Бесплатная консультация с юристом (круглосуточно и без выходных) 8 (499) 938-45-06 Москва и обл.8 (812) 425-64-92 Санкт-Петербург и обл. 8 (800) 350-29-86 все регионы РФ
Бесплатная консультации с юристом
Телефоны

Нужно тщательно проверять квартиру перед покупкой

Статья обновлена: 10 апреля 2018 г.

Если Вы собрались приобрести жилье на вторичном рынке, то просто обязаны быть очень внимательным и ответственным покупателем. Ответственность при такой операции с недвижимостью несете, прежде всего, перед собой, чтобы Ваше проживание в купленной квартире не преподнесло никаких неприятных сюрпризов или же состоялось вообще.

Что нужно проверить перед покупкой квартиры: не доверяй, а проверяй

Перед самой инструкцией проверки квартиры, перечислим на что именно надо обращать внимание.

  1. У продавца имеются правоподтверждующие и сопутствующие документы:
    1. выписка из ЕГРН об объекте недвижимости. С 2017 года документом, который подтверждает право собственности на недвижимость, теперь является выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (в нашем случае на квартиру). Свидетельства о регистрации права теперь отменены и не выдаются с июля 2016 года.
    2. договора основания на каждого владельца;
    3. технический и кадастровый паспорт. Если же хотя бы одного из паспортов нет, то продавец обязан его заказать и получить.
  2. В квартире отсутствуют лица, на данный момент не прописанные, но сохранившие право проживания и после смены собственника (временно выписанные), т.е. в случае покупки квартиры с временно выписанными гражданами, они могут в ней вновь прописаться и проживать уже с новыми хозяевами.

    К ним относятся:

    • заключенные, отбывающие срок наказания;
    • военнослужащие срочной службы;
    • дети, находящиеся в воспитательных учреждениях;
    • пожилые люди, помещенные в дома престарелых;
    • лица, находящиеся на лечении в психоневрологическом диспансере.
  3. Квартира не имеет обременение правами третьих лиц:
    • Не сдана в аренду.

      Если собственник сдает квартиру в аренду и решил ее продать, арендаторы не могут ему помешать, но имеют право даже после покупки квартиры, в ней проживать до окончания срока по договору аренды.

    • Не находится в залоге.

      Продаваемая квартира может находиться в залоге у банка по ипотечному кредиту. Чтобы продать заложенную недвижимость собственнику нужно согласие банка и досрочно погасить кредит, затем обременение снять в Регистрационной палате.

    • Не находится под арестом.

      Арест может быть наложен только судом, если собственник, например, долгое время не оплачивал коммунальные платежи или кредит. Сделку купли-продажи квартиры, находящейся под арестом, признаю недействительной, т.е. продать ее можно только снятия с нее ареста.

    • Не находится в ренте. (т.е. продавец не заключил с каким-либо лицом договор ренты, по которому после смерти собственника квартира переходит в собственность к рентаплательщику)
    • Не является предметом судебного разбирательства.
  4. Узаконена ли перепланировка, если ее делали в квартире.

    Покупая квартиру с неузаконенной перепланировкой, будущему хозяину самому придется в дальнейшем ее узаконить, а это процесс долгий и трудоемкий. Также если покупатель приобретает квартиру в ипотеку, то квартиру с неузаконенной перепланировкой банк не одобрит.

  5. Была ли квартира приобретена в браке и оформлена только на одного из супругов, ведь тогда требуется согласие второго супруга, заверенное нотариально.

    При отсутствии согласия на продажу, в дальнейшем супруг может оспорить сделку в суде и выиграет его, ведь недвижимость приобреталось в браке, значит на совместный бюджет, либо проживать в ней с новыми хозяевами.

