Бесплатная консультация с юристом

Как купить ипотечную квартиру? Инструкция для покупателей полностью с «наличкой»

Статья обновлена: 19 ноября 2018 г.
Митрофанова Светлана
Автор статьиМитрофанова СветланаЮрист. Стаж работы — 14 лет

Здравствуйте. Недавно ко мне обратились супруги, которые решили купить квартиру. Они хотели купить квартиру польностью за свои наличные деньги без привлечения ипотеки, мат.капитала и прочего. Они уже подобрали себе вариант, но продавцы предупредили — квартира была в ипотеке у Сбербанка. Долг собственников перед банком — 530 тыс.руб. Квартира же была почти самой дешевой в районе — ниже среднего примерно на 300 тыс.руб. Я подробно объяснила супругам саму схему покупки и риски, которые могут быть при сделке. Они подумали два дня и остановились именно на покупке этой квартиры.

На этой странице я опубликовала подрубную инструкция по покупке ипотечной квартиры на вторичной рынке. Она основана на моем опыте и на опыте моих коллег.

Краткая инструкция покупки

Ситуация для примера, которую я указала в начале статьи: Покупатели договорились купить квартиру за 6,2 млн. руб., ипотечный долг собственников — 520 тыс. руб. Стороны заранее составляют и подписывают предварительный договор купли-продажи, где покупатели передают им в качестве задатка 520 тыс.руб. Или вместо договора можно составить соглашение о задатке. Еще продавцы пишут от руки и подписывают расписку в получении этих денег. В банке продавца покупатель сам отдает эти 520 тыс.руб. сотруднику на досрочное погашение долга. Т.к. долг теперь погашен, продавцы снимают обременение (залог) с квартиры. После квартиру можно спокойно покупать. Стороны составляют договор купли-продажи и регистрируют сделку в МФЦ или Регистрационной палате. Перед сделкой остальные 5,67 млн.руб. покупатели кладут на банковскую ячейку. Продавцы смогут забрать эти деньги только когда покупателями станут собственниками, т.е. после регистрации договора купли-продажи. Или сразу «на руки», но я такой подход не советую.

Всю инструкцию я разделила на 3 основных этапа: 1) досрочно погасить ипотеку деньгами покупателя и снять обременение с квартиры; 2) составить договор купли-продажи; 3) зарегистрировать сделку.

Этап №1 – Продавцы снимают обременение с квартиры

  1. Первым делом продавцы должны известить свой банк о намерении продать квартиру и проконсультироваться по этому поводу.

    Деньги продавцам на на оплату долга дадут покупатели в качестве задатка. Специалист отдела подскажет, что можно сделать. Данная ситуация довольно распространенная и у каждого банка своя политика (или свое решение) в таком вопросе. Специалист банка сообщит весь порядок действий по оплате долга и снятия обременения с квартиры.

    Еще продавцам нужно уточнить у специалиста о порядке досрочного погашения. Обычно банку главное, чтобы собственники полностью оплатили ипотеку, а остальное его не касается. Для этого собственникам нужно написать заявление о досрочном погашении. Образец дадут в банке. Специалист посчитает весь остаток по кредиту, который необходимо оплатить.

  2. Составить предварительный договор купли-продажи или соглашение о задатке.

    Лучше составить предварительный договор купли-продажи. В нем обязательно указать: 1) Покупатели передали продавцу в качестве задатка определенную сумму для погашения его ипотеки, а те ее приняли. Сумма задатка равна сумме долга. 2) Продавцы в течение определенного срока обязуется снять обременение и заключить основной договор купли-продажи. Я обычно срок указываю минимум два месяца. Все по договоренности сторон. 3) Дальнейший порядок расчетов, т.е. как оставшуюся сумму покупатели передадут продавцам — до регистрации сделки или после. И в каком виде — через банковскую ячейку или на руки.

    Вместо предварительного договора можно составить соглашение о задатке. Отличия в том, что по предварительному договору можно понудить собственника (продавца) в дальнейшем продать квартиру и в течение определенного срока. Это будет дополнительным стимулом для сторон. И в договоре уже указывается про передачу части денег в виде задатка. Так что не нужно будет составлять отдельно соглашение о задатке.

