Бесплатная консультация с юристом

Переводим земельный участок из ЛПХ в ИЖС — инструкция от юриста

Статья обновлена: 13 февраля 2019 г.
Девяткин Александр Анатольевич
Автор статьиДевяткин АлександрЗемельный юрист. Стаж работы с земельными участками с 2005 г.

Здравствуйте. Я написал про перевод участка с ЛПХ в ИЖС, только который находится в собственности, а не в аренде. Инструкция подойдет для любого участка в любом регионе/области. Описывать я буду изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка.

Инструкция наоборот — Переводим участок с ИЖС в ЛПХ.

Не всегда участок ЛПХ можно перевести в ИЖС

Есть обязательные требования к участку + должны быть выполнены определенные условия:

  • Участок должен стоять на кадастровом учетеп. 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

    Как это узнать? Если в правоустанавливающих документах на участок (в свидетельстве или выписке из ЕГРН/ЕГРП) есть кадастровый номер, значит он стоит на учете. Если кадастрового номера нет, то в документах есть написан его условный номер или адрес. Вбейте условный номер или адрес на странице со справочной информации Росреестра. Если данные найти не получится, значит участок не стоит на кадастровом учете. Поэтому сначала нужно поставить участок на кадастровый учет. Иногда это можно сделать вместе с переводом в ИЖС. Это большая тема для отдельной статьи. Я напишу ее позже и вставлю сюда ссылку.

  • В кадастре границы участка должны быть четко определеныпп. 3 и 9 п. 4 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

    Как проверить? Найдите участок на кадастровой карте Росреестра. Нажмите кнопку «лупа» слева и введите кадастровый номер участка. Если границы не уточнены, то будет написано «Ничего не найдено» или «Без координат границ». В этом случае сначала нужно сделать межевание участка по инструкции, а потом заниматься переводом в ИЖС.

    Если участок имеет границы, то на кадастровой карте он будет подсвечен желтым. Такой участок можно перевести в ИЖС.

    Примеры участков

    (нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

    Границы определены

    Участок с границами

    Границы не определены

  • Участок ЛПХ должен находиться в населенном пункте.

    Каждый участок имеет свою категории земель и вид разрешенного использования (ВРИ). Участки ЛПХ бывают двух категорий — «земли населенных пунктов» (находятся в населенном пункте — городе или поселке) и «земли сельхозназначения» (за границами нас.пунктов). Это указано в п. 1 ст. 4 Федерального закона от 07.07.2003 № 112-ФЗ. Но участки ИЖС могут быть только одной категории — «земли населенных пунктов» (пп. 1 п. 1 и п. 5 ст. 85 ЗК). Поэтому в ИЖС можно перевести только тот участок, который имеет категорию «земли населенных пунктов».

    Как узнать категорию участка? Обычно категория указана в свидетельстве о собственности или выписке ЕГРН/ЕГРП. Еще можно вбить кадастровый номер участка в кадастровую карту Росреестра (я выше указывал ссылку на карту). Категория участка написана в разделе «Информация».

    Примеры участков

    (нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

    Этот можно перевести в ИЖС

    Участок на землях нас.пунктов

    Этот нельзя

    Участок на землях сельхозназначения
  • Зона, в которой находится участок, должна предусматривать ИЖС как основной или условно разрешенный вид использования.

    Узнать это нам поможет ПЗЗ и Карта зонирования города/поселка. Они утверждаются местной администрацией. Все это я подробно описываю в первом этапе.

  • Нужно учесть максимальную разрешенную площадь участка при переводеп. 1 и 2 ст. 11.9 ЗК.

    В каждом городе или поселке местная администрация сама устанавливают максимальный размер участка в зависимости от его вида разрешенного использования. Например, в п. Сосновка Московской области участок ЛПХ может быть максимум 50 соток, а ИЖС — максимум 30. Поэтому в этом поселке не получится перевести участок ЛПХ с площадью в 40 соток в ИЖС, ведь такой участок должен быть максимум 30 соток.

  • Если у участка несколько собственников, то все они должны быть согласны на перевод. Потому что они подают общее заявление о переводе — пп. 4 п. 2 ст. 15 Федерального закона о регистрации недвижимости.

Этап №1 — Определяем территориальную зону участка и разрешенные виды использования

Нужно определить территориальную зону участка, чтобы узнать — является ли ИЖС в этой зоне основным или условно разрешенным видом использования. Это важно знать сразу, потому что: 1) Если ИЖС будет как основной ВРИ, то инструкция по переводу одна, а если как условно разрешенный, то инструкция другая. 2) Если ИЖС не указан ни как основной, ни как условно разрешенный, то перевести участок нельзя.

