О договоре дарения дачи между близкими родственниками и иными лицами

Митрофанова СветланаЮрист. Стаж работы — 15 лет

Важное отступление — под дачей я имею виду садовый/дачный дом с земельным участком, которые находятся в товариществе (СНТ, ДНТ, ДНП, ТСН). Плюс вся эта недвижимость оформлена и зарегистрирована в собственность. Дом не является жилым. Именно о договоре дарения такой дачи я и написала.

Если садовый дом не оформлен в собственность, то можно подарить только участок — образцы договора. После сделки одаряемый, как собственник участка, может оформить дом на себя в упрощенном порядке. Достаточно оформить на дом технический план с декларацией и подать на регистрацию — инструкция.

Насчет договора между близкими родственниками

Нет никаких особенностей в дарении между членами семьи или близкими родственниками. Факт родства ни на что не влияет в сделке. В договоре не нужно указывать родство между участниками. Договор всегда типовой — образцы и бланки ниже в следующем разделе.

Конечно, если гражданин получит недвижимость в дар от члена семьи или близкого родственника, налог он платить не будет — п. 18.1 ст. 217 НК РФ. Только после сделки ему все равно следует предоставить в налоговую инспекцию копию зарегистрированного договора дарения и копии документов о родстве. Налоговая инспекция оповестит об этом. Документы нужны, чтобы доказать освобождение от налога. Росреестр сообщает налоговой, что дачей теперь владеет другой человек и всё, без каких-либо уточнений о родстве — п. 4 ст. 85 НК РФ и Приказ ФНС от 10.04.2017 N ММВ-7-21/302@.

Образцы и бланки

Экземпляры представлены по самым различным случаям. Если нет договора по вашей ситуации, тогда составьте свой на основе имеющихся.

• Если один даритель и один одаряемый — скачать бланк или скачать образец
• Если один даритель и несколько одаряемых (дарят в равных или неравных долях) — скачать бланк или скачать образец
• Если несколько дарителей и один одаряемый — скачать бланк или скачать образец
• Если несколько дарителей и несколько одаряемых (дарят в равных или неравных долях) — скачать бланк или образец
• Если одаряемый — несовершеннолетний ребенок (до или после 14 лет) — скачать бланк или скачать образец

  В договоре также указываем представителя ребенка-одаряемого — одного из родителей, опекуна или попечителя (ст. 26 и ст. 28 ГК РФ). Если дачу дарит один из родителей и супруги при этом в браке, представителем ребенка указываем второго родителя. При дарении недвижимости ребенку обоими родителями, любой из них может быть его представителем. Если супруги разведены или второго родителя нет (умер, не указан в свидетельстве о рождении и т.п.), первый родитель может быть одновременно и дарителем, и представителем своего ребенка-одаряемого — письмо ФНП от 21 июня 2017 г. N 2664/06-08. Когда дарит, например, дедушка, представителем может быть любой из родителей (опекун), но лучше мать.

  За ребенка до 14 лет договор подписывает его представитель по договору — ст. 28 ГК РФ. Присутствие ребенка нигде не потребуется. Ребенок от 14 до 18 лет должен сам подписать договор и присутствовать при подаче на регистрацию + + подпись в договоре ставит его представитель в качестве согласия на сделку — ст. 26 ГК РФ.

• Если по доверенности от дарителя — скачать бланк или скачать образец

  Если по доверенности от одаряемого — скачать бланк или скачать образец

  Даритель и одаряемый не имеют право подписывать договор друг за друга — п. 4 ст. 182 ГК РФ. Следовательно, им нельзя оформлять друг на друга доверенность на подписание.

О необходимом количестве экземпляров

Достаточно по одному экземпляру договора каждому участнику. Например, 1 даритель и 2 одаряемых — итого 3 экземпляра. Отдельного экземпляра для регистрации делать не нужно, потому что в Росреестре перестали вести бумажный архив документов в рамках проекта «Стоп бумага».

Когда ставить подпись в договоре

При обращении в МФЦ договор можно подписать заранее. Если подавать договор напрямую в отделение Росреестр (если в населенном пункте нет МФЦ), его подписываем только при сотруднике. Подписывать каждую страницу не нужно, а только на последнем листе. Сотрудник сам скрепит листы договора между собой.

