Можно ли оформить покупку квартиры на несовершеннолетнего ребенка
Статья обновлена: 4 января 2024 г.
Здравствуйте. Мне в комментариях задали следующий вопрос — «Добрый день. С мужем покупаем квартиру, нашли хороший вариант. Покупку хотим оформить на детей, чтобы только они были владельцами. Такое возможно? На это есть веские причины.» Подробно разберу данную ситуацию.
Что говорит закон
В законе нет запрета на покупку недвижимости только детьми. Возраст роли не играет, поэтому договор купли-продажи, где покупателями выступают только дети, пройдет регистрацию. П. 2 ст. 218 ГК — «Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.» П. 1 ст. 549 ГК — «По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).»
Нюансы сделки
Дети до 18 лет участвуют в сделках с согласия/решения своих законных представителей — родителей (в том числе приемных), опекунов или попечителей. Нюансы зависят от возраста ребенка и ситуации у представителей:
- Ребенку меньше 14 лет.
В данной ситуации участие и присутствие ребенка нигде не требуется. За него все делают законные представители — подписывают договор и заявление о регистрации права в МФЦ/Рег.палате. П. 1 ст. 28 ГК — «За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.»
Оба родителя должны присутствовать на сделке, потому что они имеют равные права и обязанности — п. 1 ст. 61 СК. Например, мать указываем в договоре представителем ребенка/покупателя и она подписывает его + подпись ставит отец в конце договора с формулировкой о своем согласии на сделку. Или наоборот, большой роли не играет. Принести нужно свои паспорта и свидетельство о рождении ребенка. Если один из них не может присутствовать, от него потребуется нотариальное согласие на сделку. Оформить можно у любого нотариуса.
Пример формулировки в договоре — «Гр. РФ Петрова Светлана Игоревна, 05.07.1975 года рождения, место рождения — г. Москва, паспорт серии 0202 N 457890, выдан УФМС России по Московской обл. по Зарайскому муниципальному району, дата выдачи 20.05.2000 г., код подразделения 222-333, зарегистрированная по адресу: г. Одинцово, ул. Комсомольская д. 6 кв. 22, СНИЛС — 152-235-854 15, действующая в интересах своего несовершеннолетнего сына гр. РФ Петрова Дмитрия Александровича 06.12.2018 года рождения, место рождения — г. Москва, свидетельство о рождении: серия IV-АГ N 123456, выдано 09.12.2018 г., именуемый в дальнейшем Покупатель.»
В конце договора подпись ставит мать ребенка, а отец так — «С согласия отца Петрова Александра Викторовича Подпись».
- Ребенок от 14 лет.
Ребенок везде присутствует, сам подписывает все документы + подпись ставят его представители. П. 1 ст. 26 ГК — «Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя.»
Ребенок и оба родителя должны присутствовать на сделке — п. 1 ст. 61 СК. Например, мать указываем в договоре представителем ребенка/покупателя, затем ребенок и родители подписывают его. Если один из них не может присутствовать, от него потребуется нотариальное согласие на сделку. Оформить можно у любого нотариуса.
Пример — «Гр. РФ Петров Дмитрий Александрович, 06.12.2005 года рождения, место рождения — г. Москва, паспорт серии 0202 N 457890, выдан УФМС России по Московской обл. по Зарайскому муниципальному району, дата выдачи 16.12.2019 г., код подразделения 222-333, зарегистрированная по адресу: г. Одинцово, ул. Комсомольская д. 6 кв. 22, СНИЛС — 152-235-854 15, действующий с согласия своей матери гр. РФ Петровой Светланы Игоревны, 05.07.1975 года рождения, место рождения — г. Москва, паспорт серии 0303 N 456878, выдан отделением УФМС России по гор. Москве по району Северное Бутово, дата выдачи 10.03.2001 г., код подразделения 222-366, зарегистрированная по адресу: г. Одинцово, ул. Комсомольская д.6 кв. 22, СНИЛС — 152-235-854 15, именуемый в дальнейшем Покупатель.»
В конце договора подпись ставит ребенок, а родители с такой формулировкой — «С согласия матери Петровой Светланы Игоревны Подпись. отца Петрова Александра Викторовича Подпись.»
Запомните — родители не имеют право собственности на купленную ребенку квартиру, хоть и заплатили за нее. П. 4 ст. 60 СК — «Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка.»
Если используется мат.капитал
В данной ситуации квартира должны быть оформлена по долям на всех членов семьи. Только на детей нельзя — подробнее. Родители затем могут подарить свои доли детям. Никаких налогов не будет.
Если используется ипотека
Например, родители (или один из них) хотят быть заемщиками по договору ипотеки, а ребенок будет единственным собственником в покупаемой квартире. Это не получится сделать. Банк не даст деньги на такую сделку, потому что это ему не выгодно. Ведь если заемщики перестанут платить ипотеку, банку труднее будет реализовать данную квартиру на торгах.