Про сделку дарения жилого дома вместе с земельным участком
Рубрика обновлена: 5 января 2024 г.
Здравствуйте. В этой рубрике я расскажу про такую сделку, как дарение частного жилого дома вместе с земельным участком, как она проводится, о налогах и многое другое.
Участники в сделке: даритель — это собственник, который дарит; одаряемый — это тот, кто принимает в дар; доверенное лицо, если вместо дарителя или одаряемого участвует другой человек.
О дарении между членами семьи или близкими родственниками
Нет никаких особенностей в сделке, есть она происходит между членами семьи или близкими родственниками. Не надо прописывать в договоре дарения пункт о родстве между участниками, не нужны какие-либо дополнительные документы и т.п. Сделка проводится также как и любая другая. Есть особенность, но только после сделки и связана с налогами.
Как оформляется сделка
Я опубликовала свою инструкцию на отдельной странице — https://prozhivem.com/dom/darenie/kak-oformljaetsja. Неважно количество участников, являются ли они друг другу родственниками, на каком участке стоит дом (ИЖС, ЛПХ, садовый, дачный, огородный и т.п.) — моя инструкция подойдет для всех.
Говоря кратко, нужно составить договор дарения и подать этот список документов на регистрацию сделки.
О договоре дарения
https://prozhivem.com/dom/darenie/dogovor — здесь выложила образцы и бланки договора. Там же подробно объяснила, как его правильно составить, сколько составить экземпляров, когда подписывать и какие пункты в нем необязательны.
Также советую внимательно прочитать ст. 572 ГК РФ.
Документы подаем в МФЦ или УФРС
Если в вашем населенном пункте есть МФЦ, идите туда. Если нет, идите в отделения УФРС (в простонародье — Регистрационная Палата). Сейчас работает экстерриториальный принцип принятия документов — Распоряжение Правительства РФ от 16 февраля 2021 г. № 372-р. Можно придти в любое отделение МФЦ или Росреестра вне зависимости от местоположения недвижимости и проживания участников.
На основании поданного договора дарения будет зарегистрирован переход права собственности от нынешних собственников (дарителей) на одаряемых. Госпошлина — 350 рублей (пп. 24 и 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Согласно пп. 1 и 2 п. 1 ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, максимальный срок регистрации — 9 рабочих дней при обращении в МФЦ и 7 рабочих дней при обращении напрямую в Рег.палату. В МФЦ дольше, потому что они лишь посредники — принимают заявления и направляют все в тот же УФРС.
В конце одаряемым выдадут 2 выписки из ЕГРН — на дом и на участок. В них можно будет посмотреть, что одаряемые теперь новые владельцы. В разделе №2 в строке «Правообладатель» будут прописаны их ФИО. Сейчас дарителям на руки ничего не выдают и не ставят штампы о государственной регистрации на договорах дарения.
Если одаряемые — несовершеннолетние дети
В договоре дарения нужно указать представителя ребенка-одаряемого — одного из родителей, опекуна или попечителя ст. 26 и ст. 28 ГК РФ. Если ребенку дарит один из родителей и супруги при этом в браке, представителем ребенка по договору указываем второго родителя. При дарении обоими родителями, любой из них может быть представителем ребенка. Если родители разведены или второго родителя нет (умер, не указан в свидетельстве о рождении и т.п.), первый родитель может быть одновременно и дарителем, и представителем своего ребенка-одаряемого — письмо ФНП от 21 июня 2017 г. N 2664/06-08. Если ребенку дарит недвижимость, например, его бабушка с дедушкой, его представителем может быть один из его родителей (опекун). Лучше, если это будет мать.
За ребенка до 14 лет договор дарения подписывает его представитель, который там указан — ст. 28 ГК РФ. Присутствие ребенка нигде не требуется. Ребенок от 14 до 18 лет сам подписывает договор + в качестве согласия подпись ставит его представитель — ст. 26 ГК РФ. Затем оба идут и подают документы на регистрацию.
Что с налогами
Налог при дарении дома с земельным участком — сколько, когда и как.
Дарители налог не платят, т.к. при дарении они не получают какого-либо дохода. Здесь все просто — нет дохода, нет и налога.
Согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ, одаряемый освобождается от оплаты НДФЛ, если недвижимость получена в дар от члена семьи или близкого родственника. К ним относятся супруг, родитель, бабушка, дедушка, сын, дочь, брат и сестры (даже с одним общим родителем), внук, внучка.
Если получено в дар не от члена семьи или близкого родственника, от одаряемого удерживается НДФЛ в размере 13% от кадастровой стоимости подаренной недвижимости или доли в нем — п. 1 ст. 224 НК РФ и п. 6 ст. 214.10 НК РФ. Для нерезидентов РФ ставка равна 30% процентов (п. 3 ст. 224 НК РФ). За несовершеннолетних одаряемых НДФЛ оплачивают их родители (опекун/попечитель) — п. 2 ст. 27 НК РФ.
