Все о налоге с продажи квартиры, полученной по приватизации
Статья обновлена: 4 января 2024 г.Под приватизированной квартирой я имею в виду ту, которая была оформлена в собственность по договору приватизации/передачи в собственность граждан. Про налог с ее продажи я и расскажу. Если собственники купили/унаследовали/получили в дар квартиру, которая была ранее приватизирована, приватизация к ним уже не относится. В продаже такого жилья другие правила налогообложения. Про налог с продажи купленной квартиры читайте здесь, полученной по наследству — здесь, с полученной по дарению — здесь.
Отступление — за бесплатной консультацией обратитесь в любое время консультанту справа или позвоните: 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.
Продав квартиру, собственники получают доход. С этого дохода и следует оплатить налог. Он называется налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Отдельного налога при продаже недвижимости нет.
Когда налог обязателен, а когда нет
При продаже приватизированной квартиры нет налога, если владели ею больше 3 лет — п. 2 и пп. 2 п. 3 ст. 217.1 НК РФ. Не имеет значение, имеется ли другое жилье. В этом случае не нужно подавать налоговую декларацию — п. 4 ст. 229 НК РФ.
Срок владения начинается с даты регистрации права собственности по договору приватизации — ст. 7 Закона от 04.07.1991 N 1541-1, п. 2 ст. 8.1 и п. 1 ст. 131 ГК РФ. Дату можно посмотреть в выписке ЕГРН или в свидетельстве о праве собственности. Если договор заключен до 1998 года, срок исчисляется с даты его подписания — Письмо Минфина от 18.07.2014 N 03-04-05/35433.
Дата регистрации прав собственности в выписке ЕГРН
(нажмите на картинку для ее увеличения)
В случае продажи срок владения заканчивается в день регистрации перехода права собственности от продавцов (собственников) к покупателям — п. 1 ст. 551, п. 2 ст. 8.1 и п. 1 ст. 131 ГК. Не стоит путать его с датой подписания договора или подачи его в МФЦ «Мои Документы».
Например, семья Ивановых приватизировали квартиру 14 сентября 2021 года. Именно такая дата указана в выписке из ЕГРН, как дата регистрации права. Чтобы не платить налог, они могут продать квартиру через 3 года — с 14 сентября 2024 года.
Все вышеперечисленное применяется и к налоговым нерезидентам — ст. 2 Федерального закона 27.11.2018 N 424-ФЗ.
Кто-нибудь освобожден от удержания налога
К льготным категориям граждан относятся семьи с двумя и более детьми. Они освобождены от уплаты НДФЛ согласно п. 2.1 ст. 217.1 НК. Все условия перечислены по ссылке — показать ↓
- В семье два и более детей до 18 лет. Или до 24 лет, но который находится на очном обучении. Усыновленные дети тоже учитываются.
- После продажи квартиры семья покупает другое жилье, причем в том же году или до 30 апреля следующего.
- Кадастровая стоимость купленного жилья (при покупке на вторичном рынке) или его общая площадь (при покупке в новостройке) должна быть больше, чем у проданной квартиры. Также учитываются доли членов семьи.
- На момент продажи членам семьи не принадлежит в совокупности более 50% другого жилья, общая площадь которого больше покупаемого.
- Кадастровая стоимость проданной квартиры не превышает 50 000 000 рублей.
Более подробно об условиях написано в Тинькофф Журнале.
Со всех остальных удерживается НДФЛ, если владеть приватизированной квартирой меньше 3-х лет. Даже с безработных, пенсионеров, несовершеннолетних, инвалидов и т.д. За детей налог оплачивают их родители (опекуны) — ст. 26 и ст. 28 ГК РФ.
Размер налога и как его можно уменьшить
Далее информация касается налоговых резидентов — тех, кто проживал в РФ больше 183 дней в году. Информация для нерезидентов — ниже по ссылке.
Для резидентов налог рассчитывается по формуле:
НДФЛ = 13% * ( деньги, полученные с продажи квартиры — 1 000 000 )
13% ставка НДФЛ указана в — п. 1.1 ст. 224 и пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ.
