Налог при продаже квартиры, если она была куплена в новостройке — НДФЛ
Статья обновлена: 4 января 2024 г.Здравствуйте. Купили квартиру в новостройке, а теперь хотите ее продать? Моя статья поможет узнать о налоге с такой сделки. Информация касается тех, кто покупал квартиру напрямую у Застройщика или у иного продавца — по договору долевого участия (ДДУ), договору об участии в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК), договору инвестирования долевого строительства, а также переуступки прав требования (цессии) по таким договорам. Если же квартира покупалась по договору купли-продажи, значит это вторичный рынок, даже если дом был недавно достроен. Про налог с продажи такой квартиры подробно рассказала здесь.
Отступление — за бесплатной консультацией обратитесь в любое время консультанту справа или позвоните: 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.
Сроки владения квартирой для освобождения от налога
Собственники недвижимости освобождены от налога при ее продаже, если владеют ей меньше минимального срока — п. 2 ст. 217.1 НК. Этот срок учитывается только при продаже построенной квартиры, т.е. когда она зарегистрирована в собственность и отчуждается по договору купли-продажи как вторичное жилье. Если продавать недостроенную квартиру через переуступку прав (цессию), тогда отчуждается не объект недвижимости, а имущественное право на него. Поэтому в такой сделке нет такого понятия, как срок владения, и в любом случае придется заплатить налог. Хотя способы его уменьшить также в силе. Все это касается и налоговых нерезидентов — ст. 2 Федерального закона 27.11.2018 N 424-ФЗ.
Если квартира оформлена в собственность и продается, сроки следующие:
- Квартира в новостройке куплена в 2016 году и позже.
Если продаваемая квартира является единственным жильем, минимальный срок владения — 3 года (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК). При наличии другого жилья в собственности — 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК). С какого момента нужно считать и про другое жилье я уточнила ниже.
- Квартира в новостройке куплена до 2016 года.
Минимальный срок владения — 3 года. Наличие другого жилья роли не играет. До 2016 года действовало другое налоговое законодательство.
Срок исчисляется с даты полной оплаты за квартиру продавцу/Застройщику — п. 2 ст. 217.1 НК. При оплате через эскроу-счет, срок идет с даты поступление денег на него — п. 3 ст. 15.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ. При оплате через рассрочку — с даты последнего платежа по ней. Не путайте рассрочку с ипотекой (о ней ниже).
Главные моменты: 1) Не важно, доплатил ли гражданин Застройщику за «увеличенные» метры. Факт доплаты «не обнуляет» срок — п. 2 ст. 217.1 НК и отдельное разъяснение ФНС. Тоже самое, когда метры «уменьшились» и Застройщик вернул часть денег. 2) Ипотека также роли не играет. Ведь банк дает деньги в долг гражданину, а тот полностью расплачивается ими с Застройщиком/продавцом. Поэтому при ипотеке срок будет не с даты ее полной выплаты заемщиком, а как и в обычной ситуации — с даты полной оплаты продавцу.
Факт полной оплаты должен быть документально подтвержден. При безналичном расчете — выпиской со своего банковского счета о передаче денег, справкой из бухгалтерии Застройщику о поступлении денег на их расчетный или эскроу-счет и т.п. При наличном расчете — распиской от продавца. Если в договоре написано, что расчеты между сторонами произведены в полном объеме до его подписания, доказательством расчета будет сам договор — письмо ФНС от 21.04.2021 N БС-4-11/5473@.
О понятии «единственное жилье»
Единственное жилье — это когда на момент продажи нет другой жилой недвижимости в собственности. К ней относится другая квартира, комната, жилой дом или доля в этих объектах — ст. 16 ЖК. Не попадают под эту категорию земельные участки, дачные/садовые дома, муниципальное жилье, коммерческая недвижимость, гаражи и т.п.
При этом учитывается жилая недвижимость супруга, которая была им куплена в браке — разъяснение ФНС. На основании ст. 34 СК, любая купленная в браке недвижимость является совместно нажитым/общим имуществом обоих супругов, даже если оно куплено одним из них. Это описано в примере ниже под №5.