Например, кадастровая стоимость дома — 1.5 млн. руб., кадастровая стоимость участка — 500 тыс. руб. Общая кадастровая стоимость 1.5 млн + 500 тыс. = 2 млн. руб. Одаряемый получил недвижимость в дар не от членов семьи или близких родственников. Значит с него удерживается НДФЛ в размере 13% * 2 млн. = 260 тыс. руб.
Налоговую декларацию нужно подать до 30 апреля следующего года после регистрации сделки, заплатить налог — до 15 июля следующего года. При неуплате НДФЛ будут штрафы и пенит, даже если из налоговой инспекции не отправляли никаких уведомлений.
Например, дом и участок подарили в 2023 году. Значит одаряемый должен подать декларацию до 30 апреля 2024 года, а заплатить НДФЛ до 15 июля 2024 года.
Вопрос — ответ
Можно ли подарить дом с участком только несовершеннолетнему ребенку?
Можно. В п. 3 ст. 60 СК РФ написано — «Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка.»
Можно ли подарить дом, если земельный участок без межевания?
Да, можно. Отказ в регистрации отчуждения «немежованных» участков устратил силу согласно п. 1 ст. 19 Федерального закон о государственной регистрации прав. К сделками отчеждения относятся сделки дарения. «Немежеванный» — это тот участок, у которого не оформлены границы и не внесены в кадастровый учет.
Можно ли подарить дом без земельного участка?
Согласно пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ, в РФ действует принцип единства судьбы участка и построенных на нем объектов. Поэтому подарить дом без земельного участка запрещено.
10 комментариев
Дом приобретён в браке. С мужем недавно разошлись. Муж делает дарственную на дом дочери (дочери 19 лет). Может ли дочь теперь подарить дом мне, своей матери и нужно ли будет платить налог 13%.
Здравствуйте, Лариса. Да, может. Налога не будет.
Здравствуйте. В браке была приобретена земля, далее на участке построили дом. В ЕГРН собственником указан только супруг. Брачного договора мы не заключали. Могу ли я с согласия супруга подарить дом с участком моему отцу? придется ли оплачивать налог отцу? какие необходимы документы?
Здравствуйте, Дина. Да, вашему отцу придется оплачивать налог, т.к. ваш супруг не является ему близким родственником. Поэтому сначала оформите у нотариуса брачный договор, по которому участок и дом станет вашей личной собственностью. Подаете договор на регистрацию и становитесь собственником. Затем можете сразу дарить эту недвижимость отцу и никто никаких налогов не заплатит. Срок владения при дарении не учитывается. Договор дарения достаточно в простой форме.
Здравствуйте. Я хочу подарить свою долю в квартире несовершеннолетней сестре, но на квартире есть долги по ЖКХ. Я знаю, что этот долг останется на мне, но не могли бы вы подсказать, как мне после совершения дарения узнать сколько именно я должна? Просто, я не смогу сразу же погасить долг, он довольно большой, поскольку я в квартире давно не живу, а семья долги не выплачивает. А за несколько месяцев долги еще больше станут, и как тогда узнавать, сколько я осталась должна за период, что была собственником?
Здравствуйте, Анастасия. Сестра станет собственником с момента регистрации права в ЕГРН. Это дата будет указаны в выписке из ЕГРН и еще печать с датой поставят в договоре. Затем после сделки запросите справку с суммой долга в Управляющей компании/ТСЖ, предоставив зарегистрированный договор дарения. Они все посчитают на дату сделки. И так в каждой организации, которая предоставляет квитанции на оплату коммуналки.
Добрый день! А если дом мне подарен не близким родственником. И сразу я его передарю своей дочери. Придётся ли ли платить налог?
Здравствуйте, Светлана. Если дом подарен вам не близким родственником, вы должны заплатить налог в размере: 13% * (кадастровая стоимость дома * размер вашей доли). Дом вы можете подарить сразу вашей дочери и ей не придется платить налог, т.к. он не предусмотрен при получении недвижимости в дар от близкого родственника — п. 18.1 ст. 217 НК РФ.
Здравствуйте, такой вопрос: отец собирается подарить своему сыну дом, через какой период времени сын может передарить его своей матери(родители в разводе), чтоб имущество не обложили налогом?
Здравствуйте, Олег. Через любой период времени. Недвижимость, полученное в дар от близкого родственника, не облагается налогом — п. 18.1 ст. 217 НК РФ. Сын может подарить своей матери дом хоть на следующий день.