Когда по закону обязательно согласие Согласие супруга обязательно, только если в покупаемой недвижимости среди продавцов (собственников) есть несовершеннолетний, ограниченно дееспособный или недееспособный. Цепочка законов такова. Сделку купли-продажи обязательно удостоверяется нотариально, если среди продавцов есть есть несовершеннолетний, ограниченно дееспособный или недееспособный — п. 2 ст. 54 Федерального закона N 218-ФЗ . Раз сделка подлежит государственной регистрации и нотариальному удостоверению, нотариус потребует согласие супруга на основании п. 3 ст. 35 СК РФ.
Если сделка не удостоверяется у нотариуса, то и письменного согласия не обязательно. Также исключением является ситуация, если супруги ранее подписали брачный договор, при котором покупаемая недвижимость будет личной собственностью супруга-собственника — п. 1 ст. 42 СК . Если такой договор подписан, значит другой супруг к покупке не будет иметь никакого отношения, следовательно, согласия его не требуется.
Приобретаемая в браке недвижимость — общее имущество супругов Любой приобретаемый в браке объект недвижимости будет являться совместно нажитым имуществом обоих супругов, даже если покупателем и собственником будет один из них — ст. 34 СК РФ . Деньги, которые были заработаны и потрачены потрачены в браке, являются общим имуществом — п. 2 ст. 130 ГК РФ . Исключение: если супруги подписали брачный договор, в котором указаны иные отношения — п. 1 ст. 42 СК РФ .
Если недвижимость покупается в ипотеку Здесь нужно выделить лишь 2 ситуации, про которые я бы хотели объяснить:
Если недвижимость приобретается в ипотеку, оба супруга будут заемщиками, но собственник будет один из них. В данной ситуации в банке потребуют согласие от супруга, который не будет собственником. Согласие потребуют на передачу покупаемой квартиры в залог, а не на саму покупку. Про это написано в п. 2 ст. 7 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ . Недвижимость при этом все равно будет считаться совместно нажитым имуществом обоих супругов. Если недвижимость ипотека и недвижимость будет оформлена на одного из супругов, т.е. один супруг будет и заемщиком и покупателем. В этой ситуации в банке потребуют согласие на это в виде подписанного брачного договора, по которому приобретаемая недвижимость будет принадлежать только супругу-покупателю — п. 1 ст. 256 и ст. 42 ГК РФ. Отдельного письменного разрешения при этом не нужно. К приобретаемой недвижимости другой супруг не будет иметь никакого отношения. Он не должен будет платить ипотечный кредит, но и при разводе недвижимость ему не достанется (не подлежит разделу). Последствия, если супруг согласие не давал Внимательно прочтите второй абзац в п. 2 ст. 35 СК РФ — «Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.»
Получается, что если человек за семейные деньги приобрел недвижимость втайне от своего супруга, сделку купли-продажи можно оспорить. Как и писала выше, заработанные и потраченные в браке деньги являются общим имуществом.
Чтобы оспорить сделку, супругу нужно будет доказать в суде, что он не был согласен на сделку и что продавцы знали о об этом. В случае победы придется возвращать приобретенную недвижимость, а продавцам — возвращать деньги обратно.
Продавцы могут потребовать согласие на свое усмотрение Все из-за последствий, о которых я рассказала выше . Продавцы тем самым обезопасят себя от возможных судебных разбирательств с несогласным супругом.
Примеры из практики Пример №1. Ко мне обратилась замужняя женщина за помощью в покупке квартиры в Москве. Ее звали — Екатерина. Она собиралась купить квартиру только на себя, т.к. деньги были получены с продажи дома и участка, которые ей достались в наследство от родителей. Полученное в наследство имущество не является совместно нажитым, а является личным имуществом собственника (наследника). А раз наследуемое имущество личное, то и полученные с его продажи деньги тоже является личным. Этими деньгами можно распоряжаться свободно. К ним супруг не имеет никого отношения, значит и согласие на покупку от него не требуется. Так то оно так, но я предупредила Екатерину, что некоторые продавцы все равно потребуют согласие ее мужа. Вдруг он захочет оспорить сделку. Всякие адвокаты рады будут ему помочь (за деньги, естественно) и без разницы, что суд они проиграют. Как я и предполагала, первый же риэлтор со стороны продавцов потребовал, чтобы Екатерина предоставила согласие мужа.
Пример №2. Я помогала продавать гараж в Мытищах. Появился покупатель. Это был мужчина предпенсионного возраста, зовут — Владислав. Он согласился купить гараж и сказал, что берет его только для себя. Я попросила его показать паспорт и там стояла отметка о браке. Я спросила его о том, разрешила ли жена покупку. Он ответил, что разрешения от нее ему не нужно и вообще он будет единственным владельцем. Пришлось объяснить Владиславу, что гараж все равно будет совместном нажитым имуществом и его жена тоже будет собственником. Он очень этому факту удивился и уверял меня, что жена все равно будет согласна. Я категорически настояла, чтобы Александр принес мне письменное согласие от жены или на сделку мы не выходим.
Согласие оформляется только у нотариуса Согласно п. 3 ст. 35 СК РФ, согласие обязательно только в нотариально удостоверенной форме. Обратиться за услугой можно к любому нотариусу в РФ вне зависимости от местоположения покупаемой недвижимости — ст. 40 Основ о нотариате .
За составление согласия нотариусы берут от 1 500 до 2 500 рублей. Это называется услуги правового и технического характера. За заверение берут 500 рублей — пп. 6 п. 1 ст. 333.24 НК . Итоговая сумма получается примерно 2000 — 3000 руб.
Обращаться за услугой может тот супруг, от которого требуется согласие. Присутствие и документы от супруга-покупателя не требуются. Нужно взять с собой паспорт и свидетельство о браке. В согласии можно указать различные условия, например, что супруг доверяет покупку конкретного объекта недвижимости за определенную цену или покупку любого объекта. После согласования текста заявитель ставит подпись, а нотариус ее удостоверит..
Срок действия согласия законодательством не ограничен, но супруг вправе его установить и это должно быть указано в тексте.
Итог Согласие супруга обязательно потребуется, если сделка купли-продажи удостоверяется нотариально. Нотариус потребует его на основании п. 3 ст. 35 СК РФ. Исключение: супруги подписали брачный договор, в котором прописаны иные отношения — п. 1 ст. 42 СК РФ.
Если недвижимость покупает один супруг в ипотеку, но оба супруга будут созаемщиками, в банке потребуют согласие на передачу покупаемой недвижимости в залог — п. 2 ст. 7 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ. Если же покупателем и созаемщиком будет один супруг, в банке потребуют, чтобы супруги подписали брачный договор, по которому покупаемой недвижимостью будет владеть только супруг-покупатель — п. 1 ст. 256 и ст. 42 ГК РФ.
Согласие также могут потребовать продавцы из-за п. 2 ст. 35 СК РФ, где написано, что супруг может попытаться оспорить покупку, если деньги на это были потрачены втайне от него и разрешения он на это не давал.
Согласие оформляется у нотариуса — п. 3 ст. 35 СК РФ. Стоимость составления 1 500 — 2 500 руб. Стоимость удостоверения 500 руб. — пп. 6 п. 1 ст. 333.24 НК РФ.