Совместным нажитым не является, поэтому не идет в расчет: 1) Жилье, которое супруг получил в дар, по наследству или приватизации — п. 1 ст. 36 СК. 2) Купленное жилье в браке, но до или на момент сделки был оформлен брачный договор, по которому оно принадлежит только супругу-собственнику — п. 1 ст. 256 ГК и п. 1 ст. 42 СК. 3) Купленное до брака.
Исключения: 1) Не учитывается жилая недвижимость, купленная гражданином или его супругом за 90 дней до продажи квартиры — пп. 4 п. 3 ст. 217.10 НК. Это я разобрала ниже в 6 примере. 2) Супруги купили новостройку, затем оформили в совместную собственность или на одного из них. При продаже этой общей квартиры не учитывается другое жилье супругов, которое является не совместно нажитым, а их личной собственностью (например, полученное по дарению, наследству, приватизации, купленное до брака) — разъяснение ФНС. Разбор в примере №3.
Показать примеры освобождения от налога ↓Пример №1: В 2018 году супруги Алексей и Ольга купили квартиру у Застройщика по ДДУ. Использовали ипотеку. Супруги и их ипотечный банк расплачивались с Застройщиком безналичным путем на его расчетный счет. Всю сумму перечислили 15 марта 2018 года. Именно такая дата стоит в выписках по счету Алексея и банка. Другого жилья у супругов в собственности нет. Чтобы не попасть под налог, продать квартиру им следует минимум через 3 года — от 15 марта 2021 года.
Пример №2: В 2018 году Дмитрий купил квартиру у физ.лица по переуступке прав. В браке на тот момент не был. Он расплатился с продавцом «наличкой». В расписке стоит дата — 2 февраля 2019 года. Также у него есть в собственности доля в жилом доме, полученная по наследству. Поэтому минимальный срок для продажи квартиры составляет 5 лет, а именно от 2 февраля 2024 года. Если он свою долю, например, подарит, тогда срок по квартире уменьшается до 3-х лет — от 2 февраля 2022 года.
Пример №3: В 2019 году супруги Антон и Марина купили квартиру у Застройщика. Расплачивались с ним через эскроу-счет. В бухгалтерии Застройщика они взяли справку о поступлении денег на данный счет. Деньги поступили 17 сентября 2019 года. У Марины есть доля в другой квартире, которую она купила до брака. А у Антона есть в собственности комната, которую ему подарили. При продаже общей квартиры не идет в расчет доля Марины и комната Антона, потому что второе жилье является их личной собственностью. Поэтому срок владения для продажи общей квартиры составляет 3 года и заканчивается 17 сентября 2022 года.
Пример №4: В 2017 году супруги Александр и Софья купили квартиру у Застройщика через эскроу-счет. Деньги поступили 26 октября 2017 года. В 2020 году супруги купили еще себе жилой дом с участком. Это учитывается как другое жилье. Поэтому срок владения для продажи квартиры составляет 5 лет и заканчивается 26 апреля 2022 года.
Пример №5: Светлана купила квартиру в мае 2019 года у физ.лица по переуступке прав по ДДУ. На тот момент в браке не состояла, поэтому это ее личная собственность. Расплачивалась с продавцом безналичным путем. Перечислила всю сумму на его счет 17 мая 2019 года. Именно это дата указана в выписка по ее банковскому счету.
В 2020 году она вышла замуж, затем в феврале 2021 года супруг купил квартиру и оформил в свою собственность. Брачного договора не оформляли, поэтому вторая квартира является совместно нажитым/общим имуществом обоих супругов. Поэтому у Светланы два жилья в собственности — первая квартира и «половина» от второй.
Чтобы не попасть под налог, свою первую квартиру (купленную до брака) Светлана может продать минимум через 5 лет с момента полной оплаты по ней — с 17 мая 2024 года.
