Бесплатная консультация с юристом

Переводим участок с ИЖС в ЛПХ — инструкция для собственников

Статья обновлена: 13 февраля 2019 г.
Девяткин Александр Анатольевич
Автор статьиДевяткин АлександрЗемельный юрист. Стаж работы с земельными участками с 2005 г.

Здравствуйте. Я написал инструкцию о переводе участка с ИЖС в ЛПХ только который находится в собственности, а не в аренде. Инструкция одинакова для любого участка в любом регионе/области. Сам процесс называется изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка.

Ситуация наоборот — Переводим участок из ЛПХ в ИЖС.

Не каждый участок ИЖС можно перевести в ЛПХ

Основные требования и условия, которые должны быть выполнены до перевода:

  • Территориальная зона участка должна предусматривать ЛПХ как основной или условно разрешенный вид использования.

    Это можно узнать с помощью ПЗЗ и Карты зонирования города/поселка. Все это узнаете в первом этапе инструкции.

  • Участок должен стоять на кадастровом учетеп. 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

    Как это узнать? Если в правоустанавливающих документах на участок (в свидетельстве или выписке из ЕГРН/ЕГРП) есть кадастровый номер, значит он стоит на учете. Если кадастрового номера нет, то в документах есть еще условный номер или адрес участка. Вбейте условный номер или адрес на эту страницу — «РосРеестр — Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Если информацию найти не получилось, значит участок не стоит на кадастровом учете. В этой ситуации следует поставить участок на кадастровый учет. Это можно сделать одновременно с переводом ИЖС на ЛПХ, но не во всех случаях. Это большая тема для отдельной статьи. Я напишу ее позже и вставлю сюда ссылку.

  • У участка должны быть определены границыпп. 3 и 9 п. 4 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

    Как проверить? Найдите участок на публичной кадастровой карте Росреестра. Чтобы не искать, можете нажать кнопку «лупа» слева и ввести кадастровый номер участка. Если границы не уточнены, то будет написано «Ничего не найдено» или «Без координат границ». Чтобы определить границы проведите межевание участка — инструкция. После межевание и указания границ участка в кадастре можно заняться переводом.

    Если участок имеет границы, то на карте он будет подсвечен желтым с красными линиями. В этом случае можно начать перевод с ИЖС на ЛПХ. Читайте далее.

    Примеры участков

    (нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

    С четкими границами

    Участок с границами

    Границы не определены

  • Нужно учесть минимальную разрешенную площадь участка при переводеп. 1 и 2 ст. 11.9 ЗК.

    Местные органы власти по своему устанавливают минимальный размер участка в зависимости от его вида разрешенного использования, поэтому минимальная площадь в населенных пункта разная. Например, в п. Лесколово Ленинградской области участок ИЖС должен быть минимум 6 соток, а ЛПХ — минимум 10. Поэтому в этом поселке не получится перевести участок ИЖС с площадью в 9 соток в ЛПХ, ведь такой участок должен быть минимум 10 соток.

  • Если участком владеют несколько собственников, то они все должны быть согласны на перевод. Потому что им нужно подать общее заявление о переводе — пп. 4 п. 2 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Этап №1 — Узнаем территориальную зону участка и разрешенные виды использования

Нужно узнать территориальную зону участка, чтобы определить — является ли ЛПХ в этой зоне основным или условно разрешенным видом использования. Такое важно определить заранее, потому что: 1) Если ЛПХ указан как основной, то инструкция по переводу одна, а если как условно разрешенный, то инструкция другая. 2) Если ЛПХ вообще не указан ни как основной, ни как условно разрешенный, то перевести участок не получится.

В каждом городе/поселке местная администрация утверждает свой План Застройки и Землепользования (ПЗЗ), Карту Градостроительного зонирования и Генеральный План территории. Именно с их помощью можно узнать территориальную зону участка и виды разрешенного использования.

Искать зону гораздо удобнее на компьютере, чем на смартфоне. Для примера я узнаю зону и виды разрешенного использования у участка по адресу Московская область, г. Химки, ул. Серова, 16. Его кадастровый номер — 50:10:0050218:75.

  1. Сначала найдем участок на кадастровой карте и запомним его расположение.

    Вбейте кадастровый номер участка в кадастровой карте Росреестра (кнопка поиска находится слева сверху карты) или просто найдите участок. Запомните расположение участка. Для чего это нужно я написал ниже.

