Исковое заявление о взыскании неустойки с застройщика при нарушении срока передачи квартиры по ДДУ

Бессонов АлексейПрактикующий московский адвокат

Здравствуйте. В этой статье я расскажу, как в 2024 году составить исковое заявление о взыскании неустойки с застройщика при нарушении им срока передачи квартиры, приведу примеры текста и дам образцы. Статья подходит для дольщиков-физлиц или ИП, которые приобрели квартиру как физлицо. У юрлиц немного по-другому составляется иск, я скоро напишу для них отдельную статью.

Образцы заявлений

Для начала прочитайте и запомните следующую информацию:

Я теперь переходим к образцам. Я загрузил несколько исковых заявлений в зависимости: от факта передачи квартиры; от количества дольщиков; от попадания просрочки на неучтенный период; от наличия несовершеннолетних дольщиков. Основной момент здесь факт передачи квартиры.

Всего получилось 12 образцов. Файлы имеют расширение docx. В них я указал себя как представителя истца. Если в суде истцов не будет представлять адвокат, просто удалите в иске упоминание об этом.

• Квартира не передана, не подписан акт приема-передачи
  • Один дольщик, просрочка не попала на неучтенный период с 3 апреля по 31 декабря 2020 года — скачать
  • Один дольщик, просрочка попала на неучтенный период с 3 апреля по 31 декабря 2020 года — скачать
  • Несколько дольщиков, без несовершеннолетних, просрочка не попала на неучтенный период с 3 апреля по 31 декабря 2020 года — скачать
  • Несколько дольщиков, без несовершеннолетних, просрочка попала на неучтенный период с 3 апреля по 31 декабря 2020 года — скачать
  • Несколько дольщиков, среди них есть несовершеннолетний, просрочка не попала на неучтенный период с 3 апреля по 31 декабря 2020 года — скачать
  • Несколько дольщиков, среди них есть несовершеннолетний, просрочка попала на неучтенный период с 3 апреля по 31 декабря 2020 года — скачать
Помощь адвоката по взысканию неустойки по ДДУ в Москве и обл.Все сделаем за Вас — от написания досудебной претензии до передачи исполнительного листа в банк. Услуга под ключ — 35 тыс. руб. Звоните! 8 (916) 594-57-31pravoforyou.ru/uslugi/grazhdanskie-dela/neystoika-po-ddu/#price
• Квартира передана, подписан акт приема-передачи
  • Один дольщик, просрочка не попала на неучтенный период с 3 апреля по 31 декабря 2020 года — скачать
  • Один дольщик, просрочка попала на неучтенный период с 3 апреля по 31 декабря 2020 года — скачать
  • Несколько дольщиков, среди них нет несовершеннолетних, просрочка не попала на неучтенный период с 3 апреля по 31 декабря 2020 года — скачать
  • Несколько дольщиков, среди них нет несовершеннолетних, просрочка попала на неучтенный период с 3 апреля по 31 декабря 2020 года — скачать
  • Несколько дольщиков, среди них есть несовершеннолетний, просрочка не попала на неучтенный период с 3 апреля по 31 декабря 2020 года — скачать
  • Несколько дольщиков, среди них есть несовершеннолетний, просрочка попала на неучтенный период с 3 апреля по 31 декабря 2020 года — скачать

Как написать заявление + примеры текста

Достаточно составить один экземпляр искового заявления, где указываем всех дольщиков. Форма и содержание заявления описано в ст. 131 ГПК РФ.

Стороны на суде: 1. Истец/истцы — дольщик(и) по договору долевого участия или уступки прав. За несовершеннолетних дольщиков действует один из родителей, опекун или попечитель — ст. 26 и ст. 28 ГК РФ. 2. Ответчик — застройщик.

Заявление составляется следующим образом:

• В шапке заявления указываем: 1) Название и адрес суда. Обязательно прочтите — в какой суд нужно обращаться при взыскании неустойки по ДДУ. 2) ФИО истца(ов), адрес прописки, адрес для получения корреспонденции, номер телефона и по желанию эмейл. Если от истцов будет представитель (юрист или адвокат) — его ФИО, адрес для получения корреспонденции, номер телефона и эмейл. 3) Нынешнее название застройщика (а не ФИО ген.директора или собственника), ИНН, ОГРН и дата присвоения, юридический адрес. 4) Сумму неустойки по каждому истцу (без штрафа, морального вреда и других убытков).

