Про досудебную претензию к застройщику при нарушении срока передачи квартиры по ДДУ — как составить и отправить
Статья обновлена: 4 января 2024 г.
Здравствуйте. В этой статье я расскажу о досудебной претензии к застройщику, почему она важна, как ее составить по образцу, как отправить ее застройщику и что делать после отправки.
Почему важно отправить досудебную претензию застройщику до обращения в суд
В п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей написано следующее — «При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.»
Простыми словами: дольщику на суде нужно доказать, что застройщик добровольно отказался выплатить ему законную сумму неустойки (не важно, проигнорировал требование или предложил меньшую сумму). Этим доказательством и выступает отправленная досудебная претензия. Поэтому при подаче претензии у дольщика появится основание требовать от застройщика еще и штраф в размере 50% от суммы неустойки. Например, по иску сумма неустойки составила 250 тыс. руб., значит штраф будет 250 тыс. * 50% = 125 тыс. руб. Само требование штрафа в претензии указывать не нужно.
Все вышеуказанное касается только дольщика-физлица или индивидуального предпринимателя, который купил квартиру у застройщика как физлицо. Дольщик-юрлицо отправляет претензию, если это указано в ДДУ, но у юрлица все равно нет права на взыскание штрафа.
Штраф за неустойку по ДДУ — как его посчитать, кто и в каких случаях может на него рассчитывать. Помимо штрафа можно взыскать с застройщика и другие расходы — список.
Образцы претензий
Я подготовил 6 образцов претензии в зависимости от факта передачи квартиры, количества дольщиков и дополнительных ситуаций. Файлы имеют расширение docx.
- Квартира не передана, не подписан акт приема-передачи
Также можете взглянуть на скриншоты.
(нажмите на картинки, чтобы их увеличить)
Квартира не передана
Квартира передана по акту
Как составляется претензия
От каждого дольщика не нужно по отдельной претензии, можно все указать в одном экземпляре. Супругу дольщика указывать не нужно, даже когда квартира куплена в браке.
Текст претензии законами не урегулирован, поэтому нет смысла писать объемную и подробную претензию. Достаточно указать в ней сведения о сторонах, хронологию событий, факт нарушения, основные статьи законодательства и свои требования. Всю нужную информацию берем из ДДУ.
Претензию составляем следующим образом:
- В шапке указываем информацию о сторонах — нынешнее название застройщика (а не имя директора или собственника), его юр.адрес, ИНН и ОГРН, ФИО дольщика, его адрес прописки или фактического проживания, номер телефона.
Застройщик со временем может поменять свое название и юр.адрес, поэтому для уточнения воспользуйтесь данным сервисом от ФНС. Вбейте ИНН или ОГРН застройщика в раздел «Поисковый запрос», в разделе по выбору региона жмем на «Выбрать все» и «Ок», затем на кнопку «Найти». ИНН или ОГРН указан в ДДУ.
(нажмите на картинки для их увеличения)
АО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «ГЛАВСТРОЙ». 123456, г. Москва, улица Почтовая, дом 1, строение 2, офис 111. ОГРН: 101202303404, ИНН: 1234567891.
От Иванова Ивана Ивановича, Ивановой Елены Сергеевны. Адрес для направления корреспонденции: 112356, г. Москва, ул. Ленина, д. 1, кв. 2. Контактный телефон: +79960123456.
- Указываем факт заключения ДДУ с названием застройщика (нынешнее и прежнее, если менял), номер и дата подписания, адрес передаваемой квартиры.
30.11.2019 г. между мной и АО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «ГЛАВСТРОЙ» был заключен договор участия в долевом строительстве № ГР-1/ДДУ-01-02-0345/МЕТ-111, в соответствии с которым АО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «ГЛАВСТРОЙ» обязалось передать мне квартиру в строящемся многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: г. Москва, тер. ТПУ «ГЛАВСТРОЙ», з/у 11/6А, 22/9А.
Если застройщик поменял название: 30.11.2019 г. между мной и АО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «ГЛАВСТРОЙ» (впоследствии сменившим наименование на АО «ТПУ ГЛАВСТРОЙ») был заключен договор участия…
- Описываем факт нарушения застройщиком срока передачи квартиры — пункт договора с обещанной датой передачи. Затем если до сих пор не был подписан акт приема-передачи, сообщаем об этом. Если акт подписан, указываем дату подписания.
Акт не подписан: В соответствии с пунктом 5.1 договора № ГР-1/ДДУ-01-02-0345/МЕТ-111 об участии в долевом строительстве квартира должна была быть передана мне застройщиком АО » СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «ГЛАВСТРОЙ» не позднее 31.01.2022 г., однако квартира мне до настоящего времени не передана.
