Бесплатная консультация с юристом

Инструкция узаконения перепланировок квартиры: самовольной и еще не сделанной

Статья обновлена: 16 марта 2020 г.
Митрофанова Светлана
Автор статьиМитрофанова СветланаЮрист. Стаж работы — 14 лет

Здравствуйте. Если коротко, схема оформления самовольной перепланировки квартиры это: подготовить документы; подать их в архитектурный отдел районной администрации; обратиться в районный суд для прошения узаконить перепланировку (по сути необходимо выиграть суд); получить новый технический паспорт в БТИ; внести изменения в кадастровом учете в Кадастровой Палате; если были изменены размеры жилой площади, то зарегистрировать изменения в УФРС (Регистрационная палата).

Оформление еще не сделанной перепланировки уже без суда: подготовить документы; подать их в архитектурный отдел районной администрации; комиссия в архитектурном отделе рассмотрит документы и вынесет решение; если комиссия разрешит преступить к перепланировке и ремонту; после в квартиру приглашаются работники жилищной инспекции для утверждения перепланировки; получить новый технический паспорт в БТИ; внести изменения в кадастровом учете в Кадастровой Палате; если были изменены размеры жилой площади, то зарегистрировать их в УФРС (Регистрационной палате).

Как узаконить самовольную перепланировку квартиры

Самовольную перепланировку можно узаконить только через суд. Только разрешение судебного органа позволяет оставить перепланировку, как есть, и оформлять ее далее.

Имейте в виду, что самовольная перепланировка считается незаконной. Если перепланировка будет нарушать закон, то могут обязать ее переделать в исходный вид. Но в любом случае наложат штраф от 1 тыс. до 30 тыс. рублей.
  1. Собрать документы:
    • Бумажная выписка из ЕГРН на квартиру. Инструкцию заказа читайте здесь.
    • Новый технический паспорт на квартиру. Заказать его могут только собственники/квартиросъемщики в БТИ или в МФЦ.
    • письменное заключение о соответствии квартиры нормам в СЭС.

      Чтобы получить это заключение в здании СЭС (Санитарно-эпидемиологическая станция) подписать заявление, написанное регистратором. После подписания заявления работник осмотрит квартиру и, если она соответствует нормам, позже пригласят забрать письменное заключение.

    • проект квартиры.

      Его необходимо заказать в любой проектно-технической организации. Контакты надежной проектной организации можно получить у нас, для этого напишите онлайн юрист-консультанта внизу справа экрана. Также у него можно бесплатно проконсультироваться.

  2. Имея на руках уже все документы, оповестить архитектурный отдел районной администрации о перепланировке.
  3. Выиграть суд для получения разрешения на узаконение перепланировки.

    Для этого отправляетесь в районный суд и пишите заявление о прошении узаконить самовольную перепланировку.

    Предоставить документы:

    • документ, подтверждающий право собственности на квартиру. С 2017 года данным документом является выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (в нашем случае на квартиру). Свидетельства о регистрации права отменены и не выдаются с июля 2016 года. Вот ссылка на инструкцию получения данной выписки.

      Если нет документов, подтверждающих право собственности на квартиру, то подойдет и договор основания. Договор основания — это документ, на основании которого имеется право собственности на квартиру. Этим документом может быть: договор купли-продажи квартиры; договор передачи; свидетельство о наследстве; договор ренты или инвестирования;

    • технический паспорт на квартиру;
    • заключение СЭС;
    • проект из лицензированной проектной организации.
    • Суд вынесете решение. Имейте в виду, что суд может не только отказать в перепланировке и оплате штрафа, но и требовать о возврате всего на свои места.

  4. В случае положительного решения суда, опять заказать новый технический паспорт на квартиру. Выше в пункте №2 уже есть ссылка на инструкцию заказа тех. паспорта.
  5. Внести изменения в кадастровый учет и получить новый кадастровый паспорт на квартиру.

    Для этого: подать документы в Кадастровую палату или МФЦ — паспорт РФ; новый технический паспорт; решение суда; заключение СЭС; Подписать заявление о внесении изменений в кадастровый учет; Оплатить госпошлину в размере 200 р.; В назначенный день должен приехать сотрудник для осмотра квартиры и внесения изменений; После внесения изменений, забрать кадастровый паспорт и поданные документы.

  6. Если после перепланировки была изменена жилая площадь квартиры, то необходимо зарегистрировать данные изменения в УФРС или МФЦ. Для этого каждому собственнику обратиться в УФРС или МФЦ, написать заявление, которое даст регистратор, и приложить свои паспорта РФ и новый технический паспорт.