  Чтобы узнать актуальную информацию о застройщике, воспользуйтесь данным сервисом от ФНС. Вбейте ИНН или ОГРН застройщика в раздел «Поисковый запрос», в разделе по выбору региона жмем на «Выбрать все» и «Ок», затем на кнопку «Найти». ИНН или ОГРН указан в ДДУ. Полученную информацию указываем в шапке иска, кроме ФИО ген.директора.

  (нажмите на картинку для ее увеличения)

  
  Показать пример текста шапки ↓

  О суде: В Щербинский районный суд города Москвы. 117148, г. Москва, ул. Маршала Савицкого, д. 2.

  Информация об истцах. Истец 1: Иванов Иван Иванович. Адрес регистрации: 115404, г. Москва, ул. Элеваторная, д. 14, кв. 92. Адрес для направления корреспонденции: 115404, г. Москва, ул. Элеваторная, д. 14, кв. 92. Телефон: +79165566777. Электронная почта: mail@mail.com.

  Истец 2: Иванова Светлана Дмитриевна. Адрес регистрации: …

  Несовершеннолетний истец. Истец 3: Петрова Марина Сергеевна, действующая в интересах своего ребенка Петровой Александры Николаевны. Адрес регистрации: …

  Информация о представителе истцов. Представитель истцов по делу: Бессонов Алексей Борисович. Адрес для направления корреспонденции: 117342, город Москва, улица Островитянова, дом 45, корпус 3, квартира 6. Телефон: +79165945731. Электронная почта: mail@bessonoff.com.

  Информация об ответчике. Ответчик: ООО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «СР-ГРУПП» Адрес местонахождения: 121108, г. Москва, ул. Ивана Франко, д. 8, офис 12. ОГРН: 1167746567053. ИНН: 7731319243. Дата присвоения ОГРН: 15.06.2016.

  Сумма неустойки. Размер исковых требований Иванов И.И.: 110 413 рублей. Размер исковых требований Ивановой С.Д.: 110 413 рублей.

• Указываем факт заключения ДДУ с застройщиком (с прежним и нынешним названием, если менял), номер и дата подписания договора, адрес передаваемой квартиры.
  Показать пример текста ↓

  10.07.2019 г. Иванов Иван Иванович, далее – Истец 1, Иванова Светлана Дмитриевна, далее – Истец 2, Петрова Александра Николаевна, в лице своего представителя – матери Петровой Марины Сергеевны, далее – Истец 3, и ООО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «СР-ГРУПП», далее – Ответчик, заключили договор № ГР-Д5/ДДУ-01-02-03/ФД-1111-МЕТ участия в долевом строительстве, далее – Договор, в соответствии с условиями которого Ответчик обязался построить многоквартирный жилой дом № 2, расположенный по адресу: г. Москва, внутригородская территория поселение Рязановское, Остафьевское шоссе, д. 12. корп. 2, и передать Истцам квартиру с условным номером 3 расположенную на 2 этаже в секции 2 в этом доме.

  Если застройщик поменял название: … и ООО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «ГЛАВСТРОЙ» (впоследствии сменившим наименование на ООО «ТПУ ГЛАВСТРОЙ»), далее — Ответчик, …

• Описываем факт нарушения застройщиком срока передачи квартиры — пункт договора с обещанной датой. Затем указываем, что квартира до сих пор не передана по акту приему-передачи, а если передана — указываем дату подписания акта.
  Показать пример текста ↓

  Акт не подписан: В соответствии с пунктом 5.1 Договора квартира должна была быть передана Истцам не позднее 31.12.2020 г., однако квартира Истцам до настоящего времени не передана.

  Акт подписан: … квартира должна была быть передана Истцам не позднее 30.06.2020 г., однако квартира Истцам была передана только 11.03.2021 г.

• Теперь главные моменты: 1) Указываем статьи закона о праве на неустойку. 2) Информацию об отправке дольщиком застройщику досудебной претензии. 3) Расчет суммы неустойки по формуле.

  Внимательно прочтите мои статьи: 1) Как посчитать неустойку — калькулятор, формула и примеры. 2) С какой и до какой даты считаем неустойку.

  Здесь будут краток. Формула следующая:

  Неустойка = сумма квартиры по ДДУ * ставка рефинансирования на обещанную дату передачи по ДДУ * количество дней просрочки / 300.

  Начало просрочки — это следующий день с обещанной даты передачи квартиры по ДДУ. Если дата по ДДУ будет выходным или праздничным днем, тогда смотрим следующий за ним рабочий день, а начало просрочки будет со следующего дня после него. Конечный день просрочки при составлении искового заявления: Если квартира до сих пор не передана — дата подачи заявления в суд. Если квартира передана — дата подписания акта приема-передачи.

