Консультация с юристом

Как в 2024 году зарегистрировать в собственность квартиру в новостройке

Статья обновлена: 4 января 2024 г.
Митрофанова Светлана
Митрофанова СветланаЮрист. Стаж работы — 15 лет

Здравствуйте. Что по договору долевого участия, что по договору переуступки прав, что по договору паенакопления (участии/вступлении в ЖСК), квартира в собственность регистрируется одинаково. Поэтому моя инструкция подходит в большинстве случаев.

Важно понимать, что только после регистрации права собственности на квартиру можно считаться ее полноправным владельцем — ст. 219 ГК РФ. А то многие считают, что для этого хватает просто купить квартиру у застройщика и иметь ключи.

Отступление — за бесплатной консультацией обратитесь в любое время юристу справа или позвоните: 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

Этап №1 — Уточнить у застройщика можно ли начать оформление собственности

Если застройщик оповестил о том, что квартиру можно оформить в собственность — переходите к этапу №2 про подготовку документов. Обычно застройщик оповещает об этом по телефону, по смс или на своем сайте/форуме. Если застройщик еще не оповестил, уточняте у него следующее:

  • Застройщик оформил у районной Администрации разрешение ввода дома в эксплуатацию.
  • Районная администрация поставила дом на кадастровый учет в Росреестре.
  • Застройщик составил протокол на распределение жилой и коммерческой недвижимости.
  • Застройщик оформил технический паспорт на весь дом в БТИ (Бюро Технической инвентаризации).
  • Районная администрация присвоила почтовый адрес дому.
  • Застройщик оформил передаточный акт в Государственной архитектурно-строительной организации.

Если все эти действия выполнены, можно приступать к оформлению прав собственности. Переходите на этап №2.

Этап №2 — подготовить документы

Квартира регистрируется только на тех дольщиков, которые указаны в договоре основания.

  • Договор основания;

    Это договор, который гражданин подписал с Застройщиком. По нему Застройщик обязуется передать ему квартиру в построенном многоквартирном доме. Договором основания может быть договор долевого участия (ДДУ), договор переуступки прав требования, договор жилищно-строительного кооператива (ЖСК) и т.п. Нужны оригиналы договора от каждого дольщика/инвестора. Если есть какие-либо дополнительные соглашения к договору, то их тоже нужно приложить.

  • Акт приема-передачи;

    Этот документ дольщики подписывают после осмотра квартиры. Количество оригиналов должно быть равно количеству дольщиков + один. Например, если два дольщика, то нужно три оригинала акта. Дополнительный оригинал можно запросить у застройщика или заверить копию у нотариуса.

  • Ипотечный договор, если квартира куплена с помощью ипотеки;

    Дополнительно: Если в ипотечном договоре или договоре основания написано, что зарегистрировать право собственности нужно одновременно с регистрацией закладной, то сначала нужно заказать оценку квартиры. Список оценочных компаний спросите у своего ипотечного специалиста. У каждого банка свои аккредитованные оценщики, с которыми он работает. Оценка стоит от 3 тысяч рублей. Оценщику нужно отдать копию акта приема-передачи, договор основания, технический план квартиры (берется у застройщика).

    Полученную оценку и документы на квартиру нужно принести в банк. На их основе специалист оформит закладную на квартиру. Оформляется она от 2 недель до 2 месяцев. Оригинал закладной и оценки нужно приложить к остальным документам для регистрации. В некоторых банках закладную не отдают на руки дольщику, и подать ее на регистрацию отправляют только своего специалиста.

    Если пункта о закладной нет, то и предоставлять ее не обязательно. Большинство банков обязывают дольщика зарегистрировать закладную после регистрации собственности в течении определенного срока. В этом случае также закладную и оценку прикладывать не нужно.

  • Паспорта. Если дольщику до 14 лет, то свидетельство о рождении.
  • Нотариальная доверенность, если документы будет подавать доверенное лицо. Паспорт доверителя к доверенности прикладывать не нужно.

