Бесплатная консультация с юристом (круглосуточно и без выходных) 8 (499) 703-05-84 Москва и обл. 8 (812) 309-92-94 Санкт-Петербург и обл. 8 (800) 333-45-16 доб. 113 другие регионы РФ

Правильно составляем договор и проводим задаток при покупке квартиры

Задаток – это деньги, которые будущие покупатель отдают продавцу в качестве доказательства серьезности своих намерений на покупку квартиры. Продавец обязуется не продавать другим до определенного срока. Задаток служит гарантом успешной сделки, т.к. он стимулирует продавцов и покупателей сделки выполнять условия договора. Впоследствии задаток засчитывается в оплату полной стоимости жилья.

Только после подписания договора задатка, можно передавать деньги продавцу. Cоставить договор необходимо по всем правилам и тогда он будет иметь юридическую силу, чтобы покупатель не потерял свои деньги, а продавец не продал квартиру другому за то время, пока все готовятся к сделке купли-продажи.

После передачи задатка покупатель обязан купить именно ту квартиру, за которую он отдал задаток. Если вдруг присмотрелся другой вариант, то задаток не возвращается и остается у продавца. В случае когда продавец сам отказывается продавать квартиру или продает ее другому, он обязан выплатить покупателю сумму задатка в двойном размере, если это указано в договоре.

Возврат задатка за квартиру возможен, если по каким либо серьезным причинам одна из сторон не может выйти на сделку (болезнь, ухудшение финансового благополучия, отказ в ипотеке и т.п.), только по соглашению сторон.

Перед передачей задатка настоятельно советуем прочитать статью про то, как проверить квартиру перед покупкой. Если вы сомневаетесь в чистоте сделки, лучше проконсультироваться у юриста. Бесплатно проконсультироваться можно у нас, для этого напишите нашему онлайн юрист-консультанту справа внизу.

Этап №1 — правильно составляем договора задатка

Перейдите по этой ссылке для скачивания образца типового договора задатка.

В договоре задатка обязательно указывается (ст. 380 и 381 ГК РФ):

  • Все собственники продаваемой квартиры и один из покупателей, но желательно все.
  • Паспортные данные с указанием полного ФИО продавца и покупателя, а также их адреса проживания.
  • Итоговая цена покупаемой квартиры.
  • Сумма задатка, которая указывается цифрами и обязательно прописью.
  • Точное характеристики квартиры, куда включается адрес, площадь и т.п.
  • Ответственности каждой стороны. То есть в случае отказа от покупки квартиры покупатель оставляет задаток продавцу, а продавец в аналогичной ситуации уплачивает покупателю задаток в двойном размере.
  • Отдельные важные условия для обеих сторон.

    В графе «отдельные условия» можно указать договоренность оплатить коммунальные платежи, оставить телефонную линию или имеющуюся мебель в квартире.

Договор задатка составляется и подписывается в 2-х экземплярах, по-одному для каждой из сторон (можно с одним из покупателей и с одним из продавцов). Договор обязательного заверения у нотариуса не требует.

Не стоит оформлять договор о задатке в виде простой расписки. Если продавец не продаст квартиру и не вернет деньги, то это может выльется в много проблем из-за судебных разбирательств. Родственники такого продавца могут и вовсе представить справку от психиатра о том, что он находился в неадекватном состоянии на момент передачи денег. А значит, даже суд не поможет.

Если вы не уверены, что сможете правильно оформить договор задатка, советую обратиться к нам за услугой составления. За подробностями напишите нашему онлайн юрист-консультанту справа внизу. Также у него можно бесплатно проконсультироваться.



Этап №2 — проводим задаток и получаем расписку от продавца

  1. Покупателю и продавцу подписать договор задатка. Договор составляется и подписывается в 2-х экземплярах, по-одному для каждой из сторон (с одним из покупателей и с одним из продавцов). Выше есть информация, о том как составить договор.
  2. Покупателю взять с продавца расписку о получении денежных средств.

    Расписка о получении задатка должна быть написано продавцом (тем кто принимает деньги в виде задатка) от руки в присутствии покупателя. Это поможет в случае судебных разбирательств, потому как подпись подделать легко, а почерк сложно. Документ должен быть написан только шариковой ручкой. Гелиевая паста или карандаш для этих целей не подойдут.

