Бесплатная консультация с юристом

Продажа ипотечной квартиры, когда покупатели сами с ипотекой («ипотечникам»)

Статья обновлена: 10 декабря 2018 г.
Митрофанова Светлана
Автор статьиМитрофанова СветланаЮрист. Стаж работы — 14 лет

Здравствуйте. Я помогла 9 семьям, которые решили продать свою квартиру, которая была у них в ипотеке. У каждого была своя причина. Кто-то не тянул ипотеку, а кто-то наоборот захотел квартиру побольше. Или супруги разводятся, и они решили продать ипотечную квартиру, чтобы поделить деньги пополам и разъехаться. В общем, опыт в продаже у меня достаточный.

Здесь все зависит от банка у собственников (продавцов) и от банка у покупателей. Я же написали инструкцию, исходя из своего опыта. Сначала прочтите краткую инструкцию ниже, а потом уже более подробную с этапами.

Также по этой ссылке можете ознакомиться с инструкцией продажи, когда покупатели приобретают квартиру полностью за наличные, т.е. без ипотеки, материнского капитала и т.п.

Краткая инструкция

Объясняю на примере: Собственники (продавцы) продают свою ипотечную квартиру за 3 млн. руб., где долг по ипотеке — 800 тыс.руб. Квартира приглянулась покупателям, которые сами с ипотекой, и у них имеется 1 млн.руб. собственных денег на первоначальный взнос и 2.5 млн. руб. им одобрил банк. Необязательно, что банк у покупателей будет такой же как у продавцов. Покупатели передают собственникам 800 тыс.руб. в качестве задатка. Эти деньги собственники отдают своему банку, чтобы полностью погасить ипотеку. Потом собственники вместе с представителем банка снимают обременение (залог) с квартиры. Как только обременение снято, квартиру уже можно смело продавать. Т.е. собственники предоставляет документы банку покупателя на одобрение ипотеки. Если покупателю одобрили ипотеку в залог этой квартиры, уже можно будет оформлять сделку купли-продажи. Остальные наличные деньги в 200 тыс.руб. покупатели на самой сделке купли-продажи передают продавцам на руки, на банковский счет или на банковскую ячейку. Здесь уже как договорится. Далее банк покупателя передаст оставшейся «ипотечные» 2 млн.руб. продавцам на счет или на банковскую ячейку. Здесь уже способ передачи зависит от определенного банка.

Этап №1 – снять обременение с квартиры

Процесс снятия обременения с квартиры может немного отличатся, все зависит от конкретного банка у собственников. Также во многих случаях (до 80%) оформить договор купли-продажи придется у нотариуса, т.е. требуется оформить нотариальную форму договора. Обо всем об этом в статье.

  1. Самое первое — собственники (продавцы) должны известить свой банк о намерении продать квартиру и проконсультироваться по данному вопросу.

    Собственникам нужно обратиться в отдел ипотеки своего банка и сообщить, что собираются продать квартиру. Деньги на оплату ипотеки им дадут покупатели со своего первоначального взноса в качестве задатка. Специалист отдела подскажет, что следует сделать, т.к. данная ситуация довольно распространенная и у каждого банка своя политика (или свое решение) в данном вопросе. Специалист банка сообщит весь порядок действий для погашения ипотеки и снятия обременения с квартиры.

    Главное расспросить специалиста о порядке расчётов. В основном, специалисты сообщают, что главное, чтобы собственники сначала полностью оплатил ипотеку, а остальное их не касается. Для этого нужно собственникам написать заявление о досрочном погашении. Образец заявления дадут в банке. Специалист посчитает весь остаток по ипотеке, который необходимо оплатить.

  2. Найти таких покупателей, которые имеют достаточно собственных средств (наличных), которых хватит на оплату остатка ипотеки продавца. Покупатели не только должны иметь достаточно денег, но и согласиться до сделки купли-продажи отдать их продавцу для полного погашения ипотеки и снятия обременения на квартиру. Выше я расписала все на примере. Покупателям также советую известить свой банк, что деньги с первоначального взноса будут переданы продавцам в качестве задатка, чтобы погасить ипотеку.
  3. Составить договор задатка.

    Лучше заранее составить договор задатка, в котором написано, что покупатели передают определенную сумму собственникам в качестве задатка. Этот задаток как раз и пойдет на оплату ипотеки у собственников и в последствии снятия обременения с квартиры.

