Список документов, которые нужно подготовить в 2024 году для продажи дома и участка

Буховец ЕкатеринаРиэлтор по загородной недвижимости — 8 911 147 05 85 (только Санкт-Петербург и Ленинградская область)

Здравствуйте. По своим клиентам я замечаю следующее — у продавцов загородной недвижимости часто нет нужных документов или их следует обновить. В этой статье я перечислила все документы и справки для продажи частного жилого дома с земельным участком, когда понадобится тот или иной документ, как и где его можно получить.

Если будут покупатели с ипотекой и/или с материнским капиталом, понадобится больше документов и они тоже есть в статье. Ипотечным банкам нужно проверить покупаемую недвижимость на ликвидность. В случае с материнским капиталом, дополнительные документы нужны Пенсионному Фонду для проверки законности сделки и технического состояния недвижимости, потому что она будет приобретаться в собственность несовершеннолетних детей.

Обязательные документы

Их нужно принести в МФЦ или Регистрационную палату в день сделки. Они общие на дом и участок. Без них переход права на покупателей не произойдет.

• Договор купли-продажи дома и участка;

  На основании п. 2 ст. 54 Федерального закона N 218-ФЗ, если есть несовершеннолетние или недееспособные собственники (продавцы), договор купли-продажи требуется в нотариальной форме — подробнее. В этом случае обращаемся к нотариусу, чтобы он составил и удостоверил договор. Если все продавцы взрослые и дееспособные, договор подойдет в простой форме.

  Отступление — за бесплатной консультацией обратитесь в любое время юристу справа или позвоните: 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

• Паспорта всех собственников (продавцов);

  Нужны оригиналы и копии. От продавцов младше 14 лет требуется свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей (или опекуна), потому что родитель будет подписывать договор купли-продажи вместо ребенка — ст. 28 ГК РФ. Продавец старше 14 лет сам подписывает договор и остальные документы + подпись ставит один из родителей в качестве согласия на сделку — ст. 26 ГК РФ.

• Разрешение органов опеки и попечительства (оригинал и копию);

  На продажу любой недвижимости, в которые есть несовершеннолетние или недееспособные собственники, обязательно получаем разрешение от органов опеки и попечительства — п. 1 ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ. По этой ссылке подробно написано как получить это разрешение. Хоть там о продаже квартиры, инструкция подойдет и для дома с участком.

  Образец

  (нажмите на картинку для ее увеличения)

  
• Свидетельство о браке или разводе;

  Только если у собственника право собственности оформлено на одну фамилию, а в паспорте сейчас другая фамилия.

• Нотариальное согласие супруга на продажу;

  Доходы в семье, а значит и расходы, считаются общими — ст. 34 СК РФ. Поэтому согласие потребуется в таких случаях: 1) Недвижимость куплена в браке, но оформлено только на одного из супругов. 2) Дом построен супругами в браке, но оформлен только на одного из них. В обоих ситуациях недвижимость все равно считается совместно нажитым имуществом обоих супругов. Тоже самое касается когда супруги развелись, но не разделили недвижимость по закону. Совместная собственность при разводе не прекращается, а бывшие супруги становятся участниками совместной собственности — п. 1 ст. 256 ГК РФ.

  

  Согласие не требуется: 1) Собственник купил или построил недвижимость до брака — п. 1 ст. 36 СК РФ. 2) Он получил недвижимость по дарению или наследству (без разницы в браке или до него) — п. 1 ст. 36 СК РФ. 3) Супруги подписали брачный договор, в котором указали режим раздельной собственности — п. 1 ст. 42 СК РФ. 4) Оба супруга являются собственниками. Они подписывают договор купли-продажи, тем самым и выражают своего согласие на сделку — п. 2 ст. 434 ГК РФ.

  С другой стороны, сделку все равно зарегистрируют без согласия нынешнего или бывшего супруга — ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ Только рано радоваться — при регистрации на недвижимость наложат такое обременение — «На государственную регистрацию не предоставлено согласие супруга продавца — его ФИО» (пп. 4 п. 3 ст. 9 и п. 5 ст. 38 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ). Ни один покупатель не захочет получить обременения на будущую недвижимость, а ипотечный банк не выдаст кредит на покупку. Поэтому согласие супруга я все-таки добавила в обязательный документ.

  Согласие оформляется только у нотариуса — п. 3 ст. 35 СК РФ. Стоит около 1 500 руб, оформят в день обращения.

• Нотариальная доверенность.

  Если вместо собственника будет доверенное лицо, от него нужна нотариальная доверенность и паспорт. Паспорт доверителя подавать необязательно.