Пример №6: Супруги Ирина и Артем купили квартиру у Застройщика. Деньги они перечислили на счет Застройщика 16 апреля 2018 года. Также 20 января 2022 года супруги купили вторую квартиру. Затем первую квартиру они продали через 40 дней с даты покупки второй — 1 марта 2022 года. Так как они продали первую квартиру в течение 90 дней с момента покупки второй, вторая квартира не учитывается как другое жилье. Следовательно супруги освобождены от налога за продажу первой квартиры, потому срок владения в данной ситуации составляет 3 года, а не 5 лет. 3 года следует считать с даты полной оплаты Застройщику.
Пример №7: Артем купил квартиру у Застройщика. Расплатился с ним 20 августа 2020 года. Также у него в собственности имеется дачный участок с дачным домом. Это не относится к жилой недвижимости, поэтому продать квартиру без налога он может через 3 года с даты полной — с 20 августа 2023 года.
Если после покупки выделили детям доли по мат.капиталу
Разберу такой случай — супруги купили новостройку в ипотеку, а после строительства оформили в ее совместную собственность или на одного из них. Часть ипотеки оплатили мат.капиталом. В итоге, выделили доли детям через договор дарения или соглашение. В данной ситуации у супругов срок владения «не обновиться», а продолжается с даты полной оплаты продавцу — разъяснение Минфина. У детей срок владения долями считается с даты регистрации их права собственности. В любом случае, налог с продажи «детских» долей можно снизить на расходы родителей на покупку квартиры (об этом в следующем разделе).
Например, супруги Владимир и Ольга купили квартиру у Застройщика в ипотеку в 2016 году. Расплатились с ним 15 мая 2016 года. После строительства оформили квартиру в совместную собственность. Часть ипотеки оплатили мат.капиталом. После полной выплаты ипотеки они 12 февраля 2022 года через соглашение выделили двум своим детям по 1/10 доли. У каждого супруга осталось по 2/5 доли. Другого жилья у семьи нет. Срок владения у родителей считается с даты оплаты Застройщику — с 15 мая 2016 года. Поэтому с продажи их долей налога нет. У детей срок считается с даты регистрации права — с 12 февраля 2022 года.
Если родители и освобождены от налога, инспекция пришлет письмо о необходимости отчитаться. Инспекция увидит, что доли всех собственников зарегистрированы недавно (по примеру выше — 12 февраля 2022 года). Поэтому при продаже подумает о возникновении налога. Паниковать не стоит. Нужно разъяснить налоговой свою ситуацию.
Льготная категория, которая освобождена от налога
Семьи с двумя и более детьми освобождены от налога за продажу своего жилья вне зависимости от срока владения — п. 2.1 ст. 217.1 НК. Но по указанной статье для них установили много условий — показать условия ↓
- В семье два и более детей до 18 лет. Или до 24 лет, но который находится на очном обучении. Усыновленные дети тоже учитываются.
- После продажи квартиры семья покупает другое жилье, причем в том же году или до 30 апреля следующего.
- Кадастровая стоимость купленного жилья (при покупке на вторичном рынке) или его общая площадь (при покупке в новостройке) должна быть больше, чем у проданной квартиры. Также учитываются доли членов семьи.
- На момент продажи членам семьи не принадлежит в совокупности более 50% другого жилья, общая площадь которого больше покупаемого.
- Максимальная кадастровая стоимость проданной квартиры — 50 000 000 рублей.
Более подробно об условиях написано в Тинькофф Журнале.
Все остальные налог оплачивают в обязательном порядке. За детей налог платят их родители (опекуны) — ст. 26 и ст. 28 ГК.
Расчет налога и способы его уменьшить
Далее информация касается налоговых резидентов — тех, кто проживал в РФ больше 183 дней в году. Про налог для нерезидентов найдете ниже по ссылке.
Когда граждане продает свою недвижимость, они получают доход. С этого дохода они обязаны заплатить налог, который называется НДФЛ. Он равен 13% с цены проданной квартиры (полученного дохода) — п. 1.1 ст. 224 и пп. 2 п. 1 ст. 228 НК. Сумма НДФЛ на каждого продавца рассчитывается от размера его доли (дохода).
