Консультация с юристом

Документы для продажи квартиры, если покупатели с ипотекой и материнским капиталом

Статья обновлена: 1 марта 2024 г.
Грушина Елена - риэлтор с юридическим образованием и 12 летним стажем работы
Грушина ЕленаРиэлтор с юридическим образованием. Стаж работы — 12 лет

Здравствуйте, посетители Проживем.ком. Я недавно написала статью, где перечислила документы для продажи квартиры покупателям с материнскими капиталом. В комментариях многие начали писать, что у них покупатели не только с мат.капиталом, но и с ипотекой. Поэтому я решила написать отдельный список по данной ситуации. В принципе список не сильно отличается.

Под каждым документом есть ссылки на инструкции как их получить. В учреждениях тот или иной документ берется одинаково и не зависит от того, где это учреждение находится — хоть в Москве, хоть в Санкт-Петербурге, хоть небольшом в поселке Безенчук в Самарской области.

Документы, которые нужны для регистрации купли-продажи квартиры в МФЦ/УФРС

Они обязательны, иначе сделку не зарегистрирую. Также после них я перечислила про дополнительные.

  1. Паспорта всех собственников (продавцов) квартиры;

    Если собственнику меньше 14 лет — его свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей или опекуна. Если ему от 14 до 18 лет — его паспорт и паспорт одного из родителей или опекуна.

  2. Договор купли-продажи квартиры;

    Сейчас некоторые сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Обязательно прочтите — когда при продаже квартиры обязателен нотариус. Статью переписали, потому что 31 июля 2019 года вступили в силу изменения в законодательстве.

    Подробная инструкция — как заверяется (удостоверяется) у нотариуса договор купли-продажи квартиры и сколько это стоит.

    Если в вашей ситуации достаточно оформить договор в простой форме, не советую составлять его самостоятельно по шаблонам из интернета. Я скачала около 20 готовых шаблонов с сайтов, которые были в топе Яндекса и Гугла. Это тихий ужас — почти все шаблоны были устаревшие или с орфографическими ошибками.

  3. Нотариально заверенное согласие супруга продавца;

    Сначала обязательно прочтите когда потребуется данное согласие. В ней моя коллега разобрала все ситуации.

    Согласие обязательно в нотариальной форме — п. 3 ст. 35 СК РФ. Оформление стоит примерно 1 500 рублей, выдают в день обращения.

    Образец согласия

    (нажмите на картинку для ее увеличения)

    Согласие супруга на продажу квартиры
  4. Разрешение органов опеки и попечительства (оригинал и копия);

    Это разрешение обязательно, если в продаваемой квартире есть несовершеннолетние (до 18 лет), ограниченно дееспособные или недееспособные собственники. Читайте инструкцию по ссылке — как оформляется разрешение со списком необходимых документов.

    Разрешение органов опеки
  5. Нотариально заверенная доверенность;

    Если за продавца документы подает доверенный человек (3-е лицо). Паспорт доверителя при этом не требуется.

    Напоминаю — покупатели очень неохотно выходят на сделку с доверенным лицом, а некоторые ипотечные банки отказывают в предоставлении кредита в такой ситуации. Лучше сделать так — доверенное лицо только собирает документы, а продавец в день сделки лично подписывает договор купли-продажи и подает его на регистрацию.

  6. Свидетельство о браке или разводе.

    Если у продавца квартира она оформлена в собственность на одну фамилию, а сейчас у него другая.

Дополнительные документы

Их приносить на регистрацию сделки в МФЦ/Рег.палату необязательно. Они нужны для подготовки к сделке. Их могут потребовать покупатели/их ипотечный банк/ПФР для проверки квартиры на «юридическую чистоту», одобрения ипотеки, оформления закладной и выдачу мат.капитала.

  • Документ о регистрации права собственности;

    К ним относятся свидетельство о государственной регистрации или выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Свидетельства перестали выдавать с июля 2016 года и заменили этими выписками. Прежние свидетельства не потеряли своей юридической силы, но советую заказать и выписку тоже, потому что чаще всего покупатели хотя взглянуть именно на нее — инструкция.

    Свидетельство о собственностиСвидетельство о регистрации права собственности на квартиру
    Выписка из ЕГРНБумажная выписка на квартиру

    В этих документах указано много информации — ФИО собственников, наличие обременений или арестов, когда и на каком основании приобретена квартира и так далее. Все видно по образцам выше. Некоторые покупатели сами заказывают выписку из ЕГРН для получения самой актуальной информации. Заказать ее имеет право любой человек на любую недвижимость в РФ, но ФИО владельцев в ней будет, только если заказывать ее на свою недвижимость.