В каждом городе или поселке местная администрация утверждает свой План Застройки и Землепользования (ПЗЗ), Карту Градостроительного зонирования и Генеральный План территории. С помощью этих документов можно узнать территориальную зону участка и виды разрешенного использования.

Искать зону гораздо удобнее на компьютере, чем на смартфоне. Для примера я узнаю зону и виды разрешенного использования у участка по адресу Московская область, городское поселение Видное, участок №77. Кадастровый номер — 50:21:0040104:598.

  1. Найдем участок на кадастровой карте и запомним его расположение.

    Вбейте кадастровый номер участка в кадастровой карте Росреестра (кнопка поиска находится слева сверху карты) или просто найдите участок. Запомните расположение участка. Это понадобится в дальнейшем.

    Участок для примера

    (нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)

    Участок для примера
  2. Теперь найдем Правила Застройки и Землепользования (ПЗЗ) города/поселка.

    Обычно ПЗЗ опубликован на сайте местной администрации. Вбейте в любом поисковике (Яндекс, Гугл, Майл и т.п.) такое словосочетание — «название города/поселка название области администрация правила застройки и землепользования». Например, я вбил так — «Видное московская область администрации правила застройки и землепользования». Обычно первый же сайт будет правильным.

    Поиск ПЗЗ

    В появившейся странице сайта Администрации должно быть ПЗЗ в виде текстового документа (его нужно скачать) + карта поселка/города, которая может называться по-разному — Карта Градостроительного зонирования, Схема зонирования, Графическая часть, Территориальное зонирование и т.п. В общем, нужно скачать ПЗЗ и карту. Иногда ПЗЗ скачивается архивом, где вместе с ней будет и карта.

    Если вместе с ПЗЗ карты не будет, то можно найти Генеральный план города/поселка. Как и с ПЗЗ — в любом поисковике нужно вбить «название города/поселка название области администрация генеральный план». У меня было так — «поселение видное московская область администрация генеральный план».

    Поиск Ген.плана
  3. Находим нужный участок на Карте или Генеральном плане.

    Запомните расположение участка на кадастровой карте, а именно контуры границ местности вокруг него, какие-либо особенные ориентиры. Такие же ориентиры найдите на Карте или Ген.плане, обычно они одинаковы. Так и найдете сам участок.

    Так я нашел свой участок

    (нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

    На Кадастровой карте

    Расположение участка на кадастровой карте

    На Карте зонирования

    Расположение участка на карте зонирования
  4. Узнаем на Карте название территориальной зоны участка.

    Каждая зона отмечена определенным цветом, а ее название всегда пишут по краям карты. У меня зона была желтого цвета. На краю плана я нашел название — «Зона застройки индивидуальным и блокированными жилыми домами (Ж2)».

    Название зоны
  5. Найдем описание зоны в Правилах Землепользования и Застройки (ПЗЗ).

    В тексте Правил вбейте полное название зоны и найдете ее описание. Обычно описание будет в виде таблицы. В ней и узнаете какие основные или условные виды разрешенного использования применяются к вашей зоне.

    Например, я в самом документе нажал CTRL + F и в поиске вбил название своей зоны — Зона застройки индивидуальным и блокированными жилыми домами. В моем случае ИЖС (для индивидуального жилищного строительства) был один из основных видов разрешенного использования. На картинке это видно.

    Описание зоны на ПЗЗ
  6. Теперь опишу различные ситуации + инструкции к каждой что нужно сделать далее:

Есть вопрос? Опишите свою ситуацию в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях. Это бесплатно. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Этап №2 — Оформляем необходимые документы

Как я написал выше, в каждой ситуации своя инструкция, потому что нужно получить разные документы:

Ситуация №1: ИЖС как основной вид использования — получаем сведения из ИСОГД

В этом случае собственникам участка НЕ нужно оформлять чье-либо разрешение на перевод — п. 2 ст. 7 ЗК и п. 4 ст. 37 ГрК. А это облегчает задачу.

Чтобы доказать, что зона участка предусматривает ИЖС как основной вид разрешенного использования, нужно получить официальный документ в этом — справку/выписку из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД).

Эту справку нужно получить в местной администрации в отделе архитектуры. Если участок в поселке, то в администрации поселка. Если в черте города, то в Департаменте/Комитете градостроительства. В некоторых городах эту справку можно получить в МФЦ («Мои документы»).

  1. Одному из собственников участка или доверенному лицу нужно обратиться в местную администрацию и написать заявление на предоставление сведений из ИСОГД. Форма заявления везде разная, образец даст сотрудник администрации.

    Сотруднику нужно отдать свой паспорт и бумажную выписку из ЕГРН на участок, в которой должны быть указаны координаты участка. Как заказать выписку из ЕГРН на земельный участок.

