Можно ли продать долю в квартире дороже, чем в уведомлении

Митрофанова СветланаЮрист. Стаж работы — 15 лет

Здравствуйте. В комментариях к другой статье мне задали вопрос — «Получил 1/4 долю квартиры в наследство. Решил ее продать. Предложил остальным собственникам, но они отказались. Договорился с покупателем «со стороны» о продаже за 350 тыс.руб. Отправил письменные уведомления остальным собственникам с такой ценой. Но этот покупатель потом отказался. Через полгода нашелся новый, но я уже выставлял долю дороже на 30 тыс.руб. Сторговались до 365 тыс.руб., т.е. на 15 тыс.руб. дороже, чем предлагал остальным собственникам. Мне теперь нужно отправлять новые уведомления?»

Сразу отвечу на вопрос — собственник может продать свою долю дороже, чем он указывал ранее в уведомлении. При этом не нужно повторно уведомлять других собственников, потому что их права не нарушены при увеличении цены. Права нарушаются, только когда доля продается дешевле.

С одной стороны в п. 2 и 3 ст. 250 ГК РФ написано — «Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя». Но с другой стороны, по логике этих же пунктов статьи, если цена доли увеличивается, нет нарушения преимущественного права. Остальные собственники не хотели покупать за одну цену, тем более не захотят покупать ее дороже. А раз нет нарушения, то и повторно уведомлять не придется.

Также есть позиции судов. Апелляционное определение Нижегородского областного суда № 33-3128/2014 от 06.05.2014 г. — «Тот факт, что спорное имущество было продано ответчиками за большую цену, чем указано в уведомлении о продаже не нарушает прав и законных интересов истца, поскольку действующее законодательство ограничивает продавца на совершение сделки лишь за меньшую сумму, чем была предложена сособственнику.» Апелляционное определение Нижегородского областного суда № 33-5192/2014 от 06.10.2014 г. — «Учитывая, что истец не воспользовался правом преимущественной покупки по предложенной цене, то продажа доли за большую цену не может нарушать его права и законные интересы.»

Общая инструкция — Как продать свою долю квартиры. Инструкция по-конкретнее — Как продать долю другому собственнику.

Если уж совсем докапываться до сути, то по закону продать долю можно и дешевле, чем указано в уведомлении. Регистратор все равно зарегистрирует сделку. В пп. 40 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ указано, что договор не зарегистрируют, только если не прошел месяц со дня письменного уведомления остальных собственников. Главное доказать сам факт уведомления, приложив для этого письменные извещения. Но на практике выйдет по-другому: 1) Нотариус откажется удостоверять договор купли-продажи, а нотариальное удостоверение обязательно по п. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. 2) Остальные собственники могут в течение 3 месяцев подать в суд, чтобы не оспорить сделку, а выкупить долю за ту цену, которая была продана постороннему человеку — п. 3 ст. 250 ГК РФ. Ведь остальные собственники могли купить долю дешевле, чем указано в уведомлении. Соответственно, расплачиваться они будут с новым собственником доли, а не с предыдущим.