  Если квартира дольщику еще не передана, в ходе взыскание неустойки количество дней просрочки будет увеличиваться. Значит сумму неустойки будем каждый раз уточнять — сначала на дату отправки претензии, затем на дату подачи иска в суд, на дату судебных заседаний и вынесения решения. При вынесении решения будет окончательная сумма.

  Также важно учитывать, просрочка не учитывается за период с 2 апреля по 31 декабря 2020 года — подробности по ссылке. Если дольщик попадает в эти дни, в иске нужно указать законодательство и пересчитать неустойку еще раз.

  Ставку рефинансирования применяем на обещанную дату передачи квартиры, которая указана в ДДУ.

  Показать примеры текста (квартира не передана) ↓

  Один дольщик: В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

  В соответствии с Информацией Банка России от 24.07.2020 г. значение ключевой ставки установлено Банком России в размере 4,25 % годовых.

  В соответствии с пунктом 3.1 Договора его цена составляет 5 000 000 рублей.

  03.02.2021 г. Истец направил Ответчику претензию с требованием передать ему квартиру по акту прием-передачи и незамедлительно уплатить неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства, однако Ответчик добровольно требования Истца не удовлетворил.

  По состоянию на 28.02.2021 г. [НА ДАТУ ПОДАЧИ ИСКА] просрочка передачи объекта долевого строительства составляет 90 дней, таким образом, неустойка за просрочку передачи квартиры составляет: 5 000 000 рублей × 4,25 % ÷ 300 × 90 дней × 2 = 127 500 рублей.

  Дольщик попал на неучтенный период просрочки с 3 апреля по 31 декабря 2020 года: Тоже самое, что и на примере выше, только добавляем: В соответствии с пунктом 1 Постановления Правительства № 423 от 02.04.2020 г., в период начисления неустойки по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, не включается период с 03.04.2020 г. до 01.01.2021 г.

  Таким образом, по состоянию на 28.02.2021 г. [НА ДАТУ ПОДАЧИ ИСКА] Истец вправе требовать уплаты неустойки за период просрочки в 59 дня (с 01.01.2021 г. по 28.02.2021 г.): 5 000 000 рублей × 4,25 % ÷ 300 × 59 дней × 2 = 83 583 рубля 33 копейки.

  Два дольщика. Тоже самое, что и в примерах выше, только про несколько истцов. В конце добавляем: В соответствии с пунктом 2.6 Договора объект передается истцам в общую долевую [или в совместную] собственность, таким образом каждый из Истцов вправе требовать уплаты неустойки в следующем размере: 83 583 рубля 33 копейки [ВСЯ СУММА НЕУСТОЙКИ] ÷ 2 = 41 791 рубля 66 копеек.

  Примеры текста (квартира передана по акту) ↓

  Один дольщик: В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

  В соответствии с Информацией Банка России от 06.09.2019 г. значение ключевой ставки на дату планируемой передачи квартиры (30.09.2019 г. [ОБЕЩАННАЯ ДАТА ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ ПО ДДУ]) было установлено Банком России в размере 7 % годовых.

  В соответствии с пунктом 3.1 Договора его цена составляет 4 000 000 рублей.

  03.02.2021 г. Истец направил Ответчику претензию с требованием передать ему квартиру по акту прием-передачи и незамедлительно уплатить неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства, однако Ответчик добровольно требования Истца не удовлетворил.

  За период с 01.10.2019 г. по 16.02.2020 г. [С ДАТЫ ПЕРЕДАЧИ ПО ДДУ ПО ДАТУ ПОДПИСАНИЯ АКТА] просрочка передачи квартиры составила 139 дней, таким образом, Истец вправе требовать от Ответчика уплаты неустойки за просрочку передачи квартиры в следующих размерах: 4 000 000 рублей × 7 % ÷ 300 × 139 дней × 2 = 259 466 рублей 66 копейки.

  Дольщик не попал на неучтенный период просрочки с 3 апреля по 31 декабря 2020 года: Например, застройщик обещал передать квартиру до 30 сентября 2019 года, но дольщик подписал акт приема-передачи только 6 июля 2020 года.

  Указываем тоже самое, что и на примере выше, но с перерасчетом всей неустойки на дату подписания акта (с 01.10.2019 г. по 06.08.2020 г. — за 311 дней). Затем добавляем: В соответствии с пунктом 1 Постановления Правительства № 423 от 02.04.2020 г., в период начисления неустойки по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, не включается период с 03.04.2020 г. до 01.01.2021 г.

