Как посчитать неустойку по ДДУ: калькулятор, формула расчета, подробные примеры

Бессонов АлексейПрактикующий московский адвокат

Здравствуйте. В этой статье я научу правильно считать считать сумму неустойки за просрочку передачи квартиры по договору долевого участия, расскажу какие есть хитрости при расчете и покажу примеры. Все расчеты делал на калькуляторе.

Для начала прочитайте и запомните следующую информацию:

Теперь можно переходить к расчетам.

Калькулятор расчета неустойки

Ниже я прикрепил калькулятор с сайта Договор-Юрист.Ру. Я сам им постоянно пользуюсь.

Как пользоваться калькулятором + примеры

• Цена договора. Сюда вписываем стоимость квартиры по договору долевого участия, даже когда она куплена по уступке прав.
• Период просрочки. Чтобы правильно определить период, прочитайте мою статью — как правильно определить даты, с которых нужно считать просрочку по ДДУ.

  В блоке «Начало периода» указываем день начала просрочки — это следующий день с обещанной даты передачи квартиры. Обещанная дата указана в ДДУ или в дополнительном соглашении о переносе срока, если дольщик его подписал. Не путайте ее с датой ввода дома в эксплуатацию.

  Если обещанная дата в ДДУ приходится на нерабочий день, смотрим следующий за ним рабочий день — ст. 193 ГК РФ. А просрочка начинает идти со следующего дня от него. Я смотрю в этом производственном календаре.

  Например, застройщик обязался передать квартиру не позднее 31 декабря 2021 года. Это нерабочий день и далее идут новогодние праздники. Следующий рабочий день — 10 января 2022 года (понедельник). Просрочка начинается с 11 января 2022 года. В блоке «Начало периода» выбираем этот день — 11.01.2022.

  Помощь адвоката по взысканию неустойки по ДДУ в Москве и обл.Все сделаем за Вас — от написания досудебной претензии до передачи исполнительного листа в банк. Услуга под ключ — 35 тыс. руб. Звоните! 8 (916) 594-57-31pravoforyou.ru/uslugi/grazhdanskie-dela/neystoika-po-ddu/#price

  Теперь о блоке «Конец периода». Если дольщик подписал акт приема-передачи, указываем дату подписания. Если квартира до сих пор не передана, тогда следует сначала узнать как происходит взыскание неустойки. Затем можно определиться с датой окончания просрочки.

  Взыскание неустойки проходит в несколько этапов. На каждом этапе уточняется конечная дата просрочки, следовательно пересчитывается сумма неустойки. Этапы: 1) Сначала отправляем застройщику досудебную претензию. В претензии считаем неустойку на день ее отправки. 2) Через 10 — 14 дней можно обращаться в суд. В исковом заявлении пересчитываем неустойку уже на дату подачи этого заявления. Читайте также мою инструкцию как правильно составить исковое заявление по взысканию неустойки. 3) Примерно через две-три недели пройдет предварительное заседание суда. В нем подаем заявление об уточнении исковых требований, в которой пересчитываем неустойку на дату этого заседания. 4) Еще через две-три недели будет основное заседание суда. В нем также подаем заявление об уточнении требований, в которой снова пересчитываем неустойку на дату уже этого заседания. И так каждое заседание, пока судье не объявит о своем решении.

  Еще раз напоминаю — неустойка не выплачивается за период с 29 марта по 31 декабря 2022 года. Если застройщик обещал передать квартиру в этом промежутке, но еще этого не сделал, началом просрочки считается 1 января 2023 года. Без разницы что это нерабочий день. Если обещал передать квартиру до 29 марта 2022 года, но еще этого не сделал, тогда считаем неустойку с обещанной даты передачи по ДДУ до 29 марта 2022 года.

  Если акт приема-передачи подписан между 29 марта и 31 декабря 2022 года, тогда конечным днем просрочки является 28 марта 2022 года.

  Также неустойка не считается за период с 3 апреля по 31 декабря 2020 года. Если застройщик обещал передать квартиру в этом промежутке, но еще этого не сделал, началом просрочки считается 1 января 2021 года. Если обещал передать квартиру до 3 апреля 2020 года, но еще этого не сделал, тогда используем калькулятор два раза: 1) Считаем неустойку с обещанной даты передачи по ДДУ до 2 апреля 2020 года. 2) Затем с 1 января 2021 года по 28 марта 2022 года.

  Если акт приема-передачи подписан между 3 апреля и 31 декабря 2020 года, тогда конечным днем просрочки является 2 апреля 2020 года.

  Показать примеры по выбору дат ↓

  Пример №1: Застройщик обещал передать квартиру до 31 марта 2022 года, но до сих пор этого не сделал. К сожалению, неустойка не начисляется за период с 29 марта по 31 декабря 2022 года. Если застройщик не передаст квартиру до 31 декабря 2022 года, то неустойка будет капать с 1 января 2023 года и далее.

