Бесплатная консультация с юристом (круглосуточно и без выходных) 8 (499) 703-05-84 Москва и обл. 8 (812) 309-92-94 Санкт-Петербург и обл. 8 (800) 333-45-16 доб. 113 другие регионы РФ

Квартиру в ипотеке продать можно и есть 3 способа продажи

Как продать ипотечную квартиру?Продать квартиру можно, даже если она в ипотеке, но необходимо понимать, что процедура эта не совсем простая.

Участвуют в ней несколько лиц:

1. Собственник заложенной квартиры, который хочет ее продать.

2. Покупатель.

3. Залогодержатель – банк, выдавший продавцу кредит под залог квартиры.

Практически во всех ипотечных кредитных договорах есть пункт, согласно которому собственник не может продать или подарить объект залога (приобретенную в долг жилплощадь) третьим лицам без согласия кредитной организации до полного погашения своего долга.

Способ 1. Продаете ипотечную квартиру за наличный расчет

  1. Самое первое — это известить свою кредитную организацию (банк) о намерениях продать квартиру, ведь без разрешения банка продавец это сделать не сможет.

    Если же банк остается в неведении, что собственник продает квартиру, а не просто досрочно погашает долг, то банк вправе запретить сделку купли-продажи, поэтому лучше сразу его предупредить о желании продать квартиру.

    Также необходимо указать причину на досрочное погашение кредита. Возможные причины — невозможность обслуживать кредит из-за изменившихся финансовых условий, переезд в другой район или регион, болезнь или увольнение с работы и т.п. На досрочное погашение долга банк идет неохотно, ведь ему выгодней, чтобы платили проценты по ипотеке еще несколько лет, поэтому придется подробно рассказать о причинах, по которым выставляется квартиру на продажу.

  2. Найти покупателя, готового отдать деньги за квартиру с обременением до заключения договора купли-продажи.
  3. Провести с покупателем задаток и оформить договор задатка.

    Покупатель должен передать продавцу сумму задатка, которая равна сумме долга по ипотеке. Чтобы обезопасить покупателя договор задатка нужно оформить у нотариуса, в котором будет указано, что продавец обязуется продать квартиру покупателю после снятия обременения с квартиры в УФРС (Регистрационной палате). Мы может дать контакты опытного в этих делах нотариуса, для этого напишите нашему онлайн юрист-консультанту справа внизу экрана. Также у него можно бесплатно проконсультироваться.

    В договоре задатка должны быть указаны:

    • Сумма сделки и порядок расчетов.
    • Порядок расчётов обычно следующий – продажная цена квартиры делится на две части, одна из которых равна долгу продавца перед банком, а вторая – оставшаяся часть, которую получает продавец. Они кладутся на две депозитные ячейки, желательно в том же банке. До заключения договора купли-продажи квартиры снять их имеет право только покупатель. После того как прошла сделка купли-продажи, доступ к одной из ячеек, в которой хранится сумма долга по ипотеке, получает банк, а ко второй – продавец.

    • Срок, за который продавец обязан продать квартиру.
    • Срок, в который банк обязуется снять обременение с квартиры.
  4. Далее продавцу вместе с покупателем обратится в банк для погашения кредита.

    Банк должен дать справку о снятии задолженности и закладную на квартиру.

  5. Теперь продавцу снять обременение с квартиры.

    Для этого продавцу вместе с представителем банка продавцу придти в УРФС (Регистрационную палату) или МФЦ и подать заявление о снятии обременения. Бланк заявления даст регистратор. Список необходимых документов для снятия обременения:

    • паспорта собственников;
    • свидетельство о праве собственности на квартиру. Если его нет то подойдет договор купли-продажи.
    • справку о погашении задолженности;
    • закладная на квартиру.
  6. После регистрации об окончании ипотеки, на оборотной стороне свидетельства будет проставлен штамп, подтверждающий, что обременение с квартиры снято. Если свидетельства нет, то выдадут выписку из ЕГРП на квартиру, в которой будет показано, что обременения уже нет.
  7. Теперь можно продать квартиру покупателю, т.к. обременение снято. Заключить с ним договор купли-продажи и зарегистрировать сделку в УФРС. Весь список документов, которые необходимо предоставить регистратору при оформлении сделки купли-продажи, указаны а данной статье.



