Бесплатная консультация с юристом (круглосуточно и без выходных) 8 (499) 350-21-89 Москва и обл.8 (812) 409-47-12 Санкт-Петербург и обл. 8 (800) 707-93-99 все регионы РФ

Квартиру в ипотеке продать можно и есть 3 способа продажи

Как продать ипотечную квартиру?Продать квартиру можно, даже если она в ипотеке, но необходимо понимать, что данная процедура не совсем проста.

Участвуют в ней несколько лиц:

1. Собственник заложенной квартиры, который хочет ее продать.

2. Покупатель.

3. Залогодержатель – банк, выдавший продавцу кредит под залог квартиры.

Способ 1. Продаете ипотечную квартиру за наличный расчет

Краткий порядок действий на примере: Например, покупатель согласился купить квартиру за 2 млн. руб., а долг по ипотеке у продавца составляет 900 тыс. руб. Покупатель передает продавцу 900 тыс. руб. в качестве задатка, которые затем продавец отдает банку, чтобы полностью погасить свой долг по ипотеке. Потом продавец вместе с представителем банка снимают обременение (залог) с квартиры в Регистрационной палате или МФЦ. Как только обременение с квартиры снято, покупатель с продавцом оформляют договор купли-продажи и регистрируют его также в Регистрационной палате или МФЦ. Остальные 1,1 млн.руб. покупатель передает продавцу деньги перед самой сделкой купли-продажи наличными или с помощью банковской ячейкой, т.е. как договорятся.

Теперь более подробно:

  1. Самое первое — это продавец должен известить кредитную организацию (банк) о намерениях продать квартиру. Практически во всех ипотечных кредитных договорах есть пункт, согласно которому собственник не может продать объект залога (приобретенную в долг недвижимость) третьим лицам без согласия кредитной организации до полного погашения своего долга.

    Если же банк остается в неведении, что собственник продает квартиру, а не просто досрочно погашает долг, то банк вправе запретить сделку купли-продажи, поэтому лучше сразу его предупредить о желании продать квартиру.

    Также необходимо указать причину на досрочное погашение кредита. Возможные причины — невозможность обслуживать кредит из-за изменившихся финансовых условий, переезд в другой район или регион, болезнь или увольнение с работы и т.п. На досрочное погашение долга банк идет неохотно, ведь ему выгодней, чтобы платили проценты по ипотеке еще несколько лет, поэтому придется подробно рассказать о причинах, по которым выставляется квартиру на продажу.

  2. Найти покупателя, КОТОРЫЙ СОГЛАСИТСЯ до сделки купли-продажи отдать часть денег продавцу для полного погашения ипотеки и снятия обременения за квартиру.
  3. Покупатель передает продавцу часть денег в качестве задатка, которая равна сумме остатка долга по ипотеке, и оформляется договор задатка.

    Например, покупатель согласился купить квартиру за 2 млн. руб., а долг по ипотеке у продавца составляет 900 тыс. руб. Покупатель передает продавцу 900 тыс. руб. в качестве задатка, а остальные 1,1 млн.руб. передаст на самой сделке купли-продажи или с помощью банковской ячейкой, как договорятся.

    При передаче задатка, сторонами подписывается договор задатка и продавец пишет от руки расписку в получении денег. В договоре задатка нужно указать, что продавец обязуется продать квартиру покупателю после снятия обременения с квартиры. Как снять обременение написано ниже.

    Чтобы более обезопасить покупателя, договор задатка можно оформить у нотариуса, но не обязательно. Мы может дать контакты опытного в этих делах нотариуса, для этого напишите нашему онлайн юрист-консультанту справа внизу экрана. Также у него можно бесплатно проконсультироваться.

    В договоре задатка должны быть указаны:

    • Сумма сделки и порядок расчетов.
    • Порядок расчётов обычно следующий – продажная цена квартиры делится на две части, одна из которых равна долгу продавца перед банком, а вторая – оставшаяся часть, которую получает продавец. Они кладутся на две депозитные ячейки, желательно в том же банке. До заключения договора купли-продажи квартиры снять их имеет право только покупатель. После того как прошла сделка купли-продажи, доступ к одной из ячеек, в которой хранится сумма долга по ипотеке, получает банк, а ко второй – продавец.

    • Срок, за который продавец обязан продать квартиру.
    • Срок, в который банк обязуется снять обременение с квартиры.
  4. Далее продавец вместе с покупателем обращается в банк для погашения остатка долга по ипотеке.

    Банк должен дать справку о снятии задолженности и закладную на квартиру с отметкой о полной выплате ипотеки (об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме).

  5. Теперь продавцу нужно снять обременение (залог) с квартиры.