Про деньги, полученные со сделки. Проще говоря, это цена квартиры по договору купли-продажи. Она и является налоговой базой. Если квартиру продали дешевле 70% от ее кадастровой стоимости, налог будет считаться с 70% от кадастровой — п. 2 ст. 214.10 НК РФ. Как узнать кадастровую стоимость — инструкция.
Теперь почему минусуем 1 000 000 руб. Это сумма стандартного вычета — пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ. Благодаря ему уменьшаем налоговую базу и, следовательно, сумму налога. Вычет предоставляется на всю квартиру и распределяется между продавцами по размеру их долей. Его можно использовать раз в год.
Если после применения вычета налог станет «нулевым», подавать декларацию не нужно. Проще говоря, когда квартиру продали за 1 000 000 руб. или меньше — подробнее. Это касается сделок с 2021 года — Федеральный закон от 02.07.2021 № 305-ФЗ. Если квартиру продали раньше, декларацию придется подать в любом случае.
Также с вычетом есть небольшая хитрость — если квартирой владеют несколько собственников и каждый продаст свою долю отдельным договором, тогда 1 000 000 руб. вычитается с цены каждой доли. Формула получается такая: 13% (стоимость доли — 1 000 000).
Правда в схеме продажи отдельных долей есть сложности: 1) Договора купли-продажи обязательны в нотариальной форме — п. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Поэтому здесь учитываем услуги нотариуса за составление и удостоверение — подробнее о тарифах. 2) Остальные собственники квартиры имеют право преимущественной покупки доли — ст. 250 ГК РФ. Поэтому следует получить от них нотариальный отказ от покупки. Снова расходы. 3) Не каждые покупатели согласятся на покупку долей по отдельности. Сразу отсеиваются покупатели с ипотекой и материнским капиталом из-за сложности расчетов между участниками сделки. Причем все расходы нотариуса «лягут» на продавцов, ведь сэкономить нужно им.
Пример №1: Олег и Марина приватизировали квартиру, где у каждого по 1/2 доли. Решили продать её раньше 3 лет со дня оформления прав собственности. Квартиру продают за 3 800 000 руб. Кадастровая стоимость квартиры — 2 450 000 руб. Цена продажи выше 70% от кадастровой стоимости, поэтому налоговая база — 3 800 000 руб. Он могут воспользоваться налоговым вычетом в 1 000 000 руб. НДФЛ с проданной квартиры будет в размере 13% * (3 800 000 — 1 000 000) = 364 000 рублей. Каждый должен будет заплатить по 247 000 * 1/2 = 182 000 руб.
Если бы покупатели согласились купить квартиру долями по отдельности, тогда каждый продавец заплатит НДФЛ в 13% * ((3 800 000 * 1/2) — 1 000 000) = 52 000 рублей. Нужно учесть расходы за удостоверение сделки у нотариуса. 19 000 рублей за составление и удостоверение договора купли-продажи. 2 000 рублей за свой нотариальный отказ от покупки доли другим собственником. В итоге для каждого продавца расходы следующие: 52 000 (налог) + 19 000 (удостоверение сделки) + 2000 (отказ) = 73 000 руб. Все равно дешевле, чем с продажи квартиры одним договором. Для каждого продавца экономия составляет 182 000 — 73 000 = 109 000 руб.
Пример №2: Галина, Петр, Светлана и Елена приватизировали квартиру. У всех по 1/4 доли в собственности. Через 2 года после оформления прав собственности они решили продать квартиру. Цена по договору — 2 400 000 руб. Кадастровая стоимость на момент сделки — 1 890 000 руб. Поэтому налог считаем с цены по договору. Каждый продавец обязан заплатить НДФЛ в размере 13% * ((2 400 000 — 1 000 000) * 1/4) = 45 500 руб.