Как правильно составить договор

• В шапке — название договора, город/поселок подписания + дата
• Далее ФИО каждого участника сделки, гражданство, дату и место рождения, данные паспорта или свидетельства о рождении (до 14 лет), СНИЛС при наличии — п. 54 Приказа Росреестра от 01.06.2021 N П/0241. Обязательно указываем адрес прописки — п. 2 ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Если нигде не прописаны, указываем фактический адрес проживания или адрес последней прописки. Ничего страшного в этом нет.
  Показать пример текста ↓

  Один даритель и один одаряемый: Гр. РФ Иванов Иван Иванович, 01.02.1970 года рождения, место рождения — г. Куйбышев, паспорт серии 0101 N 123456, выдан УФМС России по гор. Москве по району Митино, дата выдачи 17.01.2014 г., код подразделения 110-110, зарегистрированный по адресу: г. Москва, ул. Митинская д. 26, кв. 7, СНИЛС — 152-235-854 15, именуемый в дальнейшем «Даритель», с одной стороны и

  Гр. РФ Петров Андрей Владимирович, 05.07.1975 года рождения, место рождения — с. Ивантеевка, паспорт серии 0202 N 457890, выдан УФМС России по Московской обл. по Зарайскому муниципальному району, дата выдачи 20.05.2000 г., код подразделения 222-333, зарегистрированная по адресу: г. Одинцово, ул. Комсомольская д.6 кв. 22, именуемый в дальнейшем «Одаряемый», с другой стороны,

  вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем.

  Два дарителя. Гр. РФ Иванов Иван Иванович, 01.02.1970 года рождения, место рождения — г. Куйбышев, паспорт серии 0101 N 123456, выдан УФМС России по гор. Москве по району Митино, дата выдачи 17.01.2014 г., код подразделения 110-110, зарегистрированный по адресу: г. Москва, ул. Митинская д. 26, кв. 7, СНИЛС — 152-235-854 15, именуемый в дальнейшем «Даритель-1»,

  Гр. РФ Иванова Светлана Дмитриевна, 15.09.1973 года рождения, место рождения — г. Куйбышев, паспорт серии 0303 N 456878, выдан отделением УФМС России по гор. Москве по району Северное Бутово, дата выдачи 10.03.2001 г., код подразделения 222-366, зарегистрированная по адресу: г. Одинцово, ул. Комсомольская д.6 кв. 22, СНИЛС — 155-235-854 19, именуемая в дальнейшем «Даритель-2», с одной стороны и

  Если одаряемый несовершеннолетний, также данные его представителя (одного из родителей/усыновителя/опекуна) – ст. 26 и ст. 28 ГК РФ. Подробности об этом указывала ранее.

  Показать пример текста ↓

  Одаряемый младше 14 лет: [СНАЧАЛА ДАННЫЕ ПРЕДСТАВИТЕЛЯ РЕБЕНКА, ЗАТЕМ ЕГО] Гр. РФ Петрова Светлана Игоревна, 05.07.1975 года рождения, место рождения — г. Куйбышев, паспорт серии 0202 N 457890, выдан УФМС России по Московской обл. по Зарайскому муниципальному району, дата выдачи 20.05.2000 г., код подразделения 222-333, зарегистрированная по адресу: г. Одинцово, ул. Комсомольская д. 6 кв. 22, СНИЛС — 152-235-854 15, действующая в интересах своего несовершеннолетнего сына гр. РФ Петрова Дмитрия Александровича 06.12.2018 года рождения, место рождения г. Москва, свидетельство о рождении: серия IV-АГ N 123456, выдано 09.12.2018 г., именуемый в дальнейшем «Одаряемый», с другой стороны…

  Одаряемому от 14 до 18 лет. [СНАЧАЛА ДАННЫЕ РЕБЕНКА, ЗАТЕМ ЕГО ПРЕДСТАВИТЕЛЯ] Гр. РФ Петров Дмитрий Александрович, 06.12.2005 года рождения, место рождения — г. Зарайск, паспорт серии 0202 N 457890, выдан УФМС России по Московской обл. по Зарайскому муниципальному району, дата выдачи 16.12.2019 г., код подразделения 222-333, зарегистрированная по адресу: г. Одинцово, ул. Комсомольская д. 6 кв. 22, действующий с согласия своей матери Петровой Светланы Игоревны, 05.07.1975 года рождения, паспорт серии 0303 N 456878, выдан отделением УФМС России по гор. Москве по району Северное Бутово, дата выдачи 10.03.2001 г., код подразделения 222-366, зарегистрированная по адресу: г. Одинцово, ул. Комсомольская д.6 кв. 22, СНИЛС — 152-235-854 15, именуемый в дальнейшем «Одаряемый», с другой стороны…

  Если будет доверенное лицо, указываем его данные + сведения о доверенности.

