Бесплатная проверка земельного участка в Росреестре онлайн

Грушина ЕленаРиэлтор с юридическим образованием. Стаж работы — 12 лет

Чтобы проверить земельный участок в Росреестре, можно воспользоваться общедоступной справочной информации с его официального сайта и публичной кадастровой картой РФ. На сайте отображаются сведения о правах, а на кадастровой карте отображены границы (конечно, если границы оформлены и внесены на кадастровый учет).

Если покупаете землю, использование ресурсов Росреестра поможет лишь на начальном этапе проверки «юридической чистоты». О такой большой теме, как проверка перед покупкой, я скоро опубликую отдельную статью.

Заглядываем в справочные сведениях на сайте Росреестра

Вот какие сведения из ЕГРН предоставляет сайт в открытом доступе. Для примеры был взят участок земли с уникальным кадастровым номером 50:21:0080101:293, его полный адрес: обл. Московская, р-н Ленинский, с/о Горкинский, д. Ермолино, дом 56, уч №56/2:

(чтобы увеличить картинку, нажмите на нее)

Что из них полезного:

• Сведения об обременениях (строка «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости»). Если есть обременение (кроме сервитута), участок нельзя будет купить. Конечно, документы можно будет подать, но сделку купли-продажи все равно не зарегистрируют.
• Дата регистрации права. Это дата, когда участок получен в собственность;
• Площадь в кв.м. Можно померить участок на местности и сравнить;
• Кадастровая стоимость. С этой стоимости можно посчитать налог на имущество.

Важно. Я, как и другие риэлторы, не использую сайт Росреестра, потому что: 1) Недостаточно сведений для проверки. Например, не отображены ни владельцы, ни как они получили участок (купили, получили в наследство, получили в дар, оформили в собственность и т.п.), ни на основании чего наложено обременение (если оно, конечно, наложено); 2) Отображаемые справочные сведения не всегда находятся в актуальном состоянии. У себя на сайте Росреестр отображает сведения из Единого государственного реестра недвижимости. Далее — ЕГРН. В самом ЕГРН все сведения актуальные, что не сказать о сайте Росреестра. Чтобы в более полной мере проверить землю, я использую выписки из ЕГРН.

Если решили воспользоваться сайтом Росреестра, вот инструкция:

1. 1.Перейдите по ссылке — Rosreestr.ru — «справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Других подобных страниц на сайте нет.
2. 2. Введите капчу, введите уникальный кадастровый номер или адрес земельного участка и выберите нужный из выпадающего списка.

   Если правильно наберете кадастровый номер, в выпадающем списке ниже отобразится лишь нужный участок, его и следует выбрать.

   

   Если будете вводить адрес, то вводите его как можно проще — на сайте установлен интуитивный поиск. Например, вместо полного адреса «обл. Московская, р-н Ленинский, с/о Горкинский, д. Ермолино, дом 56, уч №56/2» я сначала ввела так — «горкинский ермолино 56». В выпадающем списке выберите нужный вам земельный участок. Если его там нет, тогда добавляйте уточняющие слова «ул», «переулок» и т.п.

   
3. 2. Нажмите на кадастровый номер нужного вам участка. Блок находится внизу формы. Справа под «Вид объекта недвижимости» должно быть написано «Земельный участок».
4. 3. Отобразится страница с общедоступными справочными сведениями из ЕГРН.

Выписки из ЕГРН покажут больше информации

Выписки имеют более полную и актуальную информацию об объектах недвижимости. Их бывают несколько видов. Для проверки больше всего подходят 2 выписки:

Выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах объекта недвижимости. В простонародье — выписка на объект недвижимости. Я ее так и буду называть; 2) Выписка о переходе прав на объект недвижимости. В простонародье — выписка о переходе прав. Взгляните ниже на образцы.