  Таким образом, по состоянию на 28.03.2021 г. [НА ДАТУ ПОДАЧИ ИСКА] Истец вправе требовать уплаты неустойки за период просрочки в 185 дней (с 01.10.2019 г. по 02.04.2020 г. [С ДАТЫ ПЕРЕДАЧИ ПО ДДУ ПО ДАТУ НАЧАЛА ОСВОБОЖДЕНИЯ ЗАСТРОЙЩИКОВ ОТ ВЫПЛАТ]): 4 000 000 рублей × 7 % ÷ 300 × 185 дней × 2 = 345 333 рубля 33 копейки.

  Два дольщика. Тоже самое, что и в примерах выше, только про несколько истцов. В конце добавляем: В соответствии с пунктом 2.6 Договора объект передается истцам в общую долевую [или в совместную] собственность, таким образом каждый из Истцов вправе требовать уплаты неустойки в следующем размере: 345 333 рубля 33 копейки [ВСЯ СУММА НЕУСТОЙКИ] ÷ 2 = 122 666 рублей 66 копеек.

Помощь адвоката по взысканию неустойки по ДДУ в Москве и обл.Все сделаем за Вас — от написания досудебной претензии до передачи исполнительного листа в банк. Услуга под ключ — 35 тыс. руб. Звоните! 8 (916) 594-57-31pravoforyou.ru/uslugi/grazhdanskie-dela/neystoika-po-ddu/#price
• Можно дополнительно указать про обоснованность размера требуемой неустойки — посчитать сумму, которую сэкономил застройщик, если бы тот на строительство квартиры взял кредит в банке, а не получил бы их у дольщика. Ведь банки выдают деньги только под процент. Сумма процентов и будет экономией застройщика.

  Суммой кредита будет стоимость квартиры по ДДУ. Срок кредита — это количество дней с даты покупки квартиры до обещанной даты ее передачи по ДДУ. Дата предоставления кредита — дата заключения ДДУ. Средний процент кредита смотрим в статистическом бюллетене Банка России. Скачиваем последний номер предоставленного бюллетеня того года, когда куплена квартира, потому что он самый актуальный. В скачанном бюллетене через поиск ищем таблицу «Средневзвешенные процентные ставки по кредитам, предоставленным кредитными организациями нефинансовым организациям в рублях» (обычно 126 или 130 страница). В таблице смотрим среднюю процентную ставку за тот месяц и год, когда куплена квартира, и за количество дней (с даты покупки до обещанной даты передачи квартиры).

  Затем считаем сэкономленную сумму застройщиком по формуле: сэкономленная сумма = сумма кредита * средняя процентная ставка / 365 * срок кредита.

  Например, стоимость квартиры 4 000 000 рублей. ДДУ заключен 15 февраля 2020 года, а застройщик обещал передать квартиру до 31 октября 2020 года. Получается 260 дней. Скачиваем бюллетень за 2020 год и ищем в нем, какая была средняя процентная ставка на февраль 2020 года (дату заключения ДДУ) со сроком кредита в 260 дней. По таблице нам подходит срок кредита от 1 года до 3 лет. Средняя процентная ставка была 8,53%.

  

  Значит, если бы застройщик на строительство квартиры взял 4 000 000 рублей в банке на 260 дней, он бы заплатил процентов сверху: 4 000 000 * 8,53% / 365 * 260 = 243 046 рублей. Эту сумму застройщик сэкономил, потому что 4 000 000 рублей взял у дольщика без каких-либо процентов.

  Показать пример текста ↓

  Доказательствами обоснованности размера требуемой неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

  Договор между Истцом и Ответчиком был заключен 15.02.2020 г., срок передачи квартиры по Договору – не позднее 31.11.2020 г., то есть Ответчик получал финансирование в размере 4 000 000 рублей (цена квартиры по Договору) менее чем на три года [НА 260 ДНЕЙ].

  По сведениям из Статистического бюллетеня Банка России № 12 (331) за 2020 год средневзвешенная процентная ставка по кредитам на срок от 1 года до 3 лет, предоставленным кредитными организациями нефинансовым организациям в рублях в феврале 2020 года [ДАТА ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДДУ], составила 8,53 % годовых.

  Таким образом, в том случае, если бы Ответчик (застройщик) для строительства квартиры, являющейся предметом Договора, заключенного между Истцом и Ответчиком 15.02.2020 г., взял кредит в банке, то за период с 15.02.2020 г. по 30.11.2020 г. (дата передачи квартиры по Договору), равный 260 дням, Ответчик должен был бы уплатить банку проценты в следующем размере:

  4 000 000 рублей × 8,53 % ÷ 365 × 260 дней = 243 046 рублей.