  Показать пример текста ↓

  Гр. РФ Петров Андрей Владимирович, 05.07.1975 года рождения, место рождения — г. Зарайск, паспорт серии 0202 N 457890, выдан УФМС России по Московской обл. по Зарайскому муниципальному району, дата выдачи 20.05.2000 г., код подразделения 222-333, зарегистрированная по адресу: г. Одинцово, ул. Комсомольская д.6 кв. 22, СНИЛС — 152-235-854 15, именуемый в дальнейшем «Даритель / Одаряемый», действуя через представителя гр. РФ Смирнова Андрея Александровича, 04.05.1978 года рождения, место рождения — г. Москва, паспорт серии 9704 N 567432, выдан ОВД Царицыно, дата выдачи 22.08.2002 г., адрес регистрации: Москва, ул. Каспийская, д. 57, кв. 78, доверенность 50 АБ 1984657 от 15.09.2020 г.

• Суть и предмет договора — даритель дарит, а одаряемый принимает от него дачу и перечисляем сведения о недвижимости. Обязательно перечисляем кадастровый номер участка и его категорию — п. 2 и 4 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ и п. 2 ст. 8 ЗК. По садовому дому достаточно его кадастровый номер. По желанию можно адреса, площадь, назначение дома, количество этажей, вид разрешенного использования участка и т.п. Эту информацию берем из правоустанавливающих документов (о них ниже) или на сайте Росреестра, указав кадастровый номер недвижимости.
  Показать пример текста ↓

  Один одаряемый: Даритель/Дарители безвозмездно передает/передают в собственность Одаряемому, а Одаряемый принимает садовый дом, кадастровый номер 50:27:0020208:02 (далее — Дом), и земельный участок, кадастровый номер 50:27:0020207:01 (далее — Участок).

  Общая площадь Дома составляет 43 кв. м. Назначение: нежилое здание, наименование: садовый дом, этажность: 1. Адрес Дома: Московская область, Ступнинский район, СНТ “Радуга”, д. 36.

  Площадь Участка составляет 620 кв. м. Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения садоводства. Адрес Участка: Московская область, Ступнинский район, СНТ “Радуга”, уч. 36.

  Два одаряемых: Даритель/Дарители безвозмездно передает/передают Одаряемым в общую долевую собственность в равных долях, а Одаряемые принимают садовый дом, кадастровый номер 50:27:0020208:02 (далее — Дом), и земельный участок, кадастровый номер 50:27:0020207:01 (далее — Участок). [У КАЖДОГО ОДАРЯЕМОГО ДОЛИ БУДУ РАВНЫМИ]

  ИЛИ

  Даритель/Дарители безвозмездно передает/передают в общую долевую собственность: 1/3 (одну третью) доли — Одаряемому-1, 2/3 (две третьих) доли — Одаряемому-2, а Одаряемые принимают садовый дом, кадастровый номер 50:27:0020208:02 (далее — Дом).

  Даритель/Дарители безвозмездно передает/передают в общую долевую собственность: 1/3 (одну третью) доли — Одаряемому-1, 2/3 (две третьих) доли — Одаряемому-2, а Одаряемые принимают принимают земельный участок, кадастровый номер 50:27:0020207:01 (далее — Участок). [МОЖНО ВПИСАТЬ ЛЮБЫЕ ДОЛИ. ГЛАВНОЕ, ЧТОБЫ ДОЛИ ДОМА И УЧАСТКА СОВПАДАЛИ]

• Указываем название и информацию документов о собственности на садовый дом и участок. Это может быть: 1) Правоподтверждающий документ — выписка из ЕГРН на дом и на участок или свидетельство о регистрации. 2) Документ основания — договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, декларация на дом, акт/распоряжение о предоставлении участка и т.п.