    Расписка обязательно должна содержать следующие пункты:

    • Название документа должно выглядеть так: Расписка о передаче задатка по договору от указанного числа.
    • Дата составления расписки.
    • Полные паспортные данные с указание учреждения, выдавшего документ, и местом прописки.

      Указываются как паспортные данные продавца, так и покупателя. Пример: Сидоров Федор Петрович 01.11.1111 года рождения, паспорт 0000 № 000000, выдан УВД г. Ульяновска, 11.11.1111 года, зарегистрирован по адресу г. Ульяновск, ул. Ленина, д.0 кв.0, в последующем именуемый Продавец.

    • Обязательно указать, что передается именно задаток (и ни что другое).
    • Размер задатка в рублях. Сумму лучше прописать как цифрами, так и прописью.
    • Ссылка на договор задатка, к которому составляется расписка.

      Например: …задаток в размере 30 тыс. рублей (тридцать тысяч рублей) в счет оплаты по договору купли-продажи, который будет заключен до 11 марта 1111 года.

    • Краткое описание недвижимости, ее адрес, площадь и правоустанавливающие документы.
    • Подпись продавца. Подпись продавца на расписке должна быть такой как и в паспорте

    Если расписка напечатанная, то желательно заверить ее у нотариуса.

  3. После получения расписки покупателю передать деньги продавцу при свидетелях.

    Следует дождаться, пока продавец пересчитает купюры и подтвердит, что деньги получены и претензий не имеет. Лучше если свидетелями будут не близкие родственники, а сторонние люди.

Если вы не уверены, что сможете самостоятельно провести задаток, советую обратиться к нам за услугой. За подробностям напишите нашему онлайн юрист-консультанту справа внизу.


Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у нашего юриста ↓.

Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 703-05-84 — Москва и обл.; 8 (812) 309-92-94 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 333-45-16 доб. 113 — для других регионов РФ.

  1. Антон:

    Здравствуйте, при покупке квартиры хозяин с агентом просят залог. Проблема в том, что дом сдан 1 месяц назад и полного пакета документов у них нет, будет по их словам, в течении 3х месяцев. Стоит ли рассматривать возможность залога? Какие конкретно необходимы документы на квартиру при оформлении залога?

    • Admin:

      Здравствуйте, Антон. Не залог, а задаток. Если Вы готовы столько ждать (т.е. срок оформления документов), прежде чем купить квартиру, то можете рассматривать. Весь порядок оформления задатка и необходимые документы указаны в статье. Нет смысла сюда все переписывать, поэтому внимательно прочтите статью. Или же можете спросить агента продавца как все будет проходить.

  2. Валентина:

    старший брат купил квартиру в ипотеку для младшего, но поскольку ипотека на старшегоБ то и квартира в собственности старшего брата. Вся процедура оформления произошла в ноябре 2014 года. Кредит погашает младший брат, который живет в данной квартире. Но в данном случае он не может получит налоговый вычет, т.к старший брат его уже использовал. Сейчас надо привести все в нормальное положение., т.е за счет ипотеки, взятой младшим братом погасить имеющийся долг в сумме 370 тыс руб, но оформить квартиру на жену младшего брата. Квартира будет приобретаться в совместную собственность супругов, и жена будет созаемщиком. Возможно ли это? и Возможно ли получение налогового вычета при условии добровольного распределения долей совместного имущества в налоговой.?

    • Admin:

      Здравствуйте, Валентина. Да, возможно. Сначала нужно полностью погасить ипотеку и снять с квартиры обременение от банка, потом старшему брату ПРОДАТЬ жене младшего брата. Если же старший брат подарит квартиру, то вычет уже не положен.
      Теперь насчет вычета: получить вычет сможет только жена, а младший брат не сможет получить вычет, т.к. при покупке у взаимозависимых родственниках вычет не положен (брат считается как раз взаимозависимым родственником, а брат мужа не считается). Так указано в пункте 2 ст.105 НК РФ: С учетом пункта 1 настоящей статьи в целях настоящего Кодекса взаимозависимыми лицами признаются: 11) физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные БРАТЬЯ И СЕСТРЫ, опекун (попечитель) и подопечный.
      Даже если квартира будет полностью оформлена только на жену, младший брат все равно не получит вычет, т.к. квартира будет куплена в браке (совместно нажитым имуществом).
      Пытался объяснить максимально просто.

