Бесплатная консультация с юристом

Инструкция продажи ипотечной квартиры покупателям с наличными

Статья обновлена: 7 декабря 2018 г.
Митрофанова Светлана
Автор статьиМитрофанова СветланаЮрист. Стаж работы — 14 лет

Здравствуйте. Я помогла 9 семьям, которые решили продать свою квартиру, которая была у них в ипотеке. У каждого была своя причина. Кто-то не тянул ипотеку, а кто-то наоборот захотел квартиру побольше. Или супруги разводятся, и они решили продать ипотечную квартиру, чтобы поделить деньги пополам и разъехаться. В общем, опыт в продаже таких квартир у меня достаточный.

В этой статье я подробно расписала инструкцию продажи ипотечной квартиры, когда покупатели приобретают ее полностью за наличные, т.е. без ипотеки, материнского капитала и т.п. Если же покупатели сами с ипотекой, то инструкция посложнее, читайте про нее здесь.

Краткая инструкция

Объясню на примере: Покупатели согласились купить квартиру за 3 млн. руб., а долг по ипотеке у собственников (продавцов) — 900 тыс. руб. Покупателям нужно передать собственникам 900 тыс. руб. в качестве задатка. Собственники эти деньги отдадут банку, чтобы полностью погасить долг по ипотеке. Т.к. долг теперь погашен, собственники вместе с представителем банка снимают обременение (залог) с квартиры. Как только обременение с квартиры снимут, покупатели с собственниками оформляют договор купли-продажи и регистрируют сделку в МФЦ или Регистрационной палате. Остальные 2,1 млн.руб. покупатели передает продавцу перед сделкой купли-продажи «на руки» или кладут их на банковскую ячейку, т.е. продавец сможет их забрать, только когда покупателями станут собственниками. О том как лучше рассчитаться написано внизу после инструкции.

Весь порядок действий я поделила на 3 основных этапа: 1) снять обременение с квартиры с помощью досрочной оплаты ипотеки деньгами покупателя; 2) составить договор купли-продажи; 3) зарегистрировать сделку.

Этап №1 – снять обременение с квартиры

  1. Первым делом собственники (продавцы) должны известить свой банк о намерении продать квартиру и проконсультироваться по данному вопросу.

    Собственникам нужно обратиться в отдел ипотеки своего банка и сообщить, что собираются продать квартиру. Деньги на оплату ипотеки им дадут покупатели в качестве задатка. Специалист отдела подскажет, что следует сделать, т.к. данная ситуация довольно распространенная и у каждого банка своя политика (или свое решение) в данном вопросе. Специалист банка сообщит весь порядок действий для погашения ипотеки и снятия обременения с квартиры.

    Главное расспросить специалиста о порядке расчётов. В основном, специалисты сообщают, что главное, чтобы собственники сначала полностью оплатили ипотеку, а остальное банк не касается. Для этого нужно написать заявление о досрочном погашении. Образец заявления дадут в банке. Специалист посчитает весь остаток по кредиту, который необходимо оплатить.

  2. Найти покупателей, которые согласятся до сделки купли-продажи отдать часть денег собственникам для полного погашения ипотеки и для снятия обременения на квартиру. Выше я расписала все на примере.
  3. После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат в 13% от ее стоимости, до 260 тыс.руб. — налоговый вычет.

  4. Составить предварительный договор купли-продажи или договор задатка.

    Лучше составить предварительный договор купли-продажи. В договоре обязательно указать: 1) покупатель передал продавцу в качестве задатка определенную сумму для погашения его ипотеки, а продавец ее принял. 2) продавец в течение определенного срока (по соглашению сторон) обязуется снять обременение и заключить основной договор купли-продажи. 3) дальнейший порядок расчетов, т.е. как и какую оставшуюся сумму покупатель передаст продавцу — на регистрации сделки или после, и в каком виде — наличными на руки или на банковскую ячейку.