  Это те денежные средства, которые Ответчик (застройщик) сэкономил, заключив Договор с Истцом, и которые он выплатил бы банку в любом случае, поскольку банковские проценты не могут быть уменьшены судом.

  Таким образом, заключение Договора с Истцом позволило Ответчику получить экономическую выгоду в размере 243 046 рублей.

• Если дольщик при расчете неустойки «попал» на период, когда просрочка не учитывается (срок с 2 апреля по 31 декабря 2020 года), можно в иске написать, что застройщик здесь также сэкономил. Поэтому суду не следует применять п. 1 ст. 333 ГК РФ и «срезать» сумму неустойки по заявлению застройщика. Обязательно указываем сэкономленную сумму.
  Показать пример текста ↓

  Поскольку в рамках поддержки строительной отрасли было издано Постановление Правительство № 423 от 02.04.2020 г., в соответствии с которым, к застройщикам, не применялись неустойки (штрафы, пени), иные финансовые санкции, а также другие меры ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве в период с 03.04.2020 г. до 01.01.2021 г., в связи с чем застройщикам, в конкретный период времени (более 9 месяцев) уже были предоставлены существенные меры поддержки, причем вне зависимости от финансового положения и потребности в данных мерах поддержки, из чего следует, что с 01.01.2021 г. к застройщикам применимы все финансовые санкции, обусловленные не исполнением обязательств по договорам участия в строительстве в установленные договорам сроки, иное в настоящее время законом не предусмотрено.

  В соответствии с пунктом 1 Постановления Правительства № 423 от 02.04.2020 г. Ответчик был освобожден от уплаты неустойки Истцу за период просрочки с 01.12.2020 г. по 31.12.2020 г. [С ОБЕЩАННОЙ ДАТОЙ ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ ПО ДДУ ПО КОНЕЧНОЙ ДАТОЙ ПЕРИОДА ОСВОБОЖДЕНИЯ ОТ НЕУСТОЙКИ], равный 31 дню. Неустойка за данный период просрочки составляет: 4 000 000 рубля × 4,25 % ÷ 300 × 31 день × 2 = 35 133 рубля 33 копейки.

  Ответчик был освобожден от уплаты неустойки в размере 35 133 рубля 33 копейки, в связи с чем Истец полагает, что размер неустойки, подлежащий уплате Ответчиком в период просрочки начиная с 01.01.2021 г. – является соразмерным последствиям нарушенного права Истца и не может быть уменьшен по заявлению Ответчика.

• По желанию вписываем требование компенсации морального вреда — статьи закона, обоснованность и сумму.
  Показать пример текста ↓

  Сначала законы про требование компенсации: В соответствии с пунктом 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным законом.

  В соответствии с п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки.

  Таким образом, при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

  Действия Ответчика причинили Истцу/Истцам существенный моральный вред, поскольку Истец/Истцы были лишены возможности вселиться в оплаченное жилище, что вызвало серьезные переживания и моральные страдания.

  Теперь описание ситуации с суммой компенсации. Пример №1: Истец женат, имеет двоих несовершеннолетних детей 2011 и 2017 года рождения. Желая улучшить жилищные условия своей семьи, Истец заключил договор с Ответчиком, для оплаты которого использовал все свои сбережения, а также был вынужден взять кредит в банке, который в настоящее время регулярно погашает. Кроме того, на иждивении Истца находятся его пожилые родители, которые являются пенсионерами, нигде не работают и нуждаются в постоянной материальной поддержке.

  На момент заключения договора участия в долевом строительстве, Истец рассматривал несколько вариантов квартир для приобретения в других жилых комплексах, где срок передачи был назначен на 2020 год, но и цена квартир была ниже на 20-30%. Менеджер по продажам компании Ответчика утверждал, что высокая цена договора участия в долевом строительстве, обусловлена, в том числе, сроком передачи квартиры Истцу. Таким образом, нарушив сроки передачи квартиры Истцу на срок более 4 месяцев, Ответчик получил существенную экономическую выгоду, заключив с Истцом договор участия долевого строительства, предусматривавшим более ранние сроки передачи квартиры, и, соответственно, более высокую цену договора.

  В соответствии со статьей 15 Закона РФ от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.

  В данном случае Истец считает справедливой компенсацию морального вреда равной 50 000 рублей.

  Пример №2: Желая улучшить свои жилищные условия, Истцы заключили с Ответчиком Договор, для оплаты которого использовали все свои сбережения. Ситуация осложняется тем, что на иждивении Истцов находятся их пожилые родители, которые являются пенсионерами и нуждаются в постоянной материальной поддержке. Кроме того, отец Истца 2 является инвалидом третьей группы, нуждается в постоянной заботе и уходе.