    У меня получилось так

    (нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)

    Участок для примера
  2. Теперь нужно найти Правила Застройки и Землепользования (ПЗЗ) города/поселка.

    Обычно ПЗЗ есть на сайте администрации города/поселка. Для этого в любом поисковике (Яндекс, Гугл, Майл и т.п.) нужно вбить «название города/поселка название области администрация правила застройки и землепользования». Например, я вбил так — «Химки московская область администрации правила застройки и землепользования». Обычно первый же сайт будет правильным.

    Поиск ПЗЗ

    В появившейся странице сайта Администрации должно быть ПЗЗ в виде текстового документа (его нужно скачать) + карта поселка/города, которая может называться по-разному — Карта Градостроительного зонирования, Схема зонирования, Графическая часть, Территориальное зонирование и т.п. В общем, нужно скачать ПЗЗ и карту. Иногда ПЗЗ скачивается архивом, где вместе с ней будет и карта.

    Если вместе с ПЗЗ карты не будет, то можно найти Генеральный план города/поселка. Как и с ПЗЗ — в любом поисковике нужно вбить «название города/поселка название области администрация генеральный план». У меня было так — «Химки московская область администрация генеральный план».

    Поиск Ген.плана
  3. Находим нужный участок на Карте или Генеральном плане.

    Запомните примерное расположение участка на кадастровой карте, а именно контуры границ местности вокруг него, расположение дорог и т.п. Общем, какие-либо особенные ориентиры. Такие же ориентиры найдите на Карте или Ген.плане, обычно они одинаковы. Так и найдете сам участок.

    По таким ориентирам я нашел свой участок

    (нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

    На Кадастровой карте

    Расположение участка на Кад.карте

    На Карте зонирования

    Расположение участка на Ген.плане
  4. Узнаем на Карте или Ген.плане название территориальной зоны участка.

    Каждая зона отмечена определенным цветом, а ее название пишут по краям карты. У меня зона была желтого цвета. На краю карты нашел название — «Зона застройки индивидуальным жилыми домами (Ж2)».

    Название зоны на Ген.плане
  5. Находим описание зоны в тексте Правил Землепользования и Застройки (ПЗЗ).

    В самих Правилах вбейте полное название зоны и найдете ее описание. Обычно описание будет в виде таблицы. В ней же и узнаете — какие основные или условные виды разрешенного использования применяются к этой зоне.

    Например, в самом документе я нажал CTRL + F и в поиске вбил название своей зоны — Зона застройки индивидуальным жилыми домами. В моем случае ЛПХ (для ведения личного подсобного хозяйства) был один из основных видов разрешенного использования. На картинке ниже это видно.

    Описание зоны на ПЗЗ
  6. Теперь я отдельно разберу ситуации и опишу что делать дальше:

Есть вопрос? Опишите свою ситуацию в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях. Это бесплатно. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Этап №2 — Получаем необходимые документы

Как я написал выше, по каждой ситуации своя инструкция, потому что нужно оформить разный пакет документов:

Ситуация №1: ЛПХ как основной вид использования — запрашиваем выписку/справку из ИСОГД

В этом случае НЕ потребуется получать чье-либо разрешение на перевод участка — п. 4 ст. 37 ГрК и п. 2 ст. 7 ЗК. А это очень упрощает задачу.

Чтобы доказать, что зона участка предусматривает ЛПХ как основной вид разрешенного использования, нужно получить об этом официальный документ — выписку/справку из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД).

Эту справку нужно получить в местной администрации в отделе архитектуры. Если участок в поселке, то в администрации поселка. Если в черте города, то в Департаменте/Комитете градостроительства. В некоторых городах справку из ИСОГД можно получить в МФЦ («Мои документы»).

  1. Одному из собственников участка или доверенному лицу нужно обратиться в местную администрацию и написать заявление на предоставление сведений из ИСОГД. Форма заявления везде разная, образец даст сотрудник администрации.

    При себе нужно иметь паспорт и бумажную выписку из ЕГРН на участок, в которой должны быть указаны координаты участка. Как заказать выписку из ЕГРН на земельный участок.

    Сотрудник заберет заявление с выпиской и выдаст расписку/опись об их получении.