  3. Виктория:

    Скажите пожалуйста я дала задаток за квартиру это написано в расписке, есть чек о перечислении денег на карту продавца, подписали предварительный договор, в нем указана цена и то что передали не задаток а денежную сумму, продавцы по этой цене не хотят продавать говорят деньги отдадут когда продадут, только по суду можно вернуть деньги, в договоре сказано что продавец должен еще оплатить штрафную неустойку

  4. Мария:

    Здравствуйте, скажите, если при покупке-квартиры, Продавцы квартиры оставляют часть мебели и кухонный гарнитур, то нужно ли это все прописывать в Договоре купли-продажи?

    • Admin:

      Здравствуйте, Мария. Необязательно. НО если хотите, то такие вещи припишите в акте приема-передачи квартиры, данный акт составьте отдельным документом. И договоре купли-продажи НЕ указывается пункт, что договор купли-продажи одновременно является актом приема-передачи.

  5. наталья:

    мы решили с мужем взять ипотеку на покупку дома. он стоит 400000 тысяч, 40000 должны мы отдать задаток, отдали 20000 тысяч. сейчас мы отказались от этого дома. нами был подписан только предварительный договор купли продажи а основной мы не подписывали.теперь хозяева этого дома с нас требуют что бы мы им еще отдали 20000 тысяч.а этот предварительный договор купли продажи требуется только для банка нотариусом он не заверенный.что нам делать мы должны отдать или нет?

    • Admin:

      Здравствуйте, Наталья. Какую сумму Вы указали в договоре и в расписке получения денег? И в предварительном договоре указаны условия возврата денег при отказе покупки-продажи? Без расписки предварительный договор не имеет юридической силы.

  6. Василиса:

    Стоит ли составлять предварительный договор купли-продажи квартиры и давать задаток, если продавец еще не вступил в наследство??? как правильно оформить такую сделку???

    • Admin:

      Здравствуйте, Василиса. Не стоит ничего составлять, ведь это же еще не собственность продавца, если он не вступил в наследство. Пока не вступит в наследство и зарегистрирует право собственности на квартиру, Вы не сможете у него квартиру купить.

  7. Александра:

    Как не возвращать задаток? Покупатели оставили 25000(задаток), в соглашении написано,что в случае отказа от покупки квартиры задаток не возвращается, но за два дня до сделки передумали и хотят вернуть задаток.

    • Admin:

      Здравствуйте, Александра. Просто не возвращаете и все, это ваше право. Так как данное условие указано в договоре задатка, что при отказе с их стороны он не возвращается. Этим и отличается задаток от аванса.

  8. марина:

    Договор в получении задатка составлен, где срок указан до 15 сентября. Но покупатель квартиры так и не купил  квартиру у продавца. Должен ли продавец вернуть задаток после срока 15 сентября?

    • Admin:

      Здравствуйте, Марина. После 15 сентября если покупатель так и не купил данную квартиру, то продавец может не возвращать задаток.

  9. elena:

    Получила задаток за квартиру. Оформлен простой распиской без посторонних свидетелей без оформления у нотариуса. Покупатель отказался от сделки и требует вернуть задаток. Я готова заключить сделку, так как нашла квартиру. Нужно ли возвращать задаток?

    • Admin:

      Здравствуйте, Елена. Если Вы указали в расписке, что расписка имеет силу задатка, то возвращать деньги не нужно.

  10. Ольга:

    Подскажите пожалуйста, если прошел срок договора задатка, а сделка так и не была заключена из-за того что продавец долго собирался с выпиской прописанных в квартире третьих лиц, в то время как покупатель был уже полностью готов и сидел на чемоданах. Как заставить продавца вернуть задаток (в двойном размере), как доказать, чья была вина просрочки?

    • Admin:

      Ольга, договор задатка продлевается по соглашению сторон. Если же соглашение сторонами не достигнута, то этот вопрос регулируется только в судебном порядке. В суде продавец должен привести веские причины его просрочки и, если же он не сможет это доказать, то суд сам вынесет решению в вашу пользу.

  11. Марианна:

    Стоит ли при проведении купли-продажи и передаче задатка за квартиру пригласить свидетеля со своей стороны? Для дополнительной уверенности.

    • Admin:

      Марианна, пригласить свидетеля можно, только не родственника и не заинтересованного в сделке (не получающий выгоду или пользу от Вашей сделки).