  Пример №2: Застройщик обещал передать квартиру не позднее 31 декабря 2021 года (нерабочий день), но до сих пор этого не сделал. Просрочку начинаем считать с 1 января по 28 марта 2022 года. Затем с 1 января 2023 года и далее, если до сих пор не передаст.

  Пример №3: Застройщик обещал передать квартиру не позднее 30 апреля 2021 года (рабочий день), но передал только 15 февраля 2022 года. В этот день дольщик подписал акт приема-передачи. Просрочку считаем с 1 мая 2021 года по 15 февраля 2022 года включительно.

  Пример №4: Застройщик обещал передать квартиру до 30 июня 2021 года (рабочий день), но акт приема передачи дольщик подписал только 20 марта 2022 года. Период просрочки — с 1 июля 2021 года по 20 марта 2022 года включительно.

• Ваш статус. Здесь указываем статус дольщика — физическое или юридическое лицо. К юрлицам также относятся дольщики, которые купили квартиру в качестве индивидуальных предпринимателей и таковыми указаны в ДДУ.
• Применять процентную ставку. Здесь имеется в виду ставка рефинансирования Центрального банка РФ. Лучше всего выбрать ставку «На день наступления обязательств». Почему так я написал подробнее ниже.
• Теперь жмем на кнопку «Рассчитать» и под калькулятором появится таблица с расчетами. Из чего состоит расчет (формула) найдете в следующем разделе. Помимо неустойки у граждан есть право требовать еще и штраф.

Полную инструкцию как взыскать неустойку, читайте по этой ссылке. Некоторые этапы я написал в отдельных статьях. Например, как составить исковое заявление — здесь, в какой суд подавать заявление — тут.

Формула расчета неустойки

Право дольщика на взыскание неустойки и ее формула описана в п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ — «В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.»

Для физических лиц

Неустойка = Цена квартиры по ДДУ × Ставка рефинансирования в процентах × Количество дней просрочки × 1/300 × 2

Так как физлицо имеет право возврата неустойки в двойном размере, в некоторых статьях в интернете вместо «× 1/300 × 2» указывают просто «× 1/150». Для расчета неустойки разницы нет, но в досудебной претензии и в исковом заявлении нужно указывать формулу именно с «× 1/300 × 2».

Для юридических лиц

Неустойка = Цена квартиры по ДДУ × Количество дней просрочки × 1/300 × Ставка рефинансирования в процентах

Количество дней между датами можно узнать в этом калькуляторе. Обязательно ставим галочки «Включать начальную/конечную дату».

Как делится неустойка, если несколько дольщиков

Между дольщиками сумма неустойки делится пропорционально их доли, которая указана в ДДУ/уступке. Например, «Застройщик обязуется передать Объект долевого строительства в общую совместную собственность Участников долевого строительства…». Только супруги могут купить недвижимость в совместную собственность. При совместной собственности доли не определены, она является равной. Значит каждый супруг-дольщик может рассчитывать на половину из общей суммы неустойки.

Другой пример — «Застройщик обязуется передать Объект долевого строительства в общую долевую собственность Участников строительства (ФИО первого дольщика – 2/3 доли в праве собственности, ФИО второго дольщика – 1/3 доли в праве собственности)». Значит у первого дольщика 2/3 от суммы неустойки, у второго 1/3.

Подробные примеры расчета найдете ниже.

Какую ставку рефинансирования применять

Ставки рефинансирования по датам на сайте ЦБ

Про ставку написано в вышеуказанном п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ — «… ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства.» Так же считают суды на основании Определения Верховного суда от 24.10.2017 N 41-КГ17-26 — «При исчислении неустойки… подлежит применению ставка рефинансирования, действующая на последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче указанного объекта.»

На практике применение ставки зависит от подписания акта приема-передачи:

• Если дольщик еще не подписал акт приема-передачи.

  В этом случае «последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче» — это дата, когда застройщик обязан был передать квартиру (выполнить свое обязательство). Дата указана в ДДУ или в соглашении о переносе срока, если дольщик его подписал. На этот день и применяем ставку рефинансирования. В калькуляторе в разделе «Применять процентную ставку» следует выбрать «на день наступления обязательств».

  Например, застройщик обещал передать квартиру не позднее 31 декабря 2021 года. В тот день ставка рефинансирования была 8,5% (в период с 20.12.2021 по 13.02.2022). Ее и следует использовать.

• Дольщик подписал акт приема-передачи.

  По закону «последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче» — это дата подписания акта приема-передачи. То есть когда застройщик фактически выполнил свое обязательство. Например, по ДДУ застройщик обязан был передать квартиру не позднее 30 июня 2021 года, но сделал это позже — дольщик подписал акт 7 февраля 2022 года. В тот день ставка рефинансирования составляла 9,5%.

