Бесплатная консультация с юристом

Как оформить в собственность брошенный участок в товариществе — несколько способов

Статья обновлена: 18 сентября 2019 г.
Девяткин Александр Анатольевич
Автор статьиДевяткин АлександрЗемельный юрист. Стаж работы с земельными участками с 2005 г.

Здравствуйте. Здесь я описываю способы по оформлению участка в собственность, который: 1) является садовым, дачным или огородным. 2) находиться в каком-либо товариществе (СНТ, ДНТ и т.п.); 3) брошен нынешним пользователем. Инструкция подходит как для членов товарищества, которые хотят оформить соседний брошенный участок, так и для людей «со стороны».

По своему опыту скажу сразу: брошенные участки не всегда получается оформить в свою собственность — многое зависит от участия председателя и правления товарищества, на каком праве участок закреплен за пользователем, какая у него ситуация и т.п. Крайне советую обратиться к земельному юристу как минимум за консультацией после посещения председателя (самый первый этап). А лучше доверить юристу заниматься этим делом. Ведь придется столкнуться с множеством проблем. О них вы прочтете в статье.

Сбором информации о брошенном участке и его оформлением лучше заниматься с начала дачного сезона, т.к. многие приезжают в СНТ на свои участки.

Краткая инструкция: заинтересованное лицо обращается к председателю товарищества и запрашивает всю информацию об участке. В зависимости от ситуации с участком предлагает председателю закрепить участок за собой. Затем необходимо просить местную администрацию предоставить участок в собственность, приложив необходимые документы.

В другом случае заинтересованному лицу придется искать пользователя участка или его наследников, чтобы его выкупить. Это зависит от того, выдавался ли правоустанавливающий документ на участок или мнения председателя или правления товарищества.

Забудьте о приобретательной давности

Многие «юристы» в интернете пишут, что если гражданин будет пользоваться брошенным участком в течение 15 лет, то потом он сможет оформить его через суд по приобретательной давности — ст. 234 ГК РФ. Но дело в том, что в России нет «ничьей» земли. Если участок не принадлежит гражданину или организации, значит он принадлежит муниципалитету или государству — ст. 16 ЗК РФ.

Поэтому нет ни одного положительного судебного решения по оформлению участка в собственность по приобретательной давности. Судебная практика отрицательна по таким делам.

Этап №1 — Уточняем у председателя всю информацию о брошенном участке

Номер телефона председателя можно узнать у бухгалтера товарищества (обычно он находится в офисе на территории СНТ), членов товарищества или в интернете. Некоторые товарищества имеют сайты или группы в соц.сетях. Чтобы их найти, наберите в поисковике “название товарищества + название муниципального района и области”.

Что нужно спросить у председателя:

  1. За кем закреплен данный участок — ФИО, номер телефона, дата рождения. Иногда председателю даже известен адрес проживания. У председателя такая информация обычно содержится в списке/реестре членов товарищества или в похозяйственной книге. Уточнить сколько у пользователя долгов по взносам и другим платежам — по долгам можно узнать как долго участок заброшен.
  2. В собственности ли участок. Если известно, что участок в собственности у гражданина, который за ним закреплён, то участок можно только выкупить. Или у его наследников – способ №2.

    Если участок не в собственности или председатель не знает этого, то задаем следующий вопрос.

  3. Выдавали ли членам товарищества правоустанавливающие документы — свидетельства на бессрочное пользование или пожизненно-наследуемое владение. Этот документ именной, т.е. в нем указывается, что такой-то участок предоставлен такому-то гражданину на таком-то праве. Почему это важно я указал ниже — подробнее.

    Такие документы всегда выдавались коллективно, т.е. сразу всем членам товарищества с подачи председателя. Делалось это так: в 90-х годах муниципалитет через председателя предлагал членам товариществ получить свидетельства на свои участки, если они просто подадут заявления. Если такое было, то естественно все их получали. Поэтому про любое садовое товарищество можно сказать — в этом товариществе свидетельства выдавались, а в этом нет.

    Образцы свидетельств

    (нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

    Бессрочного пользования

    Свидетельство на право бессрочного пользования садовым участком

    Пожизненно-наследуемого владения

    Свидетельство на право пожизненного-наследуемого владения участком в СНТ

    У председателя обычно это указано в списке/реестре членов товарищества или похозяйственной книге. Например, участок №1 предоставлен Иванову А.А, номер и дата свидетельства ( если оно выдавалось).