    ВАЖНО: Не нужно заранее подписывать предварительный договор или соглашение. Об этом далее.

    Если у вас будут возникать вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом. Задайте свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях. Также можете позвонить по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

  3. Покупатели вместе с продавцами обращаются в банк для досрочного погашения ипотеки.

    Лучше чтобы покупатели ЛИЧНО передали деньги сотруднику банка на оплату долга продавцов. Продавцы отдают свой кредитный договор, документы на квартиру и свои паспорта. Еще пишут заявление о досрочном погашении ипотеки (не все банки это требуют), если не сделали это заранее. Затем собственникам нужно проконсультироваться о снятии обременения с квартиры, т.к. каждого банка свой порядок. Более подробно об этом ниже.

    До передачи денег сторонам следует подписать составленный предварительный договор купли-продажи или соглашение о задатке. Затем продавцы от руки пишут расписку в получении денег в качестве задатка. В расписке указываются паспортные данные обоих сторон, сумма, дата и подписи.

  4. Продавцы снимают обременение.

    Так как долг полностью оплачен, продавцам нужно забрать закладную на квартиру. Для этого они в банке пишут специальное заявление. Срок получения закладной от 2 недель до 2 месяцев. Все потому, что закладная обычно не находится в отделении банка, а в депозитарии в главном офисе. И её отправляют почтой. В закладной будет отметка о полном исполнении обязательств. Еще на продавцов оформят доверенность на подачу документов в МФЦ.

    Продавцы обращаются в МФЦ, чтобы снять обременение. Услуга бесплатна. Они отдают свои паспорта, ипотечный договор, справку о закрытии кредита и закладную на квартиру. Сотрудник сам составит заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке. Продавцам нужно ее просто подписать. После им выдадут опись/расписку в принятии документов. Сотрудник МФЦ потом все документы передает в Регистрационную палату. Еще продавцам в МФЦ лучше заказать выписку из ЕГРН на квартиру, стоит 400 рублей.

    Обременение снимают минимум 3 рабочих дня. Узнать о готовности можно по телефону, который указан в описи. В итоге продавцам дадут письменное уведомление о погашении обременения. Еще дадут выписку из ЕГРН на квартиру, если продавцы заранее ее заказали. В разделе обременения будет пустая строка — значит квартира теперь чиста. Можно оформлять договор купил-продажи.

Этап №2 – Оформить договор купли-продажи квартиры

Раньше можно было составить договор в простой форме. Но с июня 2016 года в 80% случаях договора нужно обязательно заверять (удостоверять) у нотариуса, т.к. требуется договор в нотариально заверенной форме.

Обязателен ли нотариально заверенный договор купли-продажи зависит не от покупателей, а от продавцов. Договор придется заверять у нотариуса: 1) если квартира в долевой собственности — это когда квартирой владеют несколько собственников по долям (по 1/2, 1/3 и т.п.); 2) если в квартире есть несовершеннолетний собственник;

Нотариус необязателен: 1) если квартирой владеет один совершеннолетний собственник; 2) если квартирой владеют супруги в совместной собственности.

Как заверяется договор купли-продажи квартиры у нотариуса — инструкция, документы, цена.

Если подойдет договор в простой форме, то не надо составлять его самостоятельно. Не советую искать шаблоны готовых договоров в интернете. Почти все они устаревшие или типовые. Каждая сделка купли-продажи уникальна, а все эти типовые шаблоны не имеют пунктов, которые нужно указать в каждом конкретном случае. Поэтому лучше обратитесь к юристу. Он посмотрит на ситуацию у продавцов и у покупателей, учтет все нюансы и составит правильный договор. За услугой можете обратиться к юрист-консультанту. Также у него можно бесплатно проконсультироваться. Задайте свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях. Также можете позвонить по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Этап №3 – Зарегистрировать сделку купли-продажи

С 2017 во многих городах зарегистрировать сделку можно только через МФЦ («Мои документы»). Затем документы МФЦ передает в Регистрационную палату. Напрямую Рег.палата документы от граждан не принимают, только через посредника в виде МФЦ. Если в вашем городе (поселке) можно подать документы напрямую в Рег.палату, то лучше так и сделать. Для примера я указала именно МФЦ, потому что чаще документы подают туда.

