Что можно взыскать с застройщика при просрочке передачи квартиры, помимо неустойки

Бессонов АлексейПрактикующий московский адвокат

Здравствуйте. Здесь я расскажу какие суммы, помимо неустойки, можно взыскать с застройщика, когда тот нарушил срок передачи квартиры. Опишу какие есть для этого основания, какие документы потребуются для суда и какова на сегодня судебная практика по каждому аспекту. Практику судей Москвы и области я знаю лично. Практику по другим городам я изучил по судебным решениям в интернете за последние полтора года. В принципе, она не сильно отличается от московской.

Помимо неустойки, дольщики могут взыскать: штраф; компенсацию морального вреда; расходы по судебному разбирательству (расходы на представителя и юридические услуги); убытки по вынужденной аренде жилья; убытки в виде переплаченных процентов по ипотеке.

Требования по взысканию нужно указывать в своем исковом заявлении. Примеры текста и образцы я описал в отдельной статье — как составить исковое заявление при взыскании неустойки по ДДУ.

Взыскание штрафа

Здесь про штраф напишу кратко. Все подробности о нем рассказал по ссылке — https://prozhivem.com/kvartira/novostrojka/neustojka-po-ddu/shtraf.

На взыскание штрафа может рассчитывать только дольщик-физ.лицо или индивидуальный предприниматель, который купил квартиру в новостройке как физ.лицо. Чтобы появилось право на штраф, нужно до обращения в суд отправить застройщику претензию. Про это указано в п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей.

По закону размер штрафа составляет 50% от суммы неустойки. Например, у дольщика неустойка составила 300 тыс. руб. Тогда штраф — 150 тыс. руб. Как посчитать неустойку, читайте здесь.

Теперь главный момент. 99% судей снижают сумму неустойки. А некоторые из судей снижают еще и сумму штрафа, что тот в итоге не будет равен 50% от взысканной неустойки. Например, неустойка по иску составила 500 тысяч рублей, тогда штраф — 250 тысяч. Судья по своему усмотрению снизил неустойку до 200 тысяч рублей, а штраф до 50 тысяч, т.е. это меньше 50% от взысканных 200 тысяч неустойки. На каком основании судьи так поступают, я рассказал в статье про штраф. Ссылка на статью оставил выше.

Взыскание компенсации морального вреда

Право на компенсацию указано в ст. 151 ГК РФ и ст. 15 Закона о защите прав потребителей.

На практике ситуация следующая. В Москве и области за моральный вред взыскивают в среднем от 3 до 20 тысяч рублей на каждого дольщика. По России — в среднем от 1 до 15 тысяч. В редких случаях сумма доходит до 30 тысяч.

Достаточно просить компенсацию в 50 — 100 тысяч рублей на каждого дольщика. Можно просить хоть миллион рублей, но смысла в этом нет — судья в своем решении не отталкивается от запрашиваемой суммы.

В иске можно указать только о праве на компенсация + ее сумму — п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда от 28.06.2012 г. N 17. Самого факта нарушения застройщиком передачи квартиры достаточно для взыскания компенсации, но тогда судья взыщет минимальные 1 — 3 тысяч рублей.

Чтобы увеличить шансы на взыскание до 20 тысяч рублей, нужно обосновать и доказать степень нравственных и физических страданий. Далее я перечислил ситуации, которые увеличивают степень страданий, а значит и вероятность взыскания бОльшей компенсации + как эти ситуации доказать:

• У дольщика есть несовершеннолетние дети. Предоставляем копии свидетельства о рождении. Если семья многодетная, предоставляем соответствующее удостоверение.