Образцы выписок на участок с кадастровым номером 50:21:0080101:293, адрес: обл. Московская, р-н Ленинский, с/о Горкинский, д. Ермолино, дом 56, уч №56/2

(чтобы увеличить картинку, нажмите на нее)

Выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах

Выписка о переходе прав

Выписка на объект недвижимости покажет: 1) Собственника участка (раздел №2 строка «Правообладатель»). Если собственники физические лица, покажет их ФИО. Если организация — их название и ИНН; 2) Подробные сведения о наложенных обременениях и ограничениях. Если обременение наложено, то покажет на каком основании это сделано и в пользу кого; 3) План участка; 4) Координаты поворотных точек. Эти координаты могут понадобиться, чтобы проверить, правильно ли границы расположены на местности. Для этого нужно заказать у кадастрового инженера услугу под названием «Вынос точек в натуре». С помощью координат поворотных точек инженер укажет на местности официальные границы; 5) Особые отметки. Здесь может быть написано, например, что к участку обеспечен доступ (сервитут) посредством другого участка. 6) Сведения о том, есть ли споры о местоположении границ; 7) Сведения о том, находится ли участок в особых зонах, например, в зонах культурного наследия и т.п.

В первой выписке показано, что участком владеет некая Антонова с 27 августа 2015 года. Обременение на участок не наложено, хотя в справочных сведениях сайта Росреестра было показано, что участок ограничен в правах по статье 56 ЗК РФ. Редко, но бывает, что сами владельцы не знают об ограничениях. Они могут показать свои старые выписки или свидетельства о собственности и быть уверенными, что с участком все в порядке. Поэтому стоит самому это проверить еще на начальном этапе.

ФИО владельцев в выписке отображены, только если заказать на свою недвижимость. Я в своей работе все равно заказываю эту выписку сама, чтобы получить на руки актуальные сведения о недвижимости. Как и где заказать — инструкция ниже.

Теперь на счет выписки о переходе прав. Эта выписка покажет историю владения участком с 1991 года, а именно: 1) Сведения о прошлых и нынешних хозяевах. ФИО собственников будут показаны, только если заказывать выписку на свою недвижимость. Если она нужна на чужую, попросите собственников ее предоставить; 2) На основании чего было оформление перехода права собственности (каков документ основания). Например, если участок был получен в наследство, то в строке об основании будет написан документ свидетельство о праве на наследство. Например, если куплен, будет написан договор купли-продажи.

В нашей выписке показано, что первым владельцем была некая Иванова. Она владела участком с 20 января 2010 года. Следующая собственница Антонова. Она купила эту землю у Ивановой 27 августа 2015 года. Антонова владеет землей до сих пор, об этом говорит то, что в строке о прекращении права ничего не написано.

Если в выписке видите частую смену собственников, это должно вас насторожить. Может быть, этим скрывают какое-либо мошенничество. Например, мошенники как-то незаконно смогли оформить землю и подарили ее подставному лицу. Через несколько подставное лицо подарило землю другому подставному лицу, а после этого была сделка купли-продажи. Цепочку сделок сложнее оспорить в суде, ведь одна из них может быть проведена на законных основаниях. Поэтому будьте внимательными.

Где и как можно получить выписки из ЕГРН

Получить выписки может любой человек на любую недвижимость в РФ. Выдают их в электронном и в бумажном виде. Заказать их можно в любом отделении МФЦ. Каждая бумажная выписка стоит — 460 руб., электронная — по 290 руб. Срок готовности — 2-3 рабочих дня. При себе иметь только паспорт.

Если мне нужны выписки именно для проверки покупаемой недвижимости, я заказываю их в электронном виде. Во-первых: идти никуда не нужно — выписку присылают на электронную почту. Их легко открыть на компьютере или телефоне — никаких дополнительных программ устанавливать не нужно. Можно распечатать. Во-вторых: стоят дешевле, чем бумажные.