  В данном случае Истцы считают справедливой компенсацию морального вреда равной 50 000 рублей, для каждого из Истцов.

  Пример № 3. Истцы являются мужем и женой, имеют двоих несовершеннолетних детей, Истец 1 в настоящее время беременна. Истцы не имеют в собственности никакого жилья, зарегистрированы в квартире брата Истца 1. Истцы на протяжении длительного периода проживали в г. Мытищи, где снимали квартиру. Желая улучшить свои жилищные условия, Истцы заключили Договор с Ответчиком, для оплаты которого использовали все свои сбережения, которые копили всю жизнь.

  Истец 4 является инвалидом детства, в настоящее время является студентом очной формы обучения и помочь финансово своей семье не может. Истец 2 является ветераном службы МВД.

  Ситуация осложняется тем, что родители Истца 1 являются пенсионерами, не работают, в связи с чем нуждаются в постоянной материальной поддержке. В 2017 году умер Иванов С.В. – отец Истца 2, мать Истца 2 осталась одна, является пенсионером, нуждается в постоянном уходе и материальной поддержке.

  В данном случае Истцы считают справедливой компенсацию морального вреда равной 100 000 рублей, для каждого из Истцов.

  Что можно дополнительно взыскать с застройщика помимо неустойки, читайте здесь.

• Если дольщик арендует квартиру, можно попытаться взыскать стоимость аренды с застройщика. Ведь он не может переехать в купленную квартиру, поэтому ему приходиться арендовать другую. Главное, нужно доказать суду, что дольщик делает это вынужденно.
  Показать пример текста ↓

  Поскольку в данный момент Истец фактически не имеет в собственности никакого жилья на территории города Москвы и Московской области, Истец вынужден снимать квартиру, ежемесячная плата за которую составляет 40 000 рублей.

  На момент заключения с Ответчиком Договора, Истец проживал на съемной квартире. Договор аренды квартиры был заключен 01.05.2020 г. на срок до 30.09.2020 г. Поскольку Истец не планировал проживать на съемной квартире дольше 3 квартала 2020 года, между Истцом и арендатором было заключено Соглашение о продлении договора аренды.

  Поскольку Ответчик нарушил сроки передачи квартиры Истцу по договору участия в долевом строительстве, Истец был вынужден продолжить арендовать жилое помещение по адресу: г. Мытищи, ул. Борисовка, д. 1, кв. 1, и ежемесячно оплачивать собственнику квартиры 40 000 рублей.

  За период с 01.10.2020 г. по 01.04.2021 г. Истец была вынуждена заплатить за право пользования вышеуказанным жилым помещением 210 000 рублей.

  Истец не планировал нести расходы по оплате съемного жилья после 01.10.2020 г., однако, в связи с неисполнением Ответчиком своих обязательств по передаче Истцу квартиры в установленный договором срок, Истец был вынужден продолжить жить на съемном жилье и ежемесячно его оплачивать, неся существенные расходы, поскольку иной жилой площади на территории города Москвы и Московской области Истец и члены его семьи на праве собственности не имеют.

  Неисполнение Ответчиком своих обязательств по договору участия в долевом строительстве, причинило Истцу убытки в следующем размере: Расписка 01.10.2020 г. в подтверждение оплаты по договору аренды в сумме 40 000 рублей; Расписка 01.11.2020 г. в подтверждение оплаты по договору аренды в сумме 40 000 рублей; … Расписка 01.04.2020 г. в подтверждение оплаты по договору аренды в сумме 40 000 рублей. Итого: 210 000 рублей.

  Истец была вправе рассчитывать на своевременную передачу квартиры по договору участия в долевом строительстве и в период просрочки застройщика по передаче квартиры вынужденно понесла затраты по аренде жилого помещения. Таким образом, между просрочкой Ответчика по передаче объекта долевого строительства, отсутствием у Истца жилого помещения на праве собственности и затратами, понесенными Истцом по вынужденному найму жилого помещения, имеется причинно-следственная связь.

  Из вышеуказанного следует, что Истец имеет законное право заявить убытки по вынужденному найму жилого помещения ко взысканию с Ответчика, поскольку расходы по найму жилого помещения направлены на восстановление нарушенного бездействием Ответчика права Истца.

  Данная позиция поддержана Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2017 г. N 18-КГ17-239.