    Для этого продавцу вместе с представителем банка нужно придти в Регистрационную палатe или МФЦ (Многофункциональный центр) и подать заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке. Бланк заявления даст регистратор. Список необходимых документов для снятия обременения:

    • паспорта собственников;
    • договор купли-продажи;
    • справка о погашении задолженности;
    • закладная на квартиру с отметкой о полной выплате ипотеки.
  6. После регистрации погашения записи об ипотеке (по закону в течении 3 рабочих дней), продавец должен получить копии документов и выписку из ЕГРН, в которой будет подтверждено, что обременение с квартиры снято.
  7. Теперь можно продать квартиру покупателю, т.к. обременение снято. Заключить с ним договор купли-продажи и зарегистрировать сделку в УФРС. Весь список документов, которые необходимо предоставить регистратору при оформлении сделки купли-продажи, указаны а данной статье.



Способ 2. Если покупатель сам с ипотекой

Первое что нужно узнать у покупателя-ипотечника, какой он суммой располагает собственных средств (наличных), а какая сумма – кредитная, т.е. одобрена ему банком. Если сумма собственных средств у покупателя хватает на погашение долга продавца перед банком, а кредитная хватит на оплату остальной части, то данного «ипотечника» можно рассматривать как покупателя.

Краткий порядок действий на примере: Квартира продается за 3 млн руб. Долг по ипотеке у продавца составляет 900 тыс. руб. У покупателя собственных средств (наличными) — 1,1 млн руб., а одобренная сумма по ипотеке — максимум 2 млн руб. Если покупатель соглашается купить квартиру, то он передает продавцу 900 тыс. руб. в качестве задатка на оплату долга продавца перед банком. Продавец задатком полностью расплачивается с банком, затем он вместе с представителем банка снимают обременение с квартиры в Регистрационной палате или МФЦ. Как только обременение снято, продавец с покупателем предоставляют банку покупателя необходимый ему список документов, для оформления закладной и ипотеки. Как только банк оформил закладную и договор ипотеки покупателя, стороны оформляют договор купли-продажи и регистрируют его также в Регистрационной палате или МФЦ. У покупателя остались 200 тыс. руб. наличными, которые он может передать продавцу перед сделкой или через банковскую ячейку. Если сделка пройдет успешно и договор купли-продажи зарегистрируют, продавец получит остальные 1,9 млн руб. от банка покупателя через банковскую ячейку.

Теперь более подробно:

  1. Сперва продавец сообщает банку о желании досрочно погасить остаток долга по ипотеке, чтобы в дальнейшем продать квартиру.
  2. Если покупатель найден, то он передает продавцу сумму в качестве задатка, которая равна сумме долга продавца по ипотеке (пример указан выше). Затем стороны подписывают предварительный договор купли-продажи, который нужен для банка покупателя в качестве гарантии, поэтому договор лучше оформить заранее. Продавец после получения задатка пишет от руки расписку в получении денег, которую также нужно затем передать в банк покупателя.
  3. Далее продавец задатком от покупателя полностью оплачивает свой долг по ипотеке. Банк должен дать справку о снятии задолженности и закладную на квартиру с отметкой о полной выплате ипотеки (об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме).
  4. Потом продавец с представителем банка обращается в Регистрационную палату или МФЦ для снятия обременения с заложенной квартиры, т.е. для погашения регистрационной записи об ипотеке. Продавец для этого подписывает заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке, предоставляет регистратору свой паспорт, закладную на квартиру с отметкой о полной выплате ипотеки и справку о погашении. После снятия обременения (по закону в течении 3 рабочих дней) продавец должен получить копии документов и выписку из ЕГРН, в которой будет указано, что обременение (залог) на квартиру уже снято.
  5. Теперь продавцу нужно подготовить список документов для банка покупателя для оформления закладной, и у каждого банка он свой, поэтому уточнить нужно у самого покупателя. Но имеется основной список:
    • Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (на квартиру);

      Данная выписка необходима для указания, что нет обременения на квартиру. Как заказать выписку из ЕГРН описано здесь.

    • Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, которая берется с дома управления или ТСЖ;
    • Справка о зарегистрированных (прописанных) лиц в квартире по форме №9 (еще она называется выписка из домовой книги).

      Для начала надо выписаться из квартиры (сняться с регистрационного учета по месту жительства). Для этого необходимо всем зарегистрированным в заложенной квартиры пойти в Паспортный стол, написать заявление о выписке и отдать свои паспорта. Примерно через неделю забираете у них справку и паспорт. Более подробно о выписке из квартиры, также в случае с несовершеннолетними детьми, читайте по ссылкам выше.

      После того как все выписались из квартиры уже необходимо взять выписку из домовой книги, где указано, что в квартире никто прописан. Как и где взять эту выписку читайте в этой статье.