Если продать квартиру дешевле 70% от ее кадастровой стоимости, НДФЛ будет с 70% от кадастровой — п. 2 ст. 214.10 НК. Например, квартиру продали за 2 300 000 рублей. Именно такую цену указали в договоре купли-продажи. Кадастровая стоимость квартиры — 3 500 000 рублей. 70% от нее — 2 450 000 рублей. Квартиру продают еще дешевле, поэтому налог будет исчисляться с 2 450 000 рублей.
Есть хорошая новость — продавцы имеют право снизить НДФЛ двумя способами на выбор. Это касается и продажи недостроенной квартиры по переуступке прав (цессии). Использовать способ можно раз в год.
- С дохода от продажи квартиры можно вычесть понесенные расходы за ее покупку — пп. 2 п. 2 ст. 220 НК. И с этой разницы заплатить НДФЛ. Проще говоря, налог будет 13% * (цена продажи — цена покупки). В сумму расходов на покупку можно включить и мат.капитал, если им расплачивались с продавцом — письмо ФНС от 22.07.2014 N БС-4-11/14019@.
Расходы на покупку нужно документально подтвердить. Я писала выше как это сделать. При безналичном расчете — выпиской со своего банковского счета о передаче денег, справкой из бухгалтерии Застройщику о поступлении денег на их расчетный или эскроу-счет и т.п. При наличном расчете — распиской от продавца. Если в договоре написано, что расчеты между сторонами произведены в полном объеме до его подписания, доказательством расчета будет сам договор — письмо ФНС от 21.04.2021 N БС-4-11/5473@.
Если квартира была куплена в ипотеку, также разрешено с дохода от продажи вычесть еще и оплаченные ипотечные проценты — письмо Минфина от 20.04.2020 N 03-04-05/31578. Учитываются все оплаченные проценты, но не путайте их с суммой всего долга банку. И с разницы считаем НДФЛ. Налог получается 13% * (цена продажи — (цена покупки + оплаченные ипотечные проценты)). В качестве подтверждения следует взять в банке справку с суммой процентов. Такую ситуацию я разобрала ниже в примере №3.
Если на оплату ипотеки был использован мат.капитал и позднее выделены доли детям, с дохода от продажи «детских» долей можно вычесть расходы родителей на покупку квартиры — абз. 19 — 22 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ. Расходы учитываются пропорционально размеру выделенной доли ребенку. При этом расходы на оплату ипотечных процентов учитывать для детей нельзя. Такую ситуацию я разобрала ниже под примером №4.
Даже если по вышеуказанным ситуациям налог станет «нулевым» (например, квартиру продают за ту же цену или дешевле, что и купили ранее), все равно следует подать декларацию в налоговую инспекцию — подробнее. Все расходы для уменьшения НДФЛ следует указывать в декларации и предоставить подтверждающие документы. За детей декларацию подает один из родителей.
- Вместо расходов на покупку с продаваемый цены квартиры можно просто вычесть 1 000 000 рублей — пп. 1 п. 2 ст. 220 НК. Это стандартный вычет. Тогда НДФЛ будет 13% * (цена квартиры — 1 000 000). Вычет предоставляется на всю квартиру и распределяется между собственниками по размеру их долей.
Если налог станет «нулевым», не нужно подавать декларацию — Федеральный закон от 02.07.2021 № 305-ФЗ. Проще говоря, когда квартиру продают за 1 000 000 рублей или дешевле. Это касается сделок с 2021 года.
- Дополнительный способ, т.е. его можно использовать вместе с одним из двух вышеуказанных.
При покупке квартиры есть право на получение имущественного вычета. В данной ситуации вычет — это возврат ранее оплаченного НДФЛ. Не путайте его с вычетом в 1 000 000, о котором писала выше.
Можно вернуть НДФЛ в размере 13% от суммы расходов на покупку квартиры — пп. 3 п. 1. ст. 220 НК. Проще говоря — с цены по договору. Каждый собственник максимально может вернуть НДФЛ в 260 000 рублей, т.е. 13% с 2 000 000 рублей расходов — пп. 1 п. 3 ст. 220 НК. А также вернуть 13% с оплаченных ипотечных процентов, но максимум 390 000 рублей, т.е. 13% с 3 000 000 рублей — п. 4 ст. 220 НК. Подробнее об этом можете прочесть в моей статье.