• Добавляем закон о взыскании с застройщика еще и штрафа в размере 50% от присужденной суммы неустойки — подробности. Взыскать штраф можно, только если до суда отправить застройщику досудебную претензию — инструкция.
  Показать пример текста ↓

  В соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона РФ от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

• Иногда в ДДУ может быть написано, что дольщик вправе обратиться в определенный суд или суды. Например, «Если в течение 1 (одного) месяца стороны не достигнут соглашения, споры подлежат разрешению в судах общей юрисдикции города Москвы». Все это незаконно, потому что дольщик-физлицо имеет право выбрать суд по своему усмотрению — по адресу своей прописки, юр.адресу застройщика или адресу строящейся/построенной квартиры. Это право дано дольщику на основании п. 2 ст. 17 Закона о защите прав потребителей, п. 1 ст. 28 и п. 7 ст. 29 ГПК РФ, п. 9 ст. 4 Федерального закона об участии в долевом строительстве и п. 26 Постановлении Пленума Верховного Суда от 28.06.2012 N 17. Поэтому в иске следует дополнительно признать данный пункт недействительным, ссылаясь на эти законы.
  Показать пример текста ↓

  В соответствии с пунктом 9.2. Договора в случае полного или частичного отказа в удовлетворении претензии или неполучения ответа на претензию заявитель вправе обратиться за защитой своих прав в суды общей юрисдикции города Москвы.

  В соответствии с пунктом 2 статьи 17 Закона «О защите прав потребителей» исковые заявления по данной категории дел предъявляются в суд по месту жительства или пребывания истца, либо по месту заключения или исполнения договора, либо по месту нахождения организации (ее филиала или представительства) или по месту жительства ответчика, являющегося индивидуальным предпринимателем.

  Таким образом, пункт 9.2. Договора ущемляет права потребителя на предъявление иска в суд по своему выбору, вследствие чего является недействительным.

  Как указал Пленум Верховного Суда РФ в пункте 26 постановления от 28.06.2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» судья не вправе, ссылаясь на статью 32, пункт 2 части 1 статьи 135 ГПК РФ, возвратить исковое заявление потребителя, оспаривающего условие договора о территориальной подсудности спора, так как в силу частей 7, 10 статьи 29 ГПК РФ и пункта 2 статьи 17 Закона о защите прав потребителей выбор между несколькими судами, которым подсудно дело, принадлежит истцу.

  Затем в просительной части иска добавляем (о ней будет ниже):

  1. Признать недействительным пункт 9.2. договора № ГР-Д5/ДДУ-01-02-03/ФД-1111-МЕТ участия в долевом строительстве многоквартирного дома от от 10.02.2020 г.

• Теперь просим суд взыскать в пользу дольщика сумму неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебные расходы (услуги представителя, оформление документов, госпошлины).
  Показать пример текста с одним дольщиком ↓

  ПРОШУ СУД:

  1. Взыскать с ООО «ЗАСТРОЙЩИК СР-ГРУПП» (ОГРН: 1037739780000, ИНН: 7714191111) в пользу Иванова Ивана Ивановича неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства по договору № ГР-Д5/ДДУ-01-02-03/ФД-1111-МЕТ от 10.02.2020 г. в период с 30.10.2020 г. по 02.04.2021 г. в размере 127 583 рубля.

  2. Взыскать с ООО «ЗАСТРОЙЩИК СР-ГРУПП» в пользу Иванова Ивана Ивановича компенсацию морального вреда за просрочку передачи объектов долевого строительства в размере 100 000 рублей.

  3. Взыскать с ООО «ЗАСТРОЙЩИК СР-ГРУПП» в пользу Иванова Ивана Ивановича штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

  4. Взыскать с ООО «ЗАСТРОЙЩИК СР-ГРУПП» в пользу Иванова Ивана Ивановича компенсацию убытков, причиненных ему ненадлежащим исполнением договора № ГР-Д5/ДДУ-01-02-03/ФД-1111-МЕТ от 10.02.2020 г., в размере 280 000 рублей [СУММА ВЫНУЖДЕННОЙ АРЕНДЫ КВАРТИРЫ].

  5. Распределить судебные расходы следующим образом: взыскать с ООО «ЗАСТРОЙЩИК СР-ГРУПП» в пользу Иванова Ивана Ивановича компенсацию расходов по оплате услуг представителя в размере 35 000 рублей [ЗА УСЛУГИ ЮРИСТА/АДВОКАТА], в качестве возмещения нотариальных расходов 4 100 рублей [ЗА ОФОРМЛЕНИЕ ДОВЕРЕННОСТИ], компенсацию расходов по оплате государственной пошлины в размере 1 225 рублей [ГОСПОШЛИНА].