  6. Если квартира досталась продавцу по наследству, стоит убедиться у нотариуса, который открывал и вел наследственное дело, в отсутствии других претендентов на нее. В случае появления претендентов, они имеют право истребовать купленную квартиру через суд.
  7. Есть ли несовершеннолетний собственник, ведь тогда необходимо разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства, иначе в Регистрационной палате откажутся регистрировать сделку купли-продажи.
  8. Если квартира продается по доверенности, то обязательно надо проверить у нотариуса, который ее заверил, не была ли доверенность отозвана.

    Если доверенность была отозвана, то доверенное лицо уже не может продать квартиру, а только собственник.

Если вы хотите доверить проверку квартиры профессионалам, то напишите нашему онлайн юрист-консультанту. Он также может бесплатно проконсультировать. Задайте свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях. Также можете позвонить по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Как проверить юридическую чистоту квартиры при покупке

Проверка юридической чистоты (документов) квартиры перед покупкойПроверить юридическую чистоту покупаемой квартиры можно исключительно при помощи пакета документов, большинство из которых должен предоставить сам собственник.

Никогда не спешите со сделкой, если возникает хоть малейшее промедление в процессе проверки документов. Если продавец ссылается на невнимательность, забывчивость, нехватку времени и никак не предоставляет требуемые бумаги, то очень осторожны – это не более, чем отговорки.

  1. Проверяем наличие обременения на покупаемую квартиру.

    Проверить наличие обременения можно в режиме онлайн. Если кратко, это можно сделать на сайте Росреестра и с помощью электронной выписки из ЕГРН об объекте недвижимости (в данном случае на покупаемую квартиру). Более подробно написано здесь (какие есть обременения написано выше).

  2. Проверяем историю сделок, проведенных с квартирой.

    Для этого продавцу необходимо предоставить выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости. Заказать ее может только собственник квартиры или доверенное лицо. Выписка заказывается также в УФРС или МФЦ.

    Изучая историю сделок с момента приватизации, особое внимание нужно обратить на количество сделок. Если квартира постоянно покупалась-продавалась, то это тоже повод насторожиться. Жилье, тот объект недвижимости, который по своему назначению не должен слишком часто переходить из рук в руки.

  3. Проверяем узаконена ли перепланировка.

    Проверить это можно самостоятельно, просто сверив планировку квартиры с тех.планом, показанном в техническом паспорте, который находится у собственника. Если же планировка не соответствует тех.плану, значит перепланировка не узаконена.

  4. Продажа квартиры по генеральной доверенности.
    • Проверить доверенность.

      Если квартиру продает лицо по генеральной доверенности, необходимо проверить у нотариуса, который эту доверенность заверял, не была ли она отозвана, т.е. аннулирована. Лучше это сделать непосредственно перед сделкой купли-продажи.

    • Обязательно проверить дееспособность и адекватность владельца квартиры.

      Если возникают какие-либо сомнения в состоянии здоровья собственника, попросите его представить Вам медицинские справки из Психоневрологического и Наркологического диспансера, в которых указано, состоит ли он на учете или нет.

      Если продавец состоит в психоневрологическом диспансере, то у него должен быть официальный опекун, опекун же должен предоставить разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства.

      Если собственник (или один из собственников) состоит в одном из диспансеров, то сделку купли-продажи признают недействительной.

  5. Проверяем наличие прописанных и временно выписанных лиц.
    • Если есть прописанные лица, то лучше, чтобы до продажи квартиры они были выписаны.

      Продавец должен представить справку с паспортного стола, о том, что в данной квартире никто не прописан. Прописанные люди даже после смены собственника, имеют право в ней проживать. В случае покупки жилья с прописанными в ней лицами, их выписка возможна только по решению суда.

    • Проверить наличие временно выписанных лиц можно, внимательно изучив расширенную (архивную) выписку из домовой книги, которую может взять только продавец в паспортном столе.

      Покупателю лучше присутствовать при получении данной выписки продавцом и поинтересоваться, был ли кто-нибудь выписан не по новому адресу, а в места лишения свободы, в воспитательное учреждение или психдиспансер. Также можете сверить полученную информацию с квитанцией по коммунальным платежам, в которой указано количество прописанных лиц в данной квартире. При положительной информации сделку лучше отменить.