  Редко покупатели рассматривают недвижимость для покупки, если вместо продавца на сделке будет доверенное лицо. Если покупатель с ипотекой, большинство банков отказывают предоставлять кредит в данной ситуации. Поэтому советую такой выход — пусть доверенное лицо только собирает документы, а собственник в день сделки сам подписывает договор купли-продажи и подает его на регистрацию.

Дополнительные документы

Эти документы не нужно подавать при регистрации сделки, потому что вернут обратно. Они могут понадобится покупателю, его ипотечному банку или ПФР (при мат.капитале) для проверки покупаемого дома и участка.

• Документ, подтверждающий регистрацию права собственности на дом и участок;

  Требуют все покупатели. К таким документам относится свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах. Выписка нужна на дом и на землю.

  Даже если на руках есть свидетельство, советую получить и выписку. Некоторые покупатели сами ее заказывают, некоторые просят продавцов предоставить ее. Заказать выписку может любой человек в любом отделении МФЦ «Мои документы» или Росреестра. Госпошлина — 460 руб за каждый объект. С собой нужно взять только паспорт. Срок оформления — 1-3 рабочих дня.

  В выписке на дом и участок перечислено много информации — образцы ниже. Большее внимание в них уделяется ФИО собственникам, наличие обременений/арестов, году постройки дома (год завершения строительства), плану участка с координатам его границ и местоположения. Об этом ниже. Если дом тоже отображается на кадастровой карте и «привязан» к участку, в выписке будут координаты его его внешних углов.

  Выписка ЕГРН на участок

  

  Выписка на дом

  

  Некоторые авторы в интернете настаивают, что свидетельства или выписки нужно обязательно принести в МФЦ на сделку. Это не так. Эти документы не указаны как обязательные в ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Регистратор сам запросит сведения из ЕГРН на всю продаваемую недвижимость, чтобы провести правовую экспертизу сделки — п. 3 ст. 29 того же закона. Свидетельство нужно принести, только когда у собственников право не зарегистрировано в ЕГРН. Обычно у них свидетельство старого образца до 1998 года. В этом случае можно в день сделки купли-продажи принести старое свидетельство, чтобы сначала зарегистрировали право на собственников, а потом переход этого права на покупателей. Но я советую все-таки право зарегистрировать до сделки.

• Правоустанавливающий документ на дом и участок;

  Требуют все покупатели. Это документ, на основании которого возникло права собственности. Например, если дом с участком были куплены — это договор купли-продажи, получены в наследство — свидетельство о наследстве. Также это может быть договор дарения, распоряжение о предоставлении участка, судебное решение, тех.план с декларацией на дом и так далее.

  Если правоустанавливающего документа на руках нет, любой из собственников может получить его в МФЦ или в отделениях Росреестра. Достаточно паспорта. Госпошлина — 340 рублей.

• Технический паспорт;

  Технический паспорт дома нужен покупателям с ипотекой или мат.капиталом, точнее их банку или ПФР. Покупатели без ипотеки и субсидий обычно вместо технического паспорта требует показать технический план, но иногда могут потребовать и оба документа.

  (горизонтальная прокрутка ↔)

  

  Инструкция — как заказать и получить технический паспорт частного дома.

  Обычно в БТИ не содержатся архивы с инвентаризацией частных домов. В этом случае техпаспорт выдадут только с предварительным выездом инженера-замерщика для обмера дома. Инженер нужен, чтобы осмотреть состояние дома, сделать замеры и отправить эти данные в БТИ. Если в БТИ содержатся актуальные замеры дома, можно заказать копию техпаспорта без выезда техника. К сожалению, с обмерами есть проблемы.

  С 2017 года изменились требования по определению общей площади домов. Теперь они указаны в Приказе Минэкономразвития от 01.03.2016 N 90 (Приложение N2). Сейчас в площадь также входят внутренние перегородки, балконы, утепленный мансардный этаж, подвалы в зависимости от высоты и т.п. Поэтому в 99% случаях техник БТИ после замеров укажет в тех.паспорте бОльшую площадь, чем которая вписана в свидетельстве или выписке из ЕГРН. При разнице площадей в документах банк откажет покупателю в выдаче ипотеки, а ПФР откажет в перечислении мат.капитала.

  С одной стороны, собственники не виноваты, что площадь теперь измеряют по-новому. С другой стороны, им придется решать — или они оформляют площадь по-новому, или вообще не рассматривает покупателей с ипотекой или мат.капиталом. Особенно обидно, когда такой покупатель уже нашелся. Тоже самое о том, кто будет оплачивать переоформление. Здесь зависит от степени заинтересованности участников сделки — или пополам, или одна из них. Все индивидуально.