  На практике я советую применять ставку не на дату подписания акта, а на обещанную дату передачи квартиры по ДДУ, только если ставка будет больше на тот день. Из расчета понятно, что чем больше ставка, тем больше будет сумма неустойки. Конечно, по закону следует применять ставку на дату подписания акта. Здесь дело в другом. Есть вероятность, что застройщик из-за невнимательности не увидит наш «неверный» расчет и не укажет это в претензии. Также расчет может не увидеть и судья, поэтому вынесет решение на взыскание неустойки на бОльшую сумму. Даже если застройщик или судья заметит ошибку, в этом ничего страшного нет. Дольщику можно просто сказать, что он неправильно посчитал. С кем не бывает. За это нет никакой ответственности.

  В калькуляторе сравните суммы неустойки, выбрав сначала «На день фактического исполнения» (дата подписания акта), затем «На день наступления обязательств» (дата передачи по ДДУ). Если разница сумм будет максимум в 10%, лучше выбрать «На день фактического исполнения». Это не такая большая разница и закон будет соблюден.

  Пример №1: Застройщик обязан был передать квартиру не позднее 31 декабря 2020 года. Ставка в тот день была 4,25%. Акт приема-передачи подписан 10 февраля 2022 года. Ставка была 8,5%. Применяем ставку на дату подписания акта, потому что полученная сумма неустойки получиться больше и это будет по закону.

  Пример №2: Стоимость квартиры — 3 000 000 рублей. Согласно ДДУ застройщик обязан был передать ее не позднее 30 марта 2019 года. В тот день ставка была 7,75%, а сумма неустойки получается 571 950 рублей. Акт приема передачи дольщик подписал 19 октября 2020 года. На эту дату ставка составляет 4,25%, а сумма неустойки — 313 650 рублей. Получается меньше почти в два раза. Поэтому лучше в исковом заявлении сделать расчет неустойки по ставке 7,75% (на обещанную дату передачи по ДДУ).

Примеры расчета по формуле

Пример №1: Цена квартиры по ДДУ — 3 000 000 рублей. Один дольщик-физлицо. Застройщик обещал передать квартиру не позднее 30 сентября 2021 года, но до сих пор этого не сделал. В апреле 2022 года дольщик подал иск в суд. Ставка рефинансирования на 30 сентября 2021 года была 6,75% (или 0,0675). Не учитываем период с 29 марта по 31 декабря 2022 года. Поэтому неустойку будем считать с 1 октября 2021 года по 28 марта 2022 года. Это 179 дней. Расчет: 3 000 000 * 6,75% * 179 * 1/300 * 2 = 241 650 рублей. Именно такую сумму неустойки дольщик указал в иске. Плюс штраф.

Пример №2: Цена квартиры по ДДУ — 4 000 000 рублей. Два дольщика-физлица. Обещанная дата передачи — не позднее 31 декабря 2020 года. Акт приема-передачи дольщики подписали только 16 февраля 2022 года и это будет конечной датой просрочки. В тот день ставка рефинансирования была 9,5%. 31 декабря 2020 года — это нерабочий день. Следующий рабочий день был 11 января 2021 года, а просрочка начинает идти со следующего дня — с 12 января. Учитываемый период просрочки — с 12 января 2021 года по 16 февраля 2022 года. Всего 401 день. Общая сумма неустойки 4 000 000 * 9,5% * 401 * 1/300 * 2 = 1 015 866 рублей.

В ДДУ указано, что квартира передается дольщикам в долевую собственность. Первому дольщику — 2/3 доля в праве, второму — 1/3 доля. У первого дольщика сумма неустойки 1 015 866 * 2/3 = 677 244 рублей, у второго дольщика 1 015 866 * 1/3 = 338 622 рублей. Каждому положен еще и штраф.

Помимо неустойки, физлица имеют право требовать штраф

У юридических лиц такого права нет, только у физических. Размер штрафа — 50% от суммы неустойки. Например, неустойка составила 500 000 рублей. Тогда штраф будет в размере 250 000 рублей. Об этом написано в п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 и в Определении Верховного суда от 01.12.2015 N 18-КГ15-177.

О штрафе я подробно написал в своей статье — https://prozhivem.com/kvartira/novostrojka/neustojka-po-ddu/shtraf.

В 99% случаях застройщик добровольно не будет платить неустойку. Максимум он предложит гораздо меньшую сумму, чем положено по закону. Дольщику ничего не остается, как идти в суд. В суде ему нужно доказать, что он пытался урегулировать вопрос мирно, но застройщик отказался платить законную сумму компенсации. Поэтому сначала следует отправить застройщику досудебную претензию и подождать пару недель. После этого подаем иск в суд и прикладываем к нему копию отправленной претензии. Тогда появится право требовать от застройщика еще и штраф.

Помимо штрафа можно взыскать с застройщика и другие расходы. Подробности читайте по этой ссылке.