В квартире есть несовершеннолетние собственники: список документов, чтобы получить разрешение органов опеки на продажу такой квартиры

Грушина ЕленаРиэлтор с юридическим образованием. Стаж работы — 12 лет

Здравствуйте, посетители Проживём.сом. Продолжаю серию статей про документы от собственников для продажи своей квартиры. Здесь я перечислила документы для получения разрешения органов опеки и попечительства в 2024 году.

ВАЖНО: Прежде чем изучать нижеуказанный список документов, внимательно прочтите инструкцию — как получить разрешение опеки на продажу недвижимости ребенка. Я там перечислила варианты, когда отделы опеки чаще всего дают разрешение, а когда нет. В зависимости от ситуации у родителей и будет зависит список необходимых документов. К тому же в каждом населенном пункте свой административный регламент. В одном отделе опеки потребуют такую-то справку, в другом ее сами запрашивают. Советую заранее посетить отдел опеки и подробно объяснить свою ситуацию, сотрудники скажут какие документы нужны подать именно вам.

Обращаться нужно в районную опеку только по месту постоянной прописки ребенка — п. 1 ст. 6 Федерального закона об опеке от 24.04.2008 N 48-ФЗ, ст. 20 ГК и п. 28 Постановления Правительства от 17.07.1995 N 713. В каждой опеке свой график приема граждан — в некоторых можно прийти в любое время, в других только в определенный день недели. Лучше заранее уточните это по телефону.

Еще один момент — если ребенок не является собственником квартиры, а просто прописан, разрешение опеки не требуется. Теперь разберемся с документами.

1. Заявление на получения разрешения на продажу;

   Бланк и образец даст сотрудник опеки. Заявления должны подать ОБА РОДИТЕЛЯ (опекуны/усыновители), даже если они разведены. В случае развода об родителя имеют равные права и обязанности в отношении ребенка — п. 1 ст. 61 СК РФ. Если один родитель лишен родительских прав, в органы опеки ему приходить не нужно — он ни в чем не участвует (п. 1 ст. 71 СК РФ). В этом случае достаточно принести соответствующее решение суда.

   Если ребенку от 14 до 18 лет, он тоже подписывает заявление — ст. 26 СК РФ. Если ему до 14 лет, присутствие и заявление от него не требуется — ст. 28 СК РФ.

   Полный список для продажи квартиры, в которой есть несовершеннолетние собственники.

   Отступление — за бесплатной консультацией обратитесь в любое время юристу справа или позвоните: 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

2. Паспорта родителей (опекунов/усыновителей), свидетельство о рождении ребенка или его паспорт. От опекуна требуется постановлении об установлении опеки;
3. Свидетельство о браке или его расторжении, если родители разведены.
4. Правоподтверждающий документ на продаваемую квартиру. Это может быть свидетельства о регистрации права собственности или выписка из ЕГРН. Как и где получить выписку из ЕГРН — инструкция;

(нажмите на картинку для ее увеличения)

Свидетельство о собственности

Выписка из ЕГРН
5. Договор основания на квартиру;

   Это документ, на основании которого ребенку принадлежит доля в квартире. Если квартиру купили — договор купли-продажи. Если получил по приватизации — договор передачи квартиры в собственность. По наследству — свидетельство о наследстве. И так далее.

6. Технический паспорт продаваемой квартиры;

   Заказать тех.паспорт могут только собственники недвижимости в БТИ (инструкция) или в МФЦ (инструкция).

   (горизонтальная прокрутка)

   
7. Документ, в которой перечислены прописанные лица в квартире;

   Эти документом может быть выписка из домовой книги, справка о зарегистрированных лицах; ЕЖД (только для Москвы); справка о составе семьи. Если ребенок-собственник не прописан в продаваемой квартире, дополнительно нужен документ с места его прописки.

   (горизонтальная прокрутка)

   

   Как получить выписку из домовой книги — инструкция. Как получить ЕЖД — инструкция. Как получить справку о составе семьи — инструкция.

8. Дополнительные документы.

   Нельзя просто так продать недвижимость, которой владеет несовершеннолетний. Органы опеки следят за тем, чтобы при сделке не были ущемлены права ребенка — п. 1 ст. 21 Федерального закона об опеке. Поэтому есть несколько вариантов, чтобы получить разрешение: 1) Купить ребенку недвижимость, не хуже продаваемой. 2) Деньги с продажи положить на его банковский счет. 3) Подарить ребенку недвижимость (разрешают редко). 4) Подарить ребенку недвижимость + деньги с продажи положить на счет. В начале статьи я указала ссылку на инструкцию по оформлению разрешения. В ней все варианты подробно расписаны.

   Дальше я документы разделила по ситуациям:

   • Если ребенку взамен покупают недвижимость без ипотеки.

     Здесь потребуются документы от продавцов покупаемой недвижимости (оригиналы и копии): 1) Согласие собственника на продажу недвижимости. Сотрудник опеки должен удостовериться, что родители ребенка уже нашли ему недвижимость взамен. Поэтому продавец или сам идет в опеку и пишет согласие на продажу своей недвижимости ребенку, или оформляет своей согласие у нотариуса и передает родителями ребенка. Вместо нотариального согласия продавец может предоставить предварительный договор купли-продажи в нотариальной форме. 2) Правоподтверждающий документ и договор основания; 3) Технический паспорт недвижимости; 4) Выписка из домовой книги и справка о технической характеристике (7 и 9 форма); 5) Паспорта собственников и свидетельства о рождении, если в покупаемой недвижимости также есть несовершеннолетний собственник; 6) Свидетельство о браке, если квартирой владеют супруги.

   • Если ребенку взамен покупают недвижимость в ипотеку.

     При покупке недвижимости в ипотеку, она будет находится в залоге (в обременении) у банка до выплаты сумму долга. Поэтому нужно предоставить согласие ипотечного банка на то, что ребенок будет одним из собственников. Не все банки дают такое согласие, ведь им не выгодно, чтобы в заложенной недвижимости были несовершеннолетний собственник. Если банк не даст согласие, родителям (опекунам) нужно оформить нотариальное обязательство. В этом обязательстве указывается, что родители обязуются выделить долю ребенку после полной выплаты ипотеки и снятии залога.

     Помимо согласия банка или нотариального обязательства, нужно предоставить документы от продавцов покупаемой недвижимости. Они перечислены выше в первой ситуации.

   • Если деньги с продажи доли ребенка положить на его банковский счет.

     В данной ситуации один из родителей должен оформить на имя ребенка счет в любом банке. Если ребенку больше 14 лет, он тоже обязан посетить банк. В итоге нужно предоставить в опеку оригиналы и копии договора на открытие счета, выписку по счету и реквизиты. Все документы должны иметь печать банка. Номер счета указывается в заявлении на получение разрешения.

   • Если взамен продаваемой доли ребенку дарят другую недвижимость.

     Например, родители ребенка не хотят покупать ему недвижимость взамен и просят своих близких родственников, например бабушек и дедушек, подарить ребенку долю в их недвижимости. Или у самих родителей имеется другая недвижимость и они сами дарят долю ребенку, а деньги с продажи забрать себе. В данных ситуациях дарители (тот кто подарит ребенку недвижимость взамен продаваемой) должны прийти в опеку и написать заявление-обязательство. При себе иметь паспорт, правоподтверждающий документ на недвижимость, договор основания, технический паспорт, выписку из домовой книги и справку о технической характеристике (7 и 9 форма).