Налоговый вычет за покупку квартиры у родственников — когда можно получить

Афанасьева МаринаНалоговый консультант с 5-летним стажем работы

Здравствуйте. Покупая квартиру у родственников, в большинстве случаев вычет не получить. Все зависит от степень родства между продавцом и покупателем и когда они произвели сделку. Поэтому ниже я разберу два основных варианта.

П. 5 ст. 208 НК РФ — налоговый вычет нельзя вернуть при покупке недвижимости у взаимозависимого лица. К взаимозависимым лицам относятся определенные родственники и работодатель. Список родственников зависит от того когда была куплена квартира — до или после 2012 года. Потому что в 2012 году Федеральный закон от 18.07.2011 N 227-ФЗ добавил в Налоговый Кодекс целый раздел о взаимозависимых лицах при сделках.

Напоминаю — налоговый вычет не имеет срока давности. Его можно получить хоть через 10 лет после покупки квартиры. Это указано в Письме Минфина от 11 июня 2014 г. № 03-04-05/28141. При чем вычет «не сгорает» даже когда квартиру уже продали.

Квартира куплена у родственника после 2012 года

В данной ситуации список взаимозависимых родственников, при покупке у которых нельзя получить вычет, написаны в пп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ — это «супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный». Покупая недвижимость у остальных родственников, право на вычет не теряется.

Все о налоговом вычете при покупке квартиры

В некоторых случаях родители супруга тоже считаются взаимозависимыми лицами

Сначала важно знать такой момент — если квартира куплена в браке, супруги имеют право распределить вычет в любой пропорции по договоренности — пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ. По умолчанию вычет распределен 50 на 50. Но супруги могут сделать, например, 60 на 40 или 72 на 28. Вплоть до 100% одному супругу и 0% второму.

Причем распределить весь вычет можно на первого супруга, даже когда второй супруг: 1) не работает или в декрете, т.е. не выплачивает НДФЛ — Письмо Минфина от 29 марта 2017 г. N 03-04-05/18320; 2) работает неофициально, т.е. его с зарплаты/дохода не удерживается НДФЛ; 3) ранее уже получал вычет за другую недвижимость, т.е. уже истратил свое право — Письмо ФНС от 4 апреля 2013 г. № ЕД-3-3/1202@; 4) квартира полностью оформлена второго супруга — п. 1 ст. 256 ГК РФ, ст. 34 СК РФ, Письмо Минфина от 18.03.2015 № 03-04-05/14480. Главное, чтобы первый супруг, на которого будет распределен весь вычет, сам ранее не получал его за другую недвижимость.

Теперь разберем реальную ситуацию: Супруги купили квартиру у матери жены. Ее оформили в собственность только на жену (ЭТО ВАЖНО). Получается, что жена не имеет право получить вычет, потому что купила квартиру у взаимозависимого родственника — матери (пп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ). Супруги узнали, что они могут весь вычет распределить на мужа, хоть квартира и оформлена только на жену — п. 2 ст. 34 СК РФ и Письмо Минфина от 20.04.2015 № 03-04-05/22254. Муж имеет право получить вычет, ведь он и теща не являются взаимозависимыми лицами.

Супруги подали соответствующее заявление о распределении вычета, но им было отказано — Решение ФНС №СА-4-9/1753@ от 04.02.2019. Налоговая инспекция посчитала, что муж не имеет право получить вычет за жену, потому что он не является стороной сделки. И нет необходимости устанавливать экономическую обоснованность на основании п. 1 ст. 105.1 НК, потому что сделка совершена между взаимозависимыми лицами (матерью и дочерью). Они признаны таковыми в силу закона, а именно на основании пп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ. Данное мнение еще указано в Определении Верховного Суда от 3 июня 2015 г. N 38-КГ15-3. Поэтому в вышеуказанной ситуации муж может получить вычет только за «половину» квартиры.

Квартира куплена до 2012 года

До указной даты список родственников, которые являлись взаимозависимыми людьми, определялись в пп. 3 п. 1 ст.20 НК РФ — это «лица, которые состоят в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого». По семейному законодательству определен только список близких родственников — это супруги, дети, родители, браться и сестры, бабушки и дедушки (ст. 14 СК РФ). Но в Семейном Кодексе нет четкого определения лиц «в отношениях родства или свойства». Поэтому налоговая инспекция дополнительно опиралась на ст. 11 Общероссийского классификатора информации о населении. ОК 018-95, который утратил силу в 2014 году. Это указано в Письме Минфина РФ от 31.01.2012 N 03-04-08/9-12 и Письме ФНС от 19.04.2012 N ЕД-4-3/6609@.

Поэтому к взаимозависимым лица относились ВСЕ близкие и дальние родственники, родственники супруга, даже родственники одного супруга по отношению к родственникам второго супруга. В общем нельзя получить вычет, если квартира была куплена до 2012 года у любого из родственников. Можно только при покупке у постороннего человека, знакомого, друга и т.п.

Вычет при покупке квартиры у родственника в новостройке

Все вышеуказанное относится к покупке квартиры по договору купли-продажи, т.е. во вторичном жилье. Не имеет значение степень родства между продавцом и покупателем когда квартира куплена в строящемся доме, например, по переуступке прав по ДДУ или предварительному договору — Письмо ФНС от 02.11.2012 N ЕД-3-3/3991@. Или по соглашению о перемене лиц в обязательстве по договору о привлечении денежных средств граждан в строительство жилья — Письмо Минфина России от 07.03.2013 N 03-04-05/4-194.

Другие мои статьи по теме:

• Кто имеет право получить вычет за покупку квартиры
• Сколько раз можно получить вычет
• Налоговый вычет при покупке квартиры супругами за наличные, отдельно в ипотеку