Неустойка за просрочку передачи квартиры по договору долевого участия

Бессонов АлексейПрактикующий московский адвокат

Здравствуйте. Я — адвокат с коллегии «Глинка, Бессонов и партнеры». Помогаю своим клиентам взыскать неустойку с застройщиков через суд. В этой рубрике я собрал все самое важное из своих статей про неустойку за просрочку передачи квартиры по договору долевого участия.

Неустойка по ДДУ – это сумма, которую дольщики могут взыскать от застройщика из-за того, что он нарушил установленный срок передачи квартиры. Срок прописан в договоре долевого участия. Не важно, если в договоре написано, что застройщик не обязан выплачивать неустойку или дольщик не имеет претензий. Такие пункты незаконны.

Как правильно посчитать неустойку

Как все правильно посчитать, каким калькулятором воспользоваться, какие есть хитрости при расчете читайте в моей статье — https://prozhivem.com/kvartira/novostrojka/neustojka-po-ddu/raschet-po-formule-i-kalkuljator.

Формула расчета неустойки указана в п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Формула для физических лиц

Неустойка = Цена квартиры по ДДУ × Ставка рефинансирования в процентах × Количество дней просрочки × 1/300 × 2

Формула для юридических лиц

Неустойка = Цена квартиры по ДДУ × Количество дней просрочки × 1/300 × Ставка рефинансирования в процентах

Как посчитать количество дней (период) просрочки, я подробно разобрал по ссылке — https://prozhivem.com/kvartira/novostrojka/neustojka-po-ddu/dni-dlja-rascheta.

Есть хитрость, при которой можно увеличить размер неустойки. Хитрость связана с применением ставки рефинансирования на конечную дату просрочки. Сначала разберемся со ставкой.

Ставка рефинансирования — это процентная ставка по кредиту, который ЦБ предоставляет кредитным организациям. Ставка постоянно меняется, историю изменений можете посмотреть на сайте ЦБ РФ.

По закону следует применять ставку рефинансирования, которая была в последний день исполнения обязательства. День исполнения обязательства — это день, когда застройщик обязан передать квартиру, он прописан в ДДУ.

На практике, если дольщик уже подписал акт приема-передачи, можно применить ставку рефинансирования как на дату подписания акта (дата фактической передачи), так и на дату, которая прописана в ДДУ (день исполнения обязательства). Выбирайте ту ставку, которая больше. Следовательно, сумма неустойки увеличится. Конечно, по закону следует применять ставку на дату подписания акта, но есть вероятность, что застройщик и судья из-за невнимательности не увидит наш «неверный» расчет. Даже если застройщик или судья заметит ошибку, нет никакой ответственности за это. Просто не совсем правильно посчитали, с кем не бывает.

Если дольщик еще не подписал акт приема-передачи, следует применять только одну ставку рефинансирования — на дату, когда застройщик обязан был передать квартиру. Дата прописана в ДДУ или в соглашении о переносе срока, если дольщик его подписал.

Теперь про конечную дату просрочки. Если дольщик не подписал акт приема-передачи, конечную дату просрочки следует постоянно уточнять — на дату подачи досудебной претензии, затем на дату подачи иска и на каждое заседание суда. Тем самым, увеличивается период просрочки, следовательно, и размер неустойки. Ниже я оставил ссылку на подробную инструкцию, как взыскивается неустойка.

Особенности начисления неустойки за 2022 и 2020 год

Неустойка не начисляется за период просрочки с 29 апреля по 31 декабря 2022 года — подробнее. Правительство опубликовало Постановление N 479, при котором застройщиков освободили о выплаты неустойки за вышеуказанный период. Это количество дней нужно вычесть из расчета в вышеуказанной формуле

Также неустойка не идет за период просрочки с 3 апреля по 31 декабря 2020 года — подробности здесь. Это связано было с пандемией коронавируса — Постановление Правительства N 423.