Как узаконить еще не сделанную перепланировку

  1. Прежде всего, Вам потребуется собрать документы, в которой будет производиться перепланировка:
    • новый технический паспорт квартиры. Его можно заказать в БТИ и в МФЦ.
    • документ, подтверждающий право собственности на квартиру. С 2017 года данным документом является Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (в нашем случае на квартиру). Свидетельства о регистрации права отменены и не выдаются с июля 2016 года. Вот ссылка на инструкцию получения данной выписки.

      Если нет документов, подтверждающих право собственности на квартиру, то подойдет и договор основания. Договор основания — это документ, на основании которого имеется право собственности на квартиру. Этим документом может быть: договор купли-продажи квартиры; договор передачи; свидетельство о наследстве; договор ренты или инвестирования;

    • выписка из домовой книги о зарегистрированных лицах в квартире.

      Данная выписка берется в паспортном столе своего районного ЖЭУ или ТСЖ. О том как ее получить, читайте в этой статье;

    • разрешение на перепланировку от всех совершеннолетних зарегистрированных в квартире, заверенное в ЖЭУ или ТСЖ ;
    • копия финансово-лицевого счета, которая берется в бухгалтерии паспортного стола.
    • письменное заключение о соответствии квартиры нормам от СЭС.

      Чтобы получить это заключение в здании СЭС (Санитарно-эпидемиологическая станция) подписать заявление, написанное регистратором. После подписания заявления работник осмотрит квартиру и, если она соответствует нормам, позже пригласят забрать письменное заключение.

    • письменное заключение о соответствии квартиры нормам пожарной безопасности от МЧС.

      Чтобы получить это заключение необходимо обратиться в управление МЧС и написать заявление. После этого работник осмотрит квартиру и, если она соответствует нормам, позже пригласят забрать письменное заключение.

    • проект или эскиз квартиры.

      Что из них заказать? Зависит от того, какую конкретно перепланировку задумали сделать.

      Эскиз можно составить тогда, если в перепланировке будет:

      • монтаж или демонтаж НЕ несущих стен;
      • замена окон с увеличением или уменьшением их площади;
      • демонтаж или монтаж перегородки санузла;
      • создание новых дверных проемов или закладывание старых.

      Эскиз не требует юридического оформления. Поэтому необходимо взять план своей квартиры (поэтажный) и размечаете на нем, что и как будет изменено. Красным цветом отмечают то, что будут сносить. Зеленым – то, что будут возводить.

      При этом если задумывается переоборудование (замена местами раковины и унитаза, к примеру), то обязательно потребуется соответствующее разрешение от жилищной инспекции. Разрешается сносить или возводить стены из легких материалов – гипсокартон, ДСП, ДВП и прочие, которые не увеличивают нагрузку на строение.

      Перепланировка по проекту происходит тогда, когда планируется сделать:

      • монтаж лестниц в квартире (если квартира двухуровневая);
      • перенос одних помещений в другие (ванная, кухня, туалет);
      • замена слоев пола (не напольного покрытия, а устройства пола);
      • замена плиты газовой на электрическую;
      • установление тяжелых перегородок (основательных, из кирпича, пеноблока и прочих материалов, увеличивающих нагрузку на здание);
      • установка дополнительных коммуникаций (например, накопительного водонагревателя).

    Проект заказывается в любой проектно-технической организации. Контакты надежной проектной организации можно получить у нас, для этого напишите онлайн юрист-консультанта внизу справа экрана. Также у него можно бесплатно проконсультироваться.

  2. С перечисленными выше документами нужно обратиться в архитектурный отдел районной администрации для утверждения эскиза или проекта на перепланировку.

    Там на их бланках составляется два экземпляра заявлений. Полный пакет документов подается на рассмотрение. На свое усмотрение, <могут потребовать дополнительные документы, например разрешение соседей для перепланировки в квартире. Если сомневаетесь в том, что именно требуется делать (эскиз или проект), то можно обратиться за советом к работникам жилищной инспекции.

  3. Жилищная инспекция в течение месяца будет рассматривать заявление, после чего комиссия выдаст разрешение или же запретит перепланировку.

  4. Если комиссия в жилищной инспекции утвердить эскиз или проект жилищной инспекцией, можете приступать к работам по перепланировке квартиры. На работы дается около 4-х месяцев.
  5. Когда перепланировка будет сделана, требуется пригласить работников жилищной инспекции (или районной администрации), которые утвердят работы.
  6. После того как работники жилищной инспекции осмотрит перепланировку и удостоверится что все сделано по проекту или эскизу, получить акт о выполненных работах.
  7. Заказать новый технический паспорт.