У председателя не всегда имеется нужная информация

Случай из практики: члены товарищества были недовольны работой председателя, поэтому на общем собрании назначили нового. Бывший председатель затаил обиду и уничтожил все документы. Поэтому у нового председателя было крайне мало информации по участку.

В такой ситуации можно спросить у других членов СНТ – выдавали ли им свидетельства на свои участки, ведь это делалось коллективно. Если получали они, значит получал и пользователь брошенного участка.

Еще можно самостоятельно сделать запрос в местный архив Росреестра. Это может сделать любой человек. Адрес архива лучше уточнить по горячей линии — 8 (800) 100-34-34. В заявлении достаточно указать адрес брошенного участка. Если у Росреестра есть информация об участке, то он ответит так – да, участок предоставлялся и есть документ об этом (свидетельство). В ответе не будет ни номера свидетельства, ни ФИО пользователя участка, потому что это персональные данные – ст. 3 и ст. 13 Федерального закона от 27.07.2006 N 152-ФЗ. Они и не нужны, нам достаточно знать сам факт выдачи документа.

Этап №2 — В зависимости от полученной информации об участке определяемся что делать дальше

Ситуация №1 — если точно известно, что ни пользователю брошенного участка, ни другим членам товарищества не выдавали никаких свидетельств, то можно предложить председателю закрепить брошенный участок за собой – способ №1.

Ситуация №2 — если окажется, что свидетельства выдавали, то это усложняет ситуацию. Потому что когда пользователь брошенного участка получил такое свидетельство (образцы вышЕ), то он юридически уже считается собственником. Ведь он может в любой момент подать свидетельство в МФЦ/Рег.палату и зарегистрировать право собственности – п. 1 и 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ. По так называемой «дачной амнистии».

В данной ситуации придется искать уже собственника или его наследников, чтобы выкупить участок – способ №2. Тоже самое, если гражданину выдавали свидетельство о собственности. Название документа говорит само за себя.

Способ №1 — Предлагаем председателю закрепить участок за собой

Если окажется, что участок не в собственности и никто не получал никаких свидетельств, то просим председателя провести общее собрание членов товарищества, где поставить вопрос — изъять брошенный участок у пользователя и закрепить его за собой.

Проблемы, с которыми можете столкнуться

  • Проблема №1 — Председатель может отказаться

    С одной стороны, товариществу невыгодны брошенные участки — по ним не платят взносы и другие платежи, копятся долги, за участком не ухаживают, на нем копится различный мусор и т.п. По логике председателю только лучше если появится добросовестный гражданин, который начнет пользоваться участком и будет платить взносы. Но в жизни не все так гладко.

    У меня часто бывало, что председатель отказывался “передавать” участок через общее собрание — из-за неуверенности, незнания законов и практики в таких делах, боязни того, что пользователь брошенного участка затем подаст на него в суд и т.п. С одной стороны, эта боязнь обоснована. Например, у пользователя брошенного участка может оказаться свидетельство на него (писал об этом выше).

    Поэтому я всегда советую сначала узнать максимум информации по участку — первый этап. Затем нужно объяснить председателю, что все законно. Пользователя брошенного участка можно исключить из товарищества за неуплату взносов – п. 1 и 3 ст. 13 Федерального закона о садоводстве и огородничестве. Все это лучше доверить грамотному земельному юристу.

    Если председатель категорически против, то придется купить брошенный участок у пользователя или его наследников – способ №2

  • Проблема №2 — Председатель может потребовать деньги за «передачу» участка

    Председатель как минимум потребует оплатить долги нынешнего пользователя. У меня такое было в 100% случаев. Я лично не вижу в этом ничего плохо. Главное, чтобы эти деньги пошли на нужды товарищества, а не в карман председателя.

    Другой вопрос, если председатель, помимо оплаты долгов, потребует некую сумму денег для себя. Ведь с его инициативы будет ставиться вопрос о закреплении брошенного участка на общем собрании. Здесь уже каждый решает для себя сам – идти на уступки или отказать. Тогда придется пойти по другому пути — способ №2.

Этап №1 — Подготовка и проведение общего собрания членов товарищества

Если председатель согласится “передать” брошенный участок, то нужно посмотреть в уставе каким образом это делается — на общем собрании членов товарищества или через правление. В 95% случаев решается через собрание членов, поэтому подробно опишу именно этот способ. Все подробно расписано в ст. 17 Федерального закона о садоводстве и огородничестве.