  (чтобы увеличить картинку, нажмите на нее)

  
• Дольщик является пенсионером или у него есть родители-пенсионеры, за которыми нужен уход. Предоставляем копии пенсионных удостоверений + копию свидетельства о рождении дольщика. Если один из родителей умер — копию свидетельства о смерти.
• Дольщик, его супруг, дети или родители являются инвалидами. Нужны копии справок об инвалидности.
• Дольщик в браке или разведен. Нужна копия свидетельства о регистрации или расторжении брака.
• Дольщик недавно потерял работу или является студентом. Нужна копия трудовой книжки с разделом сведений о работе или справки с места учебы.
• Дольщик купил квартиру в новостройке, продав всю свою жилую недвижимость. Для доказательства продажи потребуется копия договора купли-продажи + выписка из ЕГРН о зарегистрированных правах отдельного лица. Эту выписку дольщик заказывает сам на себя. В ней перечислена недвижимость, которой владеет человек, или ее отсутствие.
• Дольщик снимает жилье. Потребуется копия подписанного договора аренды/найма, акта приема-передачи (если есть), соглашения о продлении договора (если есть), оригинал выписки из ЕГРН на арендуемое жилье, копии расписок от собственника в получении денег (при наличном расчете) или оригинал выписки из банковского счета дольщика (при безналичном). Как заказать выписку из ЕГРН на недвижимость — инструкция.

  Иногда сумму аренды также можно взыскать, об этом в следующем разделе.

• Дольщик для покупки взял кредит в банке. Потребуется копия кредитного договора.
• Дольщик прописан в жилье, где площадь меньше минимальной установленной нормы для проживания. Например, дольщик прописан в Москве еще с 4-мя гражданами. Площадь жилья — 36 кв.м. Получается 9 кв.м. на человека. В Москве минимальная норма проживания — 10 кв.м. на человека. Для доказательства потребуется выписка из домовой книги или поквартирной карточки — как и где получить. Другие названия документа — справка о регистрации по форме 9; выписка из поквартирной карточки; выписка из карточки регистрации; справка о зарегистрированных лицах; справка из карточки учета; если жилье муниципальное — выписка или копия финансового лицевого счета; В Москве это Единый жилищный документ (ЕЖД).

Взыскание расходов по судебному разбирательству

Если дольщика в суде представляет нанятый юрист или адвокат, он имеет право взыскать с застройщика стоимость его услуг. Взыскать можно и за оказание юридической консультации, если дольщик решил представлять себя сам. Это право дано на основании п. 1 ст. 100 ГПК РФ.

Суды взыскивают от 20 до 100% стоимости услуг представителя. Например, мое представительство в суде стоит 35 тыс. руб. Возмещают от 8 тыс. руб. до полной суммы. В п. 1 ст. 100 ГПК РФ написано, что суд обязан взыскивать расходы на представителя «в разумных пределах». Согласно п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда от 21.01.2016 N 1, при определении суммы суд исходит от средней стоимости услуг по аналогичным делам, цены иска, сложности дела, объема оказанных юридических услуг, времени судебного разбирательства и подготовки к нему.

Чтобы взыскать услуги представителя, следует предоставить копию договора или соглашения оказанию услуг + подтверждение оплаты (расписку от представителя при наличном расчете или квитанцию/чек при безналичном).

Также дольщик имеет право взыскать расходы по оплате госпошлины, оформлению необходимых документов (доверенности, претензии, искового заявления), а также почтовые расходы по их отправке — ст. 88, ст. 94 и п. 1 ст. 98 ГПК РФ. Обычно такие расходы взыскивают в полном размере, по крайней мере госпошлину всегда. Следует предоставить документы и чеки, которые подтверждают оплату.

Взыскание убытков за период просрочки

К ним относятся оплата аренды жилья, убытки по переплаченным процентам по ипотеке и т.д. Сначала важно знать следующее. Неустойка, штрафы и любые убытки дольщика не начисляются за периоды просрочки с 29 марта по 31 декабря 2022 года и с 3 апреля 2020 года по 31 декабря 2020 года — подробности здесь и здесь. Соответственно, взыскать за эти дни ничего не получится. А теперь подробнее по каждому убытку.

Убытки по аренде квартиры

Если дольщик арендует жилье в период просрочки, у него есть шансы взыскать эти расходы с застройщика. Самый главный момент — дольщику нужно доказать в суде, он был вынужден арендовать жилье, потому что застройщик вовремя не передал ему квартиру. Нужно доказать наличие причинно-следственной связи между этими событиями.

