Разбираемся когда обязателен нотариус при покупке квартиры в 2024 году + примеры
Статья обновлена: 4 января 2024 г.
Здравствуйте. Обращение к нотариусу за обязательным удостоверением сделки купли-продажи зависит не от покупателей, а от продавцов. Здесь разобрала эти ситуации, но только по сделкам на вторичном рынке. В статье я учла изменения в законодательстве, которые вступили в силу 31 июля 2019 года.
Инфографика по теме:
(чтобы увеличить картинку, нажмите на нее)
Объяснение о том, когда обязательно участие нотариуса
Сделка купли-продажи подлежит удостоверению у нотариуса, только если в покупаемой квартире есть несовершеннолетний, ограниченно дееспособный или недееспособный собственник (продавец). Причем здесь неважно всей квартирой владеет такой собственник или только долей. Об этом написано в п. 2 ст. 54 Федерального закона N 218-ФЗ написано — «…сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению».
Как удостоверяется у нотариуса договор купли-продажи квартиры и сколько это стоит.
Также я хочу рассказать о такой редкой сделке, как покупка квартиры супругами и оформление ее в долевую собственность. Моя подробная статья об этом есть по ссылке.
По закону супруги обязаны оформлять покупаемую недвижимость в совместную собственность — ст. 33 СК РФ. Если супруги хотят оформить недвижимость именно в долевую собственность, без нотариуса им не обойтись. Такое оформление называется договорным режимом имущества супругов — глава 8 СК РФ. В этом случае у нотариуса нужно удостоверить один из двух документов — договор купли-продажи или брачный договор (тогда договор купли-продажи достаточно в простой форме).
Если к нотариусу и так придется обращаться из-за ситуации у продавцов (подробнее), то проще и дешевле удостоверить у него договор купли-продажи, при этом брачный договор не потребуется. В остальных случаях лучше удостоверить брачный договор, в котором нотариус пропишет, что квартира будет оформлена у супругов в долевую собственность. При удостоверении брачного договора, договор купли-продажи может быть в простой форме. Простая форма договора — это когда он напечатан на листе А4 и подписан участниками сделки.
Информация для покупателей с материнским капиталом
Если семья использует материнский капитал для покупки недвижимости, то по п. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ для них есть обязательное условие — покупаемая недвижимость должна быть оформлена в долевую собственность на всех членов семьи с определением каждой доли по соглашению. А как я писала выше, супруги могут изменить режим совместной собственности на долевую, только удостоверив у нотариуса брачный договор или договор купли-продажи. Но есть хитрость.
Покупатели с материнским капиталом могут не идти к нотариусу если укажут в договоре купли-продажи, что доля супругов будет оформлена в совместную собственность. Тоже самое нужно указать и в заявлении на регистрацию сделки в МФЦ. Например: у каждого ребенка доля будет по 1/5, а оставшееся доля в 3/5 оформляется супругами в совместную собственность. Это можно сделать на основании п. 90.1 Приказа Минэкономразвития от 16 декабря 2015 г. N 943. У Пенсионного фонда вопросов не возникнет. Но и здесь есть исключения.
Провернуть схему с оформлением совместной собственности не получиться: 1) если супруги покупают квартиру в ипотеку, т.к. не все банки желают давать ипотеку с одновременным выделением долей детям. Здесь супругам придется оформить недвижимость только свою собственность. И только после погашения ипотеки можно выделить доли детям. 2) если материнским капиталом воспользовался родитель-одиночка. В этом случае покупаемая квартира оформляется в долевую собственность на всех членов семьи или в личную собственность родителя, если берется ипотека.
Когда нотариус необязателен
Здесь уже от обратного. Сделку необязательно удостоверять у нотариуса, если в покупаемой квартире все собственники взрослые и дееспособные — п. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. В таких сделках договор купли-продажи подойдет в простой форме. Простая форма договора — это когда он напечатан на листе А4 и подписан участниками сделки.
6 комментариев
Здравствуйте, Светлана, я не в ту тему попал, но ответьте , пожалуйста, это Владимир с трешкой, полученной при обмене в 1997 г. Общая долевая собственность, доли по ½ у меня и супруги, подтвержденные выписками из ЕГРН от 20.05.2020. Хочу подарить свою половину своей половине), но нотариус соглашается оформить брачным договором, а не дарением, т.к. мою долю можно выделить только в брачном договоре..? Но разве будет недостаточно, например, к договору дарения оформить «нотариально удостоверенное согласие другого супруга» СК РФ п.3 Ст.35 ? То-есть мое согласие? Я уж не говорю, что и согласие это можно было бы и в сам договор дарения включить, с ссылкой на СК, но это уж слишком «жирно» будет, конечно, но все же можно было бы? И будет ли этот вариант с брачным договором таким же надежным как акт дарения при любом обороте квартиры, в том числе при продаже, дарении сыну или представлении в собес для установления дополнительных льгот по оплате ЖКХ? Спасибо, Светлана, Ваши ответы на Вашей страничке всегда интересны. Успехов!
Здравствуйте, Владимир. «Но разве будет недостаточно, например, к договору дарения оформить «нотариально удостоверенное согласие другого супруга» — нет, Вы неправильно понимаете сути согласия. Например, супруги купили квартиру в браке, но оформили ее только на первого супруга. Данная квартира все равно считается совместным имуществом обоих супругов, хоть и оформлена только на одного из них — п. 1 ст. 34 СК РФ. Поэтому чтобы первый супруг смог продать/подарить квартиру кому-либо, на это потребуется согласие второго супруга — ст. 35 СК РФ. В вашей ситуации оформлять отдельное согласие НЕ требуется, ведь Вы свое согласие подтверждаете подписью договора, как одна из сторон сделки.
С другой стороны, нотариус все равно не прав — Вы можете оформить договор дарения доли, потому что данная доля была получена Вами уже давно. Поэтому обратитесь к другому нотариусу. К тому же иногда брачный договор оформить дешевле, чем дарения. Какая кадастровая стоимость всей квартиры и в каком городе она находится? Стоимость указана в выписке из ЕГРН. Брачный договор в вашей ситуации так же надежен, как и дарение.
Здравствуйте, подскажите пожалуйста мы хотим оформить сделку купли квартиры с использованием материнского капитала, договор хотим оформить без нотариуса указав в договоре детям доли а супругам оставшуюся долю в совместную собственность. Какие ещё документы в этом случае нужно представить в МФЦ?
Здравствуйте, Светлана. От Вас (покупателей) — свидетельство о браке, свидетельства о рождении детей, сертификат мат.капитала.
Добрый день. Квартира куплена с использование мат капитала, которым погасили ипотеку. В ДКП оформлена как общая долевая собственность на родителей. Сейчас родители хотят наделить детей долями согласно сумме маткапа. Возможно ли это сделать НЕ нотариально, а простым соглашением, зарегистрированным через МФЦ? в формулировке соглашения сказано «…собственники устанавливают режим раздельной собственности и одновременно оформляют в общую долевую собственность (далее ФИО родителей и детей с указанием доли в общей долевой собственности)»
Здравствуйте, Елена. В вашей ситуации 50 на 50. Я статью еще об этом не написала, но есть статья моей коллеги — https://exspertrieltor.ru/2022/04/15/vyidelenie-doley-detyam-izmenenie-v-zakone/. Очень внимательно ее прочтите. Ваша ситуация описана в конце (перед разделом с отзывами).