Бесплатная консультация с юристом

Объединяем два и более земельных участков в один

Статья обновлена: 5 февраля 2019 г.
Митрофанова Светлана
Автор статьиМитрофанова СветланаЮрист. Стаж работы — 14 лет

Здравствуйте. Инструкция подходит для разных видов участков — ИЖС, ЛПХ, СНТ и т.п. И без разницы стоит ли на участках частный дом или где проходят коммуникации по ним (свет, вода и т.п.).

Условия и требования при объединении участков

Не в каждом случае участки можно объединить. Основные требования и условия:

  • Перед объединением все участки должны стоять на кадастровом учете и иметь четкие границы, т.е. должно было быть проведено межевание участков. Об этом ниже в инструкции.
  • Участки должны иметь одну категорию земель и вид разрешенного использования (ВРИ) — п. 3 ст. 11.2 ЗК.

    Например, нельзя объединить участки, если один из них ИЖС, другой ЛПХ. Тут сначала нужно перевести один из участков в другую категорию, а только потом их объединять. Одновременно сделать это не получится.

  • Образованный участок не должен превышать максимальную площадь — п. 1 и 2 ст. 11.9 ЗК.

    Максимальная площадь везде разная, потому что ее устанавливают местные органы власти и она зависит от категории и ВРИ участка.

    Например, максимальный размер участка ИЖС или ЛПХ в Одинцовском районе Московской области — 25 соток, а в Раменском районе по таким же участкам — 40 соток. В Кировском районе Ленинградской области для ИЖС — максимум 15 соток, для ЛПХ — максимум 40 соток. Как видите, везде по-разному.

  • Если у участков разные собственники, то все они должны быть согласны на объединение — пп. 1 п. 8 ст. 41 Закона о регистрации недвижимости. Об оформлении письменного соглашения указано ниже.
  • Если участки не в собственности, а предоставлены в праве бессрочного/безвозмездного пользования или праве пожизненного наследуемого владения, то такие участки можно объединить, только когда они предоставлены одному лицу — п. 5 ст. 11.6 ЗК. Если разным людям, то их точно не объединить.

    Есть вопрос? Бесплатно проконсультируйтесь с нашим земельным юристом. Задайте вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

  • Объединить можно только смежные участки, т.е. которые имеют общую границу — п. 1 ст. 11.6 ЗК. Нельзя объединить участки, между которыми другой участок или дорога.

    Примеры объединения смежных участков

    (нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

    Стандартная ситуация

    Стандартная ситуация объединения участков

    Нестандартная ситуация

    Нестандартная ситуация объединения участков

Этап №1 — Узнаем стоят ли участки на кадастровом учете и уточнены ли их границы

Если в правоустанавливающих документах на участки есть их кадастровые номера, значит они стоят на учете. Поэтому нужно проверить уточнены ли их границы (об этом ниже). Если кадастрового номера у одного из них нет, то в документах должен быть указан условный номер или адрес. Вбейте адрес или условный номер в сервис Росреестра. Если никакую информацию найти не получилось, значит участок не стоит на кадастровом учете и границы его не уточнены. Поэтому сначала нужно поставить земельный участок на кадастровый учет и только потом можно делать объединение.

Теперь узнаем уточнены ли границы участков, т.е. делали ли на них межевание. Для этого нужно ввести кадастровый номер участка на кадастровой карте Росреестра. Слева сверху кнопка поиска в виде лупы. Если границы участка не уточнены, то будет написано «Без координат границ». Тогда нужно провести межевание участка — инструкция. Только когда участкам сделали межевание и внесли их границы в кадастр, тогда можно их объединить. Одновременно это сделать нельзя.

Если участок с границами, значит ему делали межевание — на карте он будет подсвечен желтым, его границы будут в виде красных линий.

Примеры участков

(нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

Границы не определены

Участок без межевания

С четкими границами

Участок с межеванием

Этап №2 — Заказываем межевание участков

Даже если на участки недавно делали межевание и на каждый есть межевой план, то все равно придется сделать новое межевание и получить новый межевой план. По-другому никак. Потому что потребуется межевой план на общий образованный участок.

Заказать межевание нужно у кадастрового инженера, который является членом СРО — ст. 29 Федерального Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ. Цены везде разные, от 10 тыс.руб.

Кадастровому инженеру нужно принести паспорта собственников или арендаторов, документы о праве собственности — свидетельства на участки или выписки из ЕГРН и договор основания — договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве и т.п., или документы пользования — договор аренды, свидетельства на право пожизненно наследуемого владения и т.п. Если участком владеют несколько собственников, но им нужно написать соглашение об объединении участка. Образец даст кадастровый инженер. Потом с кадастровым инженером составляется договор оказания услуг, где будут указаны все работы по межеванию.