Собственники могут воспользоваться данным вычетом, если не делали этого ранее или не вернули всю положенную сумму. У данного вычета нет срока годности и его можно получить даже после продажи квартиры. В итоге НДФЛ с продажи можно снизить на сумму возвращаемого НДФЛ с покупки. Ведь мы обязаны оплатить НДФЛ с продажи, но одновременно имеем право вернуть НДФЛ из-за покупки. Следует все правильно посчитать и подать нужные документы в налоговую инспекцию. Прочтите примеры ниже, чтобы лучше все понять.
Право на вычет за покупку появляется с момента подписания акта приема-передачи — пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ. Поэтому, продавая недостроенную квартиру через переуступку прав (цессию), уменьшить налог с помощью данного вычета не получится. Ведь она отчуждается раньше. Можно воспользоваться только 1 или 2 вышеуказанным способом. С другой стороны, такое возможно, если гражданин в том же году купил вторичное жилье и не получал такой вычет ранее. Без разницы до или после продажи. Главное, что в рамках одного года. Я все разобрала в примерах ниже.
ВАЖНО — 1) Чтобы снова не повторяться, в примерах датой покупки является дата полной оплаты продавцу. 2) Собственники продают свои квартиры раньше минимального срока, поэтому попадают под налог. О дате покупки и случаях освобождения от налога я писала в данном разделе с примерами.
Пример №1: В 2020 году Алексей купил новостройку по ДДУ за 4 200 000 рублей (без ипотеки и прочего). В 2022 году продал ее за 5 600 000 рублей. Это больше 70% от кадастровой стоимости, поэтому налог будет с цены по договору. Для уменьшения налога ему выгодней с дохода от продажи вычесть расходы на покупку. Итого НДФЛ будет 13% * (5 600 000 — 4 200 000) = 182 000 рублей.
Вычет за покупку Алексей ранее не получал, поэтому может это сделать. Возврат НДФЛ составляет максимальные 260 000 рублей, т.е. 13% с 2 000 000. В итоге НДФЛ с продажи ему платить не нужно, потому что НДФЛ за покупку у него больше. Итого Алексей может вернуть НДФЛ за покупку на сумму 260 000 — 182 000 = 78 000 рублей.
В 2023 году до 30 апреля ему следует подать декларацию 3-НДФЛ и документы на получение вычета.
Пример №2: Супруги Дмитрий и Марина в 2019 году купили квартиру за 3 500 000 рублей (без ипотеки и прочего). В марте 2022 года продали квартиру за 5 000 000 рублей. Это больше 70% от кадастровой стоимости, поэтому налог будет с цены по договору. Им выгодней с дохода от продажи вычесть расходы на покупку. НДФЛ с продажи у каждого составляет 13% * ((5 000 000 — 3 600 000) / 2) = 91 000 рублей.
Оба супруга начали возвращать НДФЛ с покупки данной квартиры. У Дмитрия сумма возврата составляет 13% * (3 500 000 / 2) = 227 500 рублей. Он успел вернуть из них 175 000 рублей. Остаток у него составляет 227 500 — 175 000 = 52 500 рублей. Остаток НДФЛ с покупки он может вычесть с НДФЛ от продажи. В итоге за НДФЛ с продажи ему следует заплатить 91 000 — 52 500 = 38 500 рублей.
У Марины сумма вычета с покупки составляет также 13% * (3 500 000 / 2) = 227 500 рублей. Она успела вернуть из них 210 000 рублей. Остаток составляет 227 500 — 210 000 = 17 500 рублей. Остаток НДФЛ с покупки она может вычесть с НДФЛ от продажи. В итоге за НДФЛ с продажи ей нужно оплатить 91 000 — 17 500 = 73 500 рублей.
В 2023 году до 30 апреля им следует подать декларацию 3-НДФЛ, где указать все доходы и расходы.