  Для оформления новой площади дома, собственникам нужно обратиться к кадастровому инженеру, чтобы тот на основании полученного тех.паспорта дома оформил на него новый тех.план. Главное, чтобы в итоге в тех.паспорте и тех.плане площади совпадали. Например, в Ленинградской области тех.план стоит 10 000 — 12 000 рублей, оформляют до месяца — скачать образец в PDF формате. Полученный тех.план подаем в МФЦ на регистрацию. Госпошлина будет 350 рублей, срок максимум 12 рабочих дней — пп. 24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ и пп. 6 п. 1 ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. В итоге дом будет привязан к участку, т.е. он тоже будет отображаться на кадастровой карте. Собственнику выдадут выписку из ЕГРН на дом с той же площадью, что и в тех.паспорте. Выписку и тех.паспорт передаем покупателю.

• Технический план на дом;

  Покупатель будет сравнивать расположение дома на участке, его площадь, планировку с данными, которая указаны в тех.плане.

  Образец тех.плана дома в формате PDF

  На моей практике бывало такое, что у продавцов в тех.плане указан одноэтажный дом, а по факту было два этажа, где один из них мансардный. Здесь уже покупатель будет решать — или потребует до сделки оформить все изменения с домом, или приобретет как есть. Если нужно оформить, собственникам нужно заказывать новый тех.план у кадастрового инженера. Цена 10 000 — 15 000 рублей, оформляют около месяца. В документе будут отображены координаты дома, его точное расположение на участке, планировка всех этажей и т.п. Полученный тех.план подаем в МФЦ на регистрацию. Госпошлина 350 рублей, срок регистрации в течение 12 рабочих дней — пп. 24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ и пп. 6 п. 1 ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Собственник получит новую выписку из ЕГРН на дом, в ней будут отображены новые сведения о нем.

• Документ о проверке границ участка;

  Главное требование у покупателей к участку — ему должны были сделать межевание для установления его границ. Инструкция с картинками — как проверить границы участка на кадастровой карте Росреестра.

  Примеры участков

  Границы определены

  

  Границы не определены

  

  С другой стороны, по закону можно продать дом с участком без межевания. Только найти покупателей будет гораздо сложнее. «Ипотечники» и с мат.капиталом сразу отпадают, потому что банк с ПФР откажут в сделке. Такие участки обычно приобретают родственники, друзья и т.п. Причем за меньшую рыночную цену. Поэтому советую до сделки сначала оформить границы через межевание.

  Покупатели при проверке границ большое внимание уделяют таким моментам: 1) Насколько точно установлены границы и местоположение участка при межевании. 2) Насколько добросовестно было проведено само межевание.

  Раньше было много послаблений и уловок по межеванию и последующего оформления границ. Сейчас с этим строже. Поэтому при проверке границ могут выявится несколько проблем, о которых даже собственники могут и не знать.

  Сначала про точность границ. При межевании могло быть, что: 1) Кадастровый инженер не выезжал на участок, а определил его границы только по спутнику. Хотя выезд на местность обязателен. Тогда ни о какой точности границ и говорить нельзя. Разброс бывает в 1 — 5 метров. 2) Кадастровый инженер пользовался непрофессиональным оборудованием. 3) Недобросовестный собственник после межевания переставил забор, чтобы увеличить участок. 4) В Росреестре допустили ошибку при нанесении координат фактических границ на кадастровую карту. 5) В 2017 году кадастр недвижимости и ЕГРП объединили в единую базу — ЕГРН. Прошло это не очень гладко. Например, бывает такое, что целый массив участков смещен на несколько метров.

  Чтобы проверить точность границ, большинство покупателей просят собственников заказать услугу под названием «выносу точек в натуру». Ее оказывают кадастровые инженеры или геодезисты. Как оно проводиться мы писали здесь. Не стоит приглашать того специалиста, который и делал межевание.

  Кратко: 1) Кадастровый инженер или геодезист приезжает на участок, где вбивает координаты границ в свое GPS-оборудование. Координаты он берет с выписки из ЕГРН. Они называются координаты поворотных точек (углов). 2) Затем специалист по координатам ищет поворотные точки участка. Соединяя эти точки и получается граница. Так можно узнать, насколько граница по координатам совпадает с фактической на местности (забором). Обычно на процедуре присутствуют и покупатели. По желанию можно запросить у специалиста акт выноса границ в натуру.

  Образец акта

  

  Теперь о добросовестности проведения межевания. Покупатели могут попросить предоставить межевой план участка. Его копию можно запросить в МФЦ/Рег.палате. Госпошлина — 1 740 руб.

