Как при покупке квартиры обезопасить себя от будущего банкротства продавца

Грушина ЕленаРиэлтор с юридическим образованием. Стаж работы — 12 лет

После купли-продажи квартиры продавец (бывший собственник) может быть признан банкротом. Тогда заинтересованные лица попытаются оспорить сделку, но не нужно паниковать. Здесь я объясню, что следует предпринять покупателю квартиры, чтобы защитить свою сделку от такого. Причем банкротами могут быть и предпредыдущые собственники.

Тема серьезная, ведь с января по сентябрь 2021 года 137 485 граждан стали банкротами — официальным данным Федресурса. Это почти в 2 раза больше, чем за тот же период в 2020 году.

Какую куплю-продажу могут признать недействительной при банкротстве продавца

Ст. 61.2 Федерального закона о банкротстве «Оспаривание подозрительных сделок должника» — это главная статья, на которой основывается оспаривание сделок банкрота. Очень внимательно ее изучите. Простыми словами, сделка может признана недействительной по двум причинам:

1. Квартира куплена по заниженной или завышенной цене. Про это написано в п. 1 ст. 61.2 такой формулировкой — «… при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки.»
2. Покупатель знал или должен был знать, что продавец является банкротом или имеет признаки неплатежеспособности. В п. 2 ст. 61.2 написано — «… если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.»

Чтобы сделку не оспорили, покупатель должен быть добросовестным

Согласно п. 1 ст. 302 ГК «Истребование имущества от добросовестного приобретателя», если покупатель является добросовестным приобретателем, квартиру у него не отберут, потому что не получиться признать сделку недействительной.

Признаки сделки с участием добросовестного покупателя

• Продавец на момент сделки имел право продавать квартиру.
• Покупатель действительно имел намерение приобрести квартиру, т.е. сделка купли-продажи реальна. Сюда входит то, что покупатель проверял квартиру и продавца, передавал ему деньги, все это подтверждено документально и т.п.
• Продавец и покупатель не состоят в сговоре.
• Покупатель не знал и не мог знать, что у продавца имеются долги.
• Покупатель не знал и не мог знать, что у продавца имеются намерения продать квартиру, чтобы уйти от ответственности перед кредитором.

Как покупателю доказать свою добросовестность

Далее я более подробно распишу признаки добросовестного приобретателя. А также на основании каждого признака посоветую, что следует предпринять до или после сделки. Желательно, но необязательно, чтобы присутствовали все признаки. В любом случае судья рассматривает каждое дело индивидуально и выносит решение по совокупности различных факторов. Начнем:

• Покупатель приобрел квартиру по рыночной стоимости. Это один из ключевых признаков добросовестности и действительности сделки.

  По статистике если цена будет снижена до 20% от рыночной, суды не видят существенного отклонения. При занижении цены выше 20%, суды считают это подозрительным и принимают решения по обстоятельствам каждого дела. При занижении в 40% и больше — очень велика вероятность отмены сделки. Также суды не видят существенного отклонения при завышении цены в 25% от рыночной. Источники — здесь и здесь.

  Соответственно, для судов будет подозрительным, если в договоре будет две цены — одна за квартиру, другая за неотделимые улучшения.

  Отсюда вывод: не занижайте и не завышайте цену в договоре купли-продажи.

  Будет дополнительным плюсом, если до сделки покупатель закажет отчет об оценке квартиры. Это все равно придется сделать при использовании ипотеки. Также советую обязательно заказывать оценку, если рыночная стоимость квартиры на момент сделки ниже кадастровой. Такое бывает в некоторых регионах. Как узнать кадастровую стоимость квартиры — инструкция.

• Покупатель осматривал квартиру, проверял ее на «юридическую чистоту» — наша инструкция. Также проверял продавцов — наша инструкция. Этими действиями покупатель доказывает, что был внимателен и осмотрителен к сделке, был заинтересован в ней.

  Все собранные при проверке документы советую сохранить, даже копии. Чем их больше, тем лучше. Ведь факт проверки нужно документально зафиксировать.

  Отдельный момент — за несколько дней до сделки одному из покупателей следует заказать две выписки из ЕГРН на покупаемую квартиру. Первая — «об основных характеристиках и зарегистрированных правах». Вторая — «о переходе прав на объект недвижимости». Заказываем их в бумажном виде в любом МФЦ, предоставив свой паспорт. Госпошлина — 460 рублей за каждую выписку. Сейчас в ней показаны ФИО владельцев, только если заказать ее на свою недвижимость.

  О характеристиках

  О переходе прав

  В выписках отображается дата запроса в ЕГРН и ФИО получателя. Этими пунктами будет подтверждено, что покупатели изучили квартиру и продавца с помощью главного источника информации — Единого Государственного Реестра недвижимости.

  Можно, но необязательно, заказать специальный отчет о проверке квартиры и продавцов. Многие юридические компании оказывают такую услугу. Не нужно брать отчет, если квартира приобретается в ипотеку или договор купли-продажи будет оформлен у нотариуса.