Способ 2. Если покупатель сам с ипотекой

Первое что нужно узнать у покупателя-ипотечника, какой он суммой располагает собственных средств (наличных), а какая сумма – кредитная, т.е. одобрена банком. Если сумма собственных средств покупателя хватает на погашение долга продавца перед банком, то данного «ипотечника» можно рассматривать как покупателя.

Если же найден такой покупатель:

  1. Сообщить банку о желании продать квартиру и досрочно погасить кредит.
  2. Далее продавцу с покупателем заключить договор задатка и заверить его у нотариуса.

    Сумма задатка должна быть равна сумме долга перед банком, и задаток идет в счет стоимости квартиры. В договоре задатка указываете, что покупатель приобретает квартиру в ипотеку в конкретном банке.

  3. Далее покупателю оплатить долг по ипотеке в банке. После оплаты банк отдает закладную на квартиру и справку о покрытии задолженности по ипотеке.
  4. Потом продавцу с представителем банка обратиться в УФРС (Регистрационную палату) для снятия обременения с заложенной квартиры, написав для этого заявление о снятии обременения. После регистрации продавцу ставят печать в свидетельстве о праве собственности о снятии обременения. Если свидетельства нет, то выдадут выписку из ЕГРП на квартиру, в которой будет показано, что обременения уже нет.
  5. Теперь подготовить документы для банка покупателя, а именно:
    • Заказать выписку из ЕГРП на объект недвижимости (на квартиру). Эта выписка необходима для указания, что нет обременения на квартиру. Как заказать выписку из ЕГРП описано здесь.
    • Взять с дома управления или ТСЖ справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.
    • Справку об отсутствии зарегистрированных (прописанных) лиц в квартире. Эта справка называется выписка из домовой книги.

      Для начала надо выписаться из квартиры (сняться с регистрационного учета по месту жительства). Для этого необходимо всем зарегистрированным в заложенной квартиры пойти в Паспортный стол, написать заявление о выписке и отдать свои паспорта. Примерно через неделю забираете у них справку и паспорт. Более подробно о выписке из квартиры, также в случае с несовершеннолетними детьми, читайте по ссылкам выше.

      После того как все выписались из квартиры уже необходимо взять выписку из домовой книги, где указано, что в квартире никто прописан. Как и где взять эту выписку читайте в этой статье.

    • Оценку квартиры, которую необходимо заказать в лицензированной компании.

      Чаще всего сами банки дают список компаний-партнеров, сотрудничающих с ним. Средний срок изготовления – 3 дня, средняя стоимость оценки от 3500 рублей. Чаще всего оценку оплачивает покупатель, потому что оценка нужна его банку для оформления ипотеки.

      Если нужна оценка квартиры в Москве, то по данной ссылке читайте обзор на сервис OcenkaShop.ru, которым мы сами пользуемся в своей работе. Данный сервис удобен тем, что после отправки заявки оценщики сами будут присылать свои предложения на подготовку отчета об оценки квартиры. Т.к. не надо самому искать фирмы оценщиков, посещать их сайты, звонить им, чтобы узнать стоимость, срок и условия получения отчета и т.п. Сам сервис бесплатный, платить нужно только эксперту за подготовку отчета об оценке. По ссылке выше также можно узнать среднюю стоимость, срок и условия подготовки отчета.

  6. Предоставить банку покупателя все необходимые документы (перечислены выше) для его одобрения покупаемой квартиры.
  7. Если банк одобрил квартиру, зарегистрировать сделку купли-продажи в Регистрационной палате.