    ВАЖНО: Не нужно подписывать заранее договор задатка. Об этом далее.

  4. Собственники вместе с покупателями обращаются в банк для погашения ипотеки.

    Лучше чтобы покупатели ЛИЧНО передали деньги сотруднику банка на оплату ипотеки продавца. Собственники отдают кредитный договор, документы на квартиру и свои паспорта. Пишут заявление о досрочном погашении ипотеки (не все банки это требуют), если не писали заранее. Затем нужно проконсультироваться у сотрудников банка о снятии обременения с квартиры, т.к. каждого банка свой порядок, об этом ниже.

    После передачи денег сторонам нужно подписать договор задатка. Затем собственники от руки пишут расписку в получении денег в качестве задатка. В расписке указываются паспортные данные обоих сторон, сумма, дата и подписи.

    Можно конечно покупателям передать задаток и подписать договор задатка заранее, а собственники затем сами пойдут в банк, отдадут деньги на погашение ипотеки. Но покупатели редко отдают деньги «на руки» собственникам, а идут в банк вместе с ними.

  5. Собственникам снять обременение (залог) с квартиры.

    У каждого банка данная процедура немного отличается, поэтому я и написала в 1 пункте, что собственникам следует заранее проконсультироваться об этом с сотрудниками своего банка.

    Многие банки отправляют вместе с собственниками своего представителя. Собственники и представитель банка обращаются в МФЦ или Регистрационную Палату и подают документы. Собственники подают паспорта, договор купли-продажи, справку о погашении задолженности, ипотечный договор. Представитель банка – закладную на квартиру с отметкой о полной выплате ипотеки и свою доверенность. Сотрудник МФЦ сам заполнит заявление о прекращении регистрационной записи об ипотеке. Сама услуга регистрации бесплатная, но нужно заплатить гос.пошлину в 400р за выдачу выписки из ЕГРН об объекте недвижимости. Эти выписки с 2016 года выдают вместо свидетельств о праве собственности.

    В течение 3 рабочих дней запись об обременении будет снято. Собственникам необходимо опять придти в МФЦ/Рег. палату, получить копии документов и выписку из ЕГРН об объекте недвижимости. В этой выписке будет указано, что обременение в виде залога по ипотеке с квартиры снято, т.е. в графе «Ограничение» будет пустая строка.

Если после продажи будете покупать новую квартиру, то тщательно проверяйте ее на юридическую чистоту и на долги по «коммуналке». После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат в 13% от ее стоимости, до 260 тыс.руб. — вычет налога.

Этап №2 – Передать документы банку у покупателей

Эти документы нужны банку покупателя, чтобы одобрить ипотеку на покупаемую квартиру, оформить закладную и договора ипотеки.

  • Паспорта и свидетельства о рождении (если одному из продавцов до 14 лет). Достаточно копий;
  • Технический паспорт квартиры. Заказать техпаспорт могут только собственники в БТИ и в МФЦ.
  • Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости;

    Эта выписка нужна на продаваемую квартиру и в бумажном виде. Как заказать выписку из ЕГРН.

  • Предварительный договор купли-продажи;

    Не все банки требуют предварительный договор, некоторым достаточно предоставить подписанный договор задатка. Предварительный договор следует составить и подписать сторонами заранее, где также указывается, что покупатель передал продавцу задаток в таком-то размере за снятие обременения. Образец договора предоставит покупатель, который он получит у своего ипотечного специалиста.

  • Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, которая берется с дома управления или ТСЖ;
  • Выписка из домовой книги;

    Второе название — справка о зарегистрированных лиц в квартире по форме №9. Ее можно получить в паспортном столе.

    Некоторые банки требуют, чтобы все зарегистрированные лица выписались из квартиры перед сделкой купли-продажи. Это обычная практика. Всегда можно прописаться обратно.Как выписать несовершеннолетнего ребенка из квартиры?

  • Разрешение органов опеки и попечительства;

    Это разрешение нужно, если в собственниках квартиры есть несовершеннолетние дети. Органы опеки проверяют, чтобы при сделках с недвижимостью не были ущемлены права несовершеннолетних детей и не были ухудшены их жилищные условия. По ссылке читайте как получить это разрешение, какие документы для этого нужны и за какой срок оно обычно готово.