    • Оценку квартиры, которую необходимо заказать в лицензированной компании. Оценку заказывает и оплачивает покупатель.

      Чаще всего сами банки дают список компаний-партнеров, сотрудничающих с ним. Средний срок изготовления – 3 дня, средняя стоимость оценки от 3500 рублей. Чаще всего оценку оплачивает покупатель, потому что оценка нужна его банку для оформления ипотеки.

      Если нужна оценка квартиры в Москве, то по данной ссылке читайте обзор на сервис OcenkaShop.ru, которым мы сами пользуемся в своей работе. Данный сервис удобен тем, что после отправки заявки оценщики сами будут присылать свои предложения на подготовку отчета об оценки квартиры. Т.к. не надо самому искать фирмы оценщиков, посещать их сайты, звонить им, чтобы узнать стоимость, срок и условия получения отчета и т.п. Сам сервис бесплатный, платить нужно только эксперту за подготовку отчета об оценке. По ссылке выше также можно узнать среднюю стоимость, срок и условия подготовки отчета.

  6. Продавец через покупателя и сам предоставляет банку покупателя все необходимые документы (перечислены выше) для одобрения покупаемой квартиры, оформления закладной и договора ипотеки.
  7. Если банк одобрил квартиру, то стороны оформляют договор купли-продажи и регистрируют сделку в Регистрационной палате ил МФЦ.
  8. Если сделка прошла успешно, т.е. договор купли-продажи зарегистрируют, то продавец получит от банка покупателя оставшуюся сумму через банковскую ячейку или на счет.



Способ 3. Продаем с помощью банка

В общем-то, действия все те же самые, что и в первом варианте, только поиском покупателя на заложенную квартиру занимается банк, а не продавец.

Банку главное вернуть собственные средства, поэтому поиском лучшего предложения, чтобы что-то осталось и продавцу, он вряд ли будет заниматься.

Порядок действий следующий:

  1. Обратиться в банк с просьбой продать квартиру и досрочно погасить кредит.
  2. Банк сам подыскивает покупателя.
  3. Банк подготавливает предварительное соглашение, которое продавец с покупателем подписываете и заверяете его у нотариуса.
  4. Банк предоставляет собственные депозитные ячейки для расчета по сделке.
  5. Покупатель по предварительному соглашению перечисляет на них стоимость квартиры – также в двух частях (описаны выше).
  6. Продавец с покупателем заключает договор купли-продажи в Регистрационной палате и получает доступ к деньгам на своей депозитной ячейке.

Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста ↓.

Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 350-21-89 — Москва и обл.; 8 (812) 409-47-12 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 707-93-99 — все регионы РФ.

  1. Татьяна:

    Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, возможен ли родственный обмен с ипотечной квартирой. Например, 1/2 однокомнатной ипотечной квартиры передать сыну взамен 1/2 другой квартиры. Спасибо. Татьяна

    • Admin:

      Здравствуйте, Татьяна. Прежде чем поменяться, нужно сначала с ипотечной квартиры снять обременение, т.е. сначала полностью оплатить долг по ипотеке. Т.к. ипотечная квартира находится в обременении (в залоге у банка), с данной квартирой нельзя проводить какие-либо сделки. Внимательно прочтите статью, в ней все это есть.

  2. Ирина:

    Здравствуйте! Хочу купить у соседа по площадке квартиру, ему хочу предложить такую же но только в соседнем подъезде с отличным ремонтом,
    (по сути как раньше обмены были, он туда а мы сюда), он её купил по ипотеке год назад, теперь вопросы:
    Может ли он продавать квартиру пока она в ипотеке???
    Как ему не платить дополнительно ни каких процентов в пользу государства с продажи квартиры проданной раньше установленного срока после покупки???
    Как правильно вообще совершить нам такую сделку???

    • Admin:

      Здравствуйте, Ирина. Пока квартира в ипотеке, ее нельзя купить, она находится в залоге у банка (в обременении). Так и написано в статье, ВНИМАТЕЛЬНО ПРОЧТИТЕ СТАТЬЮ, в ней весь порядок покупки подробно указан. Сначала нужно с продаваемой квартиры снять обременение у банка, т.е. сначала покупатель передает сумму, равную долга перед банком, которая идет в виде задатка. Потом как только продавец оплатит полностью долг с переданных денег, банк снимет обременение, и только тогда можно будет купить данную квартиру.
      Советую обратится к юристу или риэлтору, чтобы он полностью Вас проконсультировал и провел сделку купли-продажи, т.к. покупка ипотечной квартиры довольно сложный процесс.
      Если у продавца в собственности менее трех лет, то в договоре купли-продажи можете указать сумму меньше миллиона, например 990 тыс.руб.

