Как взыскать с застройщика неустойку при нарушении срока передачи квартиры по ДДУ
Статья обновлена: 4 января 2024 г.
Здравствуйте. Моя инструкция подходит только для дольщиков-физлиц или индивидуальных предпринимателей, который купили квартиру как физлицо. Про взыскание неустойки юрлицами я напишу отдельную статью.
Чтобы взыскать с застройщика неустойку за нарушение сроков передачи квартиры по ДДУ, нужно:
- Посчитать сумму неустойки.
- Отправить застройщику досудебную претензию.
- Выбрать суд.
- Собрать необходимые документы для суда.
- Отправить собранные документы застройщику.
- Подать иск в суд и участвовать в заседаниях.
- Подождать пока судебное решение вступит в силу или подать апелляцию.
- Получить исполнительный лист и отправить его в банк застройщика.
Давайте разбираться с каждым этапом.
Этап №1 — Считаем сумму неустойки
Формула, как и само право на взыскание неустойки, указана в п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ:
Неустойка = Цена квартиры по ДДУ × Ставка рефинансирования в процентах × Количество дней просрочки × 1/300 × 2
Ниже опишу все кратко, все подробности найдете в этих статьях — 1) Как посчитать неустойку — калькулятор, формула и примеры. 2) Как посчитать количество дней просрочки.
Просрочка начинается со следующего дня с обещанной даты передачи квартиры. Обещанная дата передачи указана в ДДУ или в соглашении о переносе срока, если дольщик его подписал и зарегистрировал. Если дата передачи приходится на выходной или праздничный день, сначала смотрим следующий за ним рабочий день — ст. 193 ГК РФ. А просрочка начинает идти со следующего дня от него.
Последний день просрочки зависит от ситуации. Если дольщик подписал акт приема-передачи, последним днем просрочки является дата его подписания. Если квартира еще не передана, тогда конец просрочки и сумма неустойки, будет каждый раз уточнятся — сначала на дату подачи претензии, затем на дату подачи иска в суд, на даты судебных заседаний и вынесения решения.
Ставку рефинансирования применяем на дату обещанной передачи квартиры, которая указана в ДДУ или в подписанном соглашении о переносе срока.
Этап №2 — Составляем и отправляем застройщику досудебную претензию
Если отправить застройщику досудебную претензию, у дольщика появится право на взыскание еще и штрафа. Размер штрафа равен 50% от суммы неустойки — п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей. Например, сумма неустойки составила 300 тыс. руб. Тогда по закону положен штраф в размере 150 тыс. руб. К сожалению, суды затем занижают сумму как неустойки, так и штрафа. В этом ниже.
Как составить и отправить досудебную претензию, подробно расписал здесь — https://prozhivem.com/kvartira/novostrojka/neustojka-po-ddu/dosudebnaja-pretenzija-zastrojshhiku.
После отправки претензии ждем 14 дней. В течение этих дней выбираем суд (следующий этап) и собираем необходимые документы (этап №4).
Этап №3 — Выбираем суд
К сожалению, в 99% случаях суды по своему усмотрению снижают сумму неустойки, штрафа, компенсации морального вреда и других расходов. В каких-то судах снижают меньше, в каких-то больше. Следовательно, нужно выбрать тот суд, который снижает меньше остальных. Для этого нужно изучить судебную за последний год. Как выбрать суд и изучить его практику, читайте по ссылке — https://prozhivem.com/kvartira/novostrojka/neustojka-po-ddu/v-kakoj-sud-obrashhatsja.
Если говорить кратко, выбор суда зависит от суммы иска. В нее входит сумма неустойка и сумма понесенных убытков (например, за аренду квартиры в период просрочки). Не входит штраф, компенсация морального вреда, судебные расходы и т.п.
Если сумма иска меньше 100 тысяч рублей, обращаемся в мировой суд — пп. 5 п. 1 ст. 23 ГПК РФ. Если больше 100 тысяч, тогда в районный/городской суд — ст. 24 ГПК РФ.
