможно. Заплатить придется за:

  • услуги посредников, если обращаетесь в фирму;
  • новый технический паспорт (от 900 руб.) и кадастровый паспорт квартиры (от 500 руб.);
  • судебные издержки, если перепланировка устанавливается через суд;
  • создание проекта лицензированной организацией (от 4 тыс. руб.);
  • ремонтные работы.

Расчет стоимости осуществляется индивидуально, в зависимости от сложности перепланировки. Если проходить всю процедуру через посредников, то это обойдется в довольно солидную сумму. При этом можно сэкономить нервы, не бегая по инстанциям.

С другой стороны, если знать пошаговый алгоритм, то можно узаконить перепланировку в короткие сроки, за небольшие деньги.

Если у Вас есть вопросы относительно налога при дарении квартиры, пишите в комментариях.
Помогла статья? Можете поблагодарить нажатием кнопок "Like" слева и вступить в группы Вконтакте, Одноклассниках, Facebook, Google+ или Twitter.

Подпишись на обновление

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *


1 + 5 =

13 Комментарии
  1. Борис:

    Есть ли фирмы каторым можно просто заплатить за то что б они занимались всей этой бюрократией или обязательно всё делать надо самому лично?

  2. елка:

    Прежним собственником однокомнатной квартиры была сделана перепланировка (между кухней и комнатой демонтирована не несущая стена кухни длиной 2, 55 м), которая до сих пор не была узаконена. В настоящее время хочу узаконить перепланировку, но управляйка отказывает, в связи с признанием дома аварийным. При этом, на какой — либо нормативный акт не ссылается. Насколько правомерно решение управляющей компании, если указанная стена расположена под нетронутой капитальной железобетонной балкой и по моему мнению никак не влияет на жесткость конструкции дома?

    • Admin:

      Здравствуйте. Без согласия управляющей компании Вы узаконить перепланировку не сможете, даже обращаясь в суд. Т.к. дом признан аварийным, к сожалению, узаконить перепланировку Вы не сможете.

  3. Ирина:

    Здравствуйте! Предположите исход нашей ситуации.1. квартира в соц.найме. 2.проект и квартира по факту не совпадают изначально. 3. перекрыта лестница на последний этаж (таким образом в свое время была создана «двухуровневая квартира»). 4. отдел архитектуры готовит отказ в узаконивании перепланировки…. хотели бы приватизировать… Спасибо!

    • Admin:

      Здравствуйте, Ирина. Вам остается добиться положительного результата от отдела от архитектуры, т.е. вернуть квартиру в изначальный вид, как указано в проекте. Без согласия отдела архитектуры Вы не сможете приватизировать квартиру, даже по суду.

  4. Анна:

    здравствуйте, подскажите, пожалуйста, получила новый техпаспорт после перепланировки, квартира в ипотеке, продавать не собираюсь, необходимо ли делать техплан и кадастровый план с новым свидетельством? в любом случае получать свидетельство будем новое после выплаты ипотеки.

    • Admin:

      Здравствуйте, Анна. Кадастровый план с новой планировкой получить нужно. Если общая площадь квартиры не поменялась, то менять свидетельство не нужно.

  5. Алиса:

    Здравствуйте! Подскажите,пожалуйста,у нас комната в коммунальной квартире,в ней по плану стояла кладовка-0,6 м . Мы ее снесли и,следовательно,жилая площадь увеличилась…К нам приходила женщина с вопросом о перепланировке комнат и делала отметки о том,что во всех комнатах,кроме одной,кладовки были убраны.Получается,что нам теперь надо переделывать документы,чтоб продать эту комнату?И где узнать были ли все таки внесены изменения?Спасибо.

  6. Светлана:

    Здравствуйте. Покупаем квартиру в которой была перепланировка. Одну из комнат соединили с кухней, следовательно жилая площадь уменьшилась, а площадь кухни увеличилась. В новом ТехПаспорте (от 1.08.2014) стало 2 жилых комнаты вместо ранее 3х, а в новом Регистрационном свидетельстве (от 2.10.2014) пишут квартира ТРЕХкомнатная. Верно ли это, ведь осталось две жилые комнаты?

  7. Никита:

    Здравствуйте! Скажите пожалуйста считается ли перепланировкой ситуация, когда я сдвигаю дверной проем в ванной на 40 сантиметров влево или вправо. Стена где стоит дверь как и весь блок санузла (раздельного) выполнен из пазогребневой плиты. И считается ли перепланировкой возведение поперек комнаты гипсокартонной арки с раздвижными дверями. Спасибо!

    • Admin:

      Здравствуйте, Никита. Первый случай однозначно считается, во втором случае — если дверной проем не двигали, то просто возведенная арка не считается перепланировкой.