Способ 3. Продаем с помощью банка

В общем-то, действия все те же самые, что и в первом варианте, только поиском покупателя на заложенную квартиру занимается банк, а не продавец.

Банку главное вернуть собственные средства, поэтому поиском лучшего предложения, чтобы что-то осталось и продавцу, он вряд ли будет заниматься.

Порядок действий следующий:

  1. Обратиться в банк с просьбой продать квартиру и досрочно погасить кредит.
  2. Банк сам подыскивает покупателя.
  3. Банк подготавливает предварительное соглашение, которое продавец с покупателем подписываете и заверяете его у нотариуса.
  4. Банк предоставляет собственные депозитные ячейки для расчета по сделке.
  5. Покупатель по предварительному соглашению перечисляет на них стоимость квартиры – также в двух частях (описаны выше).
  6. Продавец с покупателем заключает договор купли-продажи в Регистрационной палате и получает доступ к деньгам на своей депозитной ячейке.

Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у нашего юриста ↓.

Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 703-05-84 — Москва и обл.; 8 (812) 309-92-94 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 333-45-16 доб. 113 — для других регионов РФ.

  1. Татьяна:

    Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, возможен ли родственный обмен с ипотечной квартирой. Например, 1/2 однокомнатной ипотечной квартиры передать сыну взамен 1/2 другой квартиры. Спасибо. Татьяна

    • Admin:

      Здравствуйте, Татьяна. Прежде чем поменяться, нужно сначала с ипотечной квартиры снять обременение, т.е. сначала полностью оплатить долг по ипотеке. Т.к. ипотечная квартира находится в обременении (в залоге у банка), с данной квартирой нельзя проводить какие-либо сделки. Внимательно прочтите статью, в ней все это есть.

  2. Ирина:

    Здравствуйте! Хочу купить у соседа по площадке квартиру, ему хочу предложить такую же но только в соседнем подъезде с отличным ремонтом,
    (по сути как раньше обмены были, он туда а мы сюда), он её купил по ипотеке год назад, теперь вопросы:
    Может ли он продавать квартиру пока она в ипотеке???
    Как ему не платить дополнительно ни каких процентов в пользу государства с продажи квартиры проданной раньше установленного срока после покупки???
    Как правильно вообще совершить нам такую сделку???

    • Admin:

      Здравствуйте, Ирина. Пока квартира в ипотеке, ее нельзя купить, она находится в залоге у банка (в обременении). Так и написано в статье, ВНИМАТЕЛЬНО ПРОЧТИТЕ СТАТЬЮ, в ней весь порядок покупки подробно указан. Сначала нужно с продаваемой квартиры снять обременение у банка, т.е. сначала покупатель передает сумму, равную долга перед банком, которая идет в виде задатка. Потом как только продавец оплатит полностью долг с переданных денег, банк снимет обременение, и только тогда можно будет купить данную квартиру.
      Советую обратится к юристу или риэлтору, чтобы он полностью Вас проконсультировал и провел сделку купли-продажи, т.к. покупка ипотечной квартиры довольно сложный процесс.
      Если у продавца в собственности менее трех лет, то в договоре купли-продажи можете указать сумму меньше миллиона, например 990 тыс.руб.

  3. Наталья:

    Квартира в ипотеке. Возможно ли ее продать, чтоб купить домик с участком и строиться. В ипотеку вложен материнский капитал. У нас 4 собственника я с мужем и дети.

    • Admin:

      Здравствуйте, Наталья. Да возможно. Статья как раз о продаже квартиры, которая в ипотеке, внимательно ее прочтите.

  4. Нина:

    Здравствуйте!

    Хочу спросить, обязан ли продавец квартиры, оберемененной ипотекой, сняться с регистрационного учета и получить выписку из домовой книги ДО регистрации договора купли-продажи? Или же в договоре можно обязать его выписаться в определенный срок уже после того, как данный документ будет подписан?

