Особенности налогового вычета при покупке квартиры с использованием материнского капитала
Статья обновлена: 4 января 2024 г.
Здравствуйте. В данной статье я опишу о том как рассчитать вычет за купленную квартиру, если был использован материнский капитал, о его распределении супругами и как родители могут получить вычет за своих детей. Дополнительно укажу несколько примеров для понимания. Информация подойдет и для родителей-одиночек.
Остальную информацию прочтете здесь — все об имущественном вычете.
Внимание: Здесь написано про вычет когда квартира приобретена только за наличный расчет (без ипотеки и прочего). Отдельная статья — вычет при покупке квартиры в ипотеку с материнским капиталом.
Что такое вычет и как он рассчитывается при материнском капитале
Ст. 220 НК РФ. Имущественные налоговые вычеты
Налоговый вычет — это когда гражданину возвращают 13%-ный НДФЛ, который удерживают с его доходов. Вычет при покупке недвижимости называется имущественным — п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 224 и п. 1 по 3 ст. 220 НК РФ. Если с дохода гражданина не удерживают 13%-ый НДФЛ (например, он не работает, в декрете или работает неофициально), тогда и возвращать ему пока нечего. Когда начнет оплачивать НДФЛ, тогда и может возвратить его в виде вычета. Подробнее — кто имеет право на имущественный вычет и когда это право возникает.
В виде налогового вычета можно вернуть 13% от понесенных расходов на покупку квартиры (ее стоимости), но есть максимальная сумма — 260 тыс.руб., то есть 13% от 2 млн.руб. Вычет распределяется между собственниками в зависимости от размера их долей, но все зависит от того когда куплена квартира. Все это указано в пп. 3 п. 1 и пп. 1 п 3 ст. 220 НК РФ.
Если квартира куплена после 1 января 2014 года, максимальные 260 тыс.руб. может получить каждый из собственников — пп. 1 п. 3. ст. 220 НК РФ. Если квартира куплена до 1 января 2014 года, максимальные 260 тыс.руб. рассчитываются на всю квартиру, то есть делятся между всеми собственниками по размерам их долей — абз. 17 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в старой редакции. В январе 2014 года поменялось налоговое законодательство по отношению к вычетам — Федеральный закон от 23.07.2013 N 212-ФЗ.
Да, вычет не имеет максимального срока — письмо Минфина от 11 июня 2014 г. № 03-04-05/28141. При чем его можно получить даже когда квартира уже продана.
Теперь главное — на сумму материнского капитала вычет не предоставляется. Потому что, как и писала выше, вычет возвращают только за понесенные расходы на покупку квартиры. Материнский капитал являются не личными расходами гражданина, а поддержкой государства. В нашем случае для улучшения жилищных условий семьи после рождения второго ребенка — ст. 2 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ. Такого же мнения придерживается Минфин РФ — письмо от 18.07.2013 г. N 03-04-05/28149.
Пример №1: В 2019 году семья из 4 человек купили квартиру за 4 200 000 руб. Квартира оформлена в долевую собственность — у каждого ребенка по 1/50, у каждого родителя по 12/25. Был использован материнский капитал в размере 453 000 руб. Значит семья потратила на покупку квартиры 4 200 000 — 453 000 = 3 747 000 руб. Из этой суммы и считается их вычет.
Сумма вычета у каждого родителя равна 13% * (3 747 000 * 12/25) = 233 812 руб. Вычет у каждого ребенка равен 13% * (3 747 000 * 1/50) = 9 742 руб.
Пример №2: В 2018 году семья из 4 человек купили квартиру за 5 800 000 руб. Квартира оформлена в долевую собственность — у каждого ребенка по 1/70, у каждого родителя по 17/35. Был использован материнский капитал в размере 453 000 руб. То есть расходы семьи составили 5 800 000 — 453 000 = 5 347 000 руб.
Хоть у каждого родителя получается 13% * (5 347 000 * 17/35) = 337 624, каждый из них по максимальным 260 000 руб. Больше этой суммы получить нельзя. Вычет у каждого ребенка равен 13% * (5 347 000 * 1/70) = 9 930 руб.
Пример №3: В 2013 году семья купила квартиру за 2 200 000 руб. В семье 4 человека. Квартиру оформили в долевую собственность — у каждого ребенка по 1/6, у каждого родителя по 1/3. Был использован материнский капитал в размере 409 000 руб. То есть расходы семьи были 2 200 000 — 409 000 = 1 791 000 руб.