  Пример текста с двумя дольщиками ↓

  ПРОШУ СУД:

  1. Взыскать с ООО «ЗАСТРОЙЩИК СР-ГРУПП» (ОГРН: 1037739780000, ИНН: 7714191111) в пользу Иванова Ивана Ивановича неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства по договору № ГР-Д5/ДДУ-01-02-03/ФД-1111-МЕТ от 10.02.2020 г. в период с 30.10.2020 г. по 02.04.2021 г. в размере 127 583 рубля.

  2. Взыскать с ООО «ЗАСТРОЙЩИК СР-ГРУПП» в пользу Ивановой Светланы Дмитриевны неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства по договору № ГР-Д5/ДДУ-01-02-03/ФД-1111-МЕТ от 10.02.2020 г. в период с 30.10.2020 г. по 02.04.2021 г. в размере 127 583 рубля.

  3. Взыскать с ООО «ЗАСТРОЙЩИК СР-ГРУПП» в пользу Иванова Ивана Ивановича компенсацию морального вреда за просрочку передачи объектов долевого строительства в размере 100 000 рублей.

  4. Взыскать с ООО «ЗАСТРОЙЩИК СР-ГРУПП» в пользу Ивановой Светланы Дмитриевны компенсацию морального вреда за просрочку передачи объектов долевого строительства в размере 100 000 рублей.

  Далее тоже самое, как и на примере выше.

  Пример текста с несовершеннолетним дольщиком ↓

  ПРОШУ СУД:

  1. Взыскать с ООО «ЗАСТРОЙЩИК СР-ГРУПП» (ОГРН: 1037739780000, ИНН: 7714191111) в пользу Иванова Сергей Ивановича, в лице законного представителя — Ивановой Светланы Дмитриевны, неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства по договору № ГР-Д5/ДДУ-01-02-03/ФД-1111-МЕТ от 10.02.2020 г. в период с 30.10.2020 г. по 02.04.2021 г. в размере 127 583 рубля.

  Далее тоже самое, как и на примерах выше.

• Указываем список документов, которые будут приложены к исковому заявлению.
  Показать пример текста ↓

  Приложение к экземпляру искового заявления для суда:

  1. Экземпляр искового заявления для ответчика.

  2. Оригинал выписки из домовой книги + экземпляр для ответчика.

  3. Оригиналы почтовой квитанции и описи вложения в подтверждение отправки в адрес ООО «ЗАСТРОЙЩИК СР-ГРУПП» экземпляра искового заявления с приложением.

  4. Копия паспорта Иванова И.И.

  5. Копия договора № ГР-Д5/ДДУ-01-02-03/ФД-1111-МЕТ от 10.02.2020 г.

• К исковому заявлению отдельным листом прикладываем расчет цены иска. Это делается для удобства судьи, чтобы он не искал расчеты в самом заявлении. В цену указываем только неустойку по формуле, т.е. без суммы штрафа, компенсации морального вреда и прочего. В вышеуказанных образцах исков расчеты тоже есть.
  Показать пример текста расчета↓

  РАСЧЕТ ЦЕНЫ ИСКА

  Истец требует взыскания неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, компенсации расходов по оплате услуг представителя и нотариальных расходов.

  В соответствии с пунктом 2.5 Договора квартира должна была быть передана Истцу не позднее 31.01.2021 г., однако до настоящего времени квартира Истцу не передана.

  Неустойка за просрочку передачи квартиры взыскивается за период с 31.01.2021 г. по 06.04.2021 г., количество дней просрочки составляет 63 дня.

  В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ за каждый день просрочки взыскивается неустойка, определяемая как произведение цены договора на ставку рефинансирования поделенное на 300, умноженное на 2 и на количество дней просрочки.

  В соответствии с Информацией Банка России от 24.07.2020 г. значение ключевой ставки установлено Банком России в размере 4,25 % годовых.

  В соответствии с пунктом 3.1 Договора его цена составляет 5 879 244 рубля 75 копеек. Неустойка за просрочку передачи квартиры рассчитана по формуле:

  5 879 244 рубля 75 копеек × 4,25 % ÷ 300 × 63 дня × 2 = 104 944 рублей 52 копейки

  Истец просит суд взыскать компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей, но данная компенсация при расчете цены иска не учитывается.

  Цена исковых требований Истца, без учета компенсации морального вреда и судебных расходов, составляет 104 944 рублей 52 копейки.

  В соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 333.36 Налогового кодекса РФ истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины, если цена иска не превышает 1 000 000 рублей.

  С Уважением, истец Иванов Иван Иванович [ПОДПИСЬ]

Составить исковое заявление это один из этапов по взысканию неустойки. Полную инструкцию как взыскать неустойку, читайте по этой ссылке.