Раньше я заказывала электронные выписки на сайте Федеральной кадастровой палаты — Кадастр.ру. Сейчас я пользуюсь партнерским сервисом Росреестра — ЕГРН.Реестр. Причины следующие: 1) В ЕГРН.Реестр выписки стоят 200р., а на сайте Кадастр.ру стоят по 290 руб. 2) Для заказа с Кадастр.ру обязателен аккаунт в Госуслуги. Для заказа с ЕГРН.Реестр это не требуется; 3) Выписки присылают в среднем через 2 часа. С сайта Кадастр.ру приходится ждать в среднем 24 часа. Если бывают задержки из-за технических работ, в ЕГРН.Реестр заранее предупреждают об этом. 4) ЕГРН.Реестр возвращает деньги, если не отправит выписки в течение 3 дней (72 часа) после заказа. Кадастр.ру так не поступает.

Сервис ЕГРН.Реестр берет официальные сведения из ЕГРН, а не с какой-либо своей базы. Вместе с выпиской пришлют цифровую подпись регистратора Росреестра (ЭЦП).

Как заказать выписки в ЕГРН.Реестр написано ниже, как на сайте Кадастр.ру — инструкция.

Как получить выписку в ЕГРН.Реестр

Для наглядности я заказывала обе выписки на все тот же участок с кадастровым номером 50:21:0080101:293. Вы же можете заказать одну выписку. Ссылка на сервис — ЕГРН.Реестр.

Введите кадастровый номер или адрес земельного участка и нажмите кнопку «Найти».

Пролистайте вниз, выберите выписку, введите данные для заказа и оплатите. Так как мне нужны 2 выписки, я выбрала за 350 руб. Номер телефона можете ввести любой. Емейл введите правильно, т.к. туда отправят выписки.

Выписки можно будет скачать в самом письме или через указанную ссылку. Формат выписки будет в PDF и HTML — их легко открыть на телефоне/компьютере с помощью браузера. Чтобы скачать архив с исходными файлами, выберите архив ZIP. В нем будет файл в формате SIG — это электронная цифровая подпись регистратора Росреестра.

Мои выписки прислали через 1 час 58 минут. Выше их показывала.

Изучаем землю с помощью публичной кадастровой карты

Вот какие сведения предоставляет карта об участке с кадастровым номером 50:21:0080101:293:

В правом нижнем углу можно переключить отображение и карта будет без снимков из спутника:

Я, как риэлтор, использую карту, чтобы проверить, не находится ли участок в зоне с особыми условиями использования и в зоне красных линий. Если участок находится в зоне с особыми условиями, это накладывает ограничения на его использование. Красные линии отделяют территории общего пользования от территории частного пользования. Например, строить жилые дома в зоне красных линий запрещено. Как все это сделать, инструкция ниже.

Официальная карта находится по этой ссылке — https://pkk.rosreestr.ru. Иногда карта долго подгружается, наберитесь терпения.

Чтобы найти нужный участок, в левом верхнем углу есть форма поиска. Там можно ввести кадастровый номер или адрес. После ввода выберите подходящий участок из выпадающего списка. Или можете просто найти участок на карте. Приближать и отдалять карту можно с помощью кнопок справа внизу экрана. Кнопка «+» приближает карту, кнопка «-» отдаляет.

Если участок не отображен на карте, то скорее всего: 1) его нет в кадастровом учете или 2) он есть в кадастровом учете, но его границы не определены («Без координат границ»).

Нажмите на правую верхнюю кнопку под названием «Слои».

В выпадающем списке выберите «Зоны с особыми условиями использования территории» и «Красные линии».

Если участок покрылся зеленым цветом, значит он не находится в зоне с особыми условиями использования.

Мой участок также не находится в зоне красных линий. Для примера я отдалила карту и нашла эту зону.

Если хотите, можете измерить размер и площадь участка. Для этого в верхнем правом углу нажмите на кнопку «Измерения», которая находится ниже кнопки «Слои». Там есть инструмент «Длина», «Площадь и периметр» и т.п.

Границы с помощью кадастровой карты проверять не стоит. Если воспользуетесь картой, вы заметите, что линии с границами находятся не там, где расположен забор на снимках. Как и писал выше, чтобы проверить «правильность» границ, нужно заказать у кадастрового инженера услугу «Вынос точек в натуре». Про эту услугу я расскажу в своей следующей статье о проверке земли на юридическую чистоту.