Пользоваться каким-либо участком в товариществе может только член этого товарищества — ст. 22 Федерального закона о садоводстве и огородничестве. Поэтому если заинтересованное лицо им не является, то ему нужно обязательно вступить в товарищество. Все это решается на общем собрании.

Другая ситуация: член товарищества хочет получить соседний брошенный участок. Здесь нужно смотреть в уставе — может ли один член товарищества пользоваться несколькими участками. Если в уставе четко написано, что один человек и один участок, то закрепить участок можно, например, на своего родственника. А после оформления участка в собственность, родственник может его подарит. Если в уставе ничего не написано об этом, то можно.

Подготовка к собранию. Собрание организовывает председатель — пп. 2 и 3 п. 7 ст. 18 Федерального закона о садоводстве и огородничестве. Собрание может быть очередным (не реже раз в год) или внеочередным. Обычно если до ежегодного собрания осталось месяца три, то председатель поднимет вопрос об участке на нем. Если позже, то соберет внеочередное собрание.

Чтобы собрание было правомочным, на него должны прийти минимальный процент членов из общего числа (кворум). Он указан в уставе СНТ. Чаще всего это более половины или минимум 2/3 из общего числа членов. В каждом СНТ по-разному.

Минимальный срок уведомления также указан в уставе. Обычно минимум за месяц до его проведения. Уведомлением занимается правление. Информацию о собрании размещают на информационный щите, на официальном сайте или группе в соц.сетях. Могут дополнительно уведомить по телефону. В уведомлении указывают вопросы, которые будут рассмотрены, дата, место и время проведения собрания.

До собрания председатель может потребовать оформить схему расположения участка на кадастровом плане территории. Она нужна чтобы на собрании показать членам товарищества точные границы участка. Конечно, у председателя может быть схема всего товарищества, но часто на ней все участки указаны в мелком масштабе. Поэтому схема лишней не будет.

Схему лучше заказать у местного кадастрового инженера. Стоит от 3 000 рублей. По закону ее можно оформить и самостоятельно (ст. 11.10 ЗК РФ), но нужно уметь пользоваться специальной программой. Я все же советую довериться профессионалу.

Образец схемы

(нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)

Схема расположения участка на кадастровом плане территории

Проведение собрания. На собрании члены товарищества должны проголосовать: 1) за исключение одного из членов из товарищества + за изъятие у него участка; 2) за принятие нового гражданина в члены товарищества (если заинтересованное лицо им не является) + за закрепление участка за ним. Минимальный процент голосов указан в уставе. Как правило это 50% + один голос. Результат голосования записывается в протокол.

Образцы документов

(нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

Устав товарищества

Устав СНТ

Протокол собрания

Протокол собрания

Этап №2 — Получаем садовую книжку

Если голосование пройдет в пользу заявителя, то правление оформит на его садовую книжку. По закону ее должны выдать в течение 3 месяцев — п. 13 ст. 12 Федерального закона о садоводстве и огородничестве. На практике это обычно занимает пару недель. В садовой книжке будет указан номер участка, который за ним закреплен.

Образец садовой книжки

(нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)

Садовая книжка

Этап №3 — Просим администрацию предоставить участок в собственность

Подробная инструкция описана в моей отдельной статье — Как оформляется в собственность земельный участок по садовой книжке.

Если кратко, то нужно: 1) Запрашиваем у председателя необходимые документы. 2) Оформляем схему участка на кадастровом плане территории (не межевание). 3) Подаем в местную администрацию заявление о предоставлении участка в собственность бесплатно. 4) Администрация рассмотрит заявление и решает — предоставить участок или нет. 5) Если решение положительное, то администрация оформит постановление в предоставлении участка в собственность и акт приема-передачи. 6) Все необходимые документы подаем в МФЦ/Рег.палату для регистрации права собственности.

Способ №2 — Покупаем брошенный участок у пользователя/собственника или наследников

Если участок не оформлен в собственность, то зачем искать наследников пользователя в случае его смерти? По закону нельзя принять только часть наследства – его или принимают полностью, или не принимают вообще (ст. 1152 и ст. 1153 ГК РФ). И согласно ст. 1112 ГК РФ, в состав наследства входят имущественные права наследодателя.

Например, у человека была квартира и участок в СНТ. Квартира в собственности, а участок нет. После его смерти наследники пошли к нотариусу и оформили на себя только квартиру. Они знали об участке, но не оформили, потому что на него не было документов. Это ничего не меняет. Раз они приняли квартиру, значит и приняли участок.