  • Нотариально заверенное согласие супруга;

    Если квартира приобреталась в браке и оформлена на одного из супругов, то потребуется нотариально заверенное согласие второго супруга, его паспорт и свидетельство о заключении брака. Согласие потребуется, даже если супруги разведены на момент продажи квартиры. В этм случае вместо свидетельства о заключении брака, нужно свидетельство о расторжении брака.

    Заверить согласие у нотариса стоит от 1,5 т.р.

  • Оценка квартиры.

    Оценку квартиры необходимо заказать в лицензированной компании. Оценку заказывают и оплачивают покупатели, потому что она нужна им для оформления ипотеки.

    Чаще всего сами банки дают список компаний-партнеров, сотрудничающих с ним. Средний срок изготовления – 3 дня, средняя стоимость оценки от 3500 рублей.

Этап №3 – Оформить договор купли-продажи квартиры

Обременение снято, теперь квартиру можно продать. Для начала нужно оформить договор купли-продажи квартиры.

Раньше можно было составить договор купли-продажи в простой форме. Но с июня 2016 года в 80% случаях договора нужно обязательно заверять у нотариуса, т.к. требуется нотариальная форма договора.

Нужен ли в вашем случае нотариально заверенный договор купли-продажи, узнайте по этой ссылке. Как договор заверяется у нотариуса, читайте здесь.

Даже если подойдет договор купли-продажи в простой форме, то не надо составлять его самостоятельно. Крайне не советую искать шаблоны договоров в интернете. Почти все эти шаблоны устаревшие или типовые. Поймите, что почти каждая сделка купли-продажи уникальна, а все эти типовые шаблоны не имеют пунктов, которые нужно указать в каждом конкретном случае. Поэтому лучше обратитесь к юристу, он посмотрит на ситуацию у продавцов и у покупателей, учтет все нюансы и составит правильный договор. За услугой можете обратиться к юрист-консультанту. Также у него можно бесплатно проконсультироваться. Задайте свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях. Также можете позвонить по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Этап №4 – Зарегистрировать сделку купли-продажи

С 2017 во многих городах подать документы на регистрацию можно только в МФЦ (Многофункциональный центр). Затем документы с МФЦ передаются в Регистрационную палату. Напрямую Рег.палата документы от граждан не принимает, только через посредника в виде МФЦ. Если в вашем городе (поселке) можно подать документы напрямую в Рег.палату, то лучше так и сделать.

Сам процесс подачи документов в МФЦ или в Рег.палату не отличается, поэтому в инструкции я указала про МФЦ.

  1. Собственникам и покупателям нужно обратиться в МФЦ, оплатить гос.пошлину и подать документы.

    Если одной из сторон до 14 лет, то его присутствия не потребуется, присутствовать должен один из родителей (опекун, попечитель). Если от 14 до 18 лет, то вместе с ним должен присутствовать один из родителей (опекун, попечитель).

    Гос.пошлина на регистрацию — 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.1 НК РФ). Реквизиты для оплаты можно получить у сотрудника. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ, комиссия примерно 50 рублей. Гос.пошлину оплачивают покупатели, деля ее поровну.

    После оплаты гос.пошлины, в порядке очереди сотруднику нужно предоставить документы в оригиналах. Какие документы нужны от собственников (продавцов).

    Если договор купли-продажи составлен в простой форме, то его можно подписать заранее или при сотруднике МФЦ, нет никакой разницы. Если одному из участников до 14 лет, то за него договор подписывает один из родителей, если с 14 до 18 лет, то он и один из родителей.

    Договор в нотариальной форме подписывается перед только нотариусом, поэтому сотруднику МФЦ он отдается уже подписанным и заверенным.

  2. На основании полученных документов, сотрудник составит заявления о регистрации права, которое покупателям и продавцам необходимо проверить и подписать. У каждой из сторон свое заявление на подписание.
  3. После подписания заявлений сотрудник заберёт поданные документы (кроме паспортов и свидетельств о рождении), выдаст каждому участнику расписку об их получении.
  4. Сотрудник МФЦ передаст документы и договор регистратору, который их проверит. Если все верно, будет зарегистрирована сделка купли-продажи, точнее переход права собственности от продавцов покупателям. Об этом будет внесена запись в ЕГРН. После регистрации уже покупатели станут собственниками.

    По закону максимальный срок регистрации: 7 рабочих дней, если договор купли-продажи в простой форме; 5 рабочих дней, если договор в нотариальной форме. Но не всегда укладываются в срок. Можно позвонить по телефону и сказать номер, которые есть в расписке, чтобы уточнить дату завершения регистрации.