Пример №3: Супруги Владимир и Светлана купили квартиру в 2018 году за 4 100 000 рублей. Использовали ипотеку. В 2022 году продают квартиру за 6 700 000 рублей. Им выгодней с дохода от продажи вычесть расходы на покупку. Доход у каждого супруга составляет (6 700 000 — 4 100 000) / 2 = 1 300 000 рублей. Также супруги могут с дохода от продажи вычесть еще и сумму оплаченных ипотечных процентов. Они взяли справку от банка. Каждый из них оплатил процентов по 750 000 рублей. Итоговый доход у каждого получается 1 300 000 — 750 000 = 550 000 рублей. НДФЛ с продажи у каждого составляет 13% * 550 000 = 71 500 рублей. Они ранее получали вычет с покупки другого жилья, поэтому не могут им воспользоваться.
В 2023 году до 30 апреля им следует подать декларацию 3-НДФЛ, где указать все доходы и расходы.
Пример №4: Супруги Олег и Дарья купили квартиру в 2014 году за 3 400 000 рублей. Использовали ипотеку. Затем часть ипотеки оплатили мат.капиталом. В феврале 2021 года двум детям выделили по 1/9 доли, а у каждого супруга стало по 7/18 доли. В марте 2022 года они продали квартиру за 6 700 000 рублей.
За продажу своих долей супругам платить НДФЛ не придется, потому что срок владения у них идет с даты покупки квартиры. Налог будет только с продажи «детских» долей. Доход первого ребенка с продажи составляет 6 700 000 * 1/9 = 744 444 рубля. Но с этого дохода можно вычесть расходы родителей на покупку квартиры и пропорционально его доли. Расход родителей на покупку пропорциональной доли ребенка составляет 3 400 000 * 1/7 = 485 700 рублей. Итоговый доход ребенка 744 444 — 485 700 = 258 744 рублей. Его НДФЛ составляет 13% * 258 744 = 33 636 рублей. Тоже самое и у второго ребенка.
В 2023 году до 30 апреля родителям следует подать за детей декларации 3-НДФЛ и после проверки оплатить налог.
Пример №5: Дмитрий покупал две квартиры. Первую купил за 3 000 000 рублей, вторую — за 3 200 000. В 2022 году он продает первую квартиру за 4 000 000 рублей, а вторую за 4 500 000 рублей. Снизить налог через расходы на покупку или вычет в 1 000 000 можно один раз в год. Вычет за покупку она ранее уже использовал, поэтому уменьшить через него не получится. Ему выгодней с дохода от продажи первой квартиры применить стандартный вычет в 1 000 000, а с дохода от продажи второй квартиры вычесть расходы на ее покупку. В итоге НДФЛ с продажи первой квартиры будет 13% * (4 000 000 — 1 000 000) = 390 000 рублей. НДФЛ с продажи второй квартиры будет 13% * (4 500 000 — 3 200 000) = 169 000 рублей.
В 2023 году до 30 апреля ему нужно подать декларации 3-НДФЛ за 2022 год и после проверки оплатить НДФЛ в 559 000 рублей.
Пример №6: Артем купил квартиру за 850 000 рублей (без ипотеки и прочего). В 2022 году он продает ее за 3 500 000 рублей. Ему выгодней с дохода от продажи вычесть стандартный 1 000 000 рублей, потому что он больше его расходов на покупку. Его доход составляет 3 500 — 1 000 000 = 2 500 000. Вычет за покупку он ранее получал, поэтому истратил свое право. В итоге НДФЛ с продажи у него составляет 13% * 2 500 000 = 325 000 рублей.
Напоминаю, что дата покупки и продажи роли не играет, потому здесь нет минимального срока владения для неуплаты налога.
Пример №1: Иван купил новостройку по ДДУ за 3 500 000 рублей (без ипотеки и прочего). В 2022 году продал ее по переуступке за 4 200 000 рублей. Для уменьшения налога ему выгодней с дохода от продажи вычесть расходы на покупку. Итого НДФЛ будет 13% * (4 200 000 — 3 500 000) = 91 000 рублей.
Хоть вычет за покупку Алексей ранее не получал вообще, но не может им воспользоваться по данной сделке, потому что право на этот вычет появляется с даты подписания акта приема-передачи. Алексей продал квартиру раньше. В том же году он другое жилье не покупал. В 2023 году до 30 апреля ему следует подать декларацию 3 НДФЛ. После проверки инспекция сформирует квитанцию на оплату 91 000 рублей.