    Выше в пункте №1 уже есть ссылка на инструкцию заказа тех. паспорта. При заказе в БТИ предоставьте документы — паспорт РФ, эскиз или копия проекта, копия разрешения на перепланировку от жилищной инспекции, акт о выполненных работах.

  8. Внести изменения в кадастровый учет и получить новый кадастровый паспорт на квартиру.

    Для этого: подать документы в Кадастровую палату или МФЦ — паспорт РФ; новый технический паспорт; решение суда; заключение СЭС; Подписать заявление о внесении изменений в кадастровый учет; Оплатить госпошлину в размере 200 р.; В назначенный день должен приехать сотрудник для осмотра квартиры и внесения изменений; После внесения изменений, забрать кадастровый паспорт и поданные документы.

  9. Если после перепланировки была изменена жилая площадь квартиры, то необходимо зарегистрировать данные изменения в УФРС или МФЦ. Для этого каждому собственнику обратиться в УФРС или МФЦ, написать заявление, которое даст регистратор, и приложить свои паспорта РФ и новый технический паспорт.

Сколько стоит узаконить перепланировку квартиры

Бесплатно сделать перепланировку невозможно. Заплатить придется за:

  • услуги посредников, если обращаетесь в фирму (цены сильно варьируются);
  • новый технический паспорт (от 900 руб.) и кадастровый паспорт квартиры (от 200 руб.);
  • судебные издержки, если перепланировка устанавливается через суд;
  • создание проекта лицензированной организацией (от 4 тыс. руб.);

Расчет стоимости осуществляется в каждом отдельном случае индивидуально, в зависимости от сложности перепланировки.

Условия узаконивания перепланировки

Существуют определенные требования к перепланировке.

Однозначно запрещено:

  • увеличивать кухонное помещение или санузел за счет жилой комнаты (увеличение более, чем на 25% от жилого помещения);
  • объединять кухню и комнату аркой, если на кухне установлена газовая плита (на электрическую этот запрет не распространяется);
  • сносить несущие стены;
  • уменьшать, сносить и переносить общедомовые коммуникации (водяные трубы, радиаторы отопления, вентиляционные трубы и проемы);
  • переносить ванную комнату или туалет в места, где у соседей снизу находится жилая комната (исключение: если двухуровневая квартира);
  • делать полы с подогревом от общедомового отопления на лоджии или балконе;
  • устанавливать радиаторы отопления от общедомовых на лоджии;
  • увеличивать площадь балкона за счет жилого помещения (при этом делать арку не запрещено, если она не превышает 1 м в ширину).

Имейте в виду и то, что перепланировка не должна ухудшать нынешнее жилищные условия.

В частности:

  • нельзя увеличить площадь кухни за счет ванной комнаты или туалета. В этом случае Ваше кухонное помещение попадает в зону туалета или ванны соседей сверху. Исключение: верхний этаж дома или одноэтажная постройка. Прописано в СаНПиН 2.1.2.2645-10 (пункт 3.8);
  • можно увеличить площадь кухни за счет коридора. Актуально в том случае, если у соседей снизу такая же планировка.

    Так не нарушается два пункта: не используете свою жилую площадь для увеличения и не ухудшаете жилищные условия соседей. Это регламентирует Постановление Правительства РФ № 47 от 26.01.2006.

  • какую бы перепланировку Вы ни делали, кухонное помещение должно иметь естественное освещение (окно). Допускается, если свет будет попадать из комнаты в кухню через перегородки из стекла.

Допускается при перепланировке:

  • Объединение кухни, в которой стоит газовая плита с комнатой путем установки дверного проема.

    При этом допускается создание арки, которая будет иметь раздвижные двери. Держать их открытыми или нет – Ваше личное дело. Это единственный шанс сделать кухню-гостиную с газовым оборудованием.

  • ванную комнату и туалет можно увеличить за счет площади нежилого помещения (конкретно коридора). Но учтите, что полы санузла должны быть ниже на 3-5 см, чем в смежном помещении.
  • можно переносить водяное оборудование от стояка, протянув новые трубы. При этом угол слива нужно сохранять, иначе вода будет плохо поступать или уходить.

Кроме того, нужно различать такие понятия как «перепланировка» и «переоборудование». Перепланировкой считается перенос или снос стен; уменьшение или увеличение площади комнат и помещений в квартире. А переоборудование это перемещение, создание или смена жилищных коммуникаций. И то, и другое требует занесения в технический паспорт и требует разрешения.

Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта и телефонами (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83все регионы РФ.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Пожалуйста, решите пример*

40 комментариев

  1. Любовь:

    Однокомнатная квартира, лоджия 6м., есть выход на лоджию из комнаты. Хотим сделать выход на лоджию из кухни, раму окно с дверью. На кухне окно старе деревянное 130 см. Подскажите надо какое то разрешение, это перепланировка или нет?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Любовь. Да, это считается перепланировкой и на это потребуется разрешение. Чтобы такое согласовать, нужно сначала оформить проект.

      Ответить
  2. Алена:

    Здравствуйте!
    Приобрели квартиру в ипотеку со свободной планировкой. На плане БТИ отделены только сан узлы и кухня ( без газа)
    1. Можно ли не регистрировать возведение межкомнатных перегородок ( если нет, то какие документы необходимы и куда обращаться для квартир в ипотеке)
    2. Можно ли снести стену ( не несущую), заявленную на плане БТИ, объеденив тем самый кухню и гостиную ( плита электрическая)
    Или обязательна перегородка?
    3. При каких обстоятельствах возможно обьединение лоджии и кухни ?
    4. Можно ли осуществлять разборку подоконных блоков ?
    Спасибо.

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Алена. 1. Вы наверное не понимаете суть узаконивания перепланировки. Простыми словами, это когда фактическую планировку квартиры, фактическое расположение окон, дверей, проходов, коммуникаций наносят на бумагу и регистрируют план квартиры в специальной базе — ЕГРН. Поэтому когда придет специалист, он будет делать все замеры квартиры, всю ее распланировку и оформит в итоге план квартиры в техническом паспорт который есть на самом деле. Где будет перегородка, он ее и укажет в плане. 2. Можно будет объединить кухню с гостиной, если квартира будет двух и более комнатной. Квартира должна быть хоть с одной жилой комнатой — п. 1 ст. 16 ЖК РФ. Когда кухня объединяется с комнатой, комната исчезает. Просто кухня увеличивается за ее счет. Поэтому если квартира однокомнатная, нельзя их объединять, потому что тогда в квартире не будет больше комнат. Это никак не узаконить. 3. Только если между кухней и лоджией все равно будет перегородка. Например, стеклянная. Нельзя делать так, что между лоджией/балконом и любым помещение (кухней, комнатой, коридором) не было вообще ничего. К тому же если дом у Вас монолитный, ничего трогать нельзя. Так как стена между ними будет несущей. Если дом панельный, то можно снести перегородку, но все равно установить другую. Если дом кирпичный или блочный, здесь все сложнее. Если балконная плита не заделана в наружную кирпичную стену и опирается на отдельные внешние опорные стенки, то можно снести перегородку, но все равно установить другую. Если плита заделана в ограждающую стену в виде консоли, то снести перегородку можно только если усилить защемления плиты металлическими балками. 4. Полностью сносить подоконный блок нельзя, т.к. балкон/лоджия считаются холодным помещением. То есть перегородка все равно должна быть вместо него. Вместо блока можно установить, например, раздвижную стеклянную дверь.

      В общем, перед какими-либо работами сначала подробно проконсультируйтесь с специалистом, опишите ему свою ситуацию. Он скажет что можно, а что нельзя и как можно выйти из той или иной ситуации. Такие вопросы не решаются ответами в комментариях.

      Ответить
  3. Наталья:

    Добрый день! Приобрели квартиру в ипотеку, перепланировка не узаконена. Этаж последний, 4. Но банк одобрил, т.к. несущие стены только по периметру квартиры (кирпичная хрущевка), сама перепланировка — из проходной сделали отдельную комнату. Перенесли дверь в туалете на другую стену, площадь и местонахождение кухни и сан.узла не изменилась. Возможно ли одобрить данную перепланировку с помощью организации, которая этим занимается, или необходимо самостоятельно? Спасибо.

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Наталья. Да, такое можно узаконить, если Вы все правильно описали. Вам в любом случае нужно заказать проект перепланировки у специализированной организации. Сами Вы же его не будете оформлять. А после уже решайте — самостоятельно подавать проект с остальными документами в отдел согласования перепланировок или за отдельную плату доверить той же организации.

      Ответить
  4. Ринат:

    Здравствуйте. Хотим приобрести квартиру, частично в ипотеку. По паспорту она 3-комнатная, но в ней сделали перепланировку. Между комнатой и кухней стенку снесли, а саму дверь в комнату замуровали (ссылка на схему квартиры https://ibb.co/xzR4FwH). Стенка снесена не полностью. Плита электрическая. Перепланировка не узаконена. Скажите, возможно ли ее узаконить. Если нет, то чем нам это грозит, ведь это наших рук дело. Спасибо.