  5. В назначенный день забрать зарегистрированные договора купли-продажи и другие документы. Также покупателям выдадут выписку из ЕГРН об объекте недвижимости, в которой будет указано, что они теперь является собственниками (правообладателями) квартиры. При себе иметь паспорта и ранее выданные сотрудником расписки.

Небольшой этап №5 — продавцы получают остальные деньги от банка покупателей

После регистрации сделки купли-продажи, и когда уже покупатели станут собственниками квартиры, банки передадут ипотечные деньги продавцам. Для этого банку нужно предоставить зарегистрированный договор купли-продажи. Деньги перечисляют на указанный ранее банковский счет. У банков разный срок передачи денег.

Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста. Заполните форму внизу или в комментариях ↓.

Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Решите пример *

10 комментариев

  1. Рустам Р:

    Добрый день , у нас кв в ипотеке !есть покупатель по ипотеке ,документы находятся на рассмотрении в сбере продаём за 3590т.р,сумма остатка долга 700т.р и этих денег нет ,вопрос если одобрить банк какие есть варианты на погошение долга ? 1.Реструктуризация как? и 2. по решению суда?можете написать по подробнее ?

    Ответить
    • Admin:

      Здравствуйте, Рустам. Реструктуризация и суд здесь вообще ни при чем. Ищите такого покупателя-ипотечника, у которого есть первоначальный взнос от 700 тыс.руб. и который согласится этими деньгами покрыть ваш долг. Или покупателя полностью с наличными.

      Ответить
  2. Анастасия:

    Добрый день.можно ли начать продажу квартиры до сдачи дома в эксплуатацию?

    Ответить
    • Admin:

      Здравствуйте, Анастасия. Да, если У Вас еще НЕ подписан акт приема-передачи. У Вас будет оформляться договор не купли-продажи, а договор переуступки прав требования. Если акт-приема передачи Вами подписан, то продать квартиру получится только после оформления права собственности.

      Ответить
  3. Алиса:

    Здравствуйте. Хотим взять в ипотеку квартиру за 3 млн. которая находится в ипотеее,первоначальный взнос 1,2 млн.,а остаток по ипотек в покупаемой квартире 1,6 млн.Можно ли это сделать и как?

    Ответить
    • Admin:

      Здравствуйте, Алиса. Как видите вашего первоначального взноса НЕ хватает, чтобы продавец полностью рассчитался со своим долгом по ипотеке. Пока продавец весь долг банку не вернет, он не сможет снять обременение с квартиры и продать ее ни Вам, ни кому другому. У Вас не хватает 400 тыс.руб., которые нужно где-нибудь добыть. Если Вам так понравилась эта квартира, то можете у кого-либо занять эти 400 тыс. и отдать их продавцу вместе с вашим первоначальным взносом 1,2 млн. Продавец вернет весь долг и снимет обременение с квартиры. Или же продавец, если будет за Вас «держатся», сам займет 400 тыс. у кого-нибудь и отдаст банку с вашими 1,2 млн руб. Поймите, банку все равно где и как продавец найдет деньги на оплату своей ипотеки. Если никто из Вас не хочет найти дополнительные 400 тыс.руб., то ищите другую квартиру.
      Внимательно прочтите статью, в ней все это указано.

      Ответить
  4. Надежда:

    Здравствуйте.Я хочу купить у мамы своей ипотечную квартиру с долгом 1500000р в ипотеку, но у меня нет первоначального взноса ,только материнский капитал.Стоимость квартиры будет 1500000р.

    Ответить
    • Admin:

      Здравствуйте, Надежда. Тогда купить не получится. Сначала нужно обязательно погасить ипотеку, только потом можно купить.

      Ответить
  5. Юлия:

    Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, возможно осуществить и КАК сделку если квартира в залоге (долг по ипотеке 2,5 млн руб), продается за 3млн р, а тот кто хочет купить ее в ипотеку имеет первоначальный взнос в 1 млн руб, остальноые средства за счет материнского капитала 450 тыс и ипотека?

    Ответить
    • Admin:

      Здравствуйте, Юлия. К сожалению, никак. Можно конечно взять у покупателя в качестве задатка 1 млн., остальные 1,5 млн достать самому (занять у кого-либо) и полностью оплатить ипотеку. Но я бы так точно не рисковал. Лучше ищите другого покупателя.

      Ответить