  3. Наталья:

    Квартира в ипотеке. Возможно ли ее продать, чтоб купить домик с участком и строиться. В ипотеку вложен материнский капитал. У нас 4 собственника я с мужем и дети.

    • Admin:

      Здравствуйте, Наталья. Да возможно. Статья как раз о продаже квартиры, которая в ипотеке, внимательно ее прочтите.

  4. Нина:

    Здравствуйте!

    Хочу спросить, обязан ли продавец квартиры, оберемененной ипотекой, сняться с регистрационного учета и получить выписку из домовой книги ДО регистрации договора купли-продажи? Или же в договоре можно обязать его выписаться в определенный срок уже после того, как данный документ будет подписан?

    • Admin:

      Здравствуйте, Нина. Можно в договоре купли-продажи указать срок выписки продавца с продаваемой квартиры после подписания договора, это обычная практика.

  5. Ирина:

    Подскажите пожалуйста, можно ли после покупки и оформлении квартиры в ипотеку переоформить ее на другого человека? новый покупатель готов взять на себя ипотеку, но выплачивать по графику платежей.

    • Admin:

      Здравствуйте, Ирина. Можно, если только банк на это согласится, но в нашей стране это не практикуется.

  6. Виктория:

    Добрый день! Купила квартиру в ипотеку, платить еще 8 лет. Хочу ее продать. Можно ли «перенести» остаток ипотеки на другую квартиру? (квартиру родителей) , а с этой снять все обременения, чтобы продать как обычную квартиру без кредита.

  7. Елена:

    Я являюсь единственным поручителем своего мужа по договору ипотеки. Предметом залога является квартира. Решением суда большая часть квартиры, почти вся, признана моей личной собственностью. Я хочу продать квартиру, но мне мешает обременение и муж, который не дает своего согласия. Могу ли я, как поручитель, выкупить у банка ипотечный долг мужа, стать его кредитором и оформить кв. на себя? Если это возможно, то каким образом и когда желательно это сделать: до развода или после, чтобы не оказалось вдруг, что это совместно нажитое им-во?»

    • Admin:

      Елена, даже если выкупить ипотечный долг без согласия супруга продать квартиру Вы не сможете, т.к. оба являетесь собственниками квартиры.

  8. Елена:

    Здравствуйте, прошу совета. Я являюсь единственным поручителем своего мужа по договору ипотеки. Предметом залога является квартира. Решением суда большая часть квартиры, почти вся, признана моей личной собственностью. Я хочу продать квартиру, но мне мешает обременение и муж, который не дает своего согласия. Могу ли я, как поручитель, выкупить у банка ипотечный долг мужа, стать его кредитором и оформить кв. на себя? Если это возможно, то каким образом и когда желательно это сделать: до развода или после, чтобы не оказалось вдруг, что это совместно нажитое им-во?»

    • Admin:

      Здравствуйте, Елена. Т.к. супруг является основным заемщиком, без его согласия продать квартиру Вы не сможете. И это уже совместно нажитое имущество, т.к. Вы квартиру приобретали в браке.

  9. Галина:

    Моя квартира куплена с помощью ипотеки, платить еще 8 лет. Если мы решим расширяться с помощью ипотеки, то нам надо брать новую ипотеку в этом же банке или можно обратиться в другой? И можно ли брать несколько ипотек сразу.

    • Admin:

      Галина, взять ипотеку для расширения можно и в своем банке и в другом. Но если же вы обратитесь в другой, то Вам надо сначала найти покупателя, который погасит Ваш долг перед вашим банком.
      И если у Вас позволяют доходы, то возможно взять несколько ипотек сразу, но единичные случаи.

  10. Юлия:

    После прочтения данной статьи возникает один вопрос. Предположим, я покупатель такой вот ипотечной квартиры. Я гашу ипотеку за прежнего хозяина. Где гарантия, что после погашения мной его ипотеки он не откажется продавать мне ее? Вдруг он откажется подписать договор купли-продажи или, если уже его подписал, подаст заявление о приостановке его госрегистрации? Конечно, он останется мне должен. Однако мне нужен не должник (долг с которого еще непонятно как взыскать), а квартира. Как подстраховаться в данном случае и какую роль в этом во всем играет банк ипотечника?

    • Admin:

      Юлия, во-первых, гася задолженность банку, в реквизитах будет указано кто оплачивает задолженность за продавца. Т.е. гасите долг только от своего имени, а не от продавца.
      Во-вторых, до оплаты долга, обратитесь к нотариусу, где продавец на сумму долга должен написать завещание оплаченной доли. Когда сделка пройдет завещание аннулируется.