Дольщик-физлицо имеет право выбрать мировой или районный/городской суд по следующим критериям: 1) По адресу своей прописки. 2) По юридическому адресу застройщика. 3) По адресу новостройки. Это право перечислено в п. 2 ст. 17 Закона о защите прав потребителей, п. 1 ст. 28 и п. 7 ст. 29 ГПК РФ, п. 9 ст. 4 Федерального закона об участии в долевом строительстве, п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда от 28.06.2012 N 17. Поэтому, сначала узнаем, какие в какие суды можно подать иск. Далее изучаем их судебную практику и выбираем тот суд, который меньше всех снижает сумму иска. Все это подробно описано в вышеуказанной ссылке.
Как только выбрали суд, можно собирать документы для подачи иска.
Этап №4 — Собираем документы для суда
Копии документов должны быть хорошего качества (не фото). Чем лучше будет качество копий, тем меньше у судьи будет желание затребовать оригиналы. Если нет стационарного сканера, воспользуйтесь бесплатным мобильным приложением HP Smart — для Android или iOS. Приложение позволяет сканировать документы с телефона в формат PDF.
- Исковое заявление (оригиналы, подписанные истцами).
Как правильно составить исковое заявление и образцы найдете по ссылке — https://prozhivem.com/kvartira/novostrojka/neustojka-po-ddu/iskovoe-zajavlenie.
Стороны на суде: 1. Истец/истцы — дольщик(и) по договору долевого участия или уступки прав. 2. Ответчик — застройщик как юрлицо, а не его собственник или директор.
От каждого дольщика заявление не нужно, указываем всех в одном. Если дольщик несовершеннолетний, вписываем также одного из его родителей, опекуна или попечителя. Данный представитель ребенка также должен участвовать в суде — ст. 26 и ст. 28 ГК РФ.
Подписанных экземпляров должно быть несколько — один суду, один застройщику, по два на каждого дольщика на всякий случай.
- Договор долевого участия с печатью о регистрации (копию).
Он обязателен, даже когда дольщик купил квартиру по договору уступки прав. Если ДДУ нет на руках, любой из дольщиков может получить заверенную копию в отделениях МФЦ «Мои Документы». Если в городе МФЦ нет, идем в отделение Росреестра. С собой нужно взять паспорт. Госпошлина — 340 рублей (Приказ Росреестра от 13.05.2020 N П/0145). Срок выдачи копии — 3 рабочих дня (Приказ Минэкономразвития от 23.12.2015 N 968).
- Копию договора уступки прав, если квартира куплена по нему.
Если его на руках нет, его заверенную копию также можно получить в МФЦ. С собой берем только паспорт. Госпошлина — 340 рублей. Срок выдачи — 3 рабочих дня.
- Копии всех документов, которые связаны с оплатой покупки квартиры — платежное поручение, чек-ордер, приходной кассовый ордер, заявление на аккредитив или банковскую ячейку, расписка от продавца и т.п.
- Копию кредитного договора, если квартира куплена в ипотеку.
- Копию акта приема-передачи, если квартира дольщику была передана.
- Копию акта осмотра, если он был произведен.
- Копии всех заполненных страниц паспорта дольщика или копия свидетельства о рождении, если ему меньше 14 лет.
- Копии документов для взыскания дополнительных расходов и убытков.
Как и писал выше, дольщик имеет право взыскать с застройщика компенсацию морального вреда, расходы за юридические услуги, расходы за аренду квартиры в период просрочки, почтовые расходы — подробнее. По ссылке я расписал, какие есть условия для взыскания и документы, которые нужно предоставить в суд.
Этап №5 — Отправляем собранные документы застройщику
Теперь истцы отправляют ответчикам документы по предстоящему разбирательству, причем до обращения в суд. Такую обязанность на них возложили с 1 октября 2019 года — ст. 10 Федерального закона от 28.11.2018 N 451-ФЗ были внесены изменения в п. 6 ст. 132 ГПК РФ. Раньше этим занимались суды.
Документы отправляем по почте на юр.адрес застройщика. Этот адрес следует уточнить в сервисе от ФНС. Туда вписываем ИНН или ОГРН застройщика, которые указаны в договоре долевого участия.
Обратиться можно в любое почтовое отделение — найти ближайшее. Нужно заказать услугу по отправке документов ценным письмом с описью вложения.