Судебная практика про доказывания вынужденности аренды основана Определении Верховного Суда от 19.12.2017 N 18-КГ17-239. Суды первых трех инстанций отказали истцу по взысканию аренды, поэтому дело дошло до Верховного суда. Про наличие причинно-следственной связи также указано в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда от 23.06.2015 N 25.

Чтобы можно было рассчитывать на взыскание суммы за аренду в период просрочки, должны быть следующие условия:

• Дольщик должен быть прописан в другом населенном пункте, а не там, где находится купленная квартира в новостройке. Еще лучше наличие одного из этих вариантов: 1) Дольщик прописан в другом регионе; 2) Дольщик нигде не прописан; 3) Дольщик временно прописан в арендуемом жилье, не имея при этом постоянной прописки там, где находится квартира по ДДУ.

  Для доказательства наличия/отсутствии постоянной прописки, дольщику нужно предоставить копию страницы своего паспорта с адресом. При временной прописке — копию свидетельства о регистрации по месту пребывания по форме 3. Если дольщику меньше 14 лет — копию свидетельства о регистрации по форме 8 (при постоянной) или по месту пребывания по форме 3 (при временной).

  

  Если дольщик прописан в том же населенном пункте, где находится квартира по ДДУ/уступке, тогда шансы взыскать аренду практически равны нулю. Судья решит, что он мог проживать по адресу прописки, а арендовать жилье при этом необязательно. В таком случае нужно доказать, что дольщик вынужденно не проживает по адресу прописки. Например, из-за командировки. Довод, что просто ближе ехать на работу или учебу с арендованного жилья, в суде не поможет. нужны более веские причины.

  Пример из моей практики: Дольщик купил квартиру по ДДУ в Москве. Пока дом строился, он прописан также в Москве — в однокомнатной квартире еще с 3-мя гражданами. Квартира была площадью 32 кв.м. В Москве учетная норма — минимум 10 кв.м. на человека. Двое из прописанных — родители дольщика, они же собственники квартиры. Отец дольщика является инвалидом, за ним ухаживает супруга. Дольщик был вынужден съехать и арендовать жилье, чтобы не доставлять хлопот по уходу за отцом + квартира по прописке была маленькой и с одной комнатой. Для доказательства вынужденности аренды, в суде мы предоставили выписку из домовой книги по адресу прописки дольщика, документы о родстве между прописанными (копии паспортов дольщика и его родителей со страницей о детях) и копию справки об инвалидности отца. В итоге суд взыскал аренду.

  Сразу предупреждаю — если дольщик прописан в том же населенном пункте, что и новостройка, нет смысла сейчас выписываться оттуда или прописываться в арендуемое жилье. Ведь в штампе паспорта о прописке/выписке указаны все даты. Судья сразу поймет, что дольщик выписался и прописался в другом жилье специально для взыскания аренды. Просто некоторые клиенты при консультациях предлагают такой вариант и мне приходится объяснять, почему это не прокатит.

• Есть подтверждение аренды жилья и расходов по ней. Предоставляем суду копию подписанного договора аренды/найма, копию акта приема-передачи (если есть), соглашении о продлении договора (если есть), выписку из ЕГРН на арендуемое жилье, копии расписок от собственника в получении денег (при наличном расчете) или выписку из банковского счета (при безналичном). Выписку по счету можно скачать в банковском приложении.

  Некоторые арендодатели при получении денег наличными просто расписываются в таблице с графиком расчета. Для суда такого недостаточно. За каждое получение денег нужны расписки.

• Договор аренды должен быть заключен на срок, примерно до обещанной даты передачи квартиры по ДДУ. Плюс из-за просрочки дольщик подписал с арендодателем соглашение о продлении срока аренды. Например, застройщик обещал передать квартиру в мае 2020 года. Дольщик заключил договор аренды до мая — июня. Затем застройщик перенес передачу квартиры до октября 2020 года. Из-за этого дольщик с арендодателем подписали соглашение о продлении аренды также до октября 2020 года.

  Если договор аренды заключен на более позднюю дату, чем передача квартиры по ДДУ, тогда судья подумает, что дольщик изначально планировал и предполагал проживать в арендованном жилье. Здесь нет вынужденной аренды.

