Подробно о налогах, положенные пенсионерам с продажи квартиры

Афанасьева МаринаНалоговый консультант с 5-летним стажем работы

Здравствуйте. Получили квартиру дар и хотите ее продать? Тогда здесь вы узнаете про налог по такой сделке — сроки освобождения от оплаты, расчеты, актуальные и законные способы сэкономить, подробные примеры для наглядности.

Какой налог с продажи квартиры должны платить пенсионеры

Это налог на доходы физических лиц. Сокращенно — НДФЛ. Когда пенсионер продаст свою недвижимость, он получает доход в виде ее стоимости, которая указана в договоре купли-продажи. С этого дохода пенсионер и должен заплатить НДФЛ. Другой налог не предусмотрен.

Есть ли послабления для пенсионеров при расчете налога

От самого факта, что гражданин является пенсионером, какие-либо налоговые льготы при оплате НДФЛ не предусмотрены. Налогообложение осуществляется по общим основаниям. Пенсионеры должны оплатить положенный им налог в полном объеме.

Некоторые могут возразить, что НДФЛ — подоходный налог, а пенсия — не доход, а государственные выплаты. Якобы, раз нет дохода, то и НДФЛ не полагается. Это не так работает. Повторюсь: в понятии Налогового кодекса факт продажи недвижимого имущества физическим лицом — факт получения дохода в виде стоимости имущества. А раз получил доход, значит обязан заплатить НДФЛ. Пенсия тут не причем.

Только семьи с детьми освобождены от удержания НДФЛ, но только если соблюдены 5 условий.

Налог не нужно платить в этих случаях

Все зависит от срока владения квартирой. Если пенсионер владел ею дольше минимально установленного срока, доход от ее продажи не облагается НДФЛ. На основании п. 2 и 3 ст. 217.1 НК РФ, минимально установленный срок владения составляет:

• 3 года, если квартира: куплена в 2016 году и раньше; куплена в 2016 году и позже, и на момент продажи нет другого жилья; получена по наследству; получена в дар от членов семьи или близких родственников; получена в дар от иных лиц и на момент продажи нет другого жилья; получена по приватизации; получена по решению суда; получена по договору пожизненного содержания.
• 5 лет во всех остальных случаях, а именно, если квартира: куплена с 2016 года и на момент продажи есть другое жилье; получена в дар не от членов семьи или близких родственников и на момент продажи есть другое жилье.

Более подробно о минимальном сроке и как его правильно считать, я рассказала в моей статье — Сколько нужно владеть квартирой, чтобы не платить НДФЛ с ее продажи.

Дата регистрации прав собственности в выписке ЕГРН

(нажмите на картинку для ее увеличения)

Как посчитать налог

Стандартная формула НДФЛ расписана в п. 1.1 ст. 224 и пп. 2 п. 1 ст. 228 НК. Сумма распределяется между всеми собственниками по размеру их долей в продаваемой квартире.

13% * цена продажи квартиры. НДФЛ можно уменьшить.

Если квартира продается за цену меньше 0,7 от ее кадастровой стоимости, НДФЛ исчисляется от кадастровой с этим коэффициентом 0,7 — п. 2 ст. 214.10 НК. Например, квартиру продают за 1 350 000 рублей. Именно такую цену собираются прописать в договоре купли-продажи. Кадастровая стоимость на момент продажи была намного выше и составляла 2 380 000 рублей. 0,7 * 2 380 000 = 1 666 000 руб. Значит НДФЛ будет исчисляться именно с суммы 1 666 000 руб. Она будет взята за налоговую базу.

НДФЛ можно снизить

Есть 3 способа. 1-й и 2-й можно использовать только по отдельности. 3-й способ можно использовать в любом случае.

• Способ №1 — использование вычета в 1 000 000 руб.

  С цены продажи квартиры (налоговой базы) можно вычесть вычет в 1 000 000 рублей на основании пп. 1 п. 2 ст. 220 НК. Формула НДФЛ будет такая: 13% * ( цена квартиры — 1 000 000 ).

  Получается что, если квартиру продать за цену меньше 1 млн. руб., налог платить не нужно. Если квартира продана с 1 января 2021 года и налог при этом нулевой, налоговую декларацию подавать не обязательно — Федеральному закону от 02.07.2021 № 305-ФЗ. Если квартира продана раньше 1 января 2021 года, декларацию подаем в обязательном порядке.