Если акт подписан: … не позднее 30.06.2021 г., однако квартира мне была передана только 11.04.2022 г.
- Лучше вписать статью закона о праве дольщика на неустойку, хоть и необязательно.
В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
- Главный момент — указываем сумму неустойки по формуле. Неустойка = сумма квартиры по ДДУ * ставка рефинансирования на обещанную дату передачи по ДДУ * количество дней просрочки / 300.
Внимательно прочтите данные статьи: 1) Как посчитать неустойку — формула, калькулятор и примеры. 2) С какой и до какой даты считаем просрочку.
Здесь опишу кратко. Начало просрочки — это следующий день с обещанной даты передачи квартиры по ДДУ. Если дата в ДДУ попадает в выходной или праздничный день, тогда смотрим следующий за ним рабочий день, а просрочка начинает со следующего дня от него. Конечный день просрочки при составлении претензии: 1) Если квартира до сих пор не передана, то конечный день — это дата отправки претензии застройщику. Если квартира передана, конечный день — это дата подписания акта приема-передачи.
Когда квартира дольщику еще не передана, в ходе взыскание неустойки через суд количество дней просрочки будет увеличиваться, поэтому сумму неустойки будем каждый раз уточнять — сначала на дату отправки претензии, затем на дату подачи иска в суд, на дату судебных заседаний и вынесения решения. При вынесении решения будет окончательная сумма.
Ставку рефинансирования применяем на обещанную дату передачи квартиры, которая указана в ДДУ.
Напоминаю — просрочка не учитывается за периоды: с 29 марта по 31 декабря 2022 года и с 3 апреля по 31 декабря 2020 года — подробнее. За эти дни неустойку, штраф и другие расходы с застройщика не рассчитываются. В примерах ниже про это есть.
Один дольщик: В соответствии с Информацией Банка России от 28.02.2022 г. значение ключевой ставки на дату планируемой передачи объекта долевого строительства по договору (не позднее 31.01.2022 г. [ОБЕЩАННАЯ ДАТА ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ ПО ДДУ]) было установлено Банком России в размере 20 % годовых.
В соответствии с пунктом 4.2 договора № ГР-1/ДДУ-01-02-0345/МЕТ-111 цена объекта долевого строительства составляет 5 429 815 рублей 62 копейки.
Период просрочки передачи объекта долевого строительства составляет 99 дней (с 01.02.2022 г. по 11.05.2022 г.), однако с учетом положений Постановления Правительства № 479 от 26.03.2022 г., Истец имеет право на взыскание неустойки с 01.02.2022 г. по 28.03.2022 г. [НЕ УЧИТЫВАЕТСЯ ПЕРИОД С 29.03.2022 ПО 31.12.2022 Г.]
За период с 01.02.2022 г. по 28.03.2022 г. просрочка передачи объекта долевого строительства составляет 56 дней, таким образом, я имею право требовать от застройщика уплаты неустойки в следующем размере:
5 429 815 рублей 62 копейки × 20 % ÷ 300 × 56 дней × 2 = 405 426 рублей 23 копейки.
Два дольщика … За период с 01.02.2022 г. по 28.03.2022 г. просрочка передачи объекта долевого строительства составляет 56 дней, таким образом, мы имеем право требовать от застройщика уплаты неустойки в следующих размерах:
5 429 815 рублей 62 копейки × 20 % ÷ 300 × 56 дней × 2 = 405 426 рублей 23 копейки.
Поскольку в договоре № ГР-1/ДДУ-01-02-0345/МЕТ-111 от 10.04.2020 г. мы участвуем в равных долях, каждый из нас вправе требовать неустойку в следующем размере:
405 426 рублей 23 копейки ÷ 2 = 202 713 рублей 10 копеек.
Примеры текста с расчетами (квартира передана по акту) ↓Один дольщик: В соответствии с Информацией Банка России от 11.04.2022 г. значение ключевой ставки на дату передачи объекта долевого строительства (11.05.2022 г. [ДАТА ПОДПИСАНИЯ АКТА]) было установлено Банком России в размере 17 % годовых.
В соответствии с пунктом 4.2 договора № ГР-1/ДДУ-01-02-0345/МЕТ-111 цена объекта долевого строительства составляет 5 429 815 рублей 62 копейки.
