Как посчитать весь период просрочки передачи квартиры по ДДУ для расчета неустойки

Бессонов АлексейПрактикующий московский адвокат

Здравствуйте. В этой статье я расскажу как правильно определить даты, с которых нужно считать просрочку для расчета неустойки по договору долевого участия. Чтобы было понятнее, добавил несколько примеров. Но прежде всего держите в голове эту важную информацию:

Запомнили? Теперь переходим к датам.

Определяем начальную дату просрочки

Просрочка начинается со следующего дня с обещанной даты передачи квартиры. Дата передачи указана в договоре долевого участия или в соглашении о переносе срока, если дольщик его подписал — ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ. Не путайте дату передачи с датой введения дома в эксплуатацию (хоть иногда они взаимосвязаны).

Если обещанная дата передачи в ДДУ приходится на выходной или праздничный день, тогда сначала смотрим следующий за ним рабочий день — ст. 193 ГК РФ. А просрочка начинает идти со следующего дня от него. Нерабочие дни я смотрю на этом производственном календаре.

В ДДУ или подписанном соглашении срок передачи может быть написан по-разному. В качестве примеров я ниже перечислю настоящие формулировки, которые были в договорах моих клиентов. Начнем от простого к сложному:

• Указана точная дата. Например, «По соглашению Сторон Застройщик обязан передать Квартиру Участнику долевого строительства не позднее 1 декабря 2021 года.» Это рабочий день. Просрочка начинается со следующего дня — с 2 декабря 2021 года. Это начальная дата.

  Другой пример — «По соглашению Сторон Застройщик обязан передать Квартиру Участнику долевого строительства не позднее 31 марта 2022 года.» Так как за период с 29 марта по 31 декабря 2022 года года неустойка не считается, то первым днем просрочки будет 1 января 2023 года.

• Указан квартал. Один квартал — это три месяца. Первый квартал — январь, февраль, март. Второй — апрель, май, июнь. Третий — июль, август, сентябрь. Четвертый — октябрь, ноябрь, декабрь. Промежутков между кварталами нет. Если указан квартал, тогда крайний срок передачи — это последний день последнего месяца квартала.

  Например, «Застройщик обязуется передать Дольщику Объект долевого строительства по Акту приёма-передачи не позднее третьего квартала 2021 года.» То есть крайний срок — 30 сентября 2021 года (суббота, нерабочий день). Следующий рабочий день был 2 октября. Значит неустойка считается с 3 октября 2021 года включительно.

  Другой пример — «Застройщик обязуется передать Дольщику Объект долевого строительства по Акту приёма-передачи не позднее второго квартала 2022 года.» То есть крайний срок — 31 марта 2022 года. Первым днем просрочки будет 1 января 2023 года, потому что за период с 29 марта по 31 декабря 2022 года года неустойка не считается.

• Срок связан с датой ввода дома в эксплуатацию. Например, «Окончание строительства Объекта строительства и сдача его в эксплуатацию должны быть осуществлены во 2 квартале 2021 года. Передать Участникам долевого строительства Квартиру не позднее 1 (Одного) месяца, со дня наступления Срока строительства». Значит последний день ввода дома в эксплуатацию — 31 июня 2021 года. Прибавляем месяц и получаем последний день передачи квартиры — 31 июля 2021 года (нерабочий день). Следующий рабочий день — 2 августа. Значит просрочка начинает идти с 3 августа 2021 года включительно.

  Могут указать точное количество дней с даты введения в дома эксплуатацию. Иногда даже рабочих дней. Например, «Передача Объекта долевого строительства осуществляется в течение 60 (шестидесяти) рабочих дней с момента выдачи Разрешения на ввод Объекта недвижимости в эксплуатацию. Срок завершения строительства (срок ввода в эксплуатацию) Объекта недвижимости: 1 квартал 2021 года». То есть последний день ввода дома в эксплуатацию — 31 марта 2021 года. Прибавляем 60 рабочих дней — 28 июня 2021 года (рабочий день). Просрочка начинается со следующего дня, т.е. с 29 июня 2021 года.

  Чтобы прибавлять дни к дате, я пользуюсь этим онлайн калькулятором. По-умолчанию учитываются календарные дни, но можно выбрать прибавление только рабочих дней.

Определяем конечную дату просрочки

Здесь немного сложнее. Все зависит от того, подписал ли дольщик акт приема-передачи. Я разобрал обе ситуации:

• Дольщик подписал акт приема-передачи.

  Значит квартиру дольщик уже принял. Последним днем просрочки считается дата подписания акта — п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

  Например, застройщик обещал передать квартиру 30 апреля 2020 года, но дольщик подписал акт 15 ноября 2021 года. Это будет последним днем просрочки.

• Акт приема-передачи не подписан по настоящий момент.

  В данной ситуации дата просрочки все время будет уточняться — на дату подачи претензии, затем подачи иска и на каждое заседание суда. Потому что взыскание неустойки через суд проходит в несколько этапов. Кратко опишу этапы с примером:

  1. Сначала нужно направить застройщику досудебную претензию о выплате неустойки. Только после отправки претензии дольщик имеет право потребовать на суде, помимо неустойки, еще и штраф — подробности. А это плюс 50% к сумме неустойки. Соответственно, если претензию не отправлять, взыскать штраф не получиться.

     Как составить и отправить застройщику досудебную претензию на выплату неустойки по ДДУ

     Помимо штрафа можно взыскать с застройщика и другие расходы. Подробности читайте по этой ссылке.

  2. После того как застройщик получит претензию, ждем 10 — 14 дней. Этого достаточно. Затем подаем иск в суд. В исковом заявлении конечным днем просрочки указываем дату подачи этого заявления. И пересчитываем неустойку.

     Как составить исковое заявление на выплату неустойки по ДДУ

  3. Через некоторое время назначат предварительное заседание. На нем подаем письменное ходатайство об уточнении исковых требований — перерасчет неустойки на дату заседания.
  4. После назначат судебное заседание (разбирательство дела). Снова подаем письменное ходатайство с пересчетом неустойки на дату этого заседания.

     Обычно судебных заседаний будет одно. Редко два. На каждом подаем ходатайство о пересчете. В итоге судья объявит свое решение по неустойке, которое будет исходить расчета по последнему ходатайству.

Пример: Застройщик обещал передать квартиру 30 июня 2020 года, но не сделал этого до сих пор, «отодвигая» сроки. Дольщик решил взыскать неустойку, поэтому 18 января 2022 года отправил застройщику досудебную претензию. За период с 3 апреля по 31 декабря 2020 года просрочка не учитывается, поэтому в претензии посчитали неустойку за период с 1 января 2021 года по 18 января 2022 года.

Дольщик подождал 2 недели и подал иск в суд — 2 февраля 2022 года. В иске указал неустойку посчитали за период с 1 января 2021 года по 2 февраля 2022 года. Предварительное заседание было 3 марта, в котором дольщик подал ходатайство об уточнении просрочки — с 1 января 2021 года по 3 марта 2022 года. Затем 7 апреля проходило судебное заседание, где дольщик снова подал ходатайство об уточнении. На этом заседании судья вынес решение о взыскании неустойки за период просрочки с 1 января 2021 года по 7 апреля 2022 года.