С собой нужно иметь копии вышеуказанных документов, но исковое заявление должен быть только оригинал, который подписан дольщиками-истцами или лицом по доверенности. Услуга стоит около 200 рублей. Уведомление о вручении заказывать необязательно.
Сотрудник почты предоставит два бланка описи или можете принести с собой уже заполненный (скачать образец). В обоих бланках нужно указать: название документов, которые будут отправлены. Например, исковое заявление — 1 шт, копию ДДУ — 1 шт; 2) Юр.адрес застройщика; 3) ценность в 1 рубль. Описи заверяются работником почты, затем один экземпляр остается у отправителя, а второй кладется с конверт. В него же кладем принесенные документы.
Обязательно сохраняем опись с чеком по отправке. Описью и доказывается, что отправлены именно те документы, которые лежат в конверте.
(нажмите на картинку для ее увеличения)
Отследить получение документов можно на сайте Почты. Для этого нужно вписать трек-номер из квитанции по отправке письма. На образце я выделил нужные цифры.
Этап №6 — Судебное разбирательство
Необязательно ждать пока застройщик получит документы. После почты можно сразу идти в суд. В какой именно я писал в этапе №3. На практике суд длится в среднем 2 — 3 месяца. Зависит от загруженности судей. В редких случаях доходит до 6 месяцев. Хотя в законе указано про максимальные 2 месяца — п. 1 ст. 154 ГПК РФ.
- Подаем исковое заявление и другие документы в канцелярию суда.
Подписанные оригиналы искового заявления подают истцы или лицо по доверенности. Один оригинал нужен для суда и на всякий случай по два оригинала на каждого дольщика. Вместе с заявлением подаем: копию претензии, описи и чека по ее отправке (этап №2); копии документов из этапа №3; копию описи и чека по отправке застройщику документов (этап №4).
Если дольщик не подписывал акт приема-передачи, тогда в исковом заявлении указываем размер неустойки на дату подачи данного заявления в суд.
Во всех экземплярах искового заявления сотрудник суда поставит штамп с датой принятия и входящим номером. Каждому истцу вернут по одному экземпляру.
Образец штампа о принятии искового заявления
Если сумма иска больше 1 млн. руб., до подачи искового заявления нужно оплатить госпошлину. Если сумма меньше, тогда госпошлины нет. Что входит в сумму иска, как посчитать госпошлину и как ее оплатить — подробнее.
- Судья рассмотрит заявление и назначит дату предварительного заседания.
В течение 8 — 10 дней судья рассмотрит исковое заявление с документами и решит, что делать дальше — принять иск, отклонить или оставить без движения. Хотя согласно п. 1 ст. 133 ГПК РФ, срок рассмотрения — 5 рабочих дней.
Если судья примет иск, назначит дату предварительного заседания. Оно будет примерно через 10 — 30 дней. Суд заказным письмом уведомит ответчика, истцов или их представителя о времени и месте проведения предварительного заседания — п. 2 ст. 113 ГПК РФ. Также оповещают через смс.
Не советую ждать получения повестки, а через неделю после подачи иска уточнить у назначенного судьи о дате предварительного заседания. Обычно у каждого судьи понедельник и четверг являются днями приема граждан. ФИО судьи можно спросить в канцелярии/экспедиции.
- Проведение предварительного заседания.
Предварительное заседание является подготовкой к судебному разбирательству — ст. 152 ГПК РФ. Оно проходит 10 — 15 минут. В нем судья рассматривает поданные документы. Если документов не хватает, то судья укажет какие именно нужно донести.
Если дольщику квартира до сих пор не передана по акту приема-передачи, тогда ему следует подать письменное уточнение по размеру неустойки — скачать образец. В данном уточнении следует пересчитать неустойку на дату проведения предварительного заседания.
После этого будет назначена дата судебного заседания. Оно будет через 10 — 30 дней после предварительного. Ответчику и истцам опять пошлют повестки и смс.
- Проведение судебного заседания.
Обычно проходит одно заседание, редко два. По времени около 10 — 30 минут.
В начале заседания судья озвучит требования по иску. Затем выслушает каждую из сторон, их дополнения, задаст уточняющие вопросы.
