Если продал квартиру за ту же цену или дешевле, чем купил, нужно ли платить налог
Статья обновлена: 4 января 2024 г.
Здравствуйте. Сразу отвечу кратко — при продаже квартиры за ту же стоимость или дешевле, чем она была куплена, налога нет. Но декларацию все равно придется подавать. Разъясню подробнее каждое утверждение с ссылками на закон.
При продаже своей недвижимости гражданин получает доход в виде её цены по договору. С этого дохода он обязан заплатить налог (НДФЛ). ПП. 5 п. 1 ст. 208 НК — «Для целей настоящей главы к доходам от источников в Российской Федерации относятся: доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации.» ПП. 2 п. 1 ст. 228 НК — «Исчисление и уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят следующие категории налогоплательщиков: физические лица — исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав…»
При этом доход от продажи этой недвижимости можно вычесть расходы при ее покупке ранее. Проще говоря, с цены продажи вычесть цену покупки. И с этой разницы посчитать налог. Но так как расходы те же или больше дохода, налог не возникает. Нет дохода — нет налога. ПП. 2 п. 2 ст. 220 НК — «Вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.»
С другой стороны, все равно придется отчитаться, т.е. подать «нулевую» декларацию + документы, подтверждающие расходы на покупку — пп. 2 п. 2 ст. 220 НК. Это нужно сделать в следующем году с момента продажи квартиры, но до 30 апреля. К доказательствам расчета относится расписка от продавца (при наличном расчете), выписка с банковского счета о переводе суммы продавцу (при безналичном) и т.п. Если в договоре купли-продажи написано, что расчеты произведены до его подписания и выполнены в полном объеме, достаточным доказательством расчета является сам договор — письмо ФНС от 21.04.2021 N БС-4-11/5473@.
Исключение: не нужно подавать декларацию, если квартира продана за 1 миллион рублей или меньше — п. 4 ст. 229 НК. В данном случае автоматически применяется стандартный вычет на данную сумму — пп. 1 п. 2 ст. 220 НК.