В каких случаях обязательно участие нотариуса при купле-продаже жилого дома с земельным участком, а в каких нет

Буховец ЕкатеринаРиэлтор по загородной недвижимости — 8 911 147 05 85 (только Санкт-Петербург и Ленинградская область)

Здравствуйте. 31 июля 2019 года вступили в силу изменения в законодательстве, которые в многих ситуациях уменьшили участие нотариусов в сделках с недвижимостью. Сейчас я расскажу, когда сделки купли-продажи дома с земельным участком обязательно должны удостоверяться у нотариуса. Все зависит от ситуации у продавцов, а не покупателей.

Инфографика по теме:

(чтобы увеличить картинку, нажмите на нее)

Объясняю, когда нотариус обязателен

Нотариус обязателен в единственном случае — если в частном доме есть несовершеннолетний, ограниченно дееспособный или недееспособный собственник. Это прямо написано в п. 2 ст. 54 Федерального закона N 218-ФЗ — «…сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.» Здесь не важно владеют ли они всем домом или только долью в нем — договор купли-продажи все равно потребуется в нотариально удостоверенной форме.

Нотариус участвует в сделке следующим образом: 1) Составляет договор купли-продажи; 2) Удостоверяет на договоре подписи продавцов и покупателей; 3) Подает договор в Росреестр для регистрации сделки.

Чтобы продать недвижимость несовершеннолетнего, ограниченно дееспособного или недееспособного, родители или опекуны обязаны получить на это предварительное разрешение у органов опеки и попечительства — ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ. Без данного разрешение сделку приостановят на основании п. 5 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Органы опеки проверят не ущемлены ли права продавцов в сделке.

В остальных случаях нотариус необязателен

Здесь все от обратного — если в продаваемом доме все собственники взрослые и дееспособные, сделку необязательно удостоверять у нотариуса. Про это написано в п. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. И не важно сколько продавцов участвует в сделке, сколько будет покупателей, возраст покупателей, используется ли у них ипотека или мат.капитал и т.п. Договор купли-продажи подойдет в простой форме. Под простой формой договора имеется в виду напечатанный на листе А4 и подписанный участниками сделки.

Составляйте договор у юриста

Если договор подойдет в простой форме, не советую самостоятельно их оформлять из образцов в интернете. Почти все эти шаблоны устаревшие или типовые. Каждая сделка уникальна, а интернетные шаблоны не имеют тех пунктов и условий, которые нужно указать в вашем конкретном случае. Ведь если в договоре будет найдена хоть одна орфографическая ошибка в заполненной информации о сторонах и недвижимости, сделку приостановят — п. 6 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Лучше обратитесь к юристу/риэлтору — он посмотрит на ситуацию у продавцов и покупателей, учтет все нюансы и составит правильный договор.