Все документы для покупки квартиры на вторичном рынке в 2024 году

Грушина ЕленаРиэлтор с юридическим образованием. Стаж работы — 12 лет

Здравствуйте. На этой странице я перечислила документы, которые нужны для покупки квартиры на вторичном рынке + универсальные инструкции как и где их получить. Перечень актуален на 2021 год и подходит для граждан, которые приобретают квартиру: 1) за наличные (без ипотеки, субсидий и прочего); 2) в ипотеку; 3) с использованием материнского капитала.

Документы я разделила на обязательные и дополнительные. Обязательные — это те, которые нужны для регистрации сделки купли-продажи. Дополнительные документы нужны для подготовки к этой сделке.

Обязательные документы

Эти документы покупатели обязаны предоставить в МФЦ или Рег.палату для регистрации сделки купли-продажи. Список следующий:

• Договор купли-продажи квартиры (оригиналы);

  Договор купли-продажи — это основной документ в сделке, на его основании и будет зарегистрирован переход права собственности от продавца к покупателю.

  Согласно п. 2 ст. 54 Федерального закона N 218-ФЗ, если среди собственников-продавцов есть несовершеннолетний или недееспособный, сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это значит, что без нотариуса не обойтись. Он составит договор и удостоверит на нем подписи сторон. Здесь я более подробно описала инструкцию оформления нотариального договора купли-продажи квартиры, а по этой ссылке сколько все это стоит.

  Если все собственники-продавцы квартиры взрослые и дееспособные, достаточно договора купли-продажи в простой форме. Удостоверять его в этом случае необязательно.

  Как видите, обязанность в нотариальном удостоверении договора зависит от ситуации у продавцов. Ситуация у покупателей здесь роли не играет. Но это не означает, что продавцы обязаны оплачивать услуги нотариуса. Все по договоренности сторон.

• Паспорта покупателей или свидетельства о рождении, если они младше 14 лет (также копии первых двух страниц);

  Если покупатель младше 14 лет, вместо него в МФЦ/Рег.палате должен присутствовать один из его родителей/опекун, который за ребенка подписывает договор купли-продажи с остальными документами — ст. 28 ГК РФ. От представителя потребуется его паспорт и копию первых двух страниц, оригинал и копию свидетельства о рождении ребенка . Присутствие собственника от 14 до 18 лет обязательно вместе с одним из родителей/опекуном, потому что они оба подписывают договор купли-продажи — ст. 26 ГК РФ. В обоих случаях от второго родителя ничего не требуется.

• Кредитный договор, если покупатель с ипотекой (оригинал и копию);

  Согласно ст. 19 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ, ипотека тоже подлежит обязательной регистрации. Госпошлина за это составляет 1 000 рублей, ее оплачивают покупатели — пп. 28 п. 1 ст. 333.33 НК РФ.

• Чек об оплате госпошлины за регистрацию сделки (оригинал);

  Реквизиты дадут в МФЦ/Рег.палате. Оплатить госпошлину можно на кассе или в любом ближайшем банке. Она составляет 2 000 рублей — пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ. Ее оплачивают покупатели по размеру их будущей долей в купленной квартире, потому что право собственности регистрируется на них — ст. 17 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ и п. 2 ст. 333.18 НК РФ. Комиссия в районе 50 рублей.

• Если в сделке за покупателя действует представитель, тогда от него паспорт и нотариально удостоверенная доверенность (плюс копии). Паспорт покупателя-доверителя при этом подавать не нужно.

Дополнительные документы

Дальше я перечислила документы, которые нужны при подготовке к сделке. Их не нужно подавать в МФЦ или Рег.палату.

Документы разделила по ситуациям: 1) Для подготовки к сделке, для проверки квартиры и ее продавцов; 2) Которые заказываем самостоятельно; 3) Для банка, если квартира покупается в ипотеку. По ним банк проверит будущую сделку и выдаст кредит на покупку конкретной квартиры; 4) Для Пенсионного Фонда при использовании материнского капитала. Их нужно подать в ПФР после регистрации сделки, чтобы сумму мат.капитала перечислили продавцу.

Что требуем от продавцов

Эти документы нужны при подготовке к сделке, а также для проверки квартиры на «юридическую чистоту».

• Правоподтверждающий документ на квартиру;

  Правоподтверждающим документом может быть: свидетельство о государственной регистрации права собственности; выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. В них представлена информация о квартире из ЕГРН — ФИО собственников (только если получена на свою квартиру), дата и основание возникновения права, наличие обременений/арестов и так далее.

  Свидетельство о собственности

  Выписка из ЕГРН

  Свидетельства перестали выдавать с июля 2016 года и заменили выписками. Прежние свидетельства не потеряли своей юридической силы.

• Документ основания;

  Это документ, на основании которого у продавца возникло право собственности. Например, если квартира была куплена, тогда это договор купли-продажи. Если получена в наследство — свидетельство о наследстве по закону или завещанию.

  Если документа на руках нет, продавец может получить копию в МФЦ. Госпошлина будет 340 рублей.

• Технический паспорт квартиры;

  (нажмите на картинку для ее увеличения / горизонтальная прокрутка)

  

  В нем показаны технические характеристики квартиры и ее графический план. С их помощью следует проверить квартиру о наличии неузаконенной перепланировки. Для этого сверяем фактическую планировку квартиры с ее графическим планом из паспорта. Также сверяем фактическую планировку с планом квартиры на этаже из выпиской из ЕГРН. О ней писал выше.

  Заказать и получить техпаспорт могут только собственники в БТИ или МФЦ. Инструкция заказа — вариант с БТИ и вариант с МФЦ.

• Справка о наличии/отсутствии прописанных граждан;

  Называется она везде по-своему — справка по форме №9, справка о зарегистрированных лицах, справка о составе семьи, выписка из домовой книги, выписка из поквартирной карточки, единый жилищный документ (только для Москвы) и т.п.

  Единый жилищный Документ

  

  Справка о составе семьи

  

  Выписка из домовой книги бывают 2 видов: 1) Стандартная. В ней указаны граждане, которые прописаны на данный момент. Или что никто не прописан. Инструкция получения — ссылка. 2) Архивная. В ней описаны сведения о всех гражданах, которые были прописаны и выписаны за всю историю квартиры + причина их выписки. Инструкция получения здесь.

  Обычная выписка из домовой книги

  Архивная (расширенная) выписка

  Лучше, чтобы из квартиры на момент сделки все выписались. И для доказательства пусть продавец предоставить «пустую» обычную справку. Разрешено выписаться «в никуда» — подробности. Инструкции для собственников — как выписаться из квартиры или выписать несовершеннолетних детей.

  Если в покупаемой квартире есть прописанные люди, в договоре купли-продажи следует указать такой пункт — «На момент подписания Договора в Квартире зарегистрирован Иванова Мария Ивановна, 01.11.1980 года рождения. Продавец обязуется обеспечить снятие с регистрационного учета всех зарегистрированных в Квартире лиц в течение 10 (десяти) календарных дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру».

  Благодаря расширенной справке можно узнать о временно выписанных граждан, которые имеют право в будущем пользоваться квартирой после сделки. Например, к таким гражданам относятся находящиеся в тюрьме, которых собственник выписал по приговору суда. После выхода на свободу они имеют право восстановить прописку, даже если у нее поменялся собственник.

• Справки о наличии/отсутствии задолженности по коммунальным платежам;

  Проверяем квартиру на долги по коммуналке перед покупкой

  Хоть в квитанциях на оплату и отображаются долги, следует запросить у продавца отдельные справки. Их обычно берут в бухгалтерии Управляющей компании и обслуживающих организаций. В каждой платежке есть номер телефона и адрес для обращений. Сколько платежек приходить продавцу, столько и справок должно быть. Справки выдают бесплатно.

  

  Также долги показаны в Едином Жилищном Документе, который пока что доступен только для Москвы.

  Напоминаю — долги продавца не переходят на покупателя, кроме долгов по капремонту — п. 5 ст. 153 ЖК, п. 2 ст. 223 ГК РФ и п. 3 ст. 158 ЖК РФ.

  ВАЖНО: Обязательно сверяем фактические показания счетчиков с показаниями, которые собственники подают в УК при оплате. Поданные показания всегда отображаются в квитанциях за последний месяц. Может быть такое, что собственник подавал показания меньше, чем есть на самом деле, чтобы «отодвинуть» оплату. Проблема в том, что если вскроется разница после сделки, ее придется оплатить покупателю-новому собственнику. Ведь иное никак не доказать.

• Разрешение органов опеки и попечительства (оригинал и копию);

  Если среди продавцов-собственников есть несовершеннолетний или недееспособный, его представитель должен получить разрешение опеки на продажу его недвижимости — п. 1 ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ. Как получается это разрешение, я написала этой ссылке. Изучать разрешение покупателю необязательно. Главное, что оно было оформлено. Данное разрешение продавец должен подать в МФЦ/Рег.палату, иначе сделку приостановят — п. 5 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

  
• Соглашение о задатке или авансе + расписка;

  Если продавцы и покупатели хотят закрепить свои намерения выйти на сделку, они могут провести задаток или аванс.

  Задаток имеет обеспечительную функцию — п. 2 ст. 381 ГК РФ. Если после передачи задатка и подписания соглашения собственники откажутся продать квартиру, они должны вернуть задаток покупателям в двойном размере. Если покупатели откажутся выйти на сделку, продавцы оставляют задаток себе. Не считая форс-мажорных ситуаций, которые стоит перечислить в соглашении. Максимальная сумма задатка законом не предусмотрена, все по договоренности. На моей практике обычно от 30 до 100 тысяч рублей.

  Все о задатке при покупке квартиры — размер, как правильно передавать, какие документы подписывать.

  Аванс, в отличи от задатка, возвращается покупателю при любой ситуации. То есть не имеет значение какая сторона отказывается выйти на сделку. Обычно соглашение об авансе подписывают, когда кто-то из участников не уверен на 100%, что сможет выйти на сделку.

  При передаче денег от продавца нужно получить расписку. Вместе с ней соглашение имеет юридическую силу. Советую данные о передаче задатка или аванса вписать в договор купли-продажи.

• Справка из психоневрологического диспансера;

  Потребуйте от продавца эту справку, если: 1) он довольно пожилой; 2) растеряно или не всегда адекватно себя ведет; 3) по внешнему виду похоже, что он пьющий. Справка из психдиспансера должна быть обязательно с предварительным освидетельствованием у штатного психиатра.

  
• Справка из наркологического диспансера;

  Если вам кажется, что продавец сильно пьющий или употребляет наркотики, потребуйте от него справку из наркологического диспансера с освидетельствованием у штатного нарколога.

• Нотариальное согласие супруга собственника на продажу квартиры.

  Доходы и расходы в семье считаются общими — ст. 34 СК РФ. Поэтому согласие супруга продавца потребуется в такой ситуации: квартира куплена в браке, но оформлена в собственность только на одного из супругов. В этом случае квартира все равно считается совместно нажитым имуществом обоих супругов — п. 1 ст. 34 СК РФ. Это так, даже если супруги развелись и не разделили недвижимость. Совместная собственность при разводе не прекращается, а бывшие супруги становятся участниками совместной собственности — п. 1 ст. 256 ГК РФ.

  

  Согласие не требуется: 1) Собственник купил квартиру до брака — п. 1 ст. 36 СК РФ. 2) Он получил недвижимость по дарению, наследству или приватизации (без разницы в браке или до него) — п. 1 ст. 36 СК РФ. 3) Супруги оформили брачный договор, в котором указали режим раздельной собственности — п. 1 ст. 42 СК РФ. Продавцу следует принести брачный договор при регистрации сделки. 4) Оба супруга являются собственниками. Они подписывают договор купли-продажи, тем самым и выражают своего согласие на сделку — п. 2 ст. 434 ГК РФ.

  Данное согласие продавец должен принести в МФЦ/Рег.палату при регистрации сделки. Иначе сделку хоть и зарегистрируют, но на квартиру наложат обременение — «На государственную регистрацию не предоставлено согласие супруга продавца — его ФИО» (пп. 4 п. 3 ст. 9 и п. 5 ст. 38 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Эти документы заказываем самостоятельно

За несколько дней следует заказать две выписки из ЕГРН на покупаемую квартиру. О первой выписке я рассказывала выше, которая она имеет полное название — «выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости». Вторая имеет полное название — «выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости». Выписки должны быть в бумажном виде и получить их должен один из покупателей (в выписках есть ФИО получателя).

Выписка о переходе прав

Самостоятельное получение выписок может частично помочь покупателям, если кто-либо захочет оспорить сделку в будущем. Например, дело Мокеева, которое дошло до Конституционного суда по его жалобе — ссылка на постановление суда. Новость о об этом есть, например, на сайте Российской газеты.

Гражданин Г. в 2015 году без согласия своей бывшей жены продал квартиру гражданину М., который затем в 2016 году продал Мокееву. В 2019 году бывшая жена гражданина Г. подала иск об оспаривании сделки между М. и Мокеевым и истребовании половины квартиру в ее собственность. Потому что квартира на момент продажи гражданином Г. являлась совместно нажитым имуществом супругов. Иск был удовлетворен. Мокеев дошел до Конституционного суда. КС решил, что у Мокеева нельзя было отбирать половину квартиры, потому что он купил ее добросовестно. Ведь общедоступная информация о любой недвижимости содержится в ЕГРН. Но там нет информации, что она является совместно нажитым имуществом. Поэтому Мокеев при покупке квартиры не знал и не мог знать, что не было получено согласие бывшего супруга предпредыдущего собственника. Дело отправили на пересмотр.

Другой пример. Зибровой принадлежала квартира. После ее смерти она досталась наследнику — ее дочери Жариковой. Через месяц Жарикова продала квартиру Дубовец. Затем Департамент Горимущества подал в суд иск с требованием оспорить сделку. Дело в том, что Жарикова соврала о совместном проживании с Зибровой на момент ее смерти, вовремя не доказала принятие наследства, а значит не могла продавать квартиру. Поэтому квартира являлось выморочным имуществом и должна перейти в собственность ДГИ. Квартиру изъяли у покупателя. Дубовец дошел до Констиуционного суда — подробнее. КС решил, что Добувец никак не знал и не мог узнать, что Жарикова незаконно продала ему квартиру. Ведь согласно ЕГРН, она была собственником и ее право было зарегистрировано. А ДГИ вовремя не позаботился об оформлении выморочного имущества. Поэтому в итоге решение отменили. И в ст. 302 ГК РФ появился п. 4 — орган власти имеет право подать иск по оспариванию сделок в течение 3 лет с момента регистрации права собственности на первого добросовестного приобретателя. При этом бремя доказывания о недобросовестности приобретателя возлагается на орган власти (истца).

Вывод: Когда покупатель заказывает выписки из ЕГРН, он частично доказывает свою добросовестность — п. 1 ст. 302 ГК РФ. То есть что он пытался проверить квартиру на «юридическую чистоту» из официального источника и это документально подтверждено.

Для заказа выписок обращаемся в любое отделение МФЦ, сообщаем адрес или кадастровый номер квартиры и предоставляем свой паспорт. Госпошлина — 460 рублей за каждую справку. Информации о заказчике будет внесена в ЕГРН при формировании выписок. Выписки выдают в течение 1-5 рабочих дней, все зависит от загруженности отделения, срок уточняйте на месте.

Документы для ипотечного банка

После того, как покупатели определятся с квартирой, им нужно подать нижеуказанные документы в банк. По ним банк проведет правовую экспертизу. У каждого банка свой список в зависимости от ситуации у продавцов, поэтому лучше его уточнить у своего ипотечного менеджера.

Сейчас необязательно нести копии документов в отделение. Достаточно отправить ипотечному менеджеру сканы — через онлайн чат или мессенджеры. Главное, чтобы сканы были хорошего качества.

• Персональные данные продавцов;

  Это паспортные данные или из свидетельства о рождении. Банки требуют сканы всех страниц паспорта. Если продавцы опасаются передавать сканы своих паспортов, они могут написать данные на бумажке.

• Документы от продавцов по сделке;

  В зависимости от ситуации это: 1) Правоподтверждающий документ на квартиру; 2) Документ основания; 3) Технический паспорт; 4) Справка о наличии/отсутствии прописанных граждан в квартире. Для некоторых банков обязательно принести еще расширенную/архивную справку. 5) Справки о наличии/отсутствии задолженности по коммуналке. 6) Нотариальное согласие супруга собственника на продажу. 7) Разрешение органов опеки и попечительства. 8) Соглашение о задатке или авансе + расписка (только если участники сделки их составили и подписали). 9) Справка из психоневрологического диспансера, если продавцу старше 60 лет.

  Обо всех этих документах я уже подробно писала выше, поэтому не вижу смысла здесь повторяться.

• Предварительный договор или проект договора купли-продажи;

  Если основной договор купли-продажи будет составлять не сотрудник банка, тогда сторонам нужно предоставить его проект или предварительный договор купли-продажи. Это нужно банку, чтобы уточнить данные стороны и квартиры, а также условия будущей сделки.

• Отчет об оценке квартиры;

  Сейчас не все банки требуют оценку. Его заказывают и оплачивают покупатели. Список оценщиков можно получить у ипотечного менеджера или на сайте банка. Оценка стоит 1 500 — 3 000 рублей. Срок оформления от 1 до 3 дней. Оценщику нужно предоставить выписку из ЕГРН на квартиру и ее технический паспорт (он них писал выше).

• Нотариальное согласие супруга покупателя на передачу покупаемой квартиры в залог.

  Если покупаемая квартира будет оформляться в собственность одного из супругов, согласие второго супруга на саму сделку не требуется. Но банк потребует нотариальное согласие второго супруга на передачу покупаемой квартиры в залог. Его можно оформить у любого нотариуса. Стоит 1 500 — 2 000 рублей. Оформят в день заказа в зависимости от загруженности.

Документы для Пенсионного фонда при использовании материнского капитала

С 2021 года сертификат на мат.капитал автоматически формируется у мамы в ее личном кабинете Госуслуг или сайта ПФР. Теперь чтобы оформить мат.капитал, никакие документы предоставлять не нужно. Но нужно подать документы в ПФР после регистрации сделки купли-продажи, чтобы сумма мат.капитала была перечислена продавцу. Список следующий:

• Паспорта всех покупателей и свидетельство рождении, если одному из них меньше 14 лет;
• Свидетельство о заключении брака, если квартира куплена супругами;
• Зарегистрированный договор купли-продажи квартиры (с печатью о государственной регистрации);
• Выписку из ЕГРН, которую выдали после регистрации сделки;
• Расписка от продавца о полученной части суммы за квартиру от покупателей;
• Справку о банковских реквизитах счета продавца. На указанный счет продавцу и перечислят мат.капитал.