• У дольщика нет другой жилой недвижимость в том регионе, где находится квартира в новостройке. Ведь если имеет, суд решит, что он мог проживать там и не арендовать чужое жилье. Для доказательства нужно заказать выписку из ЕГРН на себя лично, которая называется выпиской о зарегистрированных правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости. В этой выписке перечислены вся недвижимость, которая есть у человека в собственности. Или что никакой нет.
  

  Будет еще лучше, если дольщик продал всю свою недвижимость для покупки квартиры в новостройке. В такой ситуации вместе с выпиской ЕГРН прикладываем еще и договор купли-продажи.

Если вышеуказанные условия выполнены, тогда рассчитываем сумму аренды за период просрочки. Период просрочки такой же, что и при неустойке, поэтому прочтите эту статью — с какой и до какой даты считается неустойка. Единственное отличие — аренду рассчитываем за оплаченные месяцы. Проще понять на примерах.

Небольшими плюсами для дольщиков будет, когда арендуемое жилье: 1) Имеет одинаковые параметры, что и квартира в новостройке — примерный метраж и количество комнат; 2) Находится недалеко от новостройки. Эти условия хоть и не критичные, но могут положительно повлиять на взыскание расходов по аренде.

Убытки в размере переплаченных процентов по ипотеке

Лучше объясню на примере про какие переплаченные проценты я имею в виду. Банк дал дольщику кредит на покупку квартиры в новостройке под 12% годовых. После строительства квартиры и оформления ее в собственность, банк обещает снизить ставку до 11%. Это условие прописано в кредитном договоре. Банк так поступает, потому что квартира станет предметом залога и ликвидным объектом, а значит снижается риск для него. Или банк снизит процент, если дольщик застрахует квартиру. Но так как застройщик не передал квартиру в срок, дольщик вынужден платить кредит с более высоким процентом. На основании п. 4 ст. 10, ст. 15 и ст. 393 ГК РФ, дольщик может попытаться взыскать с застройщика сумму этих переплаченных процентов.

К сожалению, на практике суды очень редко взыскивают с застройщика проценты по ипотеке, которые были переплачены в период просрочки. Потому что не видят причинно-следственной связи между просрочкой и переплатой. Такая ситуация сейчас в Москве и области. За последние два года было одно положительное решение по Московской области — Балашихинского городского суда в мае 2019 года. По России нашел тоже одно положительное решение районного суда Сургута в июле 2020 года. У Верховного суда нет решений по подобным делам, т.к. они до него не доходили.

Лично я вижу связь между просрочкой и переплатой. Если бы застройщик передал квартиру вовремя, дольщик бы смог раньше снизить процент по кредиту. Но так как я работаю по Москве и области, сразу предупреждаю своих клиентов о бесперспективности взыскания.

Если дольщик все-таки попытается взыскать переплату процентов, нужно ее посчитать за период просрочки. Суду нужно предоставить справку с расчетами, копию кредитного договора и справку об уплаченных процентах. Справку с расчетами следует запросить у ипотечного менеджера и обязательно с печатью банка.

Убытки в размере всех процентов по ипотеке

Некоторые дольщики хотят взыскать с застройщика все ипотечные проценты за период просрочки. Только суды не видят связи между просрочкой передачи квартиры и оплатой дольщиком процентов, поэтому отказывают. Свои решения обосновывают тем, что по договору ипотеки его сторонами является только дольщик (заемщик) и банк (кредитор) — п. 1 ст. 819 ГК РФ. Застройщик тут не при чем. А раз он не является стороной договора, у него нет каких-либо обязанностей по нему — п. 3 ст. 308 ГК РФ. Дольщики все равно бы платили ту же сумму процентов, если бы квартира была передана в срок. Ссылки на недавние подобные решения — первое, второе и третье. Везде отказы. И здесь я на стороне судов.

Итог

Можно взыскать штраф, компенсацию морального вреда и расходы за юридические услуги. К сожалению, чтобы взыскать убытки за вынужденную аренду жилья и переплаченные проценты по ипотеке, нужно очень сильно постараться.

Полную инструкцию как взыскать неустойку, читайте по этой ссылке.