Можно ли продать свою долю в квартире без согласия других собственников

Митрофанова СветланаЮрист. Стаж работы — 15 лет

В консультациях постоянно задают подобные вопросы — «Здравствуйте. Я владею 2/3 доли квартиры. Остальная 1/3 доли принадлежит моей маме. Квартиру нам оставила в наследство моя бабушка. Сейчас я хочу продать свою долю, а мама как второй собственник этого не хочет. Что мне нужно сделать, чтобы продать мою 2/3 доли? Мне она не нужна, я хочу купить свое отдельное жилье. Есть какие-нибудь варианты продажи?».

По традиции, сначала кратко отвечу на вопрос, потом подробный разбор.

Внимательно прочитайте п. 2 ст. 246 ГК РФ — «Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса». Без разницы продается ли доля другому собственнику или постороннему, родственнику или нет, одному человеку или нескольким — согласие на продажу не требуется.

Многие граждане ссылаются на п. 1 ст. 246 ГК РФ — «Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников». Но в этом пункте имеется в виду, что по соглашению осуществляется распоряжение всей квартирой, а не отдельной ее доли.

Другие собственники имеют преимущественное право на покупку доли на основании ст. 250 ГК РФ. Поэтому, прежде чем продавать свою долю кому-либо постороннему, нужно сначала предложить другим собственникам выкупить её. Если же доля продается другому собственнику в квартире, то уведомлять остальных не нужно.

Уведомление о продаже должно быть письменное. Его лучше не составлять и отправлять самостоятельно, а заказать услугу у нотариуса, потому что к нему все равно придется обращаться при продаже. Это связано с п. 1 ст. 42 Закона о регистрации недвижимости — купля-продажа доли подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Простыми словами, чтобы продать свою долю в квартире, нужно обратиться к нотариусу за удостоверением сделки. Об этом я писала в своей статье, советую внимательно ее прочитать.

(чтобы увеличить картинку, нажмите на нее)

Чтобы продать долю, сначала заказываем у нотариуса составление и отправку уведомления другим собственникам квартиры. Услуга стоит 2 000 — 2 500 рублей + почтовые расходы. Цены регулируются Письмом ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3 и ст. 86 Основ о нотариате. Уведомление отправляется по почте.

А не дешевле ли самостоятельно составить и отправить уведомление? Конечно дешевле, но на практике некоторые нотариусы не удостоверят договор, если он сам до этого не отправил уведомление. Нотариусы работаю с документами, которые не вызывают сомнений. Поэтому нотариус может сказать, что у него есть сомнения насчет правильности вашего уведомления. И упрекнуть его в обратном не получится. К сожалению, такова практика.

В уведомлении нужно указать цену продажи и в дальнейшем можно будет продать долю не ниже этой цены — п. 2 ст. 250 ГК РФ. Если продавец с покупателем сторгуются на цену ниже, придется повторно уведомлять других владельцев с указанием новой цены.

С момента доставки уведомления (именно доставки, а не отправки) придется ждать месяц — п. 1 ст. 165.1 ГК РФ. Если же другие владельцы обратятся к нотариусу и оформят отказ от покупки доли, то месяц можно и не ждать. Но на практике обычно так не делают. Даже если собственники отказываются получать уведомления, они всё равно считаются доставленными. Почта отправит письмо обратно нотариусу по истечении месячного срока.

После уведомления других собственников и месяца ожиданий, владелец доли может продать ее кому угодно. По этой ссылке я опубликовала подробную инструкцию продажи. Там все подробно написано об уведомлении, о том, как нотариус удостоверяет сделку, сколько стоят его услуги, какие документы нужно подготовить и т.п.

При совместной собственности доли в праве собственности не определены — п. 2 ст. 244 ГК РФ. В такой ситуации у владельцев равные права на квартиру, т.е. она у них общая и неделимая. А если доля не определена, то и продать ее нельзя.

Совместная собственность возникает в двух случаях. Во-первых, при покупке недвижимости супругами — п. 1 ст. 256 ГК РФ и ст. 34 СК РФ. Чтобы квартиру перевести в долевую, им нужно оформить у нотариуса брачный договор — ст. 41 и п. 1 ст. 42 ГК РФ. Он дешевле, чем нотариальное соглашение о разделе имущества.

Во-вторых, до 2005 года гражданам разрешалось приватизировать квартиру в совместную собственность. Чтобы перевести ее в долевую, им нужно оформить в простой форме соглашение об определении долей (не выделении) и подать его на регистрацию в МФЦ/Рег.палату.

После того как квартира будет оформлена в долевую собственность, свою долю можно продать и без согласия второго владельца. Конечно, нужно сначала его уведомить о продаже. Об этом я уже рассказала выше в первой части статьи.