Налог при продаже квартиры, купленной на вторичном рынке

Афанасьева МаринаНалоговый консультант с 5-летним стажем работы

Здравствуйте. Здесь я расскажу про налог при продаже квартиры, которая была куплена вторичном рынке — о сроках освобождения от оплаты, о правильных расчетах налога, о законных способах его снизить, как его оплатить и много другое. Вторичный рынок — это недвижимость, приобретенная по договору купли-продажи. Это так, даже если дом недавно построен. Если квартира куплена в новостройке (напрямую у застройщика или у или у иного продавца по договору ДДУ, уступки), про налог с ее продажи подробно рассказала по этой ссылке.

Сроки владения квартирой при освобождении от налога

Собственники недвижимости освобождаются от налога при ее продаже, если владеют ей больше минимального срока — п. 2 ст. 217.1 НК. Это касается и налоговых нерезидентов — ст. 2 Федерального закона 27.11.2018 N 424-ФЗ. Срок зависит от многих факторов, поэтому разберу отдельные ситуации. Ипотека здесь роли не играет.

• Куплена в 2016 году и позже.

  Если на момент продажи квартира является единственным жильем, минимальный срок владения — 3 года (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК). При наличии другого жилья в собственности — 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК). Про другое жилье я уточнила ниже. Срок идет с даты регистрации права по договору купли-продажи — п. 1 ст. 551, п. 2 ст. 8.1 и п. 1 ст. 131 ГК.

• Куплена до 2016 года.

  Минимальный срок владения — 3 года. Срок идет с даты регистрации права по договору купли-продажи — п. 1 ст. 551, п. 2 ст. 8.1 и п. 1 ст. 131 ГК. Следовательно, уже платить налог не потребуется. Наличие другого жилья роли не играет.

Дата регистрации прав собственности в выписке ЕГРН

(нажмите на картинку для ее увеличения)

Единственное жилье — это когда на момент продажи нет другой жилой недвижимости в собственности. К жилой недвижимости относится квартира, комната, жилой дом или доля в любом из этих объектов — ст. 16 ЖК.

Также учитывается жилая недвижимость супруга, которая была им куплена в браке — разъяснение ФНС. Согласно ст. 34 СК, любая купленная в браке недвижимость является совместно нажитым/общим имуществом обоих супругов, даже если оно оформлено в собственность одного из них. Это описано в примере ниже под №4.

Совместным нажитым не является: 1) Жилье, которое супруг получил в дар, по наследству или приватизации — п. 1 ст. 36 СК. 2) Купленное жилье в браке, но до или на момент сделки был оформлен брачный договор, по которому оно принадлежит только супругу-собственнику — п. 1 ст. 256 ГК и п. 1 ст. 42 СК. 3) Купленное до брака.

Случаи исключения: 1) Не учитывается жилая недвижимость, купленная за 90 дней до продажи квартиры — пп. 4 п. 3 ст. 217.10 НК. Этот случай я расписала в 5 примере. 2) Супруги купили квартиру, оформили в совместную собственность или на одного из них. При продаже этой общей квартиры не учитывается другое жилье супругов, которое не является совместно нажитым (полученное по дарению, наследству, приватизации, купленное до брака) — разъяснение ФНС. Этот случай я расписала в примере №3.

Если после покупки выделили детям доли по мат.капиталу

Разберу ситуацию — супруги купили квартиру в ипотеку и оформили в ее совместную собственность или на одного из них. Затем часть ипотеки оплатили мат.капиталом. В итоге, выделили доли детям по обязательству — через договор дарения или соглашение. В данной ситуации у супругов срок владения «не обнуляется», т.е. продолжается с даты покупки квартиры — разъяснение Минфина. Даже у того супруга, который изначально не был собственником при покупке. У детей срок владения долями считается с даты регистрации их права собственности. При этом можно уменьшить налог с продажи «детских» долей с помощью расходов родителей на покупку квартиры (об этом в следующем разделе).

Например, супруги Олег и Светлана купили квартиру в марте 2017 года. Оформили в совместную собственность на двоих. Затем часть ипотеки оплатили мат.капиталом. 10 февраля 2021 года они выделили двум своим детям по 1/10 доли. У каждого супруга теперь по 2/5 доли. Другого жилья у семьи нет. Срок владения у родителей считается с даты покупки квартиры — с марта 2017 года. Поэтому продать свои доли они могут уже сейчас, налога у них нет. У детей срок считается с даты регистрации права — с 10 февраля 2021 года.

Даже если родители освобождены от налога, налоговая инспекция все равно пришлет письмо о необходимости отчитаться. Проблема в том, что инспекция не вникает в нюансы, а видит только то, что доли всех собственников зарегистрированы недавно (по примеру выше — 10 февраля 2021 года). Паниковать не стоит. Нужно приехать в налоговую и разъяснить свою ситуацию.

Льготная категория, которая освобождена от налога

От налога с продажи купленного жилья освобождены семьи с двумя и более детьми, т.е. вне зависимости от срока владения — п. 2.1 ст. 217.1 НК. Но для них установили много условий — показать условия ↓

Все остальные налог оплачивают в обязательном порядке. За детей налог платят их родители (опекуны) — ст. 26 и ст. 28 ГК.

Расчет налога и способы его уменьшить

Далее информация касается налоговых резидентов — тех, кто проживал в РФ больше 183 дней в году. Про налог для нерезидентов найдете ниже по ссылке.