За период с 01.07.2021 г. по 11.05.2022 г. просрочка передачи объекта долевого строительства составляет 315 дней, однако с учетом положений Постановления Правительства № 479 от 26.03.2022 г., Истец имеет право на взыскание неустойки с 01.07.2021 г. по 28.03.2022 г. [НЕ УЧИТЫВАЕТСЯ ПЕРИОД С 29.03.2022 ПО 31.12.2022 Г.]
За период с 01.07.2021 г. по 28.03.2022 г. просрочка передачи объекта долевого строительства составляет 271 дней, таким образом, я имею право требовать от застройщика уплаты неустойки в следующем размере:
5 429 815 рублей 62 копейки × 17 % ÷ 300 × 271 дней × 2 = 1 667 677 рублей 23 копейки.
Два дольщика: … За период с 01.07.2021 г. по 28.03.2022 г. просрочка передачи объекта долевого строительства составляет 271 дней, таким образом, мы имеем право требовать от АО » СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «ГЛАВСТРОЙ » уплаты неустойки в следующих размерах:
5 429 815 рублей 62 копейки × 17 % ÷ 300 × 271 дней × 2 = 1 667 677 рублей 23 копейки.
Поскольку в договоре № ГР-1/ДДУ-01-02-0345/МЕТ-111 от 15.03.2020 г. мы участвуем в равных долях, каждый из нас вправе требовать неустойку в следующем размере:
1 667 677 рублей 23 копейки ÷ 2 = 833 838 рублей 60 копеек.
- Заканчиваем требованием перечислить сумму неустойки с указанием реквизитов банковского счета (не банковской карты). В каждом банке можно запросить реквизиты своего счета в мобильном приложении или в отделении. В конце указываем дату отправки претензии и подпись дольщика (дольщиков).
Один дольщик: Требую незамедлительно передать мне квартиру по акту приема-передачи, а также перечислить мне денежные средства в размере 405 426 рублей 23 копейки на банковский счет по следующим реквизитам: Получатель: Иванов Иван Иванович. Номер счёта: 4081 0000 1111 2222 3333. Банк получателя: АО «Альфа-Банк», г. Москва. БИК: 044521111. ИНН Банка: 7728165588. КПП Банка: 770801002. Кор. счёт: 30101810200000000593.
Два дольщика: Требуем незамедлительно передать нам квартиру по акту приема-передачи, а также перечислить нам денежные средства в размере 405 426 рублей 23 копейки (по 202 713 рублей 10 копеек каждому) на банковские счета по следующим реквизитам: … перечисляем реквизиты каждого дольщика по примеру выше.
Как отправить претензию застройщику
Отправляем претензию только почтой. Не нужно самостоятельно передавать претензию сотруднику застройщика или кидать в их почтовый ящик для корреспонденции. Ниже объясню почему. Отправляем на его юр.адрес застройщика. Выше я писал, что если следует уточнить.
Одному из дольщиков или доверенному лицу следует обратиться в любое почтовое отделение (найти ближайшее) и заказать услугу по отправке документа ценным письмом с описью вложения. С собой нужно иметь подписанный оригинал претензии и паспорт. Услуга стоит около 200 рублей. Уведомление о вручении заказывать необязательно.
Сотрудник почты предоставит два бланка описи или можно принести уже заполненный (скачать образец). В обоих бланках нужно указать: 1) Название документа, который будет отправлен — претензия от [ФИО дольщиков]; 2) Юр.адрес застройщика; 3) Ценность в 1 рубль. Описи заверяются работником почты, затем один экземпляр кладет в конверт с претензией, а второй остается у отправителя. Описью и доказывается, что была отправлена именно претензия. Обязательно сохраняем опись с чеком по отправке.
Если претензию отправляет доверенное лицо, тогда в конверт нужно вложить еще копию доверенности и указать о ней в описи.
Чтобы отследить получение письма, можно на сайте Почты вписать трек-номер из квитанции по отправке. На образце я выделил нужные цифры.
Что делать после отправки
Не нужно ждать ответа от застройщика. Как и писал выше, застройщик все равно проигнорирует претензию. Достаточно подождать 14 дней с момента отправки письма, затем подаем иск в суд. Дольщику-юр.лицу следует ждать столько дней, сколько указано в ДДУ.
Полную инструкцию как взыскать неустойку, читайте по этой ссылке. Некоторые этапы я написал в отдельных статьях. Например, как составить исковое заявление — здесь, в какой суд подавать заявление — тут.
- Главный момент — указываем сумму неустойки по формуле. Неустойка = сумма квартиры по ДДУ * ставка рефинансирования на обещанную дату передачи по ДДУ * количество дней просрочки / 300.