  6. Проверяем есть ли претенденты на наследство.

    Существует угроза внезапного появления наследников на квартиру, которую продавец получил в наследство. В таком случае вместе с продавцом обращайтесь к нотариусу, который вел его наследственное дело, и попросите выписку из нотариальной книги, в ней должно быть четко указано, что остальные известные наследники подписали отказ в получении наследства.

  7. Проверяем согласие супруга(и).

    Если квартира приобреталась в браке, и оформлялось на одного из супругов, то продавец должен предоставить нотариально заверенное согласие на продажу от супруга(и).

    Нотариальное согласие не требуется, если у супругов заключен брачный договор, в котором указано раздельное имущество и раздельные доходы супругов.

  8. Проверяем квартиру на наличие долгов.

    Добросовестный продавец прежде, чем продать квартиру, обязан погасить все задолженности по коммунальным платежам (газ, свет, вода), за телефон, домофон, интернет и т.п.

    Попросите продавца предоставить справки с каждой организации об отсутствии задолженностей вплоть до последнего месяца. А лучше присутствовать в момент получения продавцом данных справок. Ведь если будет куплена квартиру с долгами по коммунальным платежам, работники ЖЭКа не будут разбираться чьи они, поэтому часто начинают требовать их с нового собственника. Хоть эти требования не законны, но нервов новых собственником могут изрядно потрепать.

    Если же продавец не имеет возможность оплатить задолженности, он обязан предупредить об этом покупателей и обе стороны должны решить, каким образом их оплатить. Долги может оплатить и покупатель в счет стоимости покупаемой квартиры. Для этого нужно заключить письменное соглашение в форме задатка, где будет указано, что предоплата идет в счет погашения долгов.

    ВНИМАНИЕ! Если продавец покрыл все задолженности по квартире, то в договоре купли-продажи должно быть это указано. И в случае появления каких-либо долгов по квартире после покупки, то оплатить их должен будет бывший хозяин (продавец).

    Если во время изучения документов и справок заметили какое-либо несоответствие информации, то это, скорее всего, результат несвоевременной передачи данных между инстанциями, поэтому не поленитесь, обойдите все инстанции самостоятельно и уточните все на месте.

Напоминаем, если вы не уверены в том, что сможете самостоятельно проверить квартиру перед покупкой или у вас нет времени этим заниматься, советую обратиться к нам за услугой. За подробностями напишите нашему онлайн юрист-консультанту справа внизу экрана. Также он бесплатно проконсультирует.

Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста ↓.

Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

  1. Андрей:

    Сколько будет стоить ваши услуги в покупке квартиры?

    • Admin:

      Здравствуйте, Андрей. Мы лично не оказываем услуги по оформлению покупки квартиры. Этим занимаются наши партнеры. Можете позвонить по телефону на шапке сайта или написать в окно консультации справа снизу, и подробно объясните свою ситуацию.

  2. Светлана:

    Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, я вступила в наследство в январе 2015 года, но бабушка у меня была в собственности с 1992 года, если я буду продовать квартиру это считается что в собственности 3 года или от того дня как я вошла в права?

    • Admin:

      Здравствуйте, Светлана. Срок владения квартирой считается со дня вступления в наследство (ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ), в вашем случае с января 2015 года.

      • Светлана:

        Спасибо! То есть если я сейчас начну продавать квартиру, с меня возьмут налог? И сколько процентов берут за налог?

        • Admin:

          Светлана, да придется заплатить налог, т.к. квартира в собственности менее трех лет. Налог составляет 13% от суммы свыше миллиона. Например, квартиру продали за 3 млн, то налог будет 13%*(3 млн — 1 млн)= 260 тыс. руб.