  1. Собственникам и покупателям нужно обратиться в МФЦ, оплатить госпошлину и подать документы.

    Если одной из сторон до 14 лет, то его присутствия не потребуется, присутствовать должен один из родителей (опекун, попечитель). Если от 14 до 18 лет, то вместе с ним должен присутствовать один из родителей (опекун, попечитель).

    Госпошлина на регистрацию — 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.1 НК РФ). Реквизиты для оплаты можно получить у сотрудника. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ, комиссия около 50 рублей. Госпошлину оплачивают покупатели, и делят ее поровну между собой.

    После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику предоставить документы в оригиналах и копиях. Какие документы нужны от собственников (продавцов) перечислены здесь — http://prozhivem.com/kvartira/prodazha/dokumenty-za-nalichnyj-raschet.html#osn.

    Если договор купли-продажи составлен в простой форме, то его можно подписать заранее или перед сотрудником МФЦ, без разницы. Если одному из участников до 14 лет, то за него договор подписывает один из родителей. Если с 14 до 18 лет, то он + один из родителей.

    Договор в нотариальной форме подписывается только перед нотариусом, поэтому сотруднику МФЦ он отдается уже подписанным.

  2. Сотрудник составит заявления о регистрации права, которое покупателям и продавцам необходимо проверить и подписать. У каждой из сторон свое заявление.
  3. Потом сотрудник заберёт поданные документы (кроме паспортов и свидетельств о рождении), выдаст каждому участнику опись/расписку об их получении.
  4. Из МФЦ договор и документы передают регистратору, который их проверит. Если все верно, будет зарегистрирована сделка купли-продажи, точнее переход права собственности от продавцов к покупателям. Об этом будет внесена запись в ЕГРН. После регистрации уже покупатели станут собственниками.

    По закону максимальный срок регистрации — 7 рабочих дней, если договор купли-продажи в простой форме. Или 5 рабочих дней, если договор в нотариально заверенной форме. Но не всегда укладываются в срок. Ведь нужно учесть еще отправку документов с МФЦ до Рег.палаты и обратно. Узнать о завершении регистрации можно по телефону, который указан в описи/расписке. Там же указан номер дела.

  5. В назначенный день забрать зарегистрированные договора купли-продажи и другие документы. Также покупателям выдадут выписку из ЕГРН об объекте недвижимости, в которой будет указано, что они теперь является собственниками (правообладателями) квартиры. При себе иметь паспорта и ранее выданные сотрудником описи/расписки. Забрать документы каждый может в разное время. Необязательно всем получать их одновременно.

Если вам нужен профессионал, который полностью организует всю продажу ипотечной квартиры от снятия обременения до составления расписки в получении денег, то можете обратиться к юристу сайта. Также у него можете бесплатно проконсультироваться. Задайте свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях. Также можете позвонить по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Как лучше произвести расчет за покупку

Покупатели могут передать остальную часть денег на разных этапах. Тут как стороны договорятся. Выбранный способ оплаты должен быть указан в самом договоре купли-продажи, а именно в пункте про порядок расчетов.

Я советую покупателям передавать остальные деньги через арендованную ячейку в банке. Доступ к этой ячейке продавцы получают только после регистрации сделки купли-продажи, т.е. когда покупатели уже станут собственниками квартиры. Практически все банки предоставляют такие услуги. Ячейка арендуется обычно на месяц, стоимость от 2 тыс.руб. Если договор купли-продажи оформляется у нотариуса, то можно расплатиться через депозит нотариуса. Порядок тот же, что и через банковскую ячейку.

Если покупатели очень доверяют продавцам, то передать деньги могут им на руки в день сделки. Например, покупают у родственников или хороших знакомых. У меня на практике не раз такое, хоть я и уговаривала на банковскую ячейку. Но всегда все проходило хорошо.

Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста. Заполните форму внизу или в комментариях ↓.

Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Решите пример *