Консультация с юристом

Разбираемся в каких случаях в 2024 году для покупки квартиры нужно согласие супруга

Статья обновлена: 4 января 2024 г.
Митрофанова Светлана
Митрофанова СветланаЮрист. Стаж работы — 15 лет

Здравствуйте. Здесь я разберу такую ситуацию — гражданин покупает себе квартиру, при этом находится в браке. В некоторых случаях ему потребуется получить согласие супруга, но и там есть свои исключения. Разберу не только закон, но и как происходит на практике.

Если супруги по договору оба выступают покупателями, тогда отдельного согласия им не нужно. Они выражают его своими подписями в договоре и заявлении о регистрации — п. 2 ст. 550 ГК. Тоже самое, когда первый супруг действует по доверенности от второго.

В статье будет много вставок слова «сделка». В нашем случае оно означает договор купли-продажи квартиры — п. 1 ст. 154, ст. 454 и ст. 549 ГК РФ.

Напоминаю — купленная квартира будет общим/совместно нажитым имуществом обоих супругов, даже если владельцем будет один из них. Все доходы/расходы в семье считаются общими — ст. 34 СК. Исключение — супруги брачным договором определили иное — п. 1 ст. 42 СК.

Отступление — за бесплатной консультацией обратитесь в любое время юристу справа или позвоните: 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

Когда требуется согласие

Это написано в п. 3 ст. 35 СК«Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.» Кажется, что согласие требуется всегда, но это не так.

  • Договор купли-продажи оформляется у нотариуса;

    В данной ситуации нужно принести нотариальное согласие супруга — инструкция ниже. Это и есть «сделка, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма…», описанная в п. 3 ст. 35 СК.

    Договор купли-продажи обязателен в нотариальной форме, когда недвижимость покупают у несовершеннолетнего, ограниченно дееспособного или недееспособного — п. 2 ст. 54 Федерального закона N 218-ФЗ. Также нотариус будет настаивать на оформлении согласия, если стороны обратятся к нему по собственному желанию.

    Нести согласие в МФЦ/Рег.палату не нужно. Оно не является в списке обязательных при регистрации сделки.

    Исключение: согласие не нужно, если супруги оформили брачный договор, по которому покупаемая квартиру будет личной собственностью супруга-собственника — п. 1 ст. 42 СК. Второй супруг к ней не будет иметь никакого отношения.

  • Квартира покупается в ипотеку.

    Например, супруги хотят сделать так — по договору ипотеки оба будут заемщиками, но квартиру будет покупать один из них. То есть второй супруг не хочет фигурировать покупателем и собственником квартиры в ЕГРН. В данной ситуации в банке потребуют нотариальное согласие от второго супруга — не на покупку, а на передачу покупаемой квартиры в залог (п. 2 ст. 7 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ и Определение Верховного суда от 17.03.2020 № 19-КГ20-3). Потому что договор ипотеки (залога) нужно обязательно зарегистрировать, т.е. попадает под определение в п. 3 ст. 35 СК — «сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации». Квартира будет совместно нажитой — ст. 34 СК.

    Другой пример — у второго супруга плохая кредитная история, он работает неофициально или не работает. Поэтому покупка и ипотека будет оформлена только на первого супруга (он будет единственным заемщиком и покупателем). В этих случаях банки требуют оформить супругам брачный договор, по которому покупаемая квартира будет принадлежать только супругу-покупателю — п. 1 ст. 256 и ст. 42 ГК РФ. Отдельного согласия второго супруга не нужно. К тому же будет так: 1) По закону только супруг-покупатель обязан платить ипотеку. 2) В случае развода квартира не делится. 3) В случае неуплаты банк заберет всю квартиру.

Когда согласие не потребуется

Здесь идем от обратного — согласие необязательно, если договор купли-продажи будет в простой письменной форме. Достаточно простой формы договора, когда все продавцы квартиры взрослые и дееспособные — пп. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Для обоснования снова разберу п. 3 ст. 35 СК. Сначала фразу «сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации…» Конечно, деньги — это тоже имущество (п. 2 ст. 130 ГК). В семье они общие — ст. 34 СК. Когда супруг покупает квартиру, он распоряжается на это общими деньгами (имуществом). Но распоряжение деньгами не требует государственной регистрации. Поэтому не нужно на это согласие супруга.

Теперь «сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации…» Договора купли-продажи недвижимости не подлежат государственной регистрации — п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ. С 1 октября 2013 года подлежат регистрации только переход права собственности от продавцов к покупателя по этим договорам — п. 1 ст. 551 ГК. Раз договора не регистрируют, то и согласие не требуется.

К тому же есть п. 2 ст. 35 СК — «При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.» То есть сразу предполагается, что супруг получил согласие от второго и они знают о сделках друг друга.

Похожего мнения придерживается Верховный суд — Решение от 08.10.2015 N АКПИ15-1048. Арендатор земельного участка хотел выкупить его у муниципалитета, но от него потребовали нотариальное согласия жены. Согласие не нужно, потому что в данной ситуации договор купли-продажи: 1) не являлся сделкой по распоряжению общего имущества супругов, права на которое подлежат государственной регистрации (ст. 454 ГК); 2) не имел обязательной формы (ст. 550 ГК и п. 2 ст. 434 ГК); 3) не подлежал обязательной государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК). Конечно, это косвенная ситуация, но она показывает суть: простая форма договора = согласие нет требуется.

Почему на практике согласие все равно попросят

Некоторые продавцы, застройщики, риэлторы или юристы с их стороны настаивают на предоставлении такого документа. При покупке квартиры на торгах организаторы без согласия не допустят к процедуре. С одной стороны, это неправомерно. С другой стороны, торги пройдут, а свою правоту придется доказывать на суде. Поэтому иногда проще оформить документ.