Еще есть такое понятие как фактическое принятие наследства — п. 2 ст. 1153 ГК РФ. Например, после смерти пользователя участка, его наследник пару раз приезжал на участок. Или иногда оплачивал налог на землю. Значит он фактически принял участок.

Этап №1 — Занимаемся поисками

Любую информацию о человеке и его окружении стоит записывать, чтобы ничего не забыть — любые имена и фамилии, номера телефонов, адреса проживания, возраст и т.д. Где и у кого искать информацию:

  • Поиски нужно начать, конечно, с председателя товарищества. У него обычно есть ФИО пользователя и номер телефона. Иногда даже адреса проживания. В этом я писал в самом первом этапе.
  • Нужно поспрашивать соседей брошенного участка. Они тоже могут дать много полезной информации.
  • Зная ФИО и примерный возраст, можно найти человека через социальные сети, если он там зарегистрирован – Одноклассники, ВКонтакте, Фейсбук, Мой мир и т.п. Я так нашел наследников в США и на Украине.

    Дополнительно стоит вбить ФИО и город в поисковики — Яндекс и Гугл. Например, человек может быть учредителем в какой-либо организации. На сайтах с такой информации указывают адрес организации, иногда и номер телефона.

  • Можно нанять частного детектива. Многие из них занимаются поиском людей.
  • Если известен адрес проживания, но там уже не проживают, то помимо нынешнего владельца, нужно опросить соседей. Я так нашел родственника одного из наследников.
  • Некоторые советуют просто пользоваться брошенным участком — покосить траву, убрать мусор, даже поставить теплицу. И тогда пользователь/владелец участка или его наследники сами появятся или свяжутся с «самозахватчиком». Лично я не советую такой подход.

Этап №2.1 — Нашли пользователя/собственника

Первым делом нужно спросить какие документы у него есть на участок. И от этого уже отталкиваться что делать дальше:

  • Ситуация №1 — У пользователя/собственника участка есть на руках правоустанавливающий документ — свидетельство о собственности, бессрочного пользования и пожизненно-наследуемого владения.

    В данной ситуации договариваемся о стоимости участка. Дополнительно можно оформить договор задатка и предварительный договор купли-продажи. Затем владелец участка идет в МФЦ и регистрирует право собственности, предоставив свидетельство. Госпошлина — 350 рублей. Подробная инструкция здесь — оформляем в собственность земельный участок в упрощенном порядке по «Дачной амнистии».

    После этого стоит сделать межевание для установления границ участка и согласования их с соседями — подробная инструкция по ссылке. И только потом выходим на сделку — оформляем договор купли-продажи и подаем его на регистрацию в МФЦ/Регпалату. Оплачиваем те же 350 рублей госпошлины.

    По закону можно купить участок и без межевания — писал об этом здесь. Но я не советую этого делать — вдруг у владельца участка будут проблемы с границами и согласования с соседями.

  • Ситуация №2 — Нет свидетельства, т.к. членам товарищества их не выдавали, но есть садовая книжка или справка о членстве в СНТ. Здесь покупку можно оформить двумя способами:

    Способ №1: Оформляем задаток и предварительный договор купли-продажи. Срок достаточно указать в один год. Если что его можно продлить в любой момент по договоренности.

    Затем пользователь участка оформляет участок в свою собственность. Моя подробная инструкция — оформляем в собственность земельный участок по садовой книжке. Все это делается через местную администрацию. Или пользователь участка может оформить доверенность на заинтересованное лицо, кто будет заниматься сбором документов и оформлением.

    После того как участок будет оформлен в собственность, можно составить договор купли-продажи и подать его на регистрацию в МФЦ/Рег.палату. Госпошлина — 350 рублей.

    Способ №2: Пользователь участка сам обращается к председателю товарищества и просит «переписать» участок на заинтересованное лицо. Председатель поставит этот вопрос на общем собрании членов. Более подробно прочтите выше — способ №1.

  • Ситуация №3 — У пользователя вообще нет никаких документов, даже садовой книжки.

    В этом нет ничего страшного. Пользователю участка нужно пойти к председателю и получить справку о членстве, потому что у председателя должен быть список/реестр всех членов товарищества. Затем все оформляем через вышеуказанную ситуацию №2.

Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста. Заполните форму ниже или в комментариях ↓.

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в комментариях, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Решите пример *