  3. СЕРГЕЙ:

    Здравствуйте! Я ЕДИНСТВЕННЫЙ СОБСТВЕННИК КВАРТИРЫ. ЖЕЛАЮ ЕЕ ПРОДАТЬ! МОЙ БРАТ БЫЛ В НЕЙ ЗАРЕГИСТРИРОВАН ПОСТОЯННО, НО СЕЙЧАС СИДИТ В ТЮРЬМЕ (СИДЕТЬ 10 ЛЕТ).Я ЕГО ВЫПИСАЛ, НО МНЕ СКАЗАЛИ ЧТО ОН МОЖЕТ ПРОПИСАТЬСЯ В ЛЮБОЙ МОМЕНТ. КАК ПРОДАТЬ ПРАВИЛЬНО, ЧТОБЫ У НОВОГО СОБСТВЕННИКА НЕ ВОЗНИКЛО ПРОБЛЕМ С МОИМ БРАТОМ , ВЕРНУВШИМСЯ ИЗ МЛС?

    • Admin:

      Здравствуйте, Сергей. Да, он сможет вновь прописаться в квартиру, даже если она будет продана. И никак нельзя так продать, чтобы он не смог прописаться, т.е. никаких уловок нет.

  4. максим:

    Здравствуйте! Имеется 3-х комнатная квартира приобретённая супругами в браке. Затем, через какое-то время они развелись, родился внук, приобрётший долю в этой квартире. В итоге у мужа 4/9, жена 4/9, внук 1/9. Жена является опекуном внука. Они продают квартиру, т.е. по сути, три доли. Как продать такую квартиру? Должны ли они предложить др. другу право приоритетной покупки? Не будет ли потом у меня, как покупателя, проблем с тем, если они ничего др. другу не предлагают? Спасибо за ответ!!!

    • Admin:

      Здравствуйте, Максим. Они не должны друг другу ничего предлагать, т.к. они ВСЕ ТРОЕ СОБСТВЕННИКОВ продают свои доли, т.е. Вам ВСЮ КВАРТИРУ целиком.
      Право приоритетной покупки у других собственников появляется, если только один из них хочет продать свою долю, а другие не хотят, то данный собственник сначала должен предложить выкупить долю другим собственникам.
      В договоре купли-продажи примерно так и прописывается, что покупатель приобретает квартиру, в которой у первого (ФИО) 4/9 доля в ней, у второго 4/9 доля, у третьего 1/9 доля.
      Советую Вам обратится к риэлтору или юристу, с помощью которого бы оформили сделку купли-продажи данной квартиры, т.к. вижу что Вы совершенно путаетесь в порядке оформления. Извините за прямоту. Удачи Вам!

  5. денис:

    Подскажете покупаю квартиру на вторичке, хозяин был всегда один , дом идет по программе переселения из ветхого, в 2016 . Если я куплю квартиру то в данной стадии можно совершить сделку купли продаже?

  6. Василий:

    А подскажите ещё, если сделка оформляется через агентство, на каком этапе платится задаток, и кому?, и какие документы уже должны быть на руках и у кого?(у агента или собственника)

    • Admin:

      Василий, задаток платится на самом начальном этапе, перед сбором документов к сделку купли-продажи. Без разницы у кого должны быть документы, главное чтоб они были и подтверждали права собственности. Весь список документов указан в данной статье — Список документов при продажи квартиры. Внимательно ее прочтите.
      Если сильно путаетесь и не разбираетесь в документах и порядке сделки, конечно лучше не экономить и нанять юриста или риэлтора. Удачи Вам!

      • Василий:

        Большое спасибо за ответ, с перечнем документов внимательно ознакомился до того как задал предыдущий вопрос, изменю формулировку: Существуют ли гарантии возврата задатка, если с документами выяснится какой-либо подвох?

        • Admin:

          Здравствуйте, Василий. Оформление договора задатка и является гарантией его возврата, если с документами будет какой-либо подвох.

  7. Василий:

    Здравствуйте, подскажите пожалуйста, обязательно ли надо прописываться в купленной на вторичном рынке квартире?

Показать остальные комментарии