Через какое время после вступления в наследство можно продать квартиру и не платить налог
Статья обновлена: 4 января 2024 г.
Здравствуйте. Отвечаю на вопрос и дальше полный разбор.
После принятия квартиры в наследство ее можно продать в любое время, но чтобы сделать это без налога, владеть ею нужно минимум 3 года.
Срок владения начинается с дня смерти наследодателя — п. 1 ст. 1114 и п. 4 ст. 1152 ГК РФ. Не путать эту дату с датой получения свидетельства о наследстве или регистрации права собственности. О минимальном 3-х летнем сроке владения, освобождаемый от налога, написано в п. 17.1 ст. 217 НК РФ. Следовательно, если унаследованной квартирой владеть больше 3 лет, налог с ее продажи платить не нужно. Теперь разберемся, что это за налог и как он считается.
Нет какого-либо отдельного налога с продажи недвижимости, есть налог на доходы физических лиц. Сокращенно — НДФЛ. Логика в том, что продавцы получают доход в виде стоимости проданной квартиры, а значит с него удерживается НДФЛ. Здесь не играет роли, является ли продавец индивидуальным предпринимателем или самозанятым. Ведь продавец в сделке купли-продажи участвует как физическое лицо.
НДФЛ = 13% * (стоимость проданной квартиры — 1 млн. в виде имущественного налогового вычета)
Расчет НДФЛ прописан в п. 1 ст. 224 и пп. 7 п. 1 ст. 228 НК РФ. Про имущественный налоговый вычет в 1 000 000 руб. написано в пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ. А вот со стоимостью есть свои особенности.
Если квартиру продадут за цену меньше 70% от ее кадастровой стоимости, НДФЛ будет считаться с 70% от кадастровой стоимости, т.е. с коэффициентом в 0,7. Если продадут за стоимость выше 70% от кадастровой, то НДФЛ будет считаться со стоимости продажи (это та стоимость, которая прописана в договоре купли-продажи). Про эти исчисления написано в п. 2 ст. 214.10 НК РФ. Вычет в 1 млн. применяется в любом случае. Приведу примеры.
Пример №1. Квартиру продали за 3.5 млн. руб., ее кадастровая стоимость на момент сделки была в размере 2.3 млн. руб. Стоимость продажи больше кадастровой. Значит НФДЛ будет 13% * (3.5 млн. — 1 млн.) = 325 тыс. руб. Эту сумму продавцы делят по размеру своих долей.
Пример №2. Квартиру продали за 2 млн. руб., ее кадастровая стоимость — 3.1 млн. руб. Получается, что стоимость продажи меньше кадастровой стоимости на 66.6%, значит НДФЛ будет исчисляться с последней. 13% * ((3.1 млн. * 0.7) — 1 млн.) = 152 100 руб.
Пример №3. Квартиру продали за 950 тыс. руб., ее кадастровая стоимость — 700 тыс. руб. НДФЛ будет 13% * (950 тыс. — 1 млн.) = 0 руб. Благодаря налоговому вычету освободились от оплаты НДФЛ.
А что будет с НДФЛ, если после продажи приобрести другую недвижимость
НДФЛ никуда не денется, последующая покупка тут не причем. Разрешается уменьшить налог с продажи той квартиры, которая была куплена, а не получена по наследству.
Продажа возможна только после получения свидетельства о праве на наследство
Несмотря на то, что право собственности переходят на наследника сразу после смерти наследодателя, он не может продать квартиру, пока не предоставит свидетельство о праве на наследство. Ведь он должен документально подтвердить свое право собственности. Без свидетельства сделку купли-продажи приостановят — п. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.
Образец свидетельства
(нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)
