Бесплатная консультация с юристом

Как в 2019 году получить разрешение от органов опеки и попечительства на продажу квартиры, в которой есть несовершеннолетние собственники

Статья обновлена: 7 января 2019 г.
Грушина Елена - риэлтор с юридическим образованием и 11-летним стажем работы
Автор статьиГрушина ЕленаРиэлтор с юридическим образованием. Стаж работы — 11 лет

Здравствуйте, посетители Проживем.ком. Инструкция на этой странице основана не только на законах ЖК РФ, ГК РФ, но и на моем личном опыте — как мои клиенты, которым я помогала продавать квартиру, получали разрешение органов опеки и попечительства на продажу. С некоторыми клиентами я сама посещала эти организации — это было около 20 раз. На основе этого опыта я и написала инструкцию.

В комментариях и консультациях меня часто спрашивают — нужно ли разрешение органов опеки, если ребенок не является одним из собственников квартиры, но прописан в ней? Отвечаю — нет. Органы опеки проверяют не ущемлены ли права детей при продаже квартиры. А раз дети не являются собственниками, то и прав собственности на квартиру у них нет. В этом случае обращаться в органы опеки не требуется.

  1. При наличии обоих родителей, в органы опеки и попечительства должны придти оба, даже если они разведены (или усыновители/опекуны). Если один из родителей лишен родительских прав, то его присутствие не требуется — он ни в чем не участвует.

    Если ребенку больше 14 лет, он тоже должен присутствовать. Не требуется присутствие детей до 14 лет.

    Типичный кабинет отдела опеки и попечительстваТак выглядит типичный кабинет отдела опеки и попечительства Смайлик

    Отдать сотруднику документы. Список нужных документов перечислила по этой ссылке.

  2. Сотрудник опеки выдаст бланки заявлений о продаже квартиры и предоставлении новой недвижимости несовершеннолетним детям. Их нужно заполнить и подписать. Если ребенку больше 14 лет, то он тоже подписывает заявление. Образцы должны висеть на стендах.
  3. По закону заявление рассматривается в течение 10 рабочих дней, на практике бывают задержки. Однажды у моих клиентах заявление рассматривали почти месяц. Сотрудники проверяют, не будут ли ущемлены права детей и ухудшены их жилищные условия в следствие продажи квартиры.

    Вам не разрешат просто так продать квартиру, если не будет предоставлено детям новое жилье в собственность. Причем количество квадратных метров у детей на новом жилье должно быть не меньше, да и само жилье должно быть по качеству не хуже прежнего.

    На счет метража: например, на прежней квартире у ребенка в собственности 1/3 доля от квартиры в 58 м2. Значит в новом жилье у него должно быть не меньше 58 / 3 = 19.33 м2. Понятно, что дадут согласие, если продается однокомнатная квартира и будет куплена двухкомнатная. Но иногда отдел опеки разрешает уменьшение метража, если новое жилье дороже, качественнее и расположено в более благоприятном районе. Если не разрешает, то можно увеличить количество метров за счет других собственников. Например, ребенку выделить 1/2 долю в квартире, а родителям по 1/4.

    На счет понятия "качественнее" у органов опеки не все так однозначно. Иногда решения сотрудников опеки одного района отличаются от решения сотрудников другого. Конечно, вам вряд ли дадут согласие на продажу квартиры в черте города и последующей покупки нового жилья в 40 км от города. Но если покупается, например, большой дом с качественным ремонтом и у ребенка будет в собственности больше квадратных метров, то на это могут дать согласие. Если останутся деньги после продажи и покупки, то придется положить часть из них на банковский счет детей. Это нормальная практика, если покупается более дешевое жилье.

    Был у меня один случай, когда отдел опеки дали разрешение на продажу квартиры в Москве и на покупку более дешевого частного дома в 50 км от города. Дом был не в лучшем состоянии. Разрешение было дано, т.к. ребенок болел астмой и отдел опеки посчитал, что астматику будет лучше на месте с более чистым воздухом. Да и родители обещали со временем сделать ремонт.

  4. В назначенный день уже одному из родителей можно забрать письменное разрешение, обычно обоим приходить не обязательно. Разрешение выдается бесплатно, платить никому ничего не нужно.

Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста ↓.

Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 - Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 - Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 - все регионы РФ.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Решите пример *

14 комментариев

  1. Вячеслав:

    Добрый вечер!
    У нас такая ситуация, что по наследству от мамы осталось две квартиры. Отец, двое детей собственники 1/3. Один ребёнок несовершеннолетний. В них никто не прописан и никогда не был. Появилась необходимость в продаже и покупки недвижимости за границей. Есть ещё одна квартира в этом же районе и большей площади, где все и прописаны. Но собственником жилья несовершеннолетний ребёнок не является. Так вот вопрос следующий.
    Можем ли мы наделить ребёнка долей в этой самой квартире???
    А наследственные продать свободно
    Или как лучше сделать???
    СПАСИБО)

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Вячеслав. Можете или нет — это Вам скажут в органах опеки. Каждая опека работает по разному, и у каждой свое мнение по одной и той же ситуации. Все потому, что в законе нет четкого определения что считается ущемлением прав детей при продаже их недвижимости. Одна опека разрешит Вам так сделать. или положить деньги с продажи на счет ребенка. Другая разрешит только когда купите ребенку аналогичную долю в другой квартире. В общем точного ответа здесь нет. Спросите у своей опеки. В опеку нужно обращаться по месту прописки ребенка.

      Ответить
  2. Алена:

    Добрый день!
    Опека выдала разрешение на продажу квартиры с перечислением денежных средств, в соответствии с долей продаваемой квартиры, на лицевые счета несовершеннолетних. Сколько действует такой приказ? Срок не указан, только в течении месяца предоставить выписку с лицевых счетов детей после совершения сделки.

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Алена. Нет закона о максимальном сроке. Если срок не указан в самом приказе, то значит приказ бессрочен. Главное, чтобы не изменились условия сделки.

      Ответить
  3. Любовь:

    Добрый вечер.
    Просьба пояснить, если продается 3х комнатная квартира в МО, а покупается в Москве меньшей площади. Опека откажет?

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Ольга. Это Вам нужно уточнить в опеке. К сожалению, нет точных критериев, условий и законов для получения разрешения. В законе просто указано, чтобы не были ухудшения жилищных условий. Поэтому каждая опека по своему рассматривает ситуации. Возможно дадут разрешение, если доли детей ПО МЕТРАЖУ будут как минимум такие же. Но могут и отказать раз площадь меньше.

      Ответить
  4. Юрий:

    Сколько по времени действует разрешение о продаже? Можно ли сначала купить новую квартиру с выделением доли ребенку, а потом в течение полугода продавать старую квартиру? Орган опеки почему-то выдает разрешение на сделку при «одновременной» покупке новой квартиры.

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Юрий. Разрешение не имеет срока, если только он не указан в нем. Да, обычно выдают разрешение на одновременную сделку, по цепочке. У меня на практике был похожий случай. Но в итоге нам пришлось оформить новое разрешение, где указывали, что сначала купим ребенку новое жилье, а потом продадим старое. В любом случае, этот вопрос нужна задать им. В каждой опеке по разному. Нигде нет единой практики и закона, по которым они работают.

      Ответить
      • Юрий:

        Добрый день, спасибо большое за ответ. В органах опеки отвечают, что они не проверяют сам факт продажи и не отслеживают. Им надо в течение 2-х месяцев подтвердить покупку нового жилья. Не будет ли проблем с заключением сделки по продаже жилья или регистрацией ее в ЕРГН, если ее продажа случится не по цепочке, а через какое-то время, 3-4 месяца, после приобретения нового жилья?
        По логике нарушений прав ребенка нет, и задержка с продажей связана с тем, что на месте нового жилья ребенку не предоставят место в детском саду до нового учебного года.

        Ответить
        • Грушина Елена:

          Тогда проблем не должно быть. На всякий случай на сделку продажи старой квартиры принесите зарегистрированный договор покупки новой квартиры, в которой будет доля ребенка. Это чтобы доказать регистратору, что Вы заранее выполнили требование опеки.

          Ответить
  5. ольга:

    В течении кого времени действительна эта справка? И ее не дадут, если мы еще не выбрали кв. для покупки, а свою уже готовы продать заинтересованным лицам?

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Ольга. Иногда опека указывает срок, иногда нет. Зависит от конкретной ситуации. Каждая районная опека действует по-разному. Они не дадут разрешения, если не выбрали квартиру для покупки. Т.к. бы должны будете предоставить в опеку предварительный договор купли-продажи новой квартиры и её технический паспорт.

      Ответить
  6. Анна:

    Если ребёнок родился вне брака, какую справку нести вместо свидетельства о браке?

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Анна. Если родители ребенка сейчас в браке, то свидетельство о браке. Если не в браке, то ничего.

      Ответить