    • Admin:

      Здравствуйте, Нина. Можно в договоре купли-продажи указать срок выписки продавца с продаваемой квартиры после подписания договора, это обычная практика.

  5. Ирина:

    Подскажите пожалуйста, можно ли после покупки и оформлении квартиры в ипотеку переоформить ее на другого человека? новый покупатель готов взять на себя ипотеку, но выплачивать по графику платежей.

    • Admin:

      Здравствуйте, Ирина. Можно, если только банк на это согласится, но в нашей стране это не практикуется.

  6. Виктория:

    Добрый день! Купила квартиру в ипотеку, платить еще 8 лет. Хочу ее продать. Можно ли «перенести» остаток ипотеки на другую квартиру? (квартиру родителей) , а с этой снять все обременения, чтобы продать как обычную квартиру без кредита.

  7. Елена:

    Я являюсь единственным поручителем своего мужа по договору ипотеки. Предметом залога является квартира. Решением суда большая часть квартиры, почти вся, признана моей личной собственностью. Я хочу продать квартиру, но мне мешает обременение и муж, который не дает своего согласия. Могу ли я, как поручитель, выкупить у банка ипотечный долг мужа, стать его кредитором и оформить кв. на себя? Если это возможно, то каким образом и когда желательно это сделать: до развода или после, чтобы не оказалось вдруг, что это совместно нажитое им-во?»

    • Admin:

      Елена, даже если выкупить ипотечный долг без согласия супруга продать квартиру Вы не сможете, т.к. оба являетесь собственниками квартиры.

  8. Елена:

    Здравствуйте, прошу совета. Я являюсь единственным поручителем своего мужа по договору ипотеки. Предметом залога является квартира. Решением суда большая часть квартиры, почти вся, признана моей личной собственностью. Я хочу продать квартиру, но мне мешает обременение и муж, который не дает своего согласия. Могу ли я, как поручитель, выкупить у банка ипотечный долг мужа, стать его кредитором и оформить кв. на себя? Если это возможно, то каким образом и когда желательно это сделать: до развода или после, чтобы не оказалось вдруг, что это совместно нажитое им-во?»

    • Admin:

      Здравствуйте, Елена. Т.к. супруг является основным заемщиком, без его согласия продать квартиру Вы не сможете. И это уже совместно нажитое имущество, т.к. Вы квартиру приобретали в браке.

  9. Галина:

    Моя квартира куплена с помощью ипотеки, платить еще 8 лет. Если мы решим расширяться с помощью ипотеки, то нам надо брать новую ипотеку в этом же банке или можно обратиться в другой? И можно ли брать несколько ипотек сразу.

    • Admin:

      Галина, взять ипотеку для расширения можно и в своем банке и в другом. Но если же вы обратитесь в другой, то Вам надо сначала найти покупателя, который погасит Ваш долг перед вашим банком.
      И если у Вас позволяют доходы, то возможно взять несколько ипотек сразу, но единичные случаи.

  10. Юлия:

    После прочтения данной статьи возникает один вопрос. Предположим, я покупатель такой вот ипотечной квартиры. Я гашу ипотеку за прежнего хозяина. Где гарантия, что после погашения мной его ипотеки он не откажется продавать мне ее? Вдруг он откажется подписать договор купли-продажи или, если уже его подписал, подаст заявление о приостановке его госрегистрации? Конечно, он останется мне должен. Однако мне нужен не должник (долг с которого еще непонятно как взыскать), а квартира. Как подстраховаться в данном случае и какую роль в этом во всем играет банк ипотечника?

    • Admin:

      Юлия, во-первых, гася задолженность банку, в реквизитах будет указано кто оплачивает задолженность за продавца. Т.е. гасите долг только от своего имени, а не от продавца.
      Во-вторых, до оплаты долга, обратитесь к нотариусу, где продавец на сумму долга должен написать завещание оплаченной доли. Когда сделка пройдет завещание аннулируется.