  С другой стороны, о собственности писать необязательно. Регистратор все равно проверить на каком основании дарителю принадлежит недвижимость.

  Показать пример текста ↓

  Дом принадлежит Дарителю на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 16.03.2015 г. №202020 серии 33СЕ, номер регистрации права – 88-01/24-11/2018-5864, дата регистрации права — 21.03.2015 г.

  ИЛИ

  Участок принадлежит Дарителю на праве собственности, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 27.02.2019 г. №99/2019/123456-2, номер регистрации права – 77-01/23-11/2019-5144, дата регистрации права — 09.02.2019 г.

  ИЛИ

  Дом принадлежит Дарителю на праве собственности на основании Свидетельства о праве на наследство по закону МО-5 №14539688 , наследственное дело № 185/52, зарегистрированного в реестре за №1553, что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09.02.2014 г. N 77:08:0002005:2222-78/001/2014-1.

  ИЛИ

  Дом и Участок принадлежит Дарителям на праве общей долевой собственности.

  Дарителю-1 принадлежит 2/3 доли на праве общей долевой собственности на Дом, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 16.03.2015 г. №202020 серии 33СЕ, номер регистрации права – 88-01/24-11/2018-5864, дата регистрации права — 21.03.2015 г.

  Дарителю-1 принадлежит 2/3 доли на праве общей долевой собственности на Участок, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 27.02.2019 г. №99/2019/128866-7, номер регистрации права – 77-01/23-11/2019-5756, дата регистрации права — 12.03.2019 г.

  Дарителю-2 принадлежит 1/3 доли на праве общей долевой собственности на Дом на основании Декларации об объекте недвижимого имущества от 18.06.2013 г.

  Дарителю-2 принадлежит 1/3 доли на праве общей долевой собственности на Участок на основании Свидетельства о праве на наследство по закону, выданному нотариусом Московского городского нотариального округа Артемовой В.И. от 17.04.2014 г, реестровый номер 1-1299.

  ИЛИ

  Дом и Участок принадлежит Дарителям на праве общей совместной собственности на основании договора купли-продажи от 01.02.2014 г., что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09.02.2014 г. № 77:08:0002005:2222-78/001/2014-1.

• Разрешено указать это: «Даритель имеет право отменить дарение в случае, если он переживет Одаряемого». Без этого пункта не будет и права — п. 4 ст. 578 ГК РФ. Если даритель переживет одаряемого и это есть в договоре, он может подать в МФЦ заявление о регистрации права обратно на него — Определение Верховного Суда от 2 ноября 2016 года № 4-КГ16-36. К заявлению прикладываем договор дарения и оригинал свидетельства о смерти одаряемого или решение суда о признании его умершим. Конечно, если одаряемый до сих пор будет собственником.

• лучше указать в договоре, что он одновременно будет и актом приема-передачи. Во-первых, меньше бумаг. Во-вторых, если даритель подпишет договор, но не захочет или не успеет подать его на регистрацию (например, в случае смерти), одаряемый имеет право через суд признать право собственности на себя — п. 2 ст. 165 ГК РФ. Если будет отдельный акт, но даритель его не подпишет, шансы в суде немного снижаются.
  Показать пример текста ↓

  ЛУЧШЕ — Фактическая передача Дома и Участка Дарителем/Дарителями и принятие их Одаряемым/Одаряемыми осуществляется при подписании настоящего Договора, который по соглашению Сторон имеет силу акта приема-передачи. С этого момента обязательства Сторон по настоящему Договору считаются исполненными.

  ИЛИ

  Передача Дома и Участка осуществляется подписанием Сторонами акта приема-передачи, который является неотъемлемой частью настоящего Договора.

• Необязательно, но можно распределить расходы по сделке — на одаряемого, дарителя, поровну или в любой другой пропорции.
  Показать пример текста ↓

  Все расходы, связанные с заключением настоящего Договора и регистрацией перехода права собственности, оплачивает Одаряемый ИЛИ Даритель ИЛИ Стороны поровну.

• Добавляем о количестве экземпляров.
  Показать пример текста ↓

  Настоящий Договор составлен и подписан в двух экземплярах, где по одному экземпляру Договора выдается каждой из Сторон.