Иногда юристы застройщика приходят на заседание, но чаще всего просто отправляют письменное возражение по иску. В возражении указывают, что у застройщика была причина пропуска передачи квартиры. Например, администрация вовремя не дала разрешение на ввод в эксплуатацию дома или подвел один из подрядчиков строительства. Прикладывают к возражению документы в свою защиту. Мол, застройщик старается быстрей достроить дом и передать квартиру. Поэтому требования дольщика не справедливы. В итоге, просят суд уменьшить неустойку и штраф на основании ст. 333 ГК РФ.
Дольщику следует сообщить, что застройщик не представил уважительных причин по пропуску передачи. Застройщик является предпринимателем, поэтому все риски лежат на нем. Он должен был заранее оформлять необходимые документы, искать надежных подрядчиков. К тому же дольщик пытался договорится с застройщиком и до суда посылал ему претензию по оплате неустойки, но тот проигнорировал законное требование или предложил гораздо меньшую сумму.
Если дольщику квартира до сих пор не передана по акту приема-передачи, тогда ему снова следует подать письменное уточнение по размеру неустойки, но пересчитать неустойку нужно уже на дату проведения судебного заседания — скачать образец.
- Объявляется решение суда.
После рассмотрения требований и доводов сторон, судья огласит свое решение — ст. 193 ГПК РФ. Как я и писал выше в этапе №3, в 99% случаях судья по своему усмотрению «режет» сумму неустойки, штрафа, морального вреда и расходов.
- В канцелярии суда получаем копию судебного решения в окончательной форме. Можно позвонить в канцелярию, чтобы узнать готовность документа. Копию решения застройщику суд отправляет сам заказным письмом.
Этап №7 — Ждем вступления в силу решения суда или подаем апелляцию
Так как решение очное, оно вступает в законную силу через месяц после объявления — п. 1 ст. 209 и ст. 321 ГПК РФ. Только тогда оно приводится в исполнение — ст. 210 ГПК РФ. Месяц нужно считать с даты принятия решения в окончательной форме. Дата будет указана в тексте. Например, «Решение в мотивированной форме изготовлено 10 апреля 2021 года». Тогда оно вступает в силу 10 мая 2021 года.
В течение этого месяца у любой из сторон есть время обжаловать решение в апелляционном суде, подав жалобу — ст. 320 ГПК РФ. В моей практике 1 из 15 застройщиков подает жалобу. Обычно чтобы потянуть время. Дольщики подают жалобу, если их не удовлетворяет присужденная сумма. Заседание апелляционного суда происходит через 2 — 3 месяца с момента подачи жалобы. Апелляционный суд вынесет определение, которая сразу вступает в силу с момента его объявления — п. 5 ст. 329 ГПК РФ.
Этап №8 — Получаем исполнительный лист и передаем его в банк, у которого обслуживается застройщик
Когда решение (или определение) вступит в силу, дольщику нужно получить в суде исполнительный лист. Для этого подаем заявление, свой паспорт и оригинал судебного решения/определения. Так же исполнительный лист может забрать доверенное лицо.
Исполнительный лист нужно отнести в центральный офис банка, у которого обслуживается застройщик. Очень не советую нести лист судебным приставам, только в крайнем случае. Сначала самостоятельно подайте лист напрямую в банк.
Узнать название банка можно: 1) У местных юристов/адвокатов, которые занимаются взысканием неустоек. 2) В чате или форуме дольщиков. 3) В районной налоговой инспекции по юридическому адресу застройщика или адресу прописки дольщика. К заявлению прикладываем копию паспорта и нотариальную копию исполнительного листа, иначе затребуют оригинал. Ответ приходит в течение 1 — 2 недель с реквизитами счетов застройщика.
Некоторые банки принимают исполнительные листы только по почте. Например, ВТБ. Реквизиты при отправке нужно указать те же, что и в исковом заявлении.
После того как подали исполнительный лист, остается только ждать получения денег на свой счет. Срок ожидания зависит от банка. Например, в Москве от 7 дней до 2 месяцев. Большая проблема у ВТБ — в последнее время он присылает деньги в течение 1,5 — 2 месяцев. Так произошло из-за сокращения штата сотрудников из пандемии. Комиссия за перечисление денег не взимается.