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Ринат. Чаще всего совмещать кухню с комнатой нельзя. Можно максимум расширить проем между комнатой и кухней, но поставить между ними капитальную перегородку. Без капитальной перегородки это не узаконить. Потому что кухня считается мокрой зоной. Когда расширили этот проем, получается что кухня за счет комнаты стало больше, значит увеличилась мокрая зона. А мокрые зоны нельзя делать НАД жилыми комнатами, только над нежилыми. В 99% случаев у соседей снизу под мокрой зоной расположена комната. А значит это не узаконить. Поэтому и нужно поставить хорошую перегородку. На самом деле получается, что вместо одной перегородки просто ставится другая. Вот и все. Можно не ставить перегородку, если 1) Квартира на первом этаже. Значит под ней подвал, т.е. нежилое помещение. 2) Под квартирой находится нежилое помещение. Например, магазин, офис и т.п.

      А так еще не факт, что ваш банк пропустит такую перепланировку. Он может и отказать в одобрении квартиры. Если одобрит, то потребует оформить обязательство, что узаконите перепланировку через 6 месяц — год после сделки. Поэтому поставьте перегородку и узаконьте. Потом можете снести. Иногда можно узаконить, если полы на кухне и в комнате сильно отличаются. Но все зависит от начальника отдела узаконения перепланировок. У каждого свое мнение. У меня есть статья по такой ситуации — ссылка. Хоть там и про однокомнатную. Посмотрите там фотографии перегородок.

      Ответить
      • Ринат:

        Опасаюсь, что будут сложности из-за того, что возможно снесли несущую стену. Как определить, несущая ли она?
        Возникли еще несколько вопросов.
        1) Т.е. замурованную дверь можно не открывать, достаточно будет раздвижные двери?
        2) Для одобрения ипотеки банк осматривает квартиру на перепланировку?
        3) Возможен ли положительный вариант при узаконивании, если восстановлю часть стены, оставлю дверной проем, высокий порог, и стеклянную дверь?
        Благодарю за ответы.

        Ответить
        • Светлана Митрофанова:

          Это можно посмотреть в техническом паспорте. Перегородки нарисованы уже, чем несущие. Да и на месте можно проверить. Перегородка обычно шириной 8 — 10 см. Спросите у продавцов, может они сами ее сносили или рабочие сказали им из какого она материала была. 1) Что значит замурованную дверь? Можно будет раздвижные двери. Я же дала ссылку на статью. Там есть картинки. 2. Конечно банк будет проверять перепланировку. Сначала потребует от продавцов свежий технический паспорт. Вы заплатите за оценщика, который придет на квартиру и осмотрит ее как раз на наличие перепланировок. 3) Да, возможен. Хороший вариант.

          Ответить
  5. Марина:

    Добрый день! Собираюсь делать перепланировку в квартире и хочу ее узаконить. В Проектной организации меня уверяют что мне понадобится техплан из БТИ на этапе подачи документов на согласование в МФЦ. Подскажите пожалуйста, так ли это?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Марина. Да, тех.план — это основной документ при согласовании.

      Ответить
  6. Наталья:

    Здравствуйте! В квартире на 1 этаже пристроили балкон, проект от 2003 г., но в эксплуатацию не введен. Сказали, что для ипотечников банк не пропустит такое. Сходила в бти, мне сказали, что выдадут техпаспорт с обмерами, но я не поняла, будет ли он легальным для дальнейшей регистрации изменений в кадастровой палате? Потому что в других кадастровых конторах мне сказали, что узаконивать придется через суд. Это и понятно, но если я принесу в мфц новый техпаспорт или что там мне выдадут в бти (за немалые деньги), внесут ли они на основании него изменения? Или бти просто хочет на заработать?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Наталья. Да, узаконить придется через суд. У Вас это уже самовольная постройка. Без судебного решения никакие изменения не внесут.

      Ответить
  7. Валенина:

    Добрый день!

    Подскажите пожалуйста по 3 вопросам:
    Если у соседей снизу аналогичная планировка
    1. Можно ли увеличить санузел за счёт нежилого помещения кладовой
    2. Можно ли уменьшить площадь второго санузла для создания кородора (проходная гардеробная из спальни)
    3. Можно ли за счёт площади санузла сделать нишу под холодильник из кухни?

    Спасибо большое за ответы!

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Валентина. Нежилые помещения в квартире (ванные комнаты, коридоры, сан.узлы, кладовые, т.е. все помещения кроме жилых комнат) можно увеличивать или уменьшать за счет таких же нежилых помещений. Поэтому ответ на эти три вопроса — да.

      Ответить
Показать остальные комментарии