При объединении участков межевание можно сделать двумя способами:

  • Кадастровый инженер не выезжает на участки.

    Так можно сделать, если на участки уже делали межевание и собственник на 100% уверен, что на участке все границы уточнены. Этот способ дешевле, т.к. не придется дополнительно платить инженеру за выезд. Инженер все оформит на компьютере. Если межевание не проводилось, то требуется второй способ. Я лично советую его.

  • Кадастровый инженер выезжает на участки и уточняет их границы.

    Часто фактические границы участков не совпадают с границами в кадастре. На участках инженер или геодезист отметит все углы участка по координатам, которые указаны в кадастре. Это он сделает с помощью специального спутникового приемника. Услуга называется вынос точек в натуру.

    Если по факту какой-либо угол участка сдвинут на 10 — 20 см., то это не критично. Часто бывает, что весь участок немного сдвинут в сторону. Это уже проблема — придется с соседями и кадастровым инженером уточнять и исправлять границы участков. Поэтому лучше заказать выезд инженера и все перепроверить.

    Часто бывает, что участок по факту сдвинут и наслоился на другой

    (нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)

    Участок наслоился на соседний

В итоге кадастровый инженер согласует полученный план с собственниками/арендаторами участков. Если все верно, то инженер оформит межевой план, который будет на бумаге и обязательно на диске в электронном виде (в формате XLS). В плане будут указаны границы нового участка и информация о нем.

Этап №3 — Составляем соглашение или решение об объединении участков

Если участками владеет один собственник, то он пишет решение об объединении. Пишется в свободной форме — скачать образец решения.

Если у участков разные собственники, то они пишут соглашение об объединении. Новый участок будет в долевой собственности, где у каждого собственника будет определенная доля — п. 4 ст. 11.2 ЗК. Размер своих долей они могут определить в любой пропорции.

Например, оба участка по 10 соток, у каждого разные собственники. По стандарту они могут определить доли в новом участке по 1/2. Или одному 1/4, другому 3/4. Все по желанию.

Скачать образец соглашения собственников об объединении участков

Есть вопрос? Бесплатно проконсультируйтесь с нашим земельным юристом. Задайте вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Этап №4 — Ставим новый участок на кадастровый учет и регистрируем права на них

Сейчас это все делается одновременно, т.е. подается одно заявление — п. 2 ст. 41 Закона о регистрации недвижимости. Еще одновременно старые участки снимаются с учета и прекращаются права собственности/пользования на них — п. 1 ст. 11.6 ЗК и п. 3 ст. 41 Закона о регистрации недвижимости.

Во многих городах подать документы можно только в МФЦ. Оттуда их передают в Регистрационную палату. Т.е. напрямую Рег.палаты граждан уже не принимают. Если в вашем населенном пункте можно подать документы напрямую в Рег.палату, то лучше так и сделать.

Сама подача документов с МФЦ или Рег.палатой не различается, поэтому в инструкции я указала через МФЦ. Это более распространенный случай.

  1. Собственникам нужно обратиться в МФЦ, оплатить госпошлину и подать документы.

    Постановка на кадастровый учет бесплатна. Поэтому госпошлина будет только за регистрацию права собственности на новый участок. Для участка ЛПХ, дачного хозяйства, садоводства или сельхозназначения — 350 рублей, в остальных случаях — 2 000 рублей (пп. 22, 24 и 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Реквизиты для оплаты можно получить у сотрудника. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ. Будет комиссия примерно по 50 рублей.

    После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику отдать документы (оригиналы и копии):

    • Паспорта собственников или доверенного лица с нотариальной доверенностью. При доверенности паспорт доверителя показывать не нужно;
    • Межевой план на диске;
    • Решение или соглашение об объединении участков;
    • Договор основания на старые участки. Если собственники их купили, то договор купли-продажи. Если получили в наследство — свидетельство о наследстве и т.п.
  2. Сотрудник МФЦ составит заявления о постановке образованного участка на кадастровый учет и регистрации права на него. Собственникам нужно их проверить и подписать. Могут дать подписать еще заявления — о прекращении права собственности на старые участки и снятии их с кадастрового учета.
  3. Затем сотрудник заберёт документы (кроме паспортов), каждому участнику выдаст опись/расписку в получении этих документов и назначит дату, когда их можно забрать. Полученные документы отправляются регистратору.

    Теперь остается ждать постановки участка на учет и регистрации права. Срок по закону — 12 рабочих дней (пп. 6 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации недвижимости).

  4. В назначенный день собственники забирают выписки из ЕГРН на новый участок с остальными документами. Свидетельства о собственности отменены и не выдаются с июля 2016 года. При себе иметь паспорта и опись/расписку.

Инструкцию я взяла с этой статьи и переписала.

Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста. Заполните форму ниже или в комментариях ↓.

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в комментариях, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Решите пример *