    Сотрудник заберет заявление с выпиской и выдаст расписку/опись об их получении.

  2. Потом заявителю отправят на электронную почту (e-mail) реквизиты на оплату госпошлины. Размер госпошлины — 1000 рублей (пп. а п. 2 Постановление Правительства РФ №363). Оплатить можно в любом банке. Комиссия примерно 50 рублей.

    Могут потребовать оплатить госпошлину и до подачи заявления. Каждая администрация работает по-своему. И вместе с заявлением нужно приложить чек/квитанцию об оплате.

    Срок получения справки из ИСОГД везде разный. Если участок находится в поселке, то ее должны дать в течение 30 дней — п. 2 ст. 12 Федерального закона об обращении граждан. На практике недели за 2. Если участок в черте города, то срок устанавливает местная администрация. Например, в Москве — 5 рабочих дней, в Санкт-Петербурге — 14 рабочих дней.

  3. В назначенный день можно забрать справку/выписку. Достаточно показать паспорт и ранее выданную расписку/опись.

Ситуация №2: ИЖС как условной разрешенный вид использования — получаем разрешение на перевод

Разрешение на перевод нужно запросить в местной администрации — п. 1 ст. 39 ГрК и п. 2 ст. 7 ЗК. Если участок в поселке, разрешение дает администрация поселка. Если в черте города, то Департамент/Комитет градостроительства. В некоторых городах можно обратиться в МФЦ («Мои документы») и оттуда документы подадут в администрацию.

  1. Всем собственникам участка или доверенному лицу нужно обратиться в местную администрацию и написать заявление. Оно называется — на предоставление разрешения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования. Форма заявления везде разная, образец покажут в администрации.

    В заявлении нужно указать почему собственники хотят поменять ВРИ участка на ИЖС. К заявлению нужно приложить паспорт и бумажную выписку из ЕГРН, в которой должны быть указаны координаты участка.

  2. Будет собираться специальная комиссия по этому вопросу, где председателем является руководитель Департаменты/Комитета архитектуры. Комиссия решит — проводить публичные слушания по переводу участка или нет. Если решат положительно, то Администрация оповестит заявителя + собственников соседних участков о проведении публичных слушаний — п. 3 и 4 ст. 39 ГрК. Оповещают обычно через официальный сайт Администрации и местные СМИ — п. 9 ст. ст. 39 ГрК.
  3. Если на слушаниях у соседей не будет никаких возражений, то председатель комиссии решит — разрешить перевод в ЛПХ или отказать. Если разрешит, то выдаст постановление/распоряжение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования.

Этап №3 — Меняем ЛПХ на ИЖС в Росреестре

Во многих городах подать документы можно только в МФЦ. Оттуда их передают в отделение Росреестра. Если в вашем населенном пункте можно подать документы напрямую, то лучше так и сделать. Услуга называется — внесение изменений в запись ЕГРН на недвижимое имущество.

Сама подача документов в МФЦ или отделение Росреестра не различается, поэтому в инструкции я указал только МФЦ. Это более распространенный случай.

  1. Всем собственникам участка обратиться в МФЦ, оплатить госпошлину и подать документы.

    Госпошлина — 350 рублей (пп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Реквизиты даст сотрудник МФЦ. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ, комиссия обычно в районе 50 рублей.

    Дополнительно можно заказать новую выписку из ЕГРН на участок. В ней будет указано, что теперь ВРИ участка вместо ЛПХ будет ИЖС. Она стоит 400 рублей. Ее отдадут по окончанию услуги.

    После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику отдать документы:

    • Паспорта собственников или доверенного лица с нотариальной доверенностью. При доверенности паспорт доверителя показывать не нужно;
    • Справку/выписку из ИСОГД или разрешение Администрации (оригинал и копию);
    • Выписку из ЕГРН на участок (копию);
    • Чек об оплате госпошлины.
  2. Сотрудник cоставит заявления об изменении сведений из ЕГРН, собственникам нужно их подписать.
  3. Затем сотрудник заберёт документы (кроме паспортов), каждому заявителю даст опись/расписку о получении этих документов и назначит дату, когда их можно забрать. Полученные документы отправляются регистратору.

    Теперь остается ждать изменения ВРИ участка с ЛПХ на ИЖС. Срок — 7 рабочих дней (пп. 4 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации недвижимости).

  4. В назначенный день собственники могут забрать документы. При себе иметь паспорта и опись/расписку. Если заказывали выписку из ЕГРН, то ее тоже выдадут. В ней будет написано, что ВРИ участка теперь ИЖС.

Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у земельного юриста. Заполните форму ниже или в комментариях ↓.

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в комментариях, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Решите пример *

Один комментарий

  1. Евгений:

    Спасибо, очень подробно и понятно

    Ответить