    Или же можно составить договор задатка. Отличия в том, что по предварительному договору можно понудить собственника (продавца) в дальнейшем продать квартиру и в течение определенного срока. Это будет дополнительным стимулом для сторон. И в предварительном договоре уже указывается про передачу части денег в виде задатка, так что не нужно будет составлять отдельно договор задатка.

    ВАЖНО: Не нужно заранее подписывать предварительный договор или договор задатка. Об этом далее.

  5. Собственники вместе с покупателями обращаются в банк для погашения ипотеки.

    Лучше чтобы покупатели ЛИЧНО передали деньги сотруднику банка на оплату ипотеки продавца. Собственники отдают кредитный договор, документы на квартиру и свои паспорта. Пишут заявление о досрочном погашении ипотеки (не все банки это требуют), если не сделали это заранее. Затем нужно проконсультироваться у сотрудников банка о снятии обременения с квартиры, т.к. каждого банка свой порядок, об этом ниже.

    После передачи денег сторонам уже можно подписать предварительный договор купли-продажи или договор задатка. Затем собственники от руки пишут расписку в получении денег в качестве задатка. В расписке указываются паспортные данные обоих сторон, сумма, дата и подписи.

  6. После погашении ипотеки, собственникам нужно снять обременение (залог) с квартиры.

    Многие банки отправляют вместе с собственниками своего представителя. Все они должны придти в МФЦ или Регистрационную Палату и подают документы. От собственников: паспорта; договор купли-продажи; справку о погашении задолженности; ипотечный договор. От представителя банка — закладная на квартиру с отметкой о полной выплате ипотеки и своя доверенность.

    Сотрудник МФЦ сам заполнит заявление о прекращении регистрационной записи об ипотеке. Сама услуга регистрации бесплатная, но нужно заплатить госпошлину в 400 р за выдачу выписки из ЕГРН об объекте недвижимости. Эти выписки с 2016 года выдают вместо свидетельств о праве собственности.

    В течение 3 рабочих дней запись о обременение будет снято. Собственникам необходимо опять придти в МФЦ/Рег. палату, получить копии документов и выписку из ЕГРН об объекте недвижимости. В этой выписке будет указано, что обременение в виде залога по ипотеке снято, т.е. в графе «Ограничение» будет пустая строка.

Этап №2 – Оформить договор купли-продажи квартиры

Обременение снято, теперь квартиру можно продать. Для начала нужно оформить договор купли-продажи квартиры.

Раньше можно было составить договор купли-продажи в простой форме. Но с июня 2016 года в 80% случаях договора нужно обязательно заверять у нотариуса, т.к. требуется нотариальная форма договора.

По ссылке по ссылке можете узнать обязателен ли в вашем случае нотариально-заверенный договор купли-продажи. Также читайте как у нотариуса заверить договор купли-продажи квартиры.

Даже если подойдет договор купли-продажи в простой форме, то не надо составлять его самостоятельно. Крайне не советую искать шаблоны договоров в интернете. Почти все эти шаблоны устаревшие или типовые. Поймите, что почти каждая сделка купли-продажи уникальна, а все эти типовые шаблоны не имеют пунктов, которые нужно указать в каждом конкретном случае. Поэтому лучше обратитесь к юристу, он посмотрит на ситуацию у продавцов и у покупателей, учтет все нюансы и составит правильный договор. За услугой можете обратиться к юрист-консультанту. Также у него можно бесплатно проконсультироваться. Задайте свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях. Также можете позвонить по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Этап №3 – Зарегистрировать сделку купли-продажи

С 2017 во многих городах зарегистрировать сделку купли-продажи можно только в МФЦ (Многофункциональный центр). Затем документы с МФЦ передаются в Регистрационную палату. Напрямую Рег.палата документы от граждан не принимают, только через посредника в виде МФЦ. Если в вашем городе (поселке) можно подать документы напрямую в Рег.палату, то лучше так и сделать.

Сам процесс подачи документов в МФЦ или в Рег.палату не отличается, поэтому в инструкции я указала про МФЦ.

  1. Собственникам и покупателям нужно обратиться в МФЦ, оплатить госпошлину и подать документы.