Вычет каждого из родителей будет по 13% * (1 791 000 * 1/3) = 77 610 руб., а вычет у каждого ребенка будет по 13% * (1 791 000 * 1/6) = 38 805 руб.
Пример №4: В 2012 году супруги с детьми купили квартиру за 3 800 000 руб. Квартиру оформили в долевую собственность на 4 человека — у каждого супруга по 5/14, у каждого ребенка по 1/7. Был использован материнский капитал в размере 387 000 руб. То есть расходы семьи были 3 800 000 — 387 000 = 3 413 000 руб, т.е. больше 2 000 000 руб.
Так как квартира куплена до 2014 года, максимальная сумма вычета на всю квартиру составляет 260 000 руб, т.е. 13% от 2 000 000 руб. Эту максимальную сумму собственники делят между собой относительно своих долей. У каждого супруга вычет будет по 260 000 * 5/14 = 92 857 руб., у каждого ребенка по 260 000 * 1/7 = 37 142 руб. Если сложит их суммы вычетов, получится 260 000 руб.
Как получить налоговый вычет за квартиру — полная инструкция
О распределении вычета между супругами
Супруги имеют право распределить вычет между собой в любой пропорции по договоренности — пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ. Например, 60 на 40. Вплоть до 100% на одного из супругов, т.е. весь вычет — подробности.
Распределить весь вычет на первого супруга можно, даже когда: 1) второй супруг не работает, в декрете или работает неофициально, т.е. не выплачивает 13% НДФЛ — письмо Минфина от 29 марта 2017 г. N 03-04-05/18320. К тому же при распределении всего вычета на первого супруга, второй супруг не теряет своего права на вычет при покупке другой недвижимости, если ранее не получал его — письмо Минфина от 10.03.2015 N 03-04-05/12335; 2) второй супруг ранее уже получал вычет за другую недвижимость, т.е. истратил свое право — письмо ФНС от 04.04.2013 г. N ЕД-3-3/1202@. Главное, чтобы первый супруг не возвращал вычет ранее.
Не забываем о максимальной сумме в 260 тыс.руб. Больше этой суммы получить нельзя — ни за себя, ни за супруга. Поэтому если доля супруга будет больше 2 млн.руб., в распределении нет смысла. Условия распределения и примеры я указала ниже.
Когда в покупке квартиры используется мат.капитал, ее оформляют в долевую собственность на всех членов семьи — п. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ. То есть у каждого собственника определенная доля в праве (например, 1/2, 1/4, 5/7) — п. 2 ст. 244 ГК РФ. Это же я указывала в примерах выше.
Есть особенность по распределению вычета между супругами при долевой собственности. Если квартира куплена после 1 января 2014 года, вычет распределяется из суммы расходов каждого супруга, которые можно подтвердить документально — письмо ФНС от 30.03.2016 N БС-3-11/1367 и письмо Минфина от 01.06.2015 N 03-04-05/31428. Поэтому разберу ситуации:
- Оплату за квартиру произвел один из супругов или сумма прописана одной суммой на обоих супругов.
Например, продавцы написали расписку, где указана общая сумма, которые они получили от супругов-покупателей. Если деньги передавались безналичным платежом, то с банковского счета только одного из супругов. В данной ситуации вычет можно распределить вычет в любой пропорции, а не по размеру долей в квартире. Потому что у супругов общие доходы, а значит расходы и купленная недвижимость — п. 2 ст. 34 СК РФ.
Пример №1: В 2019 году семья из 4 человек купили квартиру за 5 200 000 руб. У каждого ребенка доли по 1/20, у родителей по 9/20. Был использован мат.капитал в 453 000 руб. Значит расходы семьи составляют 5 200 000 — 453 000 = 4 747 000 руб.
Оплату за квартиру производили со банковского счета мужа и расписку продавцы написали на общую сумму. Жена уже ранее получала вычет, поэтому истратила свое право. Она все равно не может распределить свой вычет на мужа. У мужа хоть и получается сумма в 13% * (4 747 000 * 9/20) = 277 290, он все равно получит максимальные 260 000 руб.
Пример №2: В 2019 году семья из 4 человек купили квартиру за 2 700 000 руб. У каждого ребенка доли по 1/15, у родителей по 13/30. Мат.капитал в 453 000 руб. Значит расходы на покупку у семьи были 2 700 000 — 453 000 = 2 247 000 руб.
Супруги передали продавцам деньги за квартиру наличными деньгами, а продавцы написали одну расписку с общей суммой. Жена не работает, поэтому вычет ей не положен. Они могут распределить вычет на мужа, потому что ранее не получал его. У каждого супруга вычет получается в 13% * (2 247 000 * 13/30) = 126 581 руб. Свой вычет жена распределила на мужа, поэтому он может вернуть 126 581 + 126 581 = 253 162 руб.
- Оплату за квартиру произвели оба супруга по отдельности.
Например, продавец квартиры написал расписку в получении денег, в которой указано, что первый супруг передал продавцу 2,5 млн.руб., а второй 1,5 млн.руб. Или первый супруг перевел со своего банковского счета на счет продавца 2,5 млн.руб., а второй со своего счета 1,5 млн.руб. Тогда вычет супруги могут получить только по своим понесенным расходам или в зависимости своих долей. В другой пропорции его распределить нельзя.
Если квартира куплена супругами до 1 января 2014 года в долевую собственность, вычет распределяется между собственниками только в зависимости от их долей. То есть супруги не могут его распределить в другой пропорции — письмо ФНС от 11.07.2013 N ЕД-4-3/12491@ и письмо Минфина от 27.02.2013 N 03-04-05/8-154.
Родители могут получить вычет за своих несовершеннолетних детей
Оба родителя или один из них могут получить вычет за детей, но только за несовершеннолетних — п. 6 ст. 220 НК РФ. Это тоже самое, что и распределение вычета супругами. Родители должны решить между собой в какой пропорции могут увеличить свой вычет за счет вычета несовершеннолетнего ребенка — письмо Минфина РФ от 05.07.2012 г. N 03-04-05/5-845. Естественно так можно сделать, если родители не получали вычет ранее — п. 11 ст. 220 НК РФ и письмо Минфина РФ от 16.03.2015 г. N 03-04-05/13747.
При этом дети не теряют своего права на получение вычета при покупке другой недвижимости — письма Минфина от 03.09.2015 N 03-04-05/50743 и от 29.08.2014 N 03-04-05/43425.
Здесь также нужно помнить о максимальных 260 тыс.руб. Проще понять на примерах.
Пример №1: В 2019 году супруги купили купили квартиру за 5 400 000 руб. В семье двое несовершеннолетних детей. Каждому ребенку выделили долю в 1/50, у родителей по 12/25. В покупке использовали мат.капитал — 453 000 руб. Значит личные расходы семьи были 5 400 000 — 453 000 = 4 947 000 руб.
У каждого супруга сумма вычета получается в 13% * (4 947 000 * 12/25) = 308 692, но получат они по максимальным 260 000 руб. Хоть вычета они не получали ранее, им нет смысла распределять между собой вычеты от долей детей. Больше 260 000 все равно вернуть нельзя.
Пример №2: В 2019 году супруги купили купили квартиру за 3 700 000 руб. В семье двое несовершеннолетних детей. Каждому ребенку выделили долю в 1/35, у родителей по 33/70. В покупке использовали мат.капитал — 453 000 руб. Значит личные расходы семьи составляют 3 700 000 — 453 000 = 3 247 000 руб.
У каждого супруга сумма вычета будет в 13% * (3 247 000 * 33/70) = 226 757 руб. У каждого ребенка вычет будет в 13% * (3 247 000 * 1/35) = 12 060 руб. Родители могут распределить вычеты детей между собой в любой пропорции. Например, каждый родитель получит вычет одного из детей, т.е. получит 226 757 + 12 060 = 238 817 руб. Или вычеты обоих детей может получить один из родителей, т.е. у него будет 226 757 + 12 060 + 12 060 = 250 877 руб., а второй родитель только свои 226 757 руб.
Пример №3: В 2012 году супруги купили купили квартиру за 2 900 000 руб. В семье двое несовершеннолетних детей, при покупке им выделили по 1/7, а у каждого родителя по 5/14. Использовали мат.капитал в размере 387 000 руб. Значит расходы семьи были 2 900 000 — 387 000 = 2 513 000 руб., т.е. больше 2 млн. руб.
Супруги не знали о своем праве вычета, поэтому только в 2019 году решили получить его. Так как квартира куплена до 2014 года, значит максимальные 260 000 руб. распределяются на всю квартиру, т.е. между собственниками в зависимости от своих долей. Родители могут получить вычеты за своих детей, поэтому каждый из родителей может себе вернуть по 130 000 руб.