  • Свидетельство о браке, если квартиру оформляют супруги в совместную собственность. Нужен оригинал.
  • Справка о полной выплате пая, если с дольщиком был оформлен договор паенакопления/вступления в ЖСК. При ДДУ или переуступке такая справка не требуется.

Не нужно дополнительно получать разрешение на ввод в эксплуатацию дома. Обычно этот документ уже есть Росреестре. Если нет, то регистратор сам запрашивает его в районной администрации.

Этап №3 — подать документы для регистрации права собственности

  1. Всем дольщикам придти в МФЦ или Регистрационную палату, оплатить госпошлину и подать документы.

    Подать можно в любое отделение МФЦ «Мои Документы» благодаря экстерриториальному принципу — Распоряжение Правительства РФ от 16 февраля 2021 г. № 372-р. МФЦ затем передает договор в Регистрационную палату. Т.е. напрямую Регистрационные палаты граждан уже не принимают, а только через посредника в виде МФЦ. Если в населенном пункте нет МФЦ, обращайтесь в Регистрационную Палату. Что в МФЦ, что в Рег.палате, документы подаются одинаково.

    Если дольщику до 14 лет, то его присутствия не потребуется, присутствовать должен один из родителей (опекун, попечитель). Если дольщику от 14 до 18 лет, то вместе с ним должен присутствовать один из родителей (опекун, попечитель).

    Госпошлина за регистрацию — 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Реквизиты можно получить у сотрудника. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ. Комиссия будет примерно 50 рублей. По закону госпошлина делится между дольщиками, но на практике без разницы кто ее оплачивает.

    После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику нужно отдать документы. Список я указала выше.

  2. После получения документов, сотрудник составит заявление о регистрации права собственности, которое нужно подписать.
  3. После подписания заявлений сотрудник отсканирует документы и выдаст расписку о получении сведений. Сейчас документы не забирают и в договорах ставят печать о переводе в электронный вид в виде скан-образа. Печать о государственной регистрации уже не ставят.
  4. Скан-образы документов и заявления передадут регистратору, который их внимательно изучит. Если все в порядке, то он зарегистрирует право собственности за дольщиками. Еще зарегистрирует закладную, если ее тоже прикладывали.

    Согласно ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ максимальный срок регистрации сделки: 9 рабочих дней, если документы подавать в МФЦ; 7 рабочих дней, если документы подавать напрямую в отделение Росреестра. Это все по закону, но на практике бывают задержки в несколько дней. Чтобы уточнить о завершении регистрации, можете позвонить в МФЦ. Номер телефона, номер дела и PIN указаны в расписке.

  5. В назначенный день дольщики должны забрать выписки из ЕГРН на квартиру. В них будет написано, что теперь дольщики являются собственниками квартиры — в строке «Правообладатель» будут перечислены их ФИО. При себе иметь паспорта и расписки, который выдал сотрудник.

    (нажмите на картинку для ее увеличения)

    Выписка из ЕГРН

    Выписка ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на квартиру

Понравилась статья? Пожалуйста, поставьте лайк ;)

Есть вопросы? Можете бесплатно проконсультироваться. Воспользуйтесь окошком онлайн-консультанта, формой внизу или телефонами (круглосуточно и без выходных):

8 (499) 938-45-78Москва и обл.
8 (812) 425-62-89Санкт-Петербург и обл.
8 (800) 350-24-83все регионы РФ.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

43 комментария

  1. Антон:

    Добрый день, подскажите пожалуйста, как долго я могу не оформлять в собсвтенность кваритру купленную по ДДУ? если у меня есть акт приемки, у дома есть кадастровый номер, просто я хочу спустя 4 месяца это сделать, можно ли это сделать, и есть ли за это какие то штрафы?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Антон. Можете оформить когда хотите. Штрафы не предусмотрены.