  • Выписка о переходе прав;

    Благодаря этой выписке покупатели изучают историю сделок с квартирой — как, когда и кому она была передана в собственность. Продавцам стоит ее предоставить, т.к. ФИО в ней отображены, если заказать ее на свою недвижимость.

    Бумажная выписка о переходе прав на квартиру
  • Договор основания (правоустанавливающий документ);

    Это договор, на основании которого у продавцов квартира в собственности. Например, они купили квартиру — значит у них на руках будет договор купли-продажи. Им квартира досталась по наследству — свидетельство о наследстве.

    Если у продавцов на руках нет договора основания, они могут получить его заверенную копию в МФЦ. Госпошлина будет 370 рублей.

    Практически все авторы в интернете пишут, что при сделке нужно подавать правоподтверждающий и правоустанавливающий документ. Они ошибаются. Эти документы не перечислены как обязательные в ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. К тому же регистратор сам запросит сведения из ЕГРН, чтобы изучить законность сделки — ст. 29 закона.

  • Технический паспорт квартиры;

    (нажмите на картинку для ее увеличения / горизонтальная прокрутка)

    Страница №1Страница №2Страница №3Страница №4Страница №5Страница №6Страница №7Страница №8

    В техническом паспорте перечислены технические характеристики квартиры и ее графический план. По нему покупатели проверяют квартиру на наличие неузаконенной перепланировки — сравнят фактическую планировку с планом из тех.паспорта. Также его требуют ипотечный банк и ПРФ — сроком максимум в 5 лет.

    Заказать тех.паспорт могут только собственники в МФЦ или БТИ. Инструкции оформления — вариант с БТИ и вариант с МФЦ.

  • Справка о зарегистрированных граждан в квартире;

    Такой справкой может быть Единый жилищный документ (ЕЖД / только для Москвы), справка по форме №9, справка о зарегистрированных лицах, справка о составе семьи или выписка из домовой книги.

    ЕЖД

    Образец Единого Жилищного Документа на квартиру - бумажный вариант

    Выписки из домовой книги бывают двух видов: 1) Обычная выписка, в которой указаны данные граждан, которые прописаны на данный момент. Или что никто не прописан. 2) Архивная. В ней описаны сведения о всех гражданах, которые были прописаны и выписаны за всю историю квартиры + причина их выписки.

    Обычная выписка из домовой книгиОбразец выписки - квартира в частной собственности
    Архивная (расширенная) выпискаОбразец архивной выписки из домовой книги

    Чаще всего покупатели просят собственников выписаться из квартиры до сделки. И для доказательства предоставить «пустую» обычную справку. Это нормальная практика и ничего в этом страшного нет. Разрешено выписаться «в никуда» и необязательно куда-либо сразу прописываться — подробности. Если что, можно в любое время прописаться обратно. Инструкции — как выписаться из квартиры или выписать несовершеннолетних детей.

    Благодаря расширенной справке можно узнать о временно выписанных граждан, которые имеют право в будущем пользоваться квартирой несмотря на ее продажу. Например, к таким гражданам относятся осужденные и находящиеся в тюрьме. После выхода на свободу они имеют право жить в квартире, даже если у нее поменялся собственник. Поэтому покупатели просят показать расширенную выписку, чтобы удостовериться, что в квартире нет временно выписанных граждан.

    Инструкции — как получить обычную выписку из домовой книги, как получить расширенную. Услуга бесплатна.

  • Справка о наличии или отсутствии задолженности за коммунальные услуги;

    В квитанциях на оплату коммуналки тоже указывают начисленные долги, но советую получить отдельные справки, потому что при заказе все перепроверят. Любому из собственников следует заказать их в бухгалтерии Управляющей компании и обслуживающих организаций. В каждой квитанции есть номер телефона и адрес для обращений. Сколько приходит платежек, столько и справок следует собрать. Выдают бесплатно и в день обращения. Единой формы нет, везде она своя. Для ипотечного банка и ПФР эти справки не нужны.

    Образец справки о задолженности

    Советую до сделки оплатить все долги, потому что таково требование большинства покупателей. С другой стороны, по закону долги по ЖКХ не переходят на нового собственника, кроме долгов по кап.ремонту — п. 5 ст. 153 и п. 3 ст. 158 ЖК РФ, п. 2 ст. 223 ГК РФ. Прочтите инструкцию — как продать квартиру с долгами по ЖКХ.

  • Соглашение о задатке или авансе + расписка;

    Стороны должны сами решить какое соглашение им подписывать. Или вообще ничего не подписывать, а просто собирать документы на сделку. Ипотечному банку и ПФР эти соглашения необязательны.