Пример №2: Светлана купила новостройку за 4 100 000 рублей (без ипотеки и прочего). В 2020 году продала ее по переуступке за 6 500 000 рублей. Ей выгодней с дохода от продажи вычесть расходы на покупку. Доход получается 6 500 000 — 4 100 000 = 2 400 000 рублей. НДФЛ с продажи у нее составляет 13% * 2 400 000 = 312 000 рублей.
В том же 2022 году она купила себе другую квартиру за 5 300 000 рублей, но на вторичном рынке. Вычет за покупку она ранее не получала, поэтому имеет право вернуть НДФЛ — максимальные 260 000 рублей, т.е. 13% от 2 000 000 расходов на покупку. Следовательно, с НДФЛ с продажи недостроенной квартиры она может вычесть возвратный НДФЛ с покупки. Итого НДФЛ с продажи у нее будет 312 000 — 260 000 = 52 000 рублей. В 2023 году до 30 апреля ей нужно подать декларацию 3 НДФЛ. После проверки ей сформируют квитанцию на оплату.
Пример №3: Супруги Владимир и Марина в 2018 году купили квартиру у Застройщика за 3 900 000 рублей. Использовали ипотеку. Расходы по сделке у супругов были поровну. В 2022 году продали квартиру по переуступке за 6 000 000 рублей. Им выгодней с дохода от продажи вычесть расходы на покупку. У каждого супруга доходы от продажи составляют (6 000 000 — 3 900 000) / 2 = 1 050 000 рублей. Также они могут вычесть еще свои расходы на оплату ипотечных процентов. Они обратились в банк и получили справку, что каждый супруг заплатил процентов по 700 000 рублей. Итого у каждого из них доход составляет по 1 050 000 — 700 000 = 350 000 рублей. НДФЛ с продажи у каждого будет по 13% * 350 000 = 45 500 рублей.
После продажи в том же 2022 году супруги купили себе другую квартиру на вторичном рынке за 6 500 000 рублей. Оформили в совместную собственность. Ранее они не получали вычет за покупку, поэтому могут им воспользоваться. Вернуть НДФЛ они могут по максимальным 260 000 рублей, т.е. 13% от 2 000 000 расходов на покупку. Поэтому НДФЛ с продажи недостроенной квартиры им платить не придется, потому что они могут вычесть с него бОльший НДФЛ с покупки «вторички». Итого, каждый супруг может вернуть НДФЛ с покупки по 260 000 — 45 500 = 214 500 рублей.
Также я кратко расскажу о способах, с помощью которых нельзя уменьшить налог: 1) вычет расходов на покупку другого жилья. Согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 НК налог с продажи квартиры можно уменьшить с помощью вычета расходов, которые были потрачены на покупку этой же квартиры (способ №1). О покупки другого жилья речи не идет; 2) Через неотделимые улучшения. В качестве доказательства прочтите позицию начальника отдела налогообложения физических лиц по Санкт-Петербургу.
О налогообложении налоговых нерезидентов
Нерезидентами являются те, кто в течение года находился в РФ меньше 183 дней — п. 2 ст. 207 НК. Необязательно подряд 183 дня, а в течение года. Дни считают с 1 января по 31 декабря года продажи квартиры — письмо Минфина от 20.12.2017 г. N 03-04-05/85232. Гражданство роли не играет.
Нерезиденты должны заплатить 30% от своего дохода от продажи квартиры — п. 3 ст. 224 НК. Также они не имеют право каким-либо способом уменьшить налог — ни расходами на покупку, ни вычетом в 1 000 000 рублей, ни вычетом за покупку. Нерезиденты платят повышенный НДФЛ с полной цены по договору за квартиру/долю (своего дохода).
Например, в 2021 году Дмитрий и Марина купили квартиру за 4 100 000 рублей в долевую собственность по 1/2. В 2023 году продают квартиру за 5 900 000 рублей. Дмитрий за весь 2023 год жил в РФ меньше 183 дней, поэтому он является нерезидентом. Он обязан заплатить НДФЛ на сумму 30% * (5 900 000 * 1/2) = 885 000 рублей.
Как заплатить НДФЛ
Декларацию 3-НДФЛ следует подать до 30 апреля следующего года после продажи — п. 1 ст. 229 НК РФ. Налогоплательщик должен сам всё посчитать, указать в декларации все расходы и доходы и применить способы уменьшения налога. Декларацию подаем за год продажи. Налоговая все проверит и отправит реквизиты для оплаты. До 15 июля следует заплатить налог — п. 4 ст. 228 НК РФ. Иначе будут штрафы и пени (о них ниже). За несовершеннолетнего ребенка декларацию подает один из его родителей/опекун — п. 2 ст. 27 НК и п. 1 ст. 28 ГК.
Например, продали квартиру в 2021 году. Значит подаем декларацию в 2020 году до 30 апреля и оплачиваемым налог до 15 июля. Декларацию заполняем за 2021 год.
Оформить и подать декларацию можно двумя способами:
- «Онлайн». Заполните и подайте декларацию в личном кабинете налогоплательщика — ссылка на услугу. Для этого нужна электронная подпись и ключ к ней. Достаточно выбрать, что ключ будет храниться в защищенной системе ФНС, придумать пароль к нему и отправить запрос. Ключ сформируется в течение суток. Затем заполняем и отправляем декларацию. После проверки в лк придет уведомление об оплате.
- «Традиционный». На сайте ФНС скачиваем форму декларации за год продажи, распечатываем и заполняем ручкой (желательно черной). Или устанавливаем на компьютер программу, в которой все заполняем и распечатываем готовую декларацию.
Подаем декларацию с остальными документами в налоговую инспекцию по месту регистрации/учета — п. 3 ст. 228, п. 2 ст. 229, п. 1 ст. 83 и ст. 11 НК. Список документов зависит от ситуации. Через некоторое время придет квитанция на оплату — в личный кабинет налогоплательщика или емейл. Создать личный кабинет можно через Госуслуги.
Раньше можно было подавать декларацию через ГосУслуги, но сейчас принимают их только за 2019 год и ранее. Поэтому данный способ уже не подходит.
Ответственность за неуплату налога
Подача декларации и оплата налога является обязанностью гражданина — п. 1 ст. 229 НК. Даже если он не знал о налоге или не получал уведомления от налоговой инспекции, все равно будет штраф за несвоевременную оплату.
Если не подать декларацию до 30 апреля, штраф составляет 5% от суммы неоплаченного налога за каждый месяц просрочки — п. 1 ст. 119 НК. Просрочка начинается с 1 мая. Если не оплатить НДФЛ до 15 июля, штраф будет в 20% от его суммы — п. 1 ст. 122 НК. Согласное п. 1. ст. 75 НК, еще начисляется пеня на каждый день просрочки в размере 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ.
В случае неуплаты налоговая инспекция: 1) Составит акт о налоговых правонарушениях. 2) Составит решение о привлечении к ответственности. 3) Рассчитает налог. 4) Рассчитает размер пени и штрафа. 5) Выставит счет.
Понравилась статья? Пожалуйста, поставьте лайк ;)
Есть вопросы? Можете бесплатно проконсультироваться. Воспользуйтесь окошком онлайн-консультанта, формой внизу или телефонами (круглосуточно и без выходных):
4 комментария
Здравствуйте. Подписала акт приема-передачи в новостройке, собственность еще не оформила.Хочу оформить собственность на дочь, можно ли так сделать? Прошло три года с момента полной оплаты по ДДУ.
Благодарю за ответ.
Здравствуйте, Елена. Нет, т.к. Вы уже подписали акт приема-передачи. Поэтому Вы обязаны оформить квартиру в свою собственность, затем можете подарить квартиру дочери.
Ошибка в расчётах про Дмитрия нерезидента если они продали квартиру за 5900000р, то почему-то в расчёте берёте 5400000р×1/2×30%=885000р, не получается
Здравствуйте, Екатерина. Действительно ошибка. Исправила. Спасибо!