Если продать квартиру за 1 миллион рублей или меньше, нужно ли подавать декларацию
Статья обновлена: 4 января 2024 г.
Здравствуйте. Сразу отвечу кратко — При продаже квартиры за цену меньше 1 миллиона рублей и освобождении от налога, подавать декларацию не потребуется. Я имею ввиду, что здесь не все так просто. Подробно объясню почему так с примерами.
Известно, что налог с продажи жилья платиться с суммы свыше 1 миллиона рублей. Потому что данный миллион — это стандартный вычет. ПП. 1 п. 2 ст. 220 НК — «Имущественный налоговый вычет предоставляется: в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.»
С другой стороны, появилось новое условие — если цена квартиры в договоре будет меньше 70% от ее кадастровой стоимости, то налог будет исчисляться с этих 70% от кадастровой. Если цена больше, то налог будет с нее. Это называется налоговая база. П. 2 ст. 214.10 НК — «В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода — кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.»
Пример №1: Квартиру продают за 900 000 рублей. Именно такую цену указали в договоре купли-продажи. Кадастровая стоимость квартиры на момент сделки — 1 600 000 рублей. 70% от неё — 1 112 000 рублей. Договорная цена за квартиру меньше 70% от ее кадастровой стоимости (900 000 < 1 112 000), поэтому налоговой базой будет 1 112 000 рублей. Следовательно, сумма налога свыше миллиона составляет 13% * (1 120 000 - 1 000 000) = 15 600 рублей. Подаем налоговую декларацию и затем оплачиваем налог.
Пример №2: Квартиру продают за 950 000 рублей. Именно такую цену указали в договоре купли-продажи. Кадастровая стоимость квартиры на момент сделки — 1 200 000 рублей. 70% от неё — 840 000 рублей. Договорная цена за квартиру больше 70% от ее кадастровой стоимости (950 000 > 840 000), поэтому налоговой базой будет 950 000 рублей. Следовательно, налога не будет, потому что налоговая база меньше 1 миллиона рублей (стандартного вычета).
Если нет налога с продажи, как на втором примере выше, то и декларацию подавать не нужно. П. 4 ст. 229 НК — «Налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации сумму всех полученных в налоговом периоде доходов от продажи недвижимого имущества, указанного в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, если в отношении такого недвижимого имущества налогоплательщик в налоговом периоде имеет право на имущественный налоговый вычет в размере, предусмотренном абзацем вторым подпункта 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, и если сумма всех таких доходов от продажи такого имущества в налоговом периоде не превышает установленный размер такого имущественного налогового вычета.»
Освобождение от подачи декларации установлено для сделок от 2021 года — п. 6 ст. 10 Федерального закона от 02.07.2021 N 305-ФЗ.