Если ребенок не собственник, но прописан в квартире, требуется ли разрешение опеки на ее продажу
Статья обновлена: 4 января 2024г.
Здравствуйте. Сразу краткий ответ — если ребенок только прописан/проживает в квартире, при ее продаже не нужно получать разрешение органов опеки и попечительства. Ниже объясню почему и уточню про исключение.
Разрешение опеки нужно оформлять только при продаже недвижимости несовершеннолетнего ребенка. Все это есть в п. 1 ст. 37 ГК РФ — «Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного». Тоже самое, но немного другими словами, указано в п. 1 ст. 21 Федерального закона об опеке от 24.04.2008 N 48-ФЗ.
Также при продаже квартиры собственникам не нужно спрашивать согласие прописанных/проживающих граждан — ни взрослых, ни детей или их родителей.
Есть исключение: если в квартире прописан ребенок, который остался без попечения родителей, при продаже потребуется разрешение органов опеки. Это написано в п. 4 ст. 292 ГК РФ — «отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства».
Что значит «без попечения родителей»? В данной ситуации родители ребенка не защищают его права и интересны, потому что: 1) умерли; 2) лишены родительских прав или ограничены в них; 3) признаны недееспособными; 4) уклоняются от своих родительских обязанностей; 5) серьезно больны. Поэтому интересны и права ребенка теперь защищают органы пеки и попечительства. Это описано в ст. 292 СК РФ.
Если опека затем узнает, что квартира продана без ее разрешения, то подадут в суд на оспаривание сделки. Но только если окажется, что сделка была невыгодна ребенку — п. 4 ст. 21 Федерального закона об опеке от 24.04.2008 N 48-ФЗ.
4 комментария
Добрый день! Подскажите пожалуйста, если ребенок не собственник, но прописан и проживает в квартире, при ее продаже нужно получать разрешение органов опеки и попечительства? Ранее квартира была куплена с участием материнского капитала.
Здравствуйте, Яна. Спасибо Вам за напоминание, совсем забыла о такой ситуации. Дополню ее в статье. Да, в вашей ситуации перед продажей сначала выделяете ребенку долю (Вы же для этого оформляли обязательство), а затем получаете разрешение о органов опеки на продажу его доли. Выделить можете в том размере, равную его части мат.капитала. За сколько куплена квартира? Какая сумма мат.капитала была и на сколько членов семьи выдавался? Сейчас квартира на кого оформлена и в какую собственность? Максимально подробно объясните свою ситуацию.
Квартира куплена в браке, муж единственный собственник. Наша семья состоит из трех человек я, муж и ребёнок. Материнский капитал 466 617 руб. Стоимость квартиры 3 850 000 руб.
Вы перед получением мат.капитала оформляли обязательство, что должны выделить доли всем членам семьи в купленной квартире. Его нужно выполнять. Можете выделить долю ребенку, равную его части мат.капитала. Каждому члену семьи государство выделило по 466 617 / 3 = 155 539 рублей. Это 4,04% от 3 850 000 (стоимости квартиры). Округлим до 5%. Значит ребенку можете выделить 5/100, т.е. 1/20. Остальные 19/20 оформляете в СОВМЕСТНУЮ собственность на двоих супругов (не в долевую).
Порядок действий: 1) Выделяете ребенку долю через соглашение. В той пропорции, как и указала ранее. Соглашение достаточно в простой форме, главное правильно его составить и оплатить госпошлину. Внимательно прочтите эту статью — https://exspertrieltor.ru/2022/04/15/vyidelenie-doley-detyam-izmenenie-v-zakone/. Если захотите сделать отдельные доли и супругам (не совместную, а в долевую), тогда потребуется нотариальное соглашение. Соглашение подаете на регистрацию в МФЦ. 2) После регистрации получаете разрешение опеки на продажу доли ребенка. Так как его доля маленькая и мало стоит, могут разрешить деньги с продажи положить на его банковский счет. Главное, не говорите что собираетесь взамен брать жилье, иначе могут потребовать выделить ребенку долю там. Как минимум такую же маленькую. 3) Выходите на сделку продажи.
Можно сделать еще быстрее, если попадется лояльная опека: 1) Сразу получаете разрешение опеки на продажу доли ребенка, хоть она еще и не выделена. Перед получением разрешения кладете 155 539 рублей на счет ребенка, но только если на это даст добро опека. Может и не дать разрешения, пока долю ребенку не выделите. 2) Оформляете в простой форме соглашение о выделении доли между членами семьи. Писала об этом ранее. 3) В день сделки — подаете на регистрацию и договор купли-продажи, и соглашение о выделении. Тогда сначала будет регистрация долей на членов семьи, а потом продажа (регистрация перехода права собственности на покупателей). Все это может провернуть толковый специалист по недвижимости, который уговорит опеку сразу дать разрешение, правильно оформит все документы и сориентируется по срокам. Или сделайте все сами по-порядку по инструкции выше.