Можно ли продать квартиру до принятия наследства

Митрофанова СветланаЮрист. Стаж работы — 15 лет

Здравствуйте. Для справки — в законе нет такого понятия как вступление в наследство, есть только принятие наследства.

Наследнику можно продать квартиру только после получения от нотариуса свидетельства о принятии наследстве. До этого момента квартиру продавать нельзя и без разницы наследство по завещанию или по закону. Без свидетельства сделку купли-продажи приостановят — п. 1 ст. 26 Федерального закона о регистрации недвижимости от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Почему так? Только собственник квартиры имеет право ее продать, то есть передать свое право собственности кому-либо — п. 2 ст. 209 и п. 2 ст. 218 ГК РФ. Право собственности переходит наследнику после смерти наследодателя, но наследник должен документально подтвердить свое право собственности. Для этого нужно получить у нотариуса свидетельство о праве на наследство — п. 2 ст. 1162 ГК РФ.

Образец свидетельства о праве наследстве

(нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)

А можно продать квартиру с помощью отказа от наследства? Наследник может отказаться от наследства, но только в пользу других наследников — п. 1 ст. 1157 ГК РФ, п. 1 и 2 ст. 1158 ГК РФ. Нельзя отказаться от наследства в пользу человека, который не является родственником наследодателя. Причем согласно п. 2 ст. 1158 ГК, нельзя получать вознаграждение от отказа. Грубо говоря, нельзя «продать» отказ.

Наследнику нужно помнить о налоге с продажи

Наследнику квартиры придется заплатить налог с ее продажи, если он владеет ей меньше 3 лет — п. 17.1 ст. 217 НК РФ. Эти 3 года считаются со дня смерти наследодателя, а не с даты получения свидетельства о наследстве или регистрации права — п. 1 ст. 1114 и п. 4 ст. 1152 ГК РФ, Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 15 июля 2016 г. N 03-04-05/41483. Если квартирой владеть больше 3 лет, налога не будет.

Налог с продажи это НДФЛ (налог на доходы физических лиц), и он равен 13% от стоимости проданной квартиры минус 1 млн. в виде стандартного вычета — п. 1 ст. 224 и пп. 7 п. 1 ст. 228 НК РФ.

НДФЛ = 13% * (стоимость проданной квартиры — 1 млн. в виде стандартного вычета)

Про стоимость квартиры: если квартиру продали за цену меньше 70% от ее кадастровой стоимости, налог будет считаться с 70% от кадастровой стоимости. Если квартиру продали за цену больше 70% от кадастровой, то налог будет считаться с цены продажи. Все это указано в п. 2 ст. 214.10 НК РФ.

Пример №1. Квартиру продали за 3.5 млн. руб., ее кадастровая стоимость на момент сделки была в размере 2.3 млн. руб. Стоимость продажи больше кадастровой. Значит НФДЛ будет 13% * (3.5 млн. — 1 млн.) = 325 тыс. руб. Эту сумму продавцы делят по размеру своих долей.

Пример №2. Квартиру продали за 2 млн. руб., ее кадастровая стоимость — 3.1 млн. руб. Получается, что стоимость продажи меньше кадастровой стоимости на 66.6%, значит НДФЛ будет исчисляться с последней. 13% * ((3.1 млн. * 0.7) — 1 млн.) = 152 100 руб.

Даже если после продажи унаследованной квартиры купить другую недвижимость, НДФЛ все равно придется заплатить. Разрешается уменьшить НДФЛ лишь проданной квартиры, которая была куплена, а не получена по наследству.