Что можно и нельзя дополнительно взыскать помимо неустойки

Помимо неустойки, можно взыскать штраф, расходы на юридические услуги, убытки по аренде жилья, убытки из-за переплаты процентов по ипотеке и т.п. Все подробности в статье — https://prozhivem.com/kvartira/novostrojka/neustojka-po-ddu/vzyskanie-dopolnitelnyh-ubytkov.

Как взыскать неустойку

Поэтапная и подробная инструкция по ссылке — https://prozhivem.com/kvartira/novostrojka/neustojka-po-ddu/kak-vzyskat-po-sudu. Если коротко, нужно сделать так:

1. Правильно посчитать сумму неустойки.
2. Составить и отправить застройщику досудебную претензию, чтобы иметь возможность взыскать еще и штраф. Как составить претензию, как ее отправить и что делать после — https://prozhivem.com/kvartira/novostrojka/neustojka-po-ddu/dosudebnaja-pretenzija-zastrojshhiku.
3. Выбрать суд. Физические лица имеют право обратиться в суд: 1) По адресу своей прописки. 2) По юр.адресу застройщика. 3) По адресу новостройки.

   К сожалению, 99% судей снижают запрашиваемую сумму неустойки и штрафа. Какие-то судьи занижают больше, какие-то меньше. Поэтому дольщику-физлицу следует выбрать тот суд, который снижает неустойку и штраф меньше остальных. Для этого следует сначала изучить решения каждого вышеуказанного суда по аналогичным делам. Внимательно изучите мою инструкцию об этом — https://prozhivem.com/kvartira/novostrojka/neustojka-po-ddu/v-kakoj-sud-obrashhatsja.

   У юридических лиц право выбора суда нет — они обязаны подать иск в суд по юридическому адресу застройщика, если иное не указано в ДДУ.

4. Составить исковое заявление и собрать документы. Как правильно составить исковое заявление физлицам и ИП, читайте тут — https://prozhivem.com/kvartira/novostrojka/neustojka-po-ddu/iskovoe-zajavlenie.
5. Отправить собранные документы застройщику.
6. Подать в суд исковое заявление. Иногда следует сначала оплатить госпошлину. Когда появляется такая обязанность и расчеты найдете здесь — https://prozhivem.com/kvartira/novostrojka/neustojka-po-ddu/gosudarstvennaja-poshlina
7. Судебное разбирательство. Сначала будет предварительно заседание, а через пару недель одно основное (редко два). По времени около 10 — 30 минут. В заседании дольщику следует сообщить судье следующее: 1) Застройщик не представил уважительных причин по пропуску передачи квартиры. 2) Дольщик пытался договориться с застройщиком до суда и отправил ему досудебную претензию по оплате неустойки, но тот проигнорировал законное требование или предложил гораздо меньшую сумму.

   После рассмотрения требований и доводов сторон, судья огласит свое решение.

8. Подождать, пока судебное решение вступит в силу или подать апелляцию. Если решение в пользу дольщика вступило в силу, в канцелярии суда нужно забрать исполнительный лист.
9. Отнести исполнительный лист в банк, у которого обслуживается застройщик. Дальше остается только ждать получения денег на свой банковский счет. Срок ожидания зависит от банка. Например, в Москве — от 7 дней до 2 месяцев, если деньги у застройщика будут на счетах.

Вопрос — ответ

• Можно ли взыскать неустойку, если подписан акт приема-передачи с пунктом об отказе от претензий?

  Можно. Дольщик не может отказаться от права на взыскание неустойки, потому что это не предусмотрено законом — П. 2 ст. 9 ГК РФ. Пункт об отказе от претензий является ничтожным — п. 2 ст. 168 ГК РФ.

• Можно ли взыскать неустойку по договору переуступки права по ДДУ?

  Да, если подписан договор уступки, все требования старого дольщика переходят на нового (покупателя) — в том же объеме и на тех же условиях, которые были к моменту перехода (п. 1 ст. 382 ГК РФ).