  По межевому плану покупатели удостоверятся в двух вещах. Во-первых, согласованы ли границы с соседями. В межевом плане должен быть акт согласования с их подписями — ст. 40 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ. Не всегда соседи согласны с границами или они на момент межевания проживали в другом месте. Собственники по совету кадастровых инженеров могли пойти на хитрость — оповестить о дате межевания через местную газету. Тогда и подпись соседа не нужна. Главное, что он был оповещен. Это разрешено на основании п. 8 ст. 39 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ. В данной ситуации сосед с большей долей вероятности через суд может оспорить межевание собственника и его границы. Ведь фактически согласования с соседом не было.

  Акт согласования границ

  

  Извещение соседа

  

  Во-вторых, в межевом плане должен быть план участка, доказывающий факт его образования в такой-то конфигурации и такой-то площадью. Чтобы провезти межевание, данный план должны предоставлять собственники. Без него добросовестный кадастровый инженер должен отказать в услуге, но раньше обходили и это ограничение. В акте указывали, что границы существуют 15 и более лет — п. 10 ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Тоже самое указывали когда собственник при межевании увеличил себе участок на пару соток. Раньше такое «прокатывало», причем многие этим пользовались. Сейчас отказывают регистрировать границы при таких формулировках. Если при межевании собственник не предоставил доказательства образования участка или у него участок в итоге увеличился, у соседа есть еще больше шансов оспорить межевание, потому что оно было проведено недобросовестно.

  Образцы планов ↔

  (горизонтальная прокрутка)

  
• Справка о наличии/отсутствии прописанных граждан;

  Ипотечные банки и ПФР данную справку не требуют и им все равно, что в доме кто-либо прописан. Справка нужна прежде всего покупателю. Ее называют справкой по форме 9, о зарегистрированных лицах, о составе семьи или выписка из домовой книги. Получить ее может один из собственников в паспортом столе или МФЦ, приложив домовую книгу. Если домовой книги нет, сначала придется там же ее завести. Справку и книгу затем передаем покупателю.

  

  Почти всегда покупатели требуют всех выписаться до сделки (особенно детей) и предоставить для доказательства «пустую» справку. Покупателей можно понять — если продавец после сделки откажется выписываться, им придется обращаться для этого в суд.

  На нашем сайте есть инструкции как выписаться и выписать несовершеннолетних детей. Хоть по ссылкам написано про выписку из квартиры, для выписки из дома тоже подойдут. Единственное отличие — для процедуры нужно с собой принести домовую книгу.

  По закону разрешено продать недвижимость с прописанными в ней людьми — подробности. Одно другому не мешает. Поэтому можно сделать так — покупатели в сделки закладывают деньги в банковскую ячейку, а продавец сможет получить доступ к деньгам, только после регистрации сделки и когда выпишется из дома. Для этого он приносит в банк вместе с договором купли-продажи «пустую» справку по форме 9, доказывающую что в доме никто не прописан.

• Справка о наличии или отсутствии задолженности по коммунальным платежам;

  Обычно покупатели до сделки требуют оплатить все долги за «коммуналку». В квитанциях по оплате хоть и отображаются долги, лучше получить отдельные справки из бухгалтерии каждой обслуживающей организации, потому что там еще раз все перепроверят. Собрать справки может любой из собственников, выдаются бесплатно. Сколько приходит квитанций, столько справок и должно быть. В каждой квитанции есть номер телефона и адрес для обращений. Единой формы документов нет, везде она своя. Главное, чтобы были с печатью.

  
• Справки из психоневрологического и наркологического диспансера;

  В них указывают состоит ли гражданин у них на учете. Сами покупатели редко требуют такие справки — только если продавец иногда не совсем себя адекватно ведет или видно, что он пьющий. Если покупатели с ипотекой, их банк может потребовать справку из психоневрологического диспансера от пожилых продавцов. Например, банк ВТБ требует от продавцов старше 65 лет.

  Перед получением справки следует пройти освидетельствование у их штатного психиатра или нарколога. Справки везде платные, цены уточняйте на месте.

  
• Персональные данные продавца.

  Это паспортные данные или из свидетельства о рождении. Обычно нужны ипотечному банку, чтобы проверить продавцов на банкротство и тому подобное. Передавать копии паспортов/свидетельств необязательно. Можно отправить их фотографии ипотечному менеджеру на электронную почту или мессенджеры.

Эти документы не нужны

О них у меня постоянно спрашивают клиенты, поэтому я решила все объяснить в статье.

• Кадастровый паспорт;

  Кадастровые паспорта или кадастровые выписки не выдают с 2017 года, потому что упростили Государственный Кадастр Недвижимости. Об этом мы писали здесь. Вся информация из кадастровых паспортов теперь содержится выписках из ЕГРН.

• Заявление о переходе прав собственности.

  Хоть такое заявление и обязательно при регистрации сделки, сторонам не нужно его оформлять. Его составляет сотрудник МФЦ при предоставлении договора купли-продажи, сторонам достаточно его только подписать.