      Ответить
  2. ГАЛИНА:

    Здравствуйте!В разводе.Купила квартиру в новостройке в Санкт-Петербурге . Проживаем с дочерью в Мурманске. Где и прописаны. Могу я оформить временную прописку на дочь в Санкт-Петербурге без согласия отца?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Галина. 1) Вы должны приехать в Санкт-Петербург, чтобы прописать ребенка туда — п. 90 Приказа МВД России от 31.12.2017 N 984. По доверенности не прописывают. 2) Могут потребовать согласие ее отца, но Вы можете написать заявление в свободной форме о причине непредоставления согласия — указание ГУВМ МВД № 20/23518 от 22.06.18 г. Решение будут принимать в МВД. 3) Ребенку должно быть от 14 лет — п. 2 ст. 20 ГК РФ.

      Ответить
  3. Марина:

    Здравствуйте!
    Покупаю квартиру в новостройке у застройщика. В договоре купли-продажи застройщик не указывает сроки гарантии на квартиру. Верно ли это и как быть с гарантией?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Марина. Гарантийный срок все равно установлен в законе. П. 5 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ — «Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором». Это срок гарантии на на конструктивные элементы здания: фундаменты, стены, каркасы, перекрытия, крыши, лестницы, перегородки. «Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства». Это срок гарантии на работы всех инженерных систем здания — водопроводное, газопроводное, отопительное, электрическое, канализационное, вентиляционное оборудование.

      Ответить
  4. Слава:

    Здравствуйте!

    Есть такой вопрос. Можно ли при оформлении собственности (квартира купленная в новостройке) добавить в собственники человека, который является гражданина другого государства. ДДУ зарегистрирован на одного человека.

    Спасибо

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Слава. Гражданство роли не играет. Кем иностранец является дольщику? Если еще не подписали акт приема-передачи, то один из вариантов: 1) Дольщик оформляет с иностранцем договор уступки прав, у дольщика будет такая-то доля, у иностранца другая. Договор переуступки передаем на регистрацию в МФЦ. Затем после подписания акта, оформляете в собственность на двоих по долям как в ДДУ. 2) Дольщик оформляет квартиру только в свою собственность, затем дарит/продает долю иностранцу. Если акт приема-передачи уже подписан, тогда только второй вариант, указанный ранее.

      Ответить
  5. Людмила:

    Здравствуйте, Светлана. квартира куплена по ДДУ на 3-х дольщиков, в том числе моя совершеннолетняя дочь. В Собственность еще не оформили.
    Хочу отказаться от своей доли в пользу дочери. Какие мои действия?
    Я так понимаю 1) вначале оформляю на себя в собственность 2) потом у нотариуса дарственную на дочь 3) Далее с дарственной снова в МФЦ и там отказываюсь от своей доли?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Людмила. Да, Вы правильно понимаете.

      Ответить
  6. Екатерина:

    Добрый вечер! Можно ли застраховать квартиру, купленную в новостройке в ипотеку, до того, как оформили на нее право собственности?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Екатерина. Вы, как дольщик, можете застраховаться только от риска недостроя, срыва сроков передачи квартиры в собственность или от банкротства застройщика. А застраховать от пожара, наводнения и т.п. только сам застройщик или ген.подрядчик.

      Ответить
  7. Екатерина:

    Добрый вечер! Могут ли я получить налоговый вычет за купленную в ипотеку квартиру в новостройке в 2019г., получение в 2019г акта о приеме-передачи, но при отсутствии прав собственности на квартиру?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Все зависит от того, по какому договору Вы купили квартиру. Если был ДДУ или уступка прав по ДДУ — ждать оформления прав собственности не нужно. Если был договор паенакопления или переуступки прав и перевода долга по нему — право на вычет возникает только при выполнении двух условий: 1) полной оплаты пая и подписания акта приема-передачи. Если был предварительный договор купли-продажи — с даты регистрации собственности.

      Вычет можно получить только на следующий год после подписания акта приема-передачи. То есть в 2020 году, Вы можете вернуть НДФЛ за весь 2019 год.

      Ответить
Показать остальные комментарии