Пример №3: В приватизации участвовали (у каждого по 1/3 доли): Супруги Никита Вячеславович и Ольга Николаевна; Александр — их внук. У Александра нет родителей, опекунство на него оформили дедушка с бабушкой. Ему нет 18 лет.
Квартиру продают за 900 000 руб. Кадастровая стоимость на момент сделки — 1 350 000 руб. 70% от нее — 945 000 руб. Так как продают квартиру дешевле 945 000 рублей, налог будет с данной суммы. Формула следующая: 13% * (945 000 — 1 000 000) = 0 руб. Налога нет благодаря налоговому вычету.
Пример №4: Олег приватизировал квартиру в 2021 году. Решил ее продать в 2023 году. Цена квартиры — 980 000 руб. Кадастровая стоимость — 783 000 руб. Значит 980 000 берем в качестве налоговой базы. Благодаря налоговому вычету в 1 000 000 Олег не платит НДФЛ.
Также налог можно уменьшить, если после продажи купить себе другое жилье в этом же году. Уменьшить можно, воспользовавшись имущественным налоговым вычетом.
Не путайте его с вычетом 1 000 000 руб., о котором я рассказывала выше. Здесь имеется в виду вычет как возврат НДФЛ. Он описан в пп. 3 п. 1. ст. 220 НК РФ. Более подробно о нем читайте по этой ссылке. Там я сделала акцент на покупку квартиры, но статья подойдет и по другому жилью.
Благодаря имущественному вычету можно вернуть 13% от денег, которые были потрачены на покупку жилья (цена по договору купли-продажи). Каждый гражданин может вернуть НДФЛ до 260 000 руб., т.е. 13% от налоговой базы в 2 000 000 руб. Если продавцы приватизированной квартиры ранее не возвращали НДФЛ в виде имущественной вычета или возвратили не полностью, то они могут воспользоваться 2 способами:
- На следующий год после покупки жилья вернуть ранее удержанный НДФЛ;
- С денег, которые были получены с продажи приватизированной квартиры, можно вычесть расходы, которые были потрачены на последующую покупку жилья. Под расходами имеется в виду стоимость купленного жилья, но максимально можно вычесть 2 000 000 руб. К тому же не забываем стандартный вычет в 1 000 000 руб. Формула НДФЛ в этом случае такая: 13% * ( деньги, полученные с продажи квартиры — 1 000 000 — стоимость купленного жилья, но максимум 2 000 000 ).
Для лучшего понимания взгляните на примеры.
Показать примеры ↓Пример №1: В 2020 году Марина приватизировала квартиру. Продала ее в марте 2021 года, т.е. раньше 3-х лет. Поэтому обязана заплатить налог. Цена продажи — 5 100 000 рублей. Это больше 70% ее кадастровой стоимости, поэтому налог будет с цены по договору.
Через месяц после сделки, т.е. в апреле 2021 года, она купила себе квартиру подороже — за 7 400 000 рублей. Она ранее не возвращала НДФЛ в виде имущественного вычета. Максимальная сумма вычета за покупку составляет 2 000 000. В итоге Марина должна заплатить НДФЛ с продажи в размере 13% * (5 100 000 — 1 000 000 — 2 000 000) = 273 000 рублей.
Пример №2: В 2020 году супруги Олег и Ирина приватизировали квартиру. У каждого по 1/2 доли. Квартиру продали в сентябре 2021 года, т.е. раньше 3-х лет. Цена по договору купли-продажи — 3 900 000 рублей. Это больше 70% от кадастровой стоимости, поэтому считаем с цены по договору. доход у каждого продавца составляет 3 900 000 * 1/2 = 1 950 000 руб.
Через 2 месяца после продажи, т.е. в том же году, они купили жилой дом за 2 500 000 руб. Оформили в совместную собственность на двоих. Ранее они не возвращали НДФЛ в виде имущественного вычета, поэтому каждый из них может вычесть по 2 000 000 руб. с дохода, полученных с продажи квартиры.
