Бесплатная консультация с юристом (круглосуточно и без выходных) 8 (499) 938-45-06 Москва и обл.8 (812) 425-64-92 Санкт-Петербург и обл. 8 (800) 350-29-86 все регионы РФ
Бесплатная консультации с юристом
Телефоны

Всегда помни о тех, кто захочет потом оспорить покупку квартиры. Как себя обезопасить

Статья написана 27 августа 2018 г.

Митрофанова Светлана
Автор статьиМитрофанова СветланаПрактикующий юрист с 14 летним стажем работы.

Здравствуйте. Моя статья написана про случаи только о покупке квартиры на вторичном рынке. Если хотите купить квартиру в новостройке у застройщика, эта статья не для Вас. Там другие ситуации, которые я потом опишу в другой статье и вставлю ссылку на неё.

Показать недавний пример моего коллеги ↓

По вышеуказанной ситуации всё закончилось в пользу покупателей. Но им пришлось оплачивать услуги адвоката, да и нервов потрачено много. Поэтому, пожалуйста, ВНИМАТЕЛЬНО прочтите статью и настоящие судебные дела для примера, узнаете какие бывают ситуации.

Содержание статьи: 1. Основные случаи по оспариванию (описаны ниже); 2. Как себя обезопасить.

Самые распространенные случаи

Наследники

Сначала опишем про наследников самого продавца квартиры. У них самая распространенная статья при оспаривании — это п. 1 ст. 177 ГК РФ. Если наследники умершего считают, что когда он продавал квартиру хоть и был дееспособным, но на момент заключения сделки НЕ понимал значения своих действий, то они могут подать в суд на покупателя, чтобы признать сделку недействительной. Например, продавец мог страдать каким-либо психическим расстройством, чаще когда продавец пожилого возраста или алкоголик. НО в суде наследники (истцы по делу) должны всё это доказать, просто их слов судье недостаточно. Судья назначит посмертную психоневрологическую экспертизу. Эксперты изучат амбулаторную (медицинскую) карту умершего и напишут заключение. Если эксперты подтвердят, что продавец ВОЗМОЖНО не мог понимать значения своих действий, то квартиру или долю могут вернуть наследникам-истцам, но они обязаны вернуть деньги или часть денег по размеру доли покупателю-ответчику п. 2 ст. 167 ГК РФ. Если конечно покупатель докажет факт передачи денег. Также покупатель-ответчик может подать апелляцию, потом кассацию и т.д., когда он не согласен с судебным решением. Когда решение не в пользу наследников, они тоже могут это сделать.

ТЕПЕРЬ САМОЕ ИНТЕРЕСНОЕ: В суд могут подать наследники не только продавца, но и предыдущего собственника, вплоть до самого первого. Любимая статья у них та же — п. 1 ст. 177 ГК РФ. Всё объясню на примере: Продавец№1 продал квартиру Продавцу№2, который потом продал Продавцу№3, а он Продавцу№4 (сейчас он считается последним собственником). В суд обратились наследники Продавца№1, как только узнали, что он умер. Ответчиками будут все остальные продавцы. В суде наследникам нужно доказать недействительность сделки только между Продавцом№1 и Продавцом№2, а остальные сделки будут признаны АВТОМАТИЧЕСКИ. Объясню почему.

Наследники Продавца№1 считают, что он был пожилым и алкоголиком, а значит мог не понимать значения своих действий на момент сделки. Суд назначил посмертную психологическую экспертизу, которая изучила амбулаторную карту Продавца№1 и это подтвердила. Суд в итоге признал сделку между Продавцом№1 и №2 недействительной — п. 1 ст. 177 ГК РФ. Остальные сделки оспариваются автоматически по п. 1 ст. 302 ГК РФ — Продавец№1 продал квартиру Продавцу№2 ПОМИМО своей воли (экспертиза указала на это), а значит Продавец№2 никаких прав не имел на эту квартиру и не мог продать её Продавцу№3. И далее по цепочке от Продавца№3 к №4. В итоге суд отдает квартиру наследникам. Ответчики конечно могут подать апелляционную жалобу, а потом кассационную.

Показать недавние судебные дела по оспариванию наследниками ↓


Возник вопрос? Задайте его в окошко онлайн-консультанта справа снизу экрана или в комментариях, где я сама буду отвечать. Также можете позвонить по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Сами продавцы или собственники до него

Продавец квартиры или предыдущий собственник (даже самый первый) могут попытаться оспорить на основе того же п. 1 ст. 177 ГК РФ — будут в суде доказывать, что на время подписания договора не понимали значения своих действий, а значит помимо своей воли. Чаще всего это касается пожилых людей, алкоголиков. Они сами решают идти в суд или их на это подталкивают родственники. Если психологическая экспертиза всё подтвердит, то квартиру вернут прежнему собственнику. Цепочка сделок оспаривается автоматически — п. 1 ст. 302 ГК РФ. Проигравшие покупатели могут подать апелляцию, потом кассацию. Или деньги за покупку будут обратно взыскивать, когда подадут новый иск и в суде докажут факт их передачи.