Когда граждане продает свою недвижимость, они получают доход. С этого дохода они обязаны заплатить налог, который называется НДФЛ. Он равен 13% с цены проданной квартиры (полученного дохода) — п. 1.1 ст. 224 и пп. 2 п. 1 ст. 228 НК. Сумма НДФЛ на каждого продавца рассчитывается от размера его доли. Если продать квартиру по договору дешевле 70% от ее кадастровой стоимости, НДФЛ будет с 70% от кадастровой — п. 2 ст. 214.10 НК.

Например, квартиру продали за 2 300 000 рублей. Именно такую цену указали в договоре купли-продажи. Кадастровая стоимость квартиры — 3 500 000 рублей. 70% от нее — 2 450 000 рублей. Квартиру продают еще дешевле, поэтому налог будет исчисляться с 2 450 000 рублей — подробнее.

Есть хорошая новость — продавцы имеют право снизить НДФЛ двумя способами на выбор. Использовать способ можно раз в год.

1. С цены продажи квартиры можно вычесть цену при ее покупке. То есть с дохода от ее продажи вычесть понесенные расходы за ее покупку — пп. 2 п. 2 ст. 220 НК. И с этой разницы заплатить НДФЛ. Тогда налог будет 13% * (цена продажи — цена покупки). В сумму личных расходов на покупку также входит и мат.капитал, если им расплачивались с продавцом — письмо ФНС от 22.07.2014 N БС-4-11/14019@.

   Расходы на покупку нужно документально подтвердить. К доказательствам относится расписка от продавца (при наличном расчете), выписка с банковского счета о переводе суммы продавцу (при безналичном) и т.п. Если в договоре купли-продажи было указано, что расчеты произведены до его подписания и выполнены в полном объеме, достаточным доказательством расчета служит сам договор — письмо ФНС от 21.04.2021 N БС-4-11/5473@.

   Если квартира была куплена в ипотеку, также разрешено с дохода от продажи вычесть еще и оплаченные ипотечные проценты — письмо Минфина от 20.04.2020 N 03-04-05/31578. Учитываются все оплаченные проценты с даты покупки. Не путайте их с суммой, которую взяли в долг у банка. В итоге с разницы считаем НДФЛ. Сумма получается 13% * (цена продажи — (цена покупки + оплаченные ипотечные проценты)). В качестве подтверждения следует взять в банке справку с суммой процентов. Такую ситуацию я разобрала ниже в примере №3.

   Если на оплату ипотеки был использован мат.капитал и позднее выделены доли детям, с дохода от продажи «детских» долей можно вычесть расходы родителей на покупку квартиры — абз. 19 — 22 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ. Расходы родителей учитываются пропорционально размеру выделенной доли ребенку. При этом родительские расходы на оплату ипотечных процентов учитывать нельзя. Такую ситуацию я разобрала ниже под примером №4.

   Даже если по вышеуказанным ситуациям налог станет «нулевым» (например, квартиру продают за ту же цену или дешевле, чем покупали), все равно следует подать декларацию в налоговую инспекцию — подробнее. Все расходы для уменьшения НДФЛ следует указывать в декларации и предоставить подтверждающие документы (писала об этом выше). За детей декларацию подает один из родителей.

2. С продаваемый цены квартиры можно просто вычесть 1 000 000 рублей — пп. 1 п. 2 ст. 220 НК. Это стандартный вычет. Тогда НДФЛ будет по формуле: 13% * (цена квартиры — 1 000 000). Вычет предоставляется на всю квартиру и распределяется между собственниками-продавцами по размеру их долей.

   Если налог станет «нулевым», не нужно подавать декларацию — Федеральный закон от 02.07.2021 № 305-ФЗ. Проще говоря, когда квартиру продают за 1 000 000 рублей или дешевле. Это касается сделок с 2021 года.

3. Дополнительный способ — с помощью имущественного налогового вычета. Этот способ можно использовать вместе с одним из двух вышеуказанных способов.

   При покупке квартиры есть право на получение имущественного вычета. В данной ситуации вычет — это возврат ранее оплаченного НДФЛ. Не путайте его с вычетом в 1 000 000, о котором писал выше.

   Можно вернуть НДФЛ в размере 13% от суммы расходов на покупку квартиры — пп. 3 п. 1. ст. 220 НК. Проще говоря — с цены по договору. Каждый собственник максимально может вернуть НДФЛ в 260 000 рублей, т.е. 13% с 2 000 000 рублей расходов — пп. 1 п. 3 ст. 220 НК. А также вернуть 13% с оплаченных ипотечных процентов, но максимум 390 000 рублей, т.е. 13% с 3 000 000 рублей — п. 4 ст. 220 НК. Подробнее об этом можете прочесть в нашей статье.

   Собственники могут воспользоваться данным вычетом, если не делали этого ранее или не вернули всю положенную сумму. У данного вычета нет срока годности и его можно получить даже после продажи квартиры. В итоге НДФЛ с продажи можно снизить на сумму возвращаемого НДФЛ с покупки. Ведь мы обязаны оплатить НДФЛ с продажи, но одновременно имеем право вернуть НДФЛ из-за покупки. Следует все правильно посчитать и подать нужные документы в налоговую инспекцию. Прочтите примеры ниже, чтобы лучше все понять.