  2. Потом заявителю отправят на электронную почту (e-mail) реквизиты на оплату госпошлины. Госпошлина будет 1000 рублей (пп. а п. 2 Постановление Правительства РФ от 9 июня 2006 г. №363). Оплатить можно в любом банке. Комиссия примерно 50 рублей.

    Могут потребовать оплатить госпошлину и до подачи заявления. Каждая администрация работает по-своему. И вместе с заявлением нужно приложить чек/квитанцию об оплате.

    Срок получения справки из ИСОГД везде разный. Если участок находится в поселке, то ее должны дать в течение 30 дней — п. 2 ст. 12 Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ. На практике недели за 2. Если участок в черте города, то срок устанавливает местная администрация. Например, в Москве — 5 рабочих дней, в Санкт-Петербурге — 14 рабочих дней.

  3. В назначенный день можно забрать справку. Заявителю нужно показать паспорт и ранее выданную расписку/опись.

Ситуация №2: ЛПХ как условно разрешенный вид использования — получаем в администрации разрешение на перевод

Получить разрешение на перевод нужно в местной администрации — п. 1 ст. 39 ГрК и п. 2 ст. 7 ЗК. Если участок в поселке, то в нужно идти администрацию поселка. Если в черте города, то в Департамент/Комитет градостроительства. В некоторых городах можно обратиться в МФЦ («Мои документы») и оттуда документы подадут в администрацию.

  1. Всем собственникам участка или доверенному лицу нужно обратиться в местную администрацию и написать заявление на предоставление разрешения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования. Форма заявления везде разная, образец даст сотрудник администрации.

    В заявлении нужно указать причины почему собственники хотят поменять ВРИ участка на ЛПХ. К заявлению нужно приложить паспорт и бумажную выписку из ЕГРН на участок, в которой должны быть указаны его координаты.

  2. Соберётся специальная комиссия по этому вопросу, где председателем выступает руководитель Департаменты/Комитета архитектуры. Комиссия решает поднять ли вопрос о смене ВРИ участка на публичные слушания. Если решат положительно, то Администрация оповещает заявителя и собственников соседних участков о проведении публичных слушаний — п. 3 и 4 ст. 39 ГрК. Оповещают обычно через официальный сайт Администрации и местные СМИ — п. 9 ст. ст. 39 ГрК.
  3. Если на слушаниях у соседей не будет никаких возражений, то председатель комиссии решит — разрешить перевод в ЛПХ или отказать. Если ответ будет положительный, то выдадут постановление/распоряжение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования.

Этап №3 — Меняем ИЖС на ЛПХ в кадастре

Во многих городах подать документы можно только в МФЦ. Оттуда их передают в Регистрационную палату. Если в вашем населенном пункте можно подать документы напрямую в Рег.палату, то лучше так и сделать. Услуга называется — внесение изменений в запись ЕГРН на недвижимое имущество.

Сама подача документов с МФЦ или Рег.палатой не различается, поэтому в инструкции я указал через МФЦ. Это более распространенный случай.

  1. Всем собственникам участка обратиться в МФЦ, оплатить госпошлину и подать документы.

    Госпошлина — 350 рублей (пп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Реквизиты даст сотрудник МФЦ. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ, комиссия обычно в районе 50 рублей.

    Дополнительно можно заказать новую выписку из ЕГРН на участок. В ней будет указано, что теперь ВРИ участка вместо ИЖС будет ЛПХ. Она стоит 400 рублей. Ее отдадут по окончанию услуги.

    После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику отдать документы:

  2. Сотрудник cоставит заявление об изменении сведений из ЕГРН, собственникам нужно их подписать.
  3. Затем сотрудник заберёт документы (кроме паспортов), каждому участнику выдаст опись/расписку о получении этих документов и назначит дату, когда их можно забрать. Полученные документы отправляются регистратору.

    Теперь остается ждать изменения ВРИ участка с ИЖС на ЛПХ. Срок — 7 рабочих дней (пп. 4 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации недвижимости).

  4. В назначенный день собственникам забрать документы. При себе иметь паспорта и опись/расписку. Если заказывали выписку из ЕГРН, то ее тоже выдадут. В ней будет написано, что ВРИ участка теперь ЛПХ.

Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у земельного юриста. Заполните форму ниже или в комментариях ↓.

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в комментариях, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Решите пример *