Или же продавец/прежний собственник в иске укажет, что никакие договора или доверенности не подписывал (в документах не его подпись, а чужая/подделанная), и значит их сделка недействительна — ст. 550 и ст. 168 ГК РФ. Судом тогда назначается почерковедческая экспертиза. Если эксперты подтвердят, что договор подписывал не продавец/предыдущий собственник, то квартиру ему возвращают. И также оспаривается остальная цепочка сделок — п. 1 ст. 302 ГК РФ.

Показать недавние судебные дела по оспариванию прежними собственниками ↓

Бывшие супруги продавца или прежних собственников

Запомните: Часто бывает, что гражданин в браке покупает квартиру и оформляет её только на себя. Но это ещё не говорит, что квартира полностью его. Любая недвижимость, купленная в браке, по закону считается совместным/общим имуществом ОБОИХ супругов, даже если оформлена только на одного из них — п.2 ст. 34 СК РФ. Т.е. у каждого супруга по «половине» квартиры, просто второй супруг никак не указан в документах, но он по закону также собственник. Если конечно между ними не оформлен брачный договор.

После развода такая квартира НЕ теряет статус совместного имущества. Просто супруги после развода становятся участниками совместной собственности по отношению к квартире — ст. 253 ГК РФ. Т.е. люди развелись, но квартира все равно совместная, её статус не изменился — бывший супруг имеет право на её половину. Чтобы квартира потеряла этот статус, супруги должны произвести её раздел — по договоренности или через суд (п. 1, 2 и 3 ст. 38 СК РФ).

И случается, что разведенные так раздел официально и не произвели, разъехались и не общаются, а собственник решает потом продать совместную квартиру. По логике он не имеет право это сделать без согласия бывшего супруга, ведь раздела же не было. Но закон говорит, что имеет, хотя и с оговоркой. Всё из-за п. 2 вышеуказанной ст. 253 ГК. Простыми словами — изначально ПРЕДПОЛАГАЕТСЯ, что когда разведенный собственник продает совместную квартиру, он делает это УЖЕ сообща с бывшим супругов, уже с его согласия, а значит и письменного от него не потребуется. Это называется презумпция согласия — согласие бывшего супруга автоматически имеется, пока он не обратиться в суд и не докажет обратное/иное. И регистраторы без согласия спокойно регистрируют сделки, а покупатели в итоге в зоне риска.

Поэтому бывший супруг (истец по делу) может оспорить в суде продажу — или вернуть всю квартиру в прежнее положение (1/2 себе и 1/2 бывшему супругу-собственнику) или вернуть 1/2 квартиры себе, а остальную часть оставить за последним покупателем-собственником (ответчику по делу). НО ТОЛЬКО когда докажет судье одновременно ДВА обстоятельства. Они указаны в п.3 ст. 253 ГК РФ: 1) Он не давал своего согласия. Например, вообще не знал о сделке. Это будет легко доказать, ведь если покупатели-ответчики не покажут от него нотариального согласия, то значит он его и не давал. Это логично. 2) Главное: Он должен доказать, что покупатели квартиры являлись недобросовестными — они изначально знали или должны были знать, что квартира продается без его согласия. А это доказать уже очень сложно. Обычно это покупателей и спасает, что квартиру в итоге оставят у них. Бывший супруг продавца может подать на него в суд, чтобы истребовать половину от полученных денег с продажи совместной квартиры. В общем, они уже сами будут разбираться, а покупателей это уже касаться никак не будет.

Также в суд может подать бывший супруг не только продавца, но и собственника до него. Например, собственник после развода без согласия бывшего супруга продал/подарил квартиру родственнику, чтобы не производить раздел имущества. Никакой оплаты по сделке не производилась. Потом этот родственник продает квартиру по объявлению, т.е. уже посторонним, настоящим покупателям. Бывший супруг может попробовать оспорить сделку и вернуть квартиру в первоначальное состояние — по 1/2 ему и бывшему супругу-собственнику. Но как и в первом случае, ему (истцу) придется в суде также доказывать, что нынешние покупатели являются недобросовестными, т.е. знали или должны были знать, что квартира продается без его согласия.