Продавцов пугает п. 2 ст. 35 СК — «Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.»

Простыми словами — гражданин может втайне от супруга потратить семейные деньги и купить себе недвижимость. Поэтому супруг может попытаться через суд оспорить сделку. Именно «попытаться», а не выиграть. К тому же делать это нет смысла.

Во-первых, покупаемая недвижимость все равно считается общим имуществом обоих супругов — ст. 34 СК. Во-вторых, супругу на суде следует доказывать: 1) Что он был не согласен на покупку; 2) Что продавцы (другая сторона) знали о его несогласии — п. 2 ст. 35 СК. Такое доказать нереально. Конечно, только если он до сделки не отправил продавцам свое письменное несогласие. В-третьих, даже если суд будет на стороне супруга, придется возвращать купленную недвижимость продавцам, а с них взыскивать деньги. Если денег не будет, придется получать их частями очень долгое время.

Супругу проще уговорить продать купленную квартиру, разделить ее или через суд потребовать от супруга-покупателя половину суммы через иск о неосновательном обогащении.

Как и где оформить

Согласие обязательно нотариальное — п. 3 ст. 35 СК. Его может оформить любой нотариус в РФ — ст. 40 Основ о нотариате.

От супруга потребуется паспорт и свидетельство о браке. Присутствие и документы от супруга-покупателя не требуются. Текст и условия согласия в законе не описаны. По желанию можно вписать адрес покупаемой квартиры, цену, срок действия (иначе согласие будет бессрочно) и остальные условия сделки.

Цена за составление будет от 1 500 до 2 500 рублей + за 500 рублей удостоверение (пп. 6 п. 1 ст. 333.24 НК). Чаще всего документ выдают в день обращения, зависит от загруженности нотариуса.

Образец

(нажмите на картинку для ее увеличения)

Образец нотариально удостоверенного согласия супруга на покупку квартиры

Примеры из практики

Первый: Семейная пара подобрала себе квартиру на вторичном рынке. Покупателем выступала жена. Среди продавцов несовершеннолетних не было, поэтому договор купли-продажи можно было составить в простой форме. Продавцы по совету своего риэлтора попросили предоставить согласие мужа на покупку, иначе отказывались выходить на сделку. Их смутил п. 2 ст. 35 СК, о котором я писала выше. Я не смогла их переубедить, что согласие необязательно и боятся нечего. Покупателям очень понравился вариант, поэтому супруг потратил пару часов и 2 500 рублей на оформление документа у нотариуса. Так им было проще.

Второй: Тоже самое, что и в первом примере, только квартира покупалась в ипотеку. Застройщик отказывался подписывать ДДУ без нотариального согласия супруга. Покупателю снова пришлось идти на уступки.

Понравилась статья? Пожалуйста, поставьте лайк ;)

Есть вопросы? Можете бесплатно проконсультироваться. Воспользуйтесь окошком онлайн-консультанта, формой внизу или телефонами (круглосуточно и без выходных):

8 (499) 938-45-78Москва и обл.
8 (812) 425-62-89Санкт-Петербург и обл.
8 (800) 350-24-83все регионы РФ.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

42 комментария

  1. Анастасия:

    Добрый вечер, подскажите пожалуйста покупаем квартиру через нотариуса, на сделки буду я и продавец. Квартиру оформляем на супруга( у меня доверенность от него). Нотариус говорит, что нужно мое согласие. Так ли это?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Анастасия. Да, требуется. Я все подробно описала в статье.

      Ответить
  2. Елена:

    Здравствуйте, хочу купить недвижимость ребёнку (14 лет). Нужно ли для сделки согласие супруга?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Елена. Потребуется согласие обоих родителей. В вашей ситуации в договоре ребенка указываем как покупателя, действующего с согласие родителей. Ребенок подписывает договор + подпись ставят оба родителя в качестве согласия.

      Ответить
  3. Елена:

    Спасибо за развёрнутый ответ. Мне очень помогла Ваша статья, всё грамотно и по делу.

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Елена, рада помочь)

      Ответить
  4. Ольга Соколова:

    Здравствуйте! Я покупаю комнату. За наличные. С мужем в разводе 2 года. Нужно ли для сделки свидетельство о разводе?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Ольга. На сделку свидетельство приносить не нужно, но его могут попросить покупатели или их банк, если те с ипотекой.

      Ответить
  5. Елена:

    Добрый день, я покупаю квартиру, в которой долевая собственность одна часть принадлежит ребенку, поэтому договор составляется у нотариуса. Нотариус просит согласие моего мужа на покупку этой квартиры, так как он не присутствует на сделке. Обязательно ли это согласие.

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Елена. Да, это написано в статье.

      Ответить
  6. Алексей:

    здравствуйте! У меня вопрос. Будет ли договор мены являться основным документом в заключении сделки?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Алексей. Да, будет. К договору мены применяются правила договора купли-продажи (ст. 567 ГК РФ), только при мене стороны обмениваются недвижимостью (с доплатой одной стороне или без нее). Или подробней объясните свою ситуацию и переформулируйте вопрос, если я вас неправильно поняла.

      Ответить
  7. Анна:

    Добрый вечер, подскажите, пожалуйста, нужно ли согласие супруга, нотариально заверенное, для покупки 2/5 доли в квартире(нал), если 3/5 доли в этой квартире мне досталось по наследству(завещание). Нотариус сказал,что нужно согласие супруга перед оформлением сделки.

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Анна. Нет, согласие необязательно. Я это указала в первом разделе статьи. Нотариус Вас разводит на лишний документ. Купленная доля и так будет совместно нажитым имуществом — п. 2 ст. 34 СК РФ.

      Ответить
Показать остальные комментарии