• Идут подписи сторон и их ФИО, написанные собственноручно. О подписании я писала выше.
  Показать пример подписей ↓

  Собственноручно: Даритель — ИВАНОВ ИВАН ИВАНОВИЧ ПОДПИСЬ

  Одаряемый — ПЕТРОВ АНДРЕЙ ВЛАДИМИРОВИЧ ПОДПИСЬ

  За одаряемого от 14 до 18 лет: ПЕТРОВ ДМИТРИЙ АЛЕКСАНДРОВИЧ ПОДПИСЬ

  с согласия своей матери ПЕТРОВОЙ СВЕТЛАНЫ ИГОРЕВНЫ ПОДПИСЬ

  Доверенное лицо: СМИРНОВ АНДРЕЙ АЛЕКСАНДРОВИЧ по доверенности 50 АБ 1984657 от 15.08.2020 г. ПОДПИСЬ.

Бесполезные пункты в договоре

Много текста в договоре не делает его «юридически грамотней». Помимо родства есть те пункты, которые не нужно вставлять в договор. Часть из них уже есть в законе, остальные неверны или не применяются на практике. Вот эти пункты:

• Нет смысла указывать кадастровую, рыночную, оценочную и любую другую стоимость недвижимости. При дарении не от члена семьи или не от близкого родственника, одаряемый оплачивает налог с кадастровой стоимости полученной недвижимости — п. 6 ст. 214.10 НК РФ.
• Нет смысла перечислять остальные строения на участке, если только они не зарегистрированы в кадастре. Например, сарай, теплицу, гараж и т.п. Они и так переходят одаряемому вместе с участком – пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ.
• Необязательно перечислять документы, которые будут приложены к договору при его регистрации.
• Бесполезно указывать пункт, что на момент подписания договора нет споров по границам участка. Данный пункт не спасет одаряемого от дальнейших споров с соседями. Даже если даритель знал или должен был знать о споре и все равно подарил участок, из-за этого одаряемый не сможет отменить договор.
• «Даритель имеет право отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя». Такое право и так дано п. 1 ст. 578 ГК РФ.
• «Право собственности на недвижимость переходит к одаряемому после государственной регистрации перехода права». Это написано в п. 1 ст. 131 и п. 4 ст. 574 ГК РФ, пп. 4 п. 4 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.
• «Даритель подтверждает, что заключает настоящий Договор в отсутствие стечения тяжелых обстоятельств, или обстоятельств, вынуждающих его заключить настоящий Договор на крайне невыгодных для себя условиях, и настоящий Договор не является для него кабальной сделкой». Такое право у дарителя есть — п. 3 ст. 179 ГК РФ. Только на практике судам не применяется.
• «С момента регистрации перехода права Одаряемый несет расходы по содержанию дома и земельного участка». У одаряемого, как нового собственника, появляются такие обязанности согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ, ст. 42 ЗК РФ и п. 3 и 5 ст. 30 ЖК РФ.
• «При отказе одаряемого принять участок в дар, даритель имеет право потребовать от него возмещения ущерба». Это есть в п. 3 ст. 573 ГК РФ.
• «Любые изменения и дополнения к настоящему Договору действительны при условии, что они совершены в письменной форме и подписаны Сторонами, являются неотъемлемой составляющей частью настоящего Договора». Если договор пройдет регистрацию, его нельзя будет изменить, потому что он будет исполнен.
• «Стороны заявляют, что они в дееспособности не ограничены, под опекой или попечительством не состоят, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть заключаемого Договора». Бессмысленный пункт, потому что не будет учитываться в суде, если кто-либо захочет оспорить иное.
• «Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте настоящего Договора, будут разрешаться путем переговоров. При невозможности урегулирования в процессе переговоров споры разрешаются в суде». Иного и так быть не может.

Как оформить сделку дарения

Подробная инструкция — https://prozhivem.com/dacha/darenie#oformlenie.

После того как на руках будет готовый договор, его нужно подать на регистрацию. На его основании будет зарегистрирован переход права собственности от дарителей на одаряемых. Подать договор можно в любой МФЦ в России. Госпошлина — 350 рублей (пп. 24 и 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Срок регистрации — 9 рабочих дней (пп. 1 и 2 п. 1 ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).