Показать недавние судебные дела по оспариванию бывшими супругами ↓

Как себя обезопасить

Запомните — юридическая проверка квартиры, какой бы дотошной она не была, только уменьшает риск, но не снижает на 100%. Как бы Вы не проверяли квартиру и продавца перед покупкой, редко, но найдутся кто захочет потом её оспорить — описаны выше по ссылке. Но все равно, при проверке можно найти проблемные моменты, из-за которых Вы откажитесь от покупки.

Узнайте историю квартиры: закажите ДВЕ выписки из ЕГРН на покупаемую квартиру — выписку об основных характеристиках и зарегистрированных правах (обычная) + выписку о переходе прав. Заказать их может любой человек на любую квартиру в любом МФЦ. Если в вашем населенном пункте нет МФЦ, то в Рег.Палате. Просто покажите свой паспорт и скажите адрес квартиры. Обычная выписка стоит 250 руб. (инструкция заказа), расширенная — 400 руб. (инструкция заказа), эти выписки будут в бумажном виде. Или можно заказать выписки в электронном виде через интернет. Их отправят на электронную почту, обе стоят по 250 руб. Электронная обычная — инструкция заказа, электронная расширенная — инструкция заказа.

В обычной выписке из ЕГРН показаны ФИО собственников квартиры на данный момент, и когда она им досталась — дата регистрации права. Также будет видно, есть ли на квартире какое-либо обременение/ограничение или арест.

Образцы обычной выписки

(нажмите на картинку для ее увеличения)

БумажнаяБумажная выписка на квартиру
ЭлектроннаяЭлектронная выписка на квартиру

В расширенной же выписке показано какие сделки проходили с квартирой, их даты, ФИО всех предыдущих владельцев, от самых первых до нынешних. Советуем отказаться от покупки квартиры, в которой часто менялись собственники. Например, в течение года было три сделки.

Образцы расширенной выписки (о переходе прав)

(нажмите на картинку для ее увеличения)

БумажнаяБумажная выписка о переходе прав на квартиру
ЭлектроннаяЭлектронная выписка о переходе прав на квартиру

Проверьте продавца: Он является пожилым или пьющим, или Вам что-либо не понравится в его поведении — потребуйте предоставить справку с психоневрологического и наркологического диспансера, что он не стоит у них на учете. А лучше получите вместе с продавцом, их подделать довольно легко. Если стоит на учете, то отказывайтесь от сделки какой бы низкой не была цена, без вариантов.

Квартира продается по доверенности — снимите копию и внимательно её прочтите, посмотрите срок. Каждый день проверяйте доверенность на официальном сервисе Федеральной нотариальной палаты — reestr-dover.ru, ведь её могут в любой момент отменить. Обязательно пообщайтесь с собственником-доверителем, ещё лучше увидеться с ним. Еще может быть такое — нотариус оформил доверенность на выезде, т.е. собственник-доверитель не мог сам к нему прийти. Обычно когда человек лежачий из-за болезни или возраста. Это обязательно будет написано в самой доверенности. Тогда я очень советую посмотреть другие варианты для покупки.

Еще прочтите статьи — Как проверить покупаемую квартиру на юридическую чистоту и на долги по ЖКХ.

Хочешь получить бесплатную юридическую консультацию? Задай свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа снизу экрана или в комментариях, где я сама буду отвечать. Также можете позвонить по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Делаем выводы

  • К сожалению, никто не застрахован от того, что его покупку квартиры потом захотят оспорить. Даже если тщательно проверите квартиру и продавца, или ваша сделка пройдет через нотариуса, или квартира покупается в ипотеку. Нотариус вообще не является абсолютным гарантом по сделки.
  • Если кто-то подаст в суд, это ещё не говорит, что квартиру в итоге отберут. Но маленький процент всегда есть. Все зависит от очень многих обстоятельств — кто хочет оспорить и на каком основании, какие доводы, а главное, какие доказательства будут представлены и как они будут приняты судьёй, исчерпан ли у истца срок исковой давности, имеется ли уважительная причина продлить этот срок и т.п. В суде нужно всё доказывать, просто доводы судья не берёт во внимание. Каждое дело индивидуально, одинаковых нет.

    Но обычно одним судом всё не заканчивается. Истцы проиграют суд и будет решение не в их пользу — они могут подать апелляцию на это решение. При апелляции редко, но может быть такое, что первое решение отменят и вынесут новое, уже в их пользу. Если при апелляции истцы снова проиграют, то они могут подать кассацию. Есть маленькая вероятность, что при кассации будет постановление об отмене первого решения и апелляции, а дело отправят на новое рассмотрение в самый первый суд или в аплелляционный. Или же сразу вынесут новое решение. В общем, зависит от упёртости истцов.

Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста. Заполните форму внизу или в комментариях ↓.

Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа снизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *