Консультация с юристом

Налоговый вычет при покупке квартиры можно получить только один раз, но…

Статья обновлена: 4 января 2024 г.
Афанасьева Марина - налоговый консультант с 5-летним стажем работы
Афанасьева МаринаНалоговый консультант с 5-летним стажем работы

Здравствуйте. Каждый человек может получить имущественный налоговый вычет только один раз, но в некоторых случаях его можно “добрать” до максимальных 260 тыс.руб. с нескольких покупок недвижимости. Все зависит от даты покупки — до января 2014 года или после января 2014 года. Обязательно прочтите мои примеры, чтобы лучше все понять.

Отступление — за бесплатной консультацией обратитесь в любое время консультанту справа или позвоните: 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

При покупке квартиры в ипотеку, вместе с вычетом за расходы на приобретение, можно рассчитывать и на вычет на расходы за оплату процентов по ипотеке. Этот «ипотечный» вычет можно получить только один раз и “добрать” до максимальной суммы уже нельзя.

Статья 220 НК РФ. Имущественные налоговые вычеты — советую внимательно изучить.

Датой покупки квартиры считается дата регистрации права собственности. При покупке на вторичном рынке дату можно узнать в свидетельстве о регистрации права собственности, выписке или отчете из ЕГРН. Отчет из ЕГРН на нужную квартиру можно заказать в КтоТам за 250р. Отчет отправят в среднем 1 час, открыть его можно как на компьютере, так и на телефоне. Взгляните на образец, в пункте №2 во 2-м разделе показана дата регистрации права. Если квартира куплена в новостройке, считается дата подписания акта приема-передачи — пп. 6 и 7 п. 3 ст. 220 НК РФ.

  • Если квартира куплена после января 2014 года

    Максимальная сумма вычета за расходы на покупку составляют 260 тыс.руб., но данная сумма не делится между собственниками по их долям, а закреплена каждого собственника — пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ. То есть каждому собственнику положены максимальные 260 тыс.руб.

    Если гражданин уже получил вычет за квартиру, купленную с 2014 года, но у него вышло меньше максимальных 260 тыс.руб., то ему можно “добрать” до этой суммы, но с покупки другой недвижимости — абз. 2 пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ. Причем если другая недвижимость была куплена и до 2014 года. Внимательно прочтите примеры.

    Если гражданин получил только вычет за покупку за одну квартиру, он может получить вычет по ипотечным процентам, но только за другую недвижимость, купленную в ипотеку после января 2014 года.

    Показать примеры ↓

    Пример №1: Андрей купил квартиру в 2014 году за 1,5 млн руб. полностью за наличные. Вычет налога он получил в размере 13% * 1,5 млн = 195 тыс.руб. В 2017 году он ее продал и купил новую за 3 млн руб. с помощью ипотеки. Хоть 13% * 3 млн будет 390 тыс., он получит только остаток за налоговый вычет в размере 65 тыс, т.е. максимальные 260 тыс. минус прошлый вычет в 195 тыс. Дополнительно за новую купленную квартиру он может получить вычет по ипотечным процентам.

    Пример №2. Супруги Андрей и Светлана купили квартиру в 2014 году за 3 млн руб. полностью за наличные. Оформили в совместную собственность. Налоговый вычет они получили каждый по 13% * (3 млн / 2) = 195 тыс.руб. В 2017 году они ее продали и купили себе новую квартиру за 5 млн руб., но теперь в ипотеку. Также оформили ее в совместную собственность. Хоть и у каждого и будет по 13% * (5 млн / 2) = 325 тыс., за налоговый вычет они получат только по остатку, т.е. по 260 тыс. — 195 тыс. = 65 тыс.руб. Также они могут получить за новую квартиру «ипотечный» вычет.

    Пример №3. Алексей купил квартиру в 2015 году за 3 млн руб. Хоть у него и получится, что 13% * 3 млн = 390 тыс., он получил только максимальные 260 тыс.руб. В дальнейшем при покупке новой квартиры, он не сможет дополучить налоговый вычет, т.к. уже получил максимальную сумму. Но он может получить «ипотечный» вычет, если новую квартиру купит в ипотеку.

    Пример №4. Светлана купила квартиру в 2015 году за 1,8 млн руб. за свои наличные деньги. Вычет она получила в 13% * 1,8 млн = 234 тыс. В 2017 году она купила еще комнату за 500 тыс.руб., также на наличные. Хоть 13% * 500 тыс. = 65 тыс, “добрать” за комнату она сможет только остаток в 260 тыс. – 234 тыс. = 26 тыс.руб.

    Пример №5. Дмитрий и Марина купили квартиру в 2016 год за 3 млн руб. Доли у них у каждого по ½. Вычет они получили по 13% * (3 млн / 2) = 195 тыс. При покупке новой недвижимости каждый из них может дополучить вычет максимум по 260 тыс. – 195 тыс. = 65 тыс. Ведь максимальная сумма в 260 тыс. относится к каждому гражданину-собственнику. Также они смогут получить вычет по ипотечным процентам за недвижимость, купленную в ипотеку.

    Пример №6. Алексей и Оксана купили квартиру в 2015 году за 4 млн руб. за наличные. У Дмитрия доля в 1/3, у Оксаны в 2/3.

    У Дмитрия вычет налога будет 13% * (4 млн / 3) = 173,3 тыс. При покупке другой недвижимости, он сможет добрать только до 260 тыс. – 173,3 = 86,7 тыс.руб. А если купит квартиру в ипотеку, то дополнительно вычет по ипотечным процентам.

    У Ольги хоть и будет 13% * ((4 млн * 2) / 3) = 346,6 тыс, получит она только максимальные 260 тыс.руб. И при покупки другой недвижимости налоговый вычет получить уже не сможет. Но если купит квартиру в ипотеку, сможет получить вычет по процентам.

    Пример №6. Супруги Владимир и Светлана в 2010 году купили квартиру в совместную собственность. Цена — 1,7 млн. руб. За наличные, но вычет за нее не получали. Продали ее и купили в 2015 году другую квартиру за 2,5 млн. руб. Каждый из них вернул вычет за вторую квартиру по 13% * (2,5 млн / 2) = 162,5 тыс.руб. Они могут добрать вычет за первую квартиру, хоть она была куплена до 2014 года и продана. Это роли не играет. Хоть у них и получается по 13% * (1,7 млн / 2) = 110,5 тыс.руб. Вернуть они могут по 97,5 тыс.руб., потому что больше 260 тыс.руб. вернуть нельзя.

  • По этой ссылке читайте сколько можно вернуть НФДЛ в виде вычета и как он выплачивается. Как оформить вычет — инструкция.
  • Квартира куплена до января 2014 года

    Если гражданин получил (или получит) вычет за расходы на покупку квартиры до января 2014 года, за другую купленную недвижимость он получить это вычет уже не сможет, даже если ему вернули меньше максимальных 260 тыс.руб. — абз. 27 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в ред. Федерального закона от 19.07.2009 N 202-ФЗ (старая редакция).

    Эти максимальные 260 тыс.руб. рассчитаны на всю квартиру, т.е. эту сумму собственники делят между собой в зависимости от размера своих долей — абз. 15 пп. 2 п. 1 ст.220 НК РФ в ред. Федерального закона от 19.07.2009 N 202-ФЗ (старая редакция). Внимательно прочтите примеры.

    Если гражданин получил только налоговый вычет за покупку, он может получить вычет за оплату ипотечных процентов, но только за другую недвижимость, купленную в ипотеку после января 2014 года. Потому что с января 2014 года по изменениям в налоговом законодательстве вычет за покупку и вычет по ипотеке разделены и являются самостоятельными. До 2014 года они были прикреплены только к одной недвижимости.

    Показать примеры ↓

    Пример №1: В 2013 году супруги Андрей и Ольга купили квартиру за 1,5 млн руб. за наличные. Оформили в совместную собственность на двоих. Вычет налога они получили каждый по 13% * (1,5 млн / 2) = 97,5 тыс.руб. В 2017 году они эту квартиру продали и купили себе новую за 4 млн руб., но в ипотеку. Налоговый вычет за новую квартиру они не смогут получить, т.к. уже получили его за квартиру, купленную до января 2014 года. НО они имеют право получить за новую квартиру «ипотечный» вычет. Ведь новая квартира куплена в ипотеку и после января 2014 года.

    Пример №2. В 2011 году Андрей купил квартиру за 2,5 млн руб. полностью за свои наличные средства. Хоть 13% * 2,5 млн будет 325 тыс.руб., он получил только 260 тыс., потому что это максимальная выдаваемая сумма. В 2016 году он данную квартиру продал и купил себе новую квартиру 4 млн руб., но с помощью ипотеки. Налоговый вычет при покупке новой квартиры он не получит. Во-первых, он получил вычет за квартиру, которая куплена до января 2014 года. Во-вторых, он уже получил максимальную сумму. НО он может получить вычет по ипотечным процентам, т.к. купил новую квартиру в ипотеку и после января 2014 года.

    Пример №3. В 2013 году Светлана и Алексей купили квартиру за 3 млн руб. за наличные. У каждого доля по ½. Хоть и каждому должно быть по 13% * (3 млн / 2) = 195 тыс.руб., получили они каждый только по 130 тыс.руб. Ведь максимальная сумма вычета в 260 тыс. выдается на всю квартиру, и эту сумму они поделили по своим долям. В 2015 году они эту квартиру продали и купили себе новую за 5 млн руб., но в ипотеку. Налоговый вычет они не смогут получить, но имеют право получить за новую квартиру «ипотечный» вычет. Ведь новая квартира куплена в ипотеку и после января 2014 года.

    Пример №4. В 2012 году Алексей купил квартиру за 800 тыс.руб. полностью за наличные. Вычет у него получается в размере 13% * 1 млн = 104 тыс., который он и получил. В 2016 году он ее продал и купил новую квартиру за 2 млн руб. также за наличные. Вычет налога за новую квартиру он получить уже не сможет. Точнее не сможет “добрать” дополнительных 156 тыс. до максимальных 260 тыс.

    Пример №5. В 2013 году Дмитрий купил квартиру за 1 млн руб. Только в 2016 году узнал, что имеет право получить налоговый вычет. Напоминаю, что налоговый вычет не имеет “срока давности”. Вычет он получит по старым правилам, ведь квартира куплена до 2014 года.

Супруги могут распределить вычет между собой

Супруги имеют право распределить вычет в любой ситуации — подробнее. По-умолчанию каждому полагается вычет 50 на 50, но распределить им можно В ЛЮБОЙ пропорции по договоренности — пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ. Например, 60 на 40, 65 на 35. Вплоть до 100% первому супругу и 0% второму. За исключением когда квартира куплена до брака или в гражданском браке.

Можно распределить весь вычет на первого супруга даже когда — 1) Второй супруг ранее уже получал вычет за другую недвижимость, т.е. истратил свое право — письмо ФНС от 4 апреля 2013 г. № ЕД-3-3/1202@; 2) второй супруг не работает, в декрете или работает неофициально, т.е. не выплачивает НДФЛ — письмо Минфина от 29 марта 2017 г. N 03-04-05/18320. К тому же в данной ситуации второй супруг не теряет своего права на вычет при покупке другой недвижимости, если ранее не получал его — письмо Минфина от 10.03.2015 N 03-04-05/12335; 3) Квартира полностью оформлена второго супруга — п. 1 ст. 256 ГК РФ, ст. 34 СК РФ, письмо Минфина от 18.03.2015 № 03-04-05/14480. Главное, чтобы первый супруг, на которого будет распределен весь вычет, сам ранее не получал его за другую недвижимость.

Понравилась статья? Пожалуйста, поставьте лайк ;)

Есть вопросы? Можете бесплатно проконсультироваться. Воспользуйтесь окошком онлайн-консультанта, формой внизу или телефонами (круглосуточно и без выходных):

8 (499) 938-45-78Москва и обл.
8 (812) 425-62-89Санкт-Петербург и обл.
8 (800) 350-24-83все регионы РФ.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

42 комментария

  1. Алексей:

    Здравствуйте. Есть две квартиры, одна куплена в 2010 г, вторая в 2015 г. За квартиру купленную в 2015 г был получен налоговый вычет, могу ли дополучить налоговый вычет за квартиру купленную т 2010 г?

    Ответить
    • Афанасьева Марина:

      Здравствуйте, Алексей. Да, в вашей ситуации можете добрать. Укажу это в статье.

      Ответить
  2. Нинп:

    Здравствуйте.В 2012 году я по доверенности от своей дочери продала комноту в общежитие , где собственником была моя дочь. И купила квартиру за 500000руб. Никто не подсказал, чтобы я квартиру сделала на себя, я тогда работала и получила бы 13% от этой квартиры. Но не зная законы квартиру сделала на дочь. Ну конечно дочь получила не полностью 13% налог за квартиру. Прошло время дочка живет в Москве и оформляет ипотеку за покупку вторичного жилья за 6 миллионов. Я вся в печали назад уже ничего не вернуть, имеет ли право дочка получить 13% налога за ипотеку при покупке квартиры. За раннее Вас благодарю.

    Ответить
    • Афанасьева Марина:

      Здравствуйте, Нина. Имеет, если она не получала вычет по ипотеке ранее.

      Ответить
  3. Marina:

    Здравствуйте. Если мы с супругом купили квартиру за 4 млн. Можем ли мы каждый получить налоговый вычет по 13 %, и он и я, по 260 тыс (520тыс)? Или может получить только один раз эти 13 %

    Ответить
    • Афанасьева Марина:

      Здравствуйте, Марина. Можете каждый получить по 260 тыс.руб., если получали имущественный вычет ранее. Более подробно о вычете я писала здесь — ссылка.

      Ответить
  4. Эльвира:

    Добрый день!
    Если я купила квартиру в 2019 году и она стоит больше 2 000 000, то я получу максимально 260 000 руб., а можно ли вычет еще получить за проценты ипотеки и донабрать вычет до 390 000 руб.?

    Ответить
    • Афанасьева Марина:

      Здравствуйте, Эльвира. Не думаю что поняла ваш вопрос. При покупке квартиры в ипотеку, будет два вычета — за покупку и ипотечный. В вычете за покупку максимальная сумма 260 тыс.руб., ипотечный — 390 тыс.руб.

      Ответить
  5. Галина:

    Купила квартиру в 2004г получила налог 13% потом купила в2016 квартиру а в 2018 дом с земельным участком могу я расчитывать еще на выплаты13% до суммы 260000тыс

    Ответить
    • Афанасьева Марина:

      Здравствуйте, Галина. Нет, не можете. Я это подробно описала в статье.

      Ответить
  6. Георгий:

    Здравствуйте. С супругой купили квартиру. Оформили на нее. Получила вычет 130 тыс.руб. Решили взять ипотеку на другую квартиру, которую оформим на меня.
    Вопросы:
    1. Можно ли использовать имущественный вычет при ипотеке (новостройка)?
    2. При получении мною имущественного вычета, возможно ли оставшиеся 130 тыс.руб. супруги возместить, добавить к моему вычету?

    Ответить
    • Афанасьева Марина:

      Здравствуйте, Георгий. 1. Да, ипотечный вычет можно получить, если ранее не получали его. 2. Да, так можно сделать, но не всегда в этом есть смысл. Каждый может вернуть только 260 тыс.руб., т.е. 13% от 2 млн.руб. Больше этой суммы получить нельзя — ни за себя, ни тем более за супруга. Если Вы купили квартиру за 4 млн.руб. и выше, то нет смысла распределять на Вас. Вы и так получите максимальные 260 тыс.руб.

      Ответить
  7. Ольга:

    Здравствуйте,покупала квартиру в 2001 году,возвращался налоговый вычет 13%.По тем ценам возврат получила 10000 т.р.Затем покупала квартиру в 2013 году,за свои деньги.В 2018 году продала ее и купила другую за 2150000 руб.,взяв в ипотечный кредит 1050000 руб.,который частично покрыла материнским капиталом.Скажите пожалуйста,на что можно расчитывать?

    Ответить
    • Афанасьева Марина:

      Здравствуйте, Ольга. Рассчитывать можете только на ипотечный вычет. Он равен 13% от суммы уплаченных процентов ипотеки. Взгляните на свой график платежей, он обычно указан в кредитном договоре или в приложении к нему. Ипотека делится на два платежа — сумма основного долга и процентов. С суммы процентов и считается 13%.

      Ответить
Показать остальные комментарии