    Задаток, в отличие от аванса, имеет обеспечительную функцию — п. 2 ст. 381 ГК РФ. Если после подписания соглашения и получения задатка собственники откажутся продать квартиру, они должны вернуть задаток покупателям в двойном размере. Если покупатели откажутся затем выйти на сделку, продавцы оставляют задаток себе. Не считая форс-мажорных ситуаций, которые стоит перечислить в соглашении. Максимальная сумма задатка законом не предусмотрена, все по договоренности сторон. Обычно от 30 до 100 тысяч рублей.

    Аванс возвращается при любой ситуации и без двойного размера. Обычно соглашение об авансе подписывают, когда одна из сторон не на 100% уверена, что сможет выйти на сделку.

    При получении денег продавцу нужно написать расписку от руки и передать покупателю. Вместе с распиской соглашение имеет юридическую силу. Советую данные о передаче задатка/аванса вписать в договор купли-продажи.

  • Предварительный договор купли-продажи;

    В нем стороны указывают условия для будущей сделки — цену, сроки, порядок расчетов и тому подобное. После подписания данного договора стороны обязаны выйти на сделку на тех условиях, которые были в нем прописаны. Большинству ипотечных банков предварительный договор сейчас не нужен. Максимум потребуют неподписанный, чтобы уточнить все условия. В ПФР договор не требуют.

  • Реквизиты банковского счета продавца для перечисления мат.капитала;

    Деньги с мат.капитала перечисляют продавцу безналичным способом и только после регистрации сделки в течение месяца. Реквизиты счета нужно указать в договоре купли-продажи.

  • Справки из психоневрологического и наркологического диспансера;

    В них указывают состоит ли человек в диспансере на учете. Некоторые банки требуют справку из псих.диспансера от пожилых продавцов. Например, банк ВТБ от продавцов старше 65 лет. ПФР они не нужны.

    Сами покупатели редко требуют такие справки — только в том случае, если один из продавцов пожилой, видно что он пьющий или иногда не совсем адекватно себя ведет. Советую отнестись к этому с пониманием — если окажется что продавец стоит на учете в диспансере, его наследники или даже он сам может через легко признать сделку недействительной.

    В псих.диспансере справку выдают только с предварительным освидетельствованием у дежурного психиатра. В нарк.диспансере такого требования нет. Справки платные, цены уточняем на месте. Выдают сразу.

    Справка из диспансера Освидетельствование от психиатра
  • Персональные данные продавцов и СНИЛС.

    Это паспортные данные или из свидетельства о рождении. Они нужны ипотечному банку, чтобы проверить продавцов на банкротство и тому подобное. Передавать копии паспортов/свидетельств необязательно. Достаточно отправить их фотографии ипотечному менеджеру на емейл или мессенджеры.

В заключении

До написания своего списка я прочла много статей в интернете по этой теме для интереса. Где-то нашла устаревшую или не совсем верную информацию, потому укажу список не нужных документов:

  • Заявление о переходе прав.

    Да, это заявление обязательно при регистрации сделки. Но его составляет сотрудник МФЦ, когда стороны принесут договор купли-продажи. Им достаточно его только подписать.

  • Кадастровый паспорт на квартиру;

    С 2017 года их перестали выдавать, потому что Государственный Кадастр Недвижимости перестал быть отдельной организацией. Подробности прочтите по ссылке. Нет смысла показывать покупателям старые кадастровые паспорта, теперь вся информация из них стала отображаться в выписках из ЕГРН.

Понравилась статья? Пожалуйста, поставьте лайк ;)

Есть вопросы? Можете бесплатно проконсультироваться. Воспользуйтесь окошком онлайн-консультанта, формой внизу или телефонами (круглосуточно и без выходных):

8 (499) 938-45-78Москва и обл.
8 (812) 425-62-89Санкт-Петербург и обл.
8 (800) 350-24-83все регионы РФ.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

12 комментариев

  1. Светлана:

    Вообщем, все верно описано. Но в перечне документов, подтверждающих право собственности продавца не указано в том числе Регистрационное удостоверение БТИ (МПТИ, — органа, подтверждавшего право собственности тех собственников, чье право возникло до 2000 г., т.е., до учреждения юстиции).

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Светлана. Спасибо за уточнение, укажу в статье.

      Ответить
  2. Александр:

    Здравствуйте.Я продаю квартиру в Приозерском районе .Люди покупают Ее через ипотеку.На руках есть старый тех. Паспорт .Но агент со стороны покупателей говорить что нужен новый .Нащ агент утверждает что если не было перепланировок и к старому паспорту перекрепить ЕГРН то новый делать не нужно.Кто прав?

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Александр. Оба правы. По закону тех.паспорт вообще не нужен на сделке, но в плане документов продавцы с покупателем ДОГОВАРИВАЮТСЯ. Может новый тех.паспорт требует банк покупателей? В случае вашего отказа банк может просто отказать в выдаче ипотеки, и тогда Вы потеряете покупателей.

      Ответить
  3. Гульнара:

    Здравствуйте! Я живу в башкирии, квартира которая продается находится в свердловской области. Квартира мне досталась по дарственной от мамы в 2014 году. На руках у меня свидетельство о собственности только. Я обратилась в риелторскую контору для продажи квартиры. Риелтор подобрал мне покупателя с ипотекой. Какие документы мне нужно сделать самой для проведения сделки по ипотеке? А что будет собирать риелтор? Сколько дней займет сбор документов? Если можно поподробнее, пожалуйста?

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Гульнара. Список документов скажет Вам ваш риэлтор. А так весь список указан в статье, мне нет смысла сюда все заново переписывать. Тем более банк покупателей уже дал им необходимый список, который они должны предоставить. Вот моя отдельная статья — Документы для продажи квартиры когда покупатели с ипотекой. Внимательно ее прочтите.

      Ответить
  4. Галина:

    Добрый вечер! Объясните, пожалуйста, зачем открывать продавцу счет в банке, в котором покупатели берут ипотеку? Как потом деньги перевести на счет в Сбербанке?

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Галина. Скорее всего чтобы ипотечный банк покупателей не тратился на комиссию за перевод ипотечных денег на счет продавца в другом банке. Просто потом снимите деньги наличкой со счёта и закиньте на свой счёт в Сбербанке. Это обычная операция. Если хотите перевести безналичным путем, то будет комиссия. Её размер узнайте в банке покупателя.

      Ответить
  5. Мария:

    Добрый день! Вопрос такой — если покупатель с маткапиталом и покупает eу меня квартиру через ипотеку, куда ему (нам-?) идти в первую очередь? В банк делать заявку на ипотеку или сначала к нотариусу составлять договор, а в банк потом?
    Спасибо

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Мария. Если покупатель уже выбрал вашу квартиру, то сначала он идет в свой банк и узнает какие документы на покупаемую квартиру ему нужны. Потом Вы через покупателя или сами отдаете в его ипотечный банк документы на вашу квартиру. Банк проверяет квартиру на юридическую чистоту. Если банк посчитает, что все в порядке, то потом Вы с покупателем обращаетесь к нотариусу. Но нужно еще следует уточнить вообще обязателен ли Вам нотариус. В квартире несколько собственников или один? У кого какие доли? Как продавцу или продавцам досталась квартира? Более подробно объясните свою ситуацию.

      Ответить
      • Мария:

        Спасибо за ответ! Мне все стало понятно — первый шаг делает покупатель в свой банк.
        Продавец единственный собственник, никаких долей у него нет, квартира досталась по наследству.
        Вот еще вопрос возник — если покупатель покупает квартиру по маткапиталу с ипотекой, в банке все хорошо, и мы обращаемся к нотариусу для составления договора купли-продажи ( пусть будет нотариус) , то нужно ли СРАЗУ прописывать в договор детей покупателя? Ведь если есть сертификат маткапитала, то есть дети, должны быть доли и т.п. Или в ДКП — один продавец, один покупатель, а покупатель потом сам своим детям доли выделит?
        Спасибо

        Ответить
        • Грушина Елена:

          Так как в продаваемой квартире один собственник, то обращаться к нотариусу Вам НЕОБЯЗАТЕЛЬНО. Вообще не советую идти к нотариусу. Заплатите ему за услуги минимум тысяч 15. Плюс сколько лишних бумажек ему придется отнести. Ездить к нему лишний раз. Лучше пусть юрист/риэлтор вам составит ДКП в простой форме.
          Насчет указания детей: Можно и так и так, но все зависит как решат покупатели и даст ли на это согласие их банк. Ситуации будут такие:
          1) Если супруги-покупатели решили оформить покупаемую квартиру в совместную собственностью на двоих или в собственность одного из них, то тут банк всегда даст на это согласие. Тогда покупатели должны оформить у нотариуса соглашение о выделении долей детям в будущем. Потом оформите у юриста обычный ДКП, к нотариусу обращаться необязательно.
          2) Если супруги-покупатели САМИ решат сразу указать в ДКП доли детям и их банк даст на это согласие (не все дают), то квартиру они будут оформлять ТОЛЬКО В ДОЛЕВУЮ собственность. У каждого будет своя конкретная доля. В этом случае покупателям придется оформить у нотариуса сначала брачный договор, где укажут что покупаемая недвижимость будет являться только собственностью каждого из супругов. Потом уже можете оформить у юриста ДКП в простой форме, тут нотариус не нужен. Как то так.
          Советую Вам нанять юриста/риэлтора для ведения вашей сделки. Такие вопросы не решаются просто ответами на сайте.

          Ответить