• Способ №2 — вычет расходов.

  Способ можно использовать, только если квартира была куплена, получена в дар или унаследована.

  • Если квартира была куплена, с дохода от ее продажи вычесть понесенные расходы на ее покупку — пп. 2 п. 2 ст. 220 НК. Проще говоря, с цены продажи квартиры вычесть цену при ее покупке и с этой разницы заплатить НДФЛ. Формула следующая: 13% * (цена продажи — расходы на покупку). Согласно письмо ФНС от 22.07.2014 N БС-4-11/14019@, в расходы также входят материнский капитал и уплаченные проценты за ипотеку.

    Расходы нужно подтвердить документами: распиской от его покупателя; выпиской из банка (при безналичном расчете); договором купли-продажи, но только если в нем указано, что до его подписания расчеты были сделаны и выполнены в полном объеме.

  • Если квартира получена по наследству и наследодатель покупал эту квартиру, можно вычесть его расходы по той сделке — абз. 18 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК. Исключение: наследодатель ранее сам воспользовался вычетом расходов.

    Расчет НДФЛ с этим способом: НДФЛ = 13% * (цена продажи квартиры — расходы наследодателя).

  • Если квартира получена в дар от члена семьи или близкого родственника и он купил эту квартиру, можно вычесть расходы по той сделке — абз. 18 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК. Исключение: даритель ранее сам воспользовался вычетом расходов.

    Расчет НДФЛ: НДФЛ = 13% * (цена продажи квартиры — расходы дарителя).

  • Если квартира получена в дар НЕ от члена семьи или близкого родственника и одарямый оплатил НДФЛ с полученного подарка, можно вычесть налоговую базу — абз. 18 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК. Исключения: даритель ранее сам воспользовался вычетом расходов.

    Когда гражданин получил квартиру в дар НЕ от члена семьи или не от близкого родственника, он обязан заплатить налог в размере 13% от ее кадастровой стоимости — п. 1.1 ст. 224 и п. 6 ст. 214.10 НК РФ. Этот тот же НДФЛ. До 2019 года налог исчислялся с инвентаризационной, рыночной или кадастровой стоимости на выбор.

    Если налог с подарка уже оплачен, можно с цены продажи вычесть налоговую базу. Формула НДФЛ будет такая: 13% * (цена продажи — стоимость, с которой был уплачен налог с дарения).

  Все вышеперечисленные расходы при покупке нужно подтвердить документами: распиской от его покупателя; выпиской из банка (при безналичном расчете); договором купли-продажи, но только если в нем указано, что до его подписания расчеты были сделаны и выполнены в полном объеме.

  Документы, которые подтверждают расходы, в любом случае нужно подать в налоговую инспекцию вместе с декларацией 3-НДФЛ.

  Если квартира досталась по другим сделкам или не получается подтвердить расходы, можно воспользоваться способами 1 и 3.

• Способ №3 (дополнительный) — использование имущественного налогового вычета с последующей покупки жилья. Способ можно использовать вместе с одним из двух вышеуказанных способов.

  Налог можно уменьшить, если жилье куплено в том же году, когда была продана квартира. Именно жилья. Нежилая недвижимость не подходит.

  При покупке жилья есть право на получение имущественного налогового вычета. Это не тот вычет в 1 000 000 руб. из первого способа. Здесь имеется в виду вычет, как возврат НДФЛ.

  Вернуть НДФЛ в размере 13% от суммы расходов на покупку — пп. 3 п. 1. ст. 220 НК. Проще говоря — с цены по договору. Каждый собственник максимально может вернуть НДФЛ в 260 000 рублей, т.е. 13% с 2 000 000 руб. расходов — пп. 1 п. 3 ст. 220 НК. А также вернуть 13% с оплаченных ипотечных процентов, но максимум 390 000 руб., т.е. 13% с 3 000 000 рублей — п. 4 ст. 220 НК. Подробнее об этом можете прочесть в моей статье (хоть там сделан акцент сделан на квартире, статья подойдет и при покупке другого жилья).

  Собственники могут воспользоваться данным вычетом, если не делали этого ранее или не вернули всю положенную сумму. У данного вычета нет срока годности и его можно получить даже после продажи квартиры. В итоге НДФЛ с продажи можно снизить на сумму возвращаемого НДФЛ с покупки.

  Воспользоваться вычетом можно двумя способами. Первый — в следующем году после продажи квартиры вернуть ранее удержанный НДФЛ. Второй — с денег, которые были получены с продажи, можно вычесть налоговую базу максимум в 2 000 000 руб. Налоговая база в этом случае выступает стоимость купленного жилья. Также не забываем стандартный вычет в 1 000 000 руб. Формула НДФЛ в этом случае такая: 13% * (деньги, полученные с продажи квартиры — 1 000 000 — налоговая база в виде стоимости купленного жилья, максимум 2 000 000).

Как оплатить налог пенсионеру

Налоговую декларацию 3-НДФЛ нужно подать в налоговую инспекцию до 30 апреля следующего года после продажи квартиры, а до 15 июля заплатить НДФЛ. Декларацию заполняем за тот год, когда была зарегистрирована сделка. Например, квартиру продали 2023 году. Декларацию заполняем за 2023 год, подаем ее до 30 апреля 2024 года и оплачиваем НДФЛ до 15 июля.

Все расчеты налогоплательщик должен делать сам. Со своей стороны налоговая инспекция проверяет декларацию и отправляет реквизиты для оплаты налога.

Обращаться нужно в налоговую инспекцию по месту регистрации (в простонародье, прописки) или учета — п. 3 ст. 228 НК. Форму декларации можно получить там же или скачать с официального сайта ФНС.

Вместе с заполненной декларацией нужно подать следующие документы:

• Договор купли-продажи квартиры с печатью о государственной регистрации;
• Если воспользоваться вычетом расходов наследодателя или дарителя, нужны подтверждающие на это документы. Обычно это распиской от покупателя, выписка из банка (при безналичном расчете) и т.п.;
• Если после продажи было куплено другое жилье, нужен договор купли-продажи по этой сделке.

Сотрудник налоговой инспекции примет и проверит полученные документы. Через несколько дней можно будет забрать квитанцию и по ней оплатить НДФЛ. Также квитанцию могут отправить на емейл или в личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС. Этот кабинет можно создать с помощью кабинета на Госуслугах. Раньше можно было подавать декларацию через ГосУслуги, но сейчас там принимают декларации только за 2019 год и ранее.

Вообще с помощью личного кабинета налогоплательщика можно все сделать в режиме онлайн — получить декларацию, заполнить ее и оплатить НДФЛ. Ссылка на услугу ФНС — https://lkfl2.nalog.ru/lkfl/situations/3NDFL. Но для этого нужна электронная подпись налогоплательщика и ключ к ней. Как создать электронную подпись и ключ — инструкция ФНС.

Какая ответственность у пенсионера при неуплате налога

Не играет роли, знал ли пенсионер о налоге или нет, уведомляла ли налоговая инспекция или нет и т.п. Согласно п. 1 ст. 229 НК, подать декларацию и оплатить налог является обязанностью, прежде всего, налогоплательщика.

Согласно п. 1 ст. 119 НК, за несвоевременную подачу декларации полагается штраф — 5% от суммы неоплаченного налога за каждый месяц просрочки. Просрочка начинается с 1 мая. Согласно п. 1 ст. 122 НК, за несвоевременную оплату НДФЛ штраф — 20% от его суммы. Плюс начисляется пеня на каждый день просрочки в размере 1/300 от текущей ставки рефинансирования ЦБ. Про пеню написано в п. 1. ст. 75 НК.

Итог

Налогообложение для пенсионеров не отличается от общих правил. При продаже квартиры они должны заплатить НДФЛ, если владеть ею меньше минимального установленного срока в 3 и 5 лет. Срок зависит о того, по какой сделке пенсионер получил квартиру в собственность.

Стандартная формула НДФЛ = 13% * цена продажи.

Налог можно уменьшить: 1) с помощью налогового вычета в 1 000 000 руб. или вычесть расходы, если квартира была куплена, получена по дарению или унаследована; 2) с помощью имущественного налогового вычета, если в том же году взамен проданной квартиры было куплено жилье и пенсионер ранее не полностью вернул НДФЛ.

До 30 апреля следующего года после сделки продажи следует подать декларацию 3-НДФЛ, а до 15 июля заплатить налог.