Так как у Олега и Ирины по 1/2 доли, каждый должен заплатить НДФЛ в размере: 13% * ((3 900 000 * 1/2) — 1 000 000 — 2 000 000) = 0 руб. Благодаря вычетам налог вышел «нулевым». Каждый супруг может на следующий год вернуть 13% НДФЛ с оставшейся налоговой базы в 1 050 000 руб.
Пример №3: В 2020 году в приватизации участвовали: Супруги Вячеслав и Ольга; Владимир — их совершеннолетний сын. У каждого по 1/3 доли. В 2021 году супруги решили развестись, продать квартиру и жить отдельно. Квартиру продали за 5 800 000 руб.
В том же 2021 году Вячеслав купил себе квартиру за 2 700 000 руб. Имущественный вычет за покупку он получал ранее, поэтому воспользоваться им не сможет. Он должен заплатить НДФЛ с продажи в размере 13% * ((5 800 000 — 1 000 000) * 1/3) = 208 000 руб.
Ирина с сыном купили себе дом в 2023 году за 3 500 000 руб. Они оба ранее не получали имущественный вычет за покупку, но не смогут вычесть расходы за эту сделку, т.к. купили жилье на следующем году после продажи квартиры. В 2024 году каждый из них должны заплатить НДФЛ с продажи в размере 13% * ((5 800 000 — 1 000 000) * 1/3) = 208 000 руб. Зато в 2024 году каждый из них может вернуть оплаченный НДФЛ в максимальные 260 000 руб.
Налог для нерезидентов составляет 30% от денег, полученных с продажи квартиры — п. 3 ст. 224 НК. Никакие вычеты им не положены.
Нерезидентами являются те, кто в течение года находился в РФ меньше 183 дней — п. 2 ст. 207 НК РФ. Необязательно подряд 183 дня, а в течение всего года. Дни считают с 1 января по 31 декабря того года, когда продана квартира — письмо Минфина от 20.12.2017 г. N 03-04-05/85232. При этом их гражданство роли не играет.
Пример. Александр и Кристина приватизировали квартиру в 2021 году. Каждый владеет по 1/2 доли. Александр в этот же год уехал за границу и находится там до сих пор. В 2023 году они решили продать квартиру за 9 800 000 руб. Александр, как нерезидент, должен заплатить НДФЛ в размере 30% * (9 800 000 * 1/2) = 1 470 000 руб. Кристина должна заплатить 13% * ((9 800 000 — 1 000 000) * 1/2) = 572 000 руб.
Какие способы уменьшить налог не применяются
- Последующая покупка жилья.
Налог с продажи квартиры, полученной приватизации, нельзя уменьшить с помощью расходов при последующей покупки другого жилья. Вычесть расходы можно только при продаже ранее купленной квартиры, а не приватизированной — пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.
С последующей покупки жилья можно уменьшить налог только с помощью имущественного налогового вычета. Об этом писала здесь.
- Способ с неотделимыми улучшениями.
Некоторые продавцы просят в договоре купли-продажи указать две цены — например, 2 000 000 руб. за квартиру и 400 000 руб. в качестве неотделимых улучшений (встроенную мебель, капитальный ремонт, реконструкцию, ремонт инженерных коммуникаций и т.п). Затем подают декларацию, где указывают налоговую базу только с 2 000 000 руб. На практике же налоговый инспектор: 1) проверит договор купли-продажи и поданную налоговую декларацию. 2) добавит в налоговую базу сумму в качестве неотделимых улучшений. Поэтому продавцам придется заплатить налог со всех денег, полученных с продажи. Есть пояснение начальника отдела налогообложения доходов физических лиц по Санкт-Петербургу — «С доходов от продажи неотделимых улучшений «физик» также должен заплатить налог сам. «Физик» получает доход от продажи квартиры и неотделимых улучшений в ней.»
Как заплатить налог
Продавцы обязаны подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года с момента продажи (п. 1 ст. 229 НК РФ), а до 15 июля заплатить налог (п. 4 ст. 228 НК РФ). Иначе будут штрафы и пени. Например, квартира продана (зарегистрирована сделка купли-продажи) в 2023 году. Значит декларацию следует подать до 30 апреля 2024 года, а налог заплатить до 15 июля 2024 года. Декларацию нужно заполнить за 2023 год.
Подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить налог можно следующими способами:
- «Традиционный» с походом в налоговую инспекцию.
На сайте ФНС скачиваем форму декларации, распечатываем и заполняем. Или устанавливаем на компьютер специальную программу, в ней все заполняем и распечатываем готовую декларацию.
Затем обращаемся в налоговую инспекцию по месту регистрации или учета — п. 3 ст. 228, п. 2 ст. 229, п. 1 ст. 83 и ст. 11 НК РФ. Предоставляем декларацию, свой паспорт, зарегистрированный договор купли-продажи, документы о расходах наследодателя. Через некоторое время можно придти за квитанцией на оплату. Также квитанцию отравят в личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС или в Госуслуги. Создать личный кабинет налогоплательщика можно с помощью аккаунта на Госуслугах.
- Онлайн способ на сайте ФНС.
Ссылка на услугу — https://lkfl2.nalog.ru/lkfl/situations/3NDFL. Для подачи декларации требуется электронная подпись и ключ к ней. Достаточно выбрать, что ключ будет храниться в защищенной системе ФНС, придумать пароль к нему и отправить запрос. Ключ сформируется в течение суток. Затем заполняем и отправляем декларацию. После проверки в личный кабинет придёт уведомление с суммой налога.
Подать декларацию можно через Госуслуги, но только за 2019 год и ранее.
Ответственность за неуплату
Согласно п. 1 ст. 229 НК РФ, налогоплательщик обязан сам подавать декларацию и заплатить налоги. За несвоевременную подачу декларации и оплату налога полагается штраф, даже если налогоплательщик не получал уведомления от налоговой инспекции.
Если не подать декларацию до 30 апреля следующего года после продажи недвижимости, штраф будет в размере 5% от суммы неоплаченного налога за каждый месяц просрочки — п. 1 ст. 119 НК РФ. Срок просрочки начинается с 1 мая.
Если не заплатить налог до 15 июля, штраф будет в 20% от суммы неоплаченного налога — п. 1 ст. 122 НК РФ. Также есть пеня на каждый день просрочки в размере 1/300 от ставки рефинансирования Центрального банка РФ — п. 1. ст. 75 НК РФ.
В случае неуплаты налоговая инспекция: 1) Составит акт о налоговых правонарушениях. 2) Составит решение о привлечении к ответственности. 3) Рассчитает налог. 4) Рассчитает размер пени и штрафа. 5) Выставит счет.
Итог
С продажи приватизированной квартиры нужно заплатить НДФЛ, только если владеть ею меньше 3-х лет. При расчете налога можно воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 000 000 руб. НДФЛ = 13% * ( деньги, полученные с продажи квартиры — 1 000 000 ).
Налог можно уменьшить с помощью имущественного налогового вычета, но только при покупки жилья взамен в том же году, когда была продана приватизированная квартира.
До 30 апреля следующего года с момента продажи нужно подать декларацию 3-НДФЛ, а до 15 июля заплатить налог. Иначе налогоплательщику грозят штраф и пени.
Понравилась статья? Пожалуйста, поставьте лайк ;)
Есть вопросы? Можете бесплатно проконсультироваться. Воспользуйтесь окошком онлайн-консультанта, формой внизу или телефонами (круглосуточно и без выходных):
8 (499) 938-45-78Москва и обл.8 (812) 425-62-89Санкт-Петербург и обл.8 (800) 350-24-83все регионы РФ.2 комментария
- Последующая покупка жилья.
Здравствуйте! У Вас выше написано, что при освобождении от удержания налога … общая площадь (при покупке в новостройке) должна быть больше, чем у проданной квартиры. Это условие будет действовать только для новостроек?
Здравствуйте. Где я писала про площадь? Подробней опишите свою ситуацию.