• Документально зафиксировано передача денег продавцам — ст. 486 ГК РФ. Моя статья — безопасные способы расчетов при покупке квартиры. Лучше всего подходит безналичный расчет — с банковского счета покупателя на счет продавца. Сохраняем все документы о расчетах — заявление/договор об аренде ячейки или аккредитиве, расписки от продавцов, выписка со счета покупателя с фактом перечисления суммы и т.п. Заменяет расписку наличие в договоре купли-продажи пункта о том, что деньги переданы продавцу до его подписания — Постановление Десятого Арбитражного Апелляционного суда 10АП-25164/2019. Но расписку все-таки лучше тоже получить.
• Зафиксирован факт передачи квартиры покупателям. Подойдет акт приема-передачи или пункт в договоре купли-продажи о том, что он одновременно является и актом — ст. 556 ГК РФ. Желательное, но необязательное условие.
• Не было частых сделок с квартирой. Частая смена владельцев — это тревожный звоночек, на который суды обращают внимание. Иногда таким образом банкрот пытается «спрятать» свое имущество от кредиторов. Например, он дарит квартиру жене, она через пол года дарит своей маме, а та через пол года выставляет квартиру на продажу. Такое должно насторожить.

  Частые сделки не является ключевым моментом по оспариванию сделки, но заинтересованное лицо в суде будет настаивать, что это должно было насторожить покупателя. Покупателю следует сообщить и доказывать документами, что он тщательно проверял квартиру и продавцов на «юридическую чистоту». Ничего страшного в этом нет, если есть другие признаки добросовестности.

• Хороший плюс, если квартира куплена в ипотеку. Банк также проверяет квартиру, продавцов и покупателей, удостоверяет отсутствие сговора между сторонами. Не просто так большинство банков не дают ипотеку, если гражданин хочет купить недвижимость у близкого родственника.
• Дополнительный плюс, если договор купли-продажи оформлен у нотариуса, т.к. он тоже проверяет квартиру и участников сделки. Это его обязанность при удостоверении сделки — п. 1 ст. 163 ГК РФ, ст. 55 Основ о нотариате, п. 6 Методических рекомендации ФНП от 17.06.2005, Протокол N 04/05.

  В каких случаях при покупке квартиры обязателен нотариус

• Покупатель не является продавцу родственником. Еще лучше, если стороны не были знакомы до сделки. Родственники является банкроту заинтересованными лицами — ст. 19 Федерального закона о банкротстве. Факт родства/знакомства между сторонами должен доказывать тот, кто хочет оспорить сделку. В суде покупателю достаточно заявить, что он впервые познакомился с продавцом на момент просмотра квартиры. С другой стороны, нет ничего страшного в покупке квартиры у родственника, если имеются другие признаки добросовестности.
• Продавец не проживает/не зарегистрирован в квартире, а покупатель переоформил на себя лицевой счет и оплачивает «коммуналку». Это дополнительно доказывает действительность сделки и факт передачи квартиры. Не важно, продавец выехал до или после подписания договора купли-продажи, важен сам факт выезда. В качестве доказательств предоставляем суду справку о зарегистрированных лиц (или выписку из домовой книги, для Москвы это Единый жилищный документ), квитанции и чеки по оплате коммунальных услуг.

• В случае суда, покупателю не будет лишним доказать, что он действительно имел возможность купить квартиру. Проще говоря, доказать наличие денег. Например, накопил, продал другую свою недвижимость, взял в долг и т.п. Можно предоставить историю операций банковского счета, зарегистрированный договор купли-продажи продаваемой недвижимости, справку 2-НДФЛ за несколько лет до сделки.
• Будет большим плюсом, если продавец после сделки купит себе другое жилье. Такое редко бывает, но лишний раз доказывает, что у банкрота не было прямого намерения «избавиться» от квартиры, чтобы ее не забрали кредиторы.

О банкротстве предпредыдущих владельцев

Чтобы лучше все понять, опишу пример: Иванов продал квартиру Петрову, а тот затем продал Сидорову. Через некоторое время Иванова признали банкротом и заинтересованные лица решили оспорить сделку между ним и Петровым. Сделку в итоге признали недействительной. Можно подумать, что квартиру следует вернуть Петрову, но это не так — если Сидоров является добросовестным приобретаем, квартира так и останется в его собственности. Ведь Сидоров купил квартиру у Петрова и его не должна касаться сделка с Ивановым. В данной ситуации Иванов должен будет Петрову сумму за квартиру по их сделке. Проще говоря, тот станет его очередным кредитором.

В данной ситуации снова действует п. 1 ст. 302 ГК РФ — «Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли».

Простыми словами по нашему примеру выше — Иванов на момент сделки с Петровым имел право продавать квартиру, потому что еще не подавал заявление о банкротстве и на квартиру не был наложен арест из-за этого. Поэтому их сделка не касается Сидорова (следующего покупателя). Ведь Сидооров никак не мог знать, что у Иванова проблемы с долгами. Сидорову главное доказать, что он был добросовестным приобретателем при сделке с Петровым. Пример из практики — решение суда от 29.01.2020 по делу N 03372/2019.