    Если одной из сторон до 14 лет, то его присутствия не потребуется, присутствовать должен один из родителей (опекун, попечитель). Если от 14 до 18 лет, то вместе с ним должен присутствовать один из родителей (опекун, попечитель).

    Госпошлина на регистрацию — 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.1 НК РФ). Реквизиты для оплаты можно получить у сотрудника. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ, комиссия около 50 рублей. Госпошлину оплачивают покупатели, и делят ее поровну.

    После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику предоставить документы в оригиналах. Какие документы нужны от собственников перечислены здесь.

    Если договор купли-продажи составлен в простой форме, то его можно подписать заранее или перед сотрудником МФЦ, без разницы. Если одному из участников до 14 лет, то за него договор подписывает один из родителей, если с 14 до 18 лет, то он и один из родителей.

    Договор в нотариальной форме подписывается только перед нотариусом, поэтому сотруднику МФЦ он отдается уже подписанным.

  2. Иногда покупатели просят собственников выписаться из квартиры перед сделкой купли-продажи. Это все для подстраховки. Ничего в этом страшного нет — в любое время можно прописаться обратно.

  3. На основании полученных документов, сотрудник составит заявления о регистрации права, которое покупателям и продавцам необходимо проверить и подписать. У каждой из сторон свое заявление на подписание.
  4. После подписания заявлений сотрудник заберёт поданные документы (кроме паспортов и свидетельств о рождении), выдаст каждому участнику расписку об их получении.
  5. Сотрудник МФЦ передаст документы и договор регистратору, который их проверит. Если все верно, будет зарегистрирован переход права собственности от продавцов покупателям. Об этом будет внесена запись в ЕГРН. После регистрации уже покупатели станут собственниками.

    По закону максимальный срок регистрации: 7 рабочих дней, если договор купли-продажи в простой форме; 5 рабочих дней, если договор в нотариально заверенной форме. Но не всегда регистраторы укладываются в срок. Чтобы уточнить завершение регистрации, можно позвонить по телефону и сказать оператуору номер заявления, которые есть в расписке.

  6. В назначенный день забрать зарегистрированные договора купли-продажи и другие документы. Также покупателям выдадут выписку из ЕГРН об объекте недвижимости, в которой будет указано, что они теперь является собственниками (правообладателями) квартиры. При себе иметь паспорта и ранее выданные сотрудником расписки.

Если в будущем вы собираетесь купить квартиру, по ссылке читайте инструкцию как ее проверить на юридическую чистоту и на долги. Автор — риэлот с юридическим образованием Грушина Елена.

Как лучше произвести расчет за покупку

Покупатели могут передать остальную часть денег продавцам на разных этапах. Тут уже как стороны договорятся. Важно, что каждый из способов должен обязательно указан в самом договоре купли-продажи, а именно в пункте про порядок расчетов.

Я советую, чтобы покупатели передали остальные деньги через арендованную банковскую ячейку. Доступ к этой ячейке продавцы могут получить только после регистрации сделки купли-продажи, т.е. когда покупатели уже станут собственниками квартиры. Практически все банки предоставляют такие услуги. Если договор купли-продажи нужен только в нотариальной форме, то ячейку можно арендовать у самого нотариуса.

Если покупатель очень доверяет продавцу (например, покупает у хорошего знакомого), то передать деньги ему можно на руки в день сделки.

Если в вашем случае достаточно простой формы договора купли-продажи, то сделать можно все одновременно: собственники вместе с представителем банка подает документы в МФЦ на снятие обременения с квартиры. Далее в тот же день собственники вместе с покупателями подают документы и составленный договор купли-продажи на регистрацию. Регистратор сначала снимет запись об ипотеке, т.е. снимет обременение, и следом же зарегистрирует сделку. Но здесь нужно хорошо сориентироваться по срокам, а для этого следует обратится к профессионалам — юристу или риэлтору. Если же договор нужно обязательно нотариальный, то такая схема не подойдет. Нотариус потребует сначала снять обременение с квартиры.

Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